Откуда вдруг взялась эта масса домов на продажу?

[oshibka_residenta]

Не пугайте местных домовладельцев, особенно недавно купивших - на их глобусе ничего такого не происходит и все дома с рынка уходят в течение недели с multiple offers.

А что, не уходят? Ну, я понимаю, конечно, про формулы справедливости можно спорить, верны они или нет. Но то, что дома уходят за неделю с multiply offers это об'ективная реальность.

[X37WAL!^]

Более вероятно такое. Дом изначально куплен как инвестиция (non owner occupied), какое-то время сдавался. Владелец за дом платить уже перестал, но банк его на продажу еще не выставил. Последние рентеры собрали манатки и свалили, новых желающих рентовать дураков нет (notice of default отпугивает потенциальных рентеров очень эффективно, особенно в районах типа Лос Алтоса, где у каждого второго postgraduate degree). Естественный процесс от notice of default до выставки дома на продажу, безо всякого злого умысла со стороны банка, это 6-7 месяцев.

Hamster, а где можно посмотреть для дома, который рассматривается как потенциальный рентал, не было ли на него NOD или еще каких проблем? То, что дом был куплен давно, а не на пике цен уже ничего не гарантирует, потому как особо креативные домовладельцы могли вытащить больше equity, чем там было. Не хотелось бы снять дом, а потом через пару месяцев узнать о предстоящем foreclosure...

Это всё - мёртвому припарки. Рентал в том числе тем и плох, что хозяин может в любой момент вас попросить на выход. Ну проверите вы, что ваш потенциальный рентал не готовится на forclosure. А где гарантия, что у хозяина нет проблем с его primary residence? А то ведь он его форклознет и выгонит вас из рентала, лично там поселившись...

[GarikToo]

Рентал в том числе тем и плох, что хозяин может в любой момент вас попросить на выход.

Хе-хе... Муди это никак не осознает.

[Teh Instructor]

Рентал в том числе тем и плох, что хозяин может в любой момент вас попросить на выход.

Хе-хе... Муди это никак не осознает.

Я вот думаю по этому поводу. А имеет ли смысл в текущей ситуации с реал эстейтом пытаться внести в договор лиза равные пенальти на разрыв как для тенанта так и для лендлорда? Есть ли такая практика, и имеет ли такой договор силу? Например, прописать так: если тенант разрывает лиз досрочно, то он должен выплатить лендлорду 2 месячных платежа. А в случае если лендлорд разрывает лиз досрочно, то и он обязан заплатить тенанту за 2 месяца?

[annushka_ya]

Я вот думаю по этому поводу. А имеет ли смысл в текущей ситуации с реал эстейтом пытаться внести в договор лиза равные пенальти на разрыв как для тенанта так и для лендлорда? Есть ли такая практика, и имеет ли такой договор силу? Например, прописать так: если тенант разрывает лиз досрочно, то он должен выплатить лендлорду 2 месячных платежа. А в случае если лендлорд разрывает лиз досрочно, то и он обязан заплатить тенанту за 2 месяца?[/quote]

Внести то можно, вопрос получите ли вы их если что... ведь добровольно лендлорд вам эти деньги не отдаст, нужно идти в суд. А в ситуации когда идет форекложа, часто одновременно с этим случается и банкротство, и ваше требование скорее всего будет в конце списка *т.е. очередь до того чтобы отдать вам деньги не дойдет*

[Teh Instructor]

Есть еще другая идея. Если тенант прознает про форекложе, то он тоже может перестать платить лендлорду и жить еще 60 (или 90, не помню как там по закону) дней, пока его не выгонят.

[annushka_ya]

Есть еще другая идея. Если тенант прознает про форекложе, то он тоже может перестать платить лендлорду и жить еще 60 (или 90, не помню как там по закону) дней, пока его не выгонят.

это думаю прописать в договоре вам вряд ли удасться, а на практике вроде это и так вам прокатит без особых проблем... потому как 1) ленлорду будет совсем не до вас и не до того чтобы с вами судиться, 2) в какой-то момент дом юридически отходит банку и ленлорд формально не имеет никакого права собирать с вас арендную плату.
Но честно говоря, тут же проблема (для меня лично была бы) не в деньгах равных двух-месячной плате *их есть у меня:)*, а в гиморе неожиданного переезда с детьми и скрабом, поиске и обживании нового места.

[Teh Instructor]

а в гиморе неожиданного переезда с детьми и скрабом, поиске и обживании нового места.

Мы последнее время переезжаем чуть ли не каждый год. Если живем дольше - так и тянет перехать опять, вошло в привычку не жить долго на одном месте.

[mudi]

Не пугайте местных домовладельцев, особенно недавно купивших - на их глобусе ничего такого не происходит и все дома с рынка уходят в течение недели с multiple offers.

А что, не уходят? Ну, я понимаю, конечно, про формулы справедливости можно спорить, верны они или нет. Но то, что дома уходят за неделю с multiply offers это об'ективная реальность.

Формулы тут ни при чем. Сейчас уходят те дома, которые выставлены на рынок по цене ниже текущей рыночной цены (ниже той, за которую сейчас их согласны покупать). Таких домов меньшинство. Большинство выставляется на рынок по пиковым ценам и висит в листингах месяцами, время от времени снижая цену, что мы и можем наблюдать в виде нескольких знаков "open house" в выходные на каждом втором перекрестке в Los Altos, Cupertino и других дорогих городах.

[mudi]

Рентал в том числе тем и плох, что хозяин может в любой момент вас попросить на выход.

Хе-хе... Муди это никак не осознает.

Может мне просто везло. Я в нынешнем рентале живу больше 4 лет уже, и мог бы жить дальше, если бы не нужны были школы получше да жилье побольше. Знаю многих людей, которые снимают и живут на одном месте по 5-6 лет, а большинство переезжавших делают это потому, что нашли что-то лучше, а не потому что "хозяин попросил на выход". Средняя продолжительность владения домом, насколько я помню, 7 лет, так что не сильно отличается.

[OtecFedor]

Я вот думаю по этому поводу. А имеет ли смысл в текущей ситуации с реал эстейтом пытаться внести в договор лиза равные пенальти на разрыв как для тенанта так и для лендлорда? Есть ли такая практика, и имеет ли такой договор силу? Например, прописать так: если тенант разрывает лиз досрочно, то он должен выплатить лендлорду 2 месячных платежа.

В стандартом lease agreement tenant должен все выплаты до конца lease, а не за 2 месяца. За 2 месяца вы/вам, должны сказать продляется ли lease. Плюс leas'a состоит в том что он деиствует в не зависимисти от того кто его купил/продал, по моему в случе форецлосуре вы ренту платите б bank escrow, поговорите с адвокатом.

[Teh Instructor]

В стандартом lease agreement tenant должен все выплаты до конца lease, а не за 2 месяца.

я писал не о стандартном договоре лиза, а об измененном с равными пенальти для тенанта и лендлорда. Потому как если в стандартный договор просто вности равные пенальти для лендлордов, то получается что-то совсем не реальное. Т.е. чтобы пенальти было равное и разумное надо тенанту его понизить, а лендлорду повысить.

[X37WAL!^]

В стандартом lease agreement tenant должен все выплаты до конца lease, а не за 2 месяца.

я писал не о стандартном договоре лиза, а об измененном с равными пенальти для тенанта и лендлорда. Потому как если в стандартный договор просто вности равные пенальти для лендлордов, то получается что-то совсем не реальное. Т.е. чтобы пенальти было равное и разумное надо тенанту его понизить, а лендлорду повысить.

По законам большинства штатов лэндлорд уже и так имеет право вас выселить за пару-тройку месяцев (пусть даже и "простив" за это время рент) если ему самому нужно там жить или нужно продать. Так нафига ему ещё что-то себе в ущерб в лизе оговаривать?

[Teh Instructor]

Так нафига ему ещё что-то себе в ущерб в лизе оговаривать?

Кризис реал эстейта, конкуренция между лендлордами за тенантов.

[OtecFedor]

Так нафига ему ещё что-то себе в ущерб в лизе оговаривать?

Кризис реал эстейта, конкуренция между лендлордами за тенантов.

Я рентовал в 4 местах, всегда lease agreement- ето state form купленая в каком-то Staples, там все прописано так что не противоречит state real estate laws, HUD regulations и прочее. Не думаю что кто-то будет нанимать адвоката и городить custom lease agreement для рента апартмента.

[М@ш@]

Рентал в том числе тем и плох, что хозяин может в любой момент вас попросить на выход.

Хе-хе... Муди это никак не осознает.

Я вот думаю по этому поводу. А имеет ли смысл в текущей ситуации с реал эстейтом пытаться внести в договор лиза равные пенальти на разрыв как для тенанта так и для лендлорда? Есть ли такая практика, и имеет ли такой договор силу? Например, прописать так: если тенант разрывает лиз досрочно, то он должен выплатить лендлорду 2 месячных платежа. А в случае если лендлорд разрывает лиз досрочно, то и он обязан заплатить тенанту за 2 месяца?

Я так поняла, что речь идёт о том, что хозяин попросит уехать в конце срока.
А договор может быть таким, на какой обе стороны согласны. У нас сейчас помесячный.

[М@ш@]

Более вероятно такое. Дом изначально куплен как инвестиция (non owner occupied), какое-то время сдавался. Владелец за дом платить уже перестал, но банк его на продажу еще не выставил. Последние рентеры собрали манатки и свалили, новых желающих рентовать дураков нет (notice of default отпугивает потенциальных рентеров очень эффективно, особенно в районах типа Лос Алтоса, где у каждого второго postgraduate degree). Естественный процесс от notice of default до выставки дома на продажу, безо всякого злого умысла со стороны банка, это 6-7 месяцев.

Hamster, а где можно посмотреть для дома, который рассматривается как потенциальный рентал, не было ли на него NOD или еще каких проблем? То, что дом был куплен давно, а не на пике цен уже ничего не гарантирует, потому как особо креативные домовладельцы могли вытащить больше equity, чем там было. Не хотелось бы снять дом, а потом через пару месяцев узнать о предстоящем foreclosure...

Это всё - мёртвому припарки. Рентал в том числе тем и плох, что хозяин может в любой момент вас попросить на выход. Ну проверите вы, что ваш потенциальный рентал не готовится на forclosure. А где гарантия, что у хозяина нет проблем с его primary residence? А то ведь он его форклознет и выгонит вас из рентала, лично там поселившись...

О, давно не обсуждали это. Пару месяцев прошло, наверное.
Если попросят уехать, то можно снять лучше.

[М@ш@]

Рентал в том числе тем и плох, что хозяин может в любой момент вас попросить на выход.

Хе-хе... Муди это никак не осознает.

А что Вы не осознаёте? Что работу можете потерять?
Это похожие вещи.

Просто смешно, переплачивать тысячи, только за то, что хозяин не попросит переехать.

[GarikToo]

Просто смешно, переплачивать тысячи, только за то, что хозяин не попросит переехать.

Конечно смешно. А кто тысячи переплачивает?

[М@ш@]

Просто смешно, переплачивать тысячи, только за то, что хозяин не попросит переехать.

Конечно смешно. А кто тысячи переплачивает?

Вы не переплачиваете? Уже переплатили?

[GarikToo]

Просто смешно, переплачивать тысячи, только за то, что хозяин не попросит переехать.

Конечно смешно. А кто тысячи переплачивает?

Вы не переплачиваете? Уже переплатили?

Нет. А вы?

[М@ш@]

Просто смешно, переплачивать тысячи, только за то, что хозяин не попросит переехать.

Конечно смешно. А кто тысячи переплачивает?

Вы не переплачиваете? Уже переплатили?

Нет. А вы?

Ясно. Розовые очки влияют (в плохом смысле) на арифметические способности. Или идут вместе с розовым калькулятором.

[GarikToo]

Просто смешно, переплачивать тысячи, только за то, что хозяин не попросит переехать.

Конечно смешно. А кто тысячи переплачивает?

Вы не переплачиваете? Уже переплатили?

Нет. А вы?

Ясно. Розовые очки влияют (в плохом смысле) на арифметические способности. Или идут вместе с розовым калькулятором.

Все возможно. Я так же рад что вы постичали за меня доходы и расходы

[М@ш@]

Просто смешно, переплачивать тысячи, только за то, что хозяин не попросит переехать.

Конечно смешно. А кто тысячи переплачивает?

Вы не переплачиваете? Уже переплатили?

Нет. А вы?

Ясно. Розовые очки влияют (в плохом смысле) на арифметические способности. Или идут вместе с розовым калькулятором.

Все возможно. Я так же рад что вы постичали за меня доходы и расходы

А причём тут Ваши доходы?

[Sushi]

А причём тут Ваши доходы?

Ну вот видите, Вы даже не знаете как это считается, а делаете скорополителъные выводы. Доходы например нужны, чтобы посчитатъ налоговые лъготы