Откуда вдруг взялась эта масса домов на продажу?

[GarikToo]

Прошлым летом ничего нормального на мид-пенинсула меньше 2К не было, сейчас дофига и больше в диапазоне 1500-1900 за 2 бдр/2ба.

Названия комплексов не подскажите?

[Sushi]

По сравнению с прошлым летом разница 10-25% вниз.

Примеры в студию

Только что закончила поиск и переезд. Прошлым летом ничего нормального на мид-пенинсула меньше 2К не было, сейчас дофига и больше в диапазоне 1500-1900 за 2 бдр/2ба. Посмотрела примерно 20 квартир за это время - все дешевле чем было прошлым летом. Лендлорды с готовностью идут на уступки, рент падает на 50-100/месяц только заикнись при осмотре. Спрашивают, что еще могут для тебя сделать. Многие квартиры предлагают лизы на 6 месяцев вместо обычных 12, только возьмите. Бесплатно предлагают (а частные владельцы докупают отдельно) дополнительные парковочные места, новые ковры/ремоделинг, маленькие секюрити депозиты. Это небо и земля по сравнению с тем же летним месяцем год назад. Кроме того, можно выбирать сколь угодно долго - большинство квартир в пустом виде долго стоят, можно недельку запросто подумать, позвонить, еще посмотреть и подумать. В прошлом году приличных апартаментов на след. день не становилось если тут же не перезвонил или не оставил аппликейшн.

High-end просел особенно - нет у народа денег платить....

Так это апартменты или частные дома?

[Nyurka]

Прошлым летом ничего нормального на мид-пенинсула меньше 2К не было, сейчас дофига и больше в диапазоне 1500-1900 за 2 бдр/2ба.

Названия комплексов не подскажите?

Craigslist вам в помощь. по искомым параметрам можно много чего увидеть, в т.ч. с картинками.

[Nyurka]

Так это апартменты или частные дома?

это апартаменты, коммент был по поводу цен на рент - по апартаментам легче отслеживается. В том числе в принципе касается частных кондо на сдачу - видела таких несколько тоже, в прошлом году тоже самое было на 20% дороже. Дома за 2.5К+ думаю сдавать еще тяжелее.

[GarikToo]

Craigslist вам в помощь. по искомым параметрам можно много чего увидеть, в т.ч. с картинками.

Слив защитан

[Hamster]

Рентовал с прошлого апреля 4-бедрумный дом за 2100 в месяц. Сейчас на крейглисте в том же зипкоде за самый дешевый 4br просят 2225.

[Sushi]

Так это апартменты или частные дома?

это апартаменты, коммент был по поводу цен на рент - по апартаментам легче отслеживается. В том числе в принципе касается частных кондо на сдачу - видела таких несколько тоже, в прошлом году тоже самое было на 20% дороже. Дома за 2.5К+ думаю сдавать еще тяжелее.

На самом деле это разные и конкурирующие рынки. Частные дома скорее штучный товар, квартир в апартмент комплексах на порядки больше и там самое "неоседлое население". Реально понизить цены на апартменты может только массовая миграция из Калифорнии, что мы наблюдали в начале века. Может мы и наблюдаем тоже самое сейчас. Влияет ли это на рынок рента частных домов? Наверняка в какой-то степени, но скажем согласится ли семья переехать из частного дома в апартмент? Полагаю, что привлекательная цена на апартменты не будет решающей причиной.

Кстати в Вашем случае причиной может вполне быть миграция в более доступные районы на другом берегу залива.

[Nyurka]

Craigslist вам в помощь. по искомым параметрам можно много чего увидеть, в т.ч. с картинками.

Слив защитан

Мне надоело апартменты искать - себе уже нашла . А спрашиваете вы чисто для того, чтоб рассказать, чем конкретно плох любой приведенный вариант и почему он дешевле стоит - вам же апартмент на пенинсуле не нужен. Любой самый беглый 5-минутный вгляд на креглист покажет целый список, из которого как известно все уже выбирают по вкусу. Вы хотите постить линки и обсуждать недостатки каждой проперти, сравнивая ее с Кастро Вэлли? Вряд ли будет полезно

[mudi]

выброшенный down payment, .

Муди, с таким подходом вы дом нкогда не купите .

Куплю когда это будет иметь смысл. Вот для вашей Castro Valley я заглянул на craigslist - дома с 4 bedrooms (я так понимаю у вас 4 bdr.) сдаются за $2500 в месяц +- $200. Продаются аналогичные по 700К. При каком раскладе (downpayment, interest rate, tax deductions) имеет сейчас смысл купить такой дом вместо того, чтобы снять?

[mudi]

Давайте договориться. Мы не будем забывать про потерю equity, а вы не будете забывать про естественный ожидаемый прирост equity за счет инфляции в размере 3% в год (который для дома в 800 тыс. составляет $2000 в месяц tax-free).

А чего так скромно, всего 3%? Тут похоже некоторые считают, что должно по 20% в год расти, многие покупали взяв ARM и HELOC-и открывали в расчете на такой рост. Давате определимся, мы говорим о реальности или о фантазиях? Давайте о приросте будем говорить когда этот прирост будет наблюдаться, а пока видим потерю. А то как ловко получается - когда цены расли, то говорили о том как equity накапливается, а когда они падают, то нужно говорить о том как она будет накапливаться
Вот если я купил стоки год назад и они упали в цене на 30% - я огорчаюсь, потому что если мне вдруг понадобится сегодня их продать, то я останусь в минусе. По вашей логике я должен радоваться, потому как они long term должы расти 8% год. Я не вижу разницы между ситуацией со стоками с теоретическим ростом на 8% при реальном падении на 30% и нынешней ситуацией с real estate.

[Ross]

Craigslist вам в помощь. по искомым параметрам можно много чего увидеть, в т.ч. с картинками.

Слив защитан

Вообще говоря, цены на рент явно несколько снизились. Например вот: http://sfbay.craigslist.org/sby/apa/1247925763.html

Two Bedroom One Bath - 920 sqft -- $1199 and up. Our students attend Nimitz Elementary School, Cupertino Middle School, and Homestead High School.

Это конечно, не слишком удобный апартмент, но таких цен в Купертино, я еще не видел.
Дома, правда, так и не дешевеют.

[Sushi]

выброшенный down payment, .

Муди, с таким подходом вы дом нкогда не купите .

Куплю когда это будет иметь смысл. Вот для вашей Castro Valley я заглянул на craigslist - дома с 4 bedrooms (я так понимаю у вас 4 bdr.) сдаются за $2500 в месяц +- $200. Продаются аналогичные по 700К. При каком раскладе (downpayment, interest rate, tax deductions) имеет сейчас смысл купить такой дом вместо того, чтобы снять?

Не имеет смысла
PITI будет около 3К для conforming loan (скажем 5%)... из них mortgage & taxes около 2500 спишется скажем 40%
Montntly return of investment for 283K (downpayment) - $200 (1.4 % CD ).
Получается 2000 в месяц владения vs. $2500 - 200 +-200 рент

[Hamster]

Давайте договориться. Мы не будем забывать про потерю equity, а вы не будете забывать про естественный ожидаемый прирост equity за счет инфляции в размере 3% в год (который для дома в 800 тыс. составляет $2000 в месяц tax-free).

А чего так скромно, всего 3%? Тут похоже некоторые считают, что должно по 20% в год расти, многие покупали взяв ARM и HELOC-и открывали в расчете на такой рост. Давате определимся, мы говорим о реальности или о фантазиях? Давайте о приросте будем говорить когда этот прирост будет наблюдаться, а пока видим потерю. А то как ловко получается - когда цены расли, то говорили о том как equity накапливается, а когда они падают, то нужно говорить о том как она будет накапливаться
Вот если я купил стоки год назад и они упали в цене на 30% - я огорчаюсь, потому что если мне вдруг понадобится сегодня их продать, то я останусь в минусе. По вашей логике я должен радоваться, потому как они long term должы расти 8% год. Я не вижу разницы между ситуацией со стоками с теоретическим ростом на 8% при реальном падении на 30% и нынешней ситуацией с real estate.

Как говорится, past performance does not guarantee future results. И к стокам это вдвойне относится. Стоки исторически растут 8%, дома исторически растут 3%. И то, что за последний год стоки упали на 30%, предсказать изменение их цены за следующий год никак не помогает.

Дома кое-где росли еще в марте (см. последнего Кейс-Шиллера - который фактически показывает изменения цен между февралем и мартом), во многих местах стали расти в апреле, поэтому говорить о приросте пора уже сейчас.

[SEL]

Величина сэкономленная на налогах будет зависить от дохода, смотрите на tax bracket, чтобы оценить (если AMT , то считать еще проще).
В этом году году кой-какие расходы, такие как solar pannels, tankless waterheaters, etc. попадают под tax credit.
А выкладки будет TurboTax делать в конце года

Запишем - О налоговых льготах Суши не знает.....Рассчетов сделать не может, но помянуть как это выгодно не забывает

[GarikToo]

Craigslist вам в помощь. по искомым параметрам можно много чего увидеть, в т.ч. с картинками.

Слив защитан

Мне надоело апартменты искать - себе уже нашла . А спрашиваете вы чисто для того, чтоб рассказать, чем конкретно плох любой приведенный вариант и почему он дешевле стоит - вам же апартмент на пенинсуле не нужен. Любой самый беглый 5-минутный вгляд на креглист покажет целый список, из которого как известно все уже выбирают по вкусу. Вы хотите постить линки и обсуждать недостатки каждой проперти, сравнивая ее с Кастро Вэлли? Вряд ли будет полезно

При чем тут Кастро Вали? Я пожил на Членинсуле и имею представление об апартаментах в районе Redwood City, Foster City , San Mateo. Просто хотелось увидеть конкретные примеры апартментов сьем на которые, по вашему оптыту, упал на 10-25% по сравнению с прошлым годом

[GarikToo]

При каком раскладе (downpayment, interest rate, tax deductions) имеет сейчас смысл купить такой дом вместо того, чтобы снять?

Для вас ни при каком и никогда

[annushka_ya]

Куплю когда это будет иметь смысл. Вот для вашей Castro Valley я заглянул на craigslist - дома с 4 bedrooms (я так понимаю у вас 4 bdr.) сдаются за $2500 в месяц +- $200. Продаются аналогичные по 700К. При каком раскладе (downpayment, interest rate, tax deductions) имеет сейчас смысл купить такой дом вместо того, чтобы снять?

я в ваших Кастро-Велях не сильна, но если тупо вбить в Ред-фине, то находится 11 домов с 4-мя спальнями дешевле 550К.
Или вы искренне верите, что то что сдается по минимальной цене продавалось бы за 700К?
я спрашиваю без сарказма, правда любопытно...

по моим (не калифорния) наблюдениям дома под рент в среднем много (точнее так МНОГО) хуже по состоянию-положению-или еще чему чем средний дом на продажу. если бы они продавались, то это был бы самый нижний сегмент рынка. пояснения: вот возьмем формальные описания по которым легко искать- площадь, число комнат и школьный район. ясно что в такой широкой классификации дома сильно отличаются менее описываемыми но важными характеристиками типа - смотрит на хайвей, имеет странную планировку, страшный изнутри(снаружи), не ремонтировавшийся. Вот дома на сдачу в среднем (ИМХО имхастое) по таким "неформализуемым" признакам хуже чем средний на продажу. Потому сравнение "среднего" рента со "средней" ценой владения обычно некорректно.
если выбирать дом на аренду хороший (такой какой и купить хотелось бы), то как-то у меня получалось что и арендная плата зашкаливает

[Alaska]

сдаются за $2500 в месяц +- $200. Продаются аналогичные по 700К. При каком раскладе (downpayment, interest rate, tax deductions) имеет сейчас смысл купить такой дом вместо того, чтобы снять?

Муди, обясните как вы считаете?

По моему расклад очень прост: человек теряет деньги и в том и другом случае. При ренте - весь платеж идет в мусорку, при владении - потенциальная разница моргач vs рент идет в мусорку. Но в принципе это не так уж и много при сегодняшних ценах на дома, а иногда и вровень.

Вроде этот баш на баш только в голове: потенциальные потери vs потенциальная выгода, что скорее версия полупустого/полного стакана, не более.

[Nwaylock]

при владении - потенциальная разница моргач vs рент идет в мусорку. Но в принципе это не так уж и много при сегодняшних ценах на дома, а иногда и вровень.

Разница -то как раз раза в два если не больше. Это и обидно.

[Nyurka]

Craigslist вам в помощь. по искомым параметрам можно много чего увидеть, в т.ч. с картинками.

Слив защитан

Мне надоело апартменты искать - себе уже нашла . А спрашиваете вы чисто для того, чтоб рассказать, чем конкретно плох любой приведенный вариант и почему он дешевле стоит - вам же апартмент на пенинсуле не нужен. Любой самый беглый 5-минутный вгляд на креглист покажет целый список, из которого как известно все уже выбирают по вкусу. Вы хотите постить линки и обсуждать недостатки каждой проперти, сравнивая ее с Кастро Вэлли? Вряд ли будет полезно

При чем тут Кастро Вали? Я пожил на Членинсуле и имею представление об апартаментах в районе Redwood City, Foster City , San Mateo. Просто хотелось увидеть конкретные примеры апартментов сьем на которые, по вашему оптыту, упал на 10-25% по сравнению с прошлым годом

Двухбедрумные частные кондо вдоль El Camino Real и окрестных улиц в Сан Матео стоили $2200 в прошлом году и $1700-1800 сейчаs- Elm St, Tilton St, Clark Drive, Highland etc - или вот типичныe представители, но таких объявлений на крегслисте очень и очень много. http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1247047988.html
http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1240960393.html

Redwood Shores был $2000-2200 сейчас $1800-2000.

Фостер сити не знаю но думаю что картина та же самая. Конкретно такой апартмент наши друзья снимали в фостер сити за $2100 как раз год назад - сейчас он стоит $1775 вот здесь: http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1243851888.html.

[mudi]

Дома кое-где росли еще в марте (см. последнего Кейс-Шиллера - который фактически показывает изменения цен между февралем и мартом), во многих местах стали расти в апреле, поэтому говорить о приросте пора уже сейчас.

Я как раз и смотрел Кейс-Шиллера, там видно, что рост в апреле относительно марта наблюдается практически каждую весну - 20 лет из 22 для SF, то есть весной почти всегда растет даже если год в минусе - это как раз и есть сезонные колебания а никакой ни прирост. Вот когда вместо -28% годовых изменений получим хотя бы 0%, то тогда можно будет о росте говорить.

[Alaska]

Разница -то как раз раза в два если не больше. Это и обидно.

Аналогичное жилье? или вы сравниваете дом который бы купили и рентовое жилье? Обычно требования довольно разные.

если выбирать дом на аренду хороший (такой какой и купить хотелось бы), то как-то у меня получалось что и арендная плата зашкаливает
+1

[LapkaL]

Двухбедрумные частные кондо вдоль El Camino Real и окрестных улиц в Сан Матео стоили $2200 в прошлом году и $1700-1800 сейчаs- Elm St, Tilton St, Clark Drive, Highland etc - или вот типичныe представители, но таких объявлений на крегслисте очень и очень много. http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1247047988.html
http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1240960393.html

Redwood Shores был $2000-2200 сейчас $1800-2000.

Фостер сити не знаю но думаю что картина та же самая. Конкретно такой апартмент наши друзья снимали в фостер сити за $2100 как раз год назад - сейчас он стоит $1775 вот здесь: http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1243851888.html.

В прошлом году из-за того что рынок жилья стоял, лендлорды ликовали и, вследствие этого, немного обнаглели . Мы например довольно долго снимали в одном комплексе. За это время нам ни разу не повышали, а один раз понижали рент по нашей просьбе на $50.00. А в прошлом году весной, мотивируя тем,что utility выросли, сказали что поднимут аж на $100.00. При том, что мы были очень хорошие и выгодные жильцы. Это был дополнительный стимул для нас посмотреть вокруг и возможно купить что-то подходящее.Cейчас рынок жилья оживился, многие из тех, кто рентовали, покупают. Минимум два месяца после того, как мы съехали, наш апартмент пустовал.

[mudi]

по моим (не калифорния) наблюдениям дома под рент в среднем много (точнее так МНОГО) хуже по состоянию-положению-или еще чему чем средний дом на продажу. если бы они продавались, то это был бы самый нижний сегмент рынка. пояснения: вот возьмем формальные описания по которым легко искать- площадь, число комнат и школьный район. ясно что в такой широкой классификации дома сильно отличаются менее описываемыми но важными характеристиками типа - смотрит на хайвей, имеет странную планировку, страшный изнутри(снаружи), не ремонтировавшийся. Вот дома на сдачу в среднем (ИМХО имхастое) по таким "неформализуемым" признакам хуже чем средний на продажу. Потому сравнение "среднего" рента со "средней" ценой владения обычно некорректно.
если выбирать дом на аренду хороший (такой какой и купить хотелось бы), то как-то у меня получалось что и арендная плата зашкаливает

Насчет состояния - давайте посмотрим на вот этот рентал - новый дом, меня такое состояние вполне устраивает. Сдается за $2995. Возьмем оптимистичные 5% и посчитаем что можно купить за такой месячный mortgage - получаем $558К. Если взять более реалистичный interest rate, то будет ближе к $500К. Простой поиск по адресу показывает, что этот дом (несовпадение количества ванных и спален думаю вызвано кривыми руками rental management компании) был продан в осенью 2007 года за $1,160,000. Вы думаете, что это исключение? Таких домов сейчас для рента появляется все больше и больше. Я также видел какие развалюхи продаются за 1M+ в том же Cupertino, Palo Alto и Los Altos.

[Nwaylock]

Разница -то как раз раза в два если не больше. Это и обидно.

Аналогичное жилье? или вы сравниваете дом который бы купили и рентовое жилье? Обычно требования довольно разные.

если выбирать дом на аренду хороший (такой какой и купить хотелось бы), то как-то у меня получалось что и арендная плата зашкаливает
+1

Я сравниваю цену рента того дома который рентую и цену владения его же.