Откуда вдруг взялась эта масса домов на продажу?

[annushka_ya]

Насчет состояния - давайте посмотрим на вот этот рентал - новый дом, меня такое состояние вполне устраивает. Сдается за $2995. Возьмем оптимистичные 5% и посчитаем что можно купить за такой месячный mortgage - получаем $558К. Если взять более реалистичный interest rate, то будет ближе к $500К. Простой поиск по адресу показывает, что этот дом (несовпадение количества ванных и спален думаю вызвано кривыми руками rental management компании) был продан в осенью 2007 года за $1,160,000. Вы думаете, что это исключение? Таких домов сейчас для рента появляется все больше и больше. Я также видел какие развалюхи продаются за 1M+ в том же Cupertino, Palo Alto и Los Altos.

очень даже неплох дом
а как так у вас получается? я начинаю верить в бабл в Калифорнии
мне таких вариантов у нас находить не доводилось... такой домик за эту цену я бы и у нас на бостовщине в аналогичном по качеству районе сняла бы, а у нас цены слегка пониже будут

[mudi]

сдаются за $2500 в месяц +- $200. Продаются аналогичные по 700К. При каком раскладе (downpayment, interest rate, tax deductions) имеет сейчас смысл купить такой дом вместо того, чтобы снять?

Муди, обясните как вы считаете?

По моему расклад очень прост: человек теряет деньги и в том и другом случае. При ренте - весь платеж идет в мусорку, при владении - потенциальная разница моргач vs рент идет в мусорку. Но в принципе это не так уж и много при сегодняшних ценах на дома, а иногда и вровень.

Вроде этот баш на баш только в голове: потенциальные потери vs потенциальная выгода, что скорее версия полупустого/полного стакана, не более.

Считаю очень просто - что можно купить за сумму равную ренту. Fundamentals, про которые все во время роста пузыря забыли, говорят, что рент должет обходиться дороже чем владение.
Деньги сэкономленные на налогах (tax deductions) покрываются расходами на real estate tax + insurance + maintenance. Если кто-то в таком высоком tаx bracket, что экономия на income tax сильно выше, то это тут же компенсируется AMT. Вобщем если рент $3К в месяц, то аналогичный дом имеет смысл покупать, когда он будет стоить около $500К. Я привел пример где 3К рента позволяют снять дом дороже миллиона.

[annushka_ya]

Я сравниваю цену рента того дома который рентую и цену владения его же.

А как вы это делаете? *я честно без подполки спрашиваю*
ведь это большая редкость когда один и тот же дом предлагается и на продажу и на аренду, и обычно с этим связаны какие-то "особенные" обстоятельства.
мы за все время поиска дома с таким домом столкнулись только однажды - таунхаус предлагали на продажу за 550К или в аренду за 3500. в результате они его таки сдали за 3500, что мне было удивительно- ведь на продажу он был дешевле

[mudi]

Насчет состояния - давайте посмотрим на вот этот рентал - новый дом, меня такое состояние вполне устраивает. Сдается за $2995. Возьмем оптимистичные 5% и посчитаем что можно купить за такой месячный mortgage - получаем $558К. Если взять более реалистичный interest rate, то будет ближе к $500К. Простой поиск по адресу показывает, что этот дом (несовпадение количества ванных и спален думаю вызвано кривыми руками rental management компании) был продан в осенью 2007 года за $1,160,000. Вы думаете, что это исключение? Таких домов сейчас для рента появляется все больше и больше. Я также видел какие развалюхи продаются за 1M+ в том же Cupertino, Palo Alto и Los Altos.

очень даже неплох дом
а как так у вас получается? я начинаю верить в бабл в Калифорнии
мне таких вариантов у нас находить не доводилось... такой домик за эту цену я бы и у нас на бостовщине в аналогичном по качеству районе сняла бы, а у нас цены слегка пониже будут

Вот так и получается. Цены на рент довольно динамичны и хорошо отражают спрос/предложение/изменение уровня доходов. А цены на дома несколько лет были аболютно оторваны от реальности и ничего кроме спекуляции, жадности и доступности экзотических кредитов не отражали. Сейчас все потихоньку корректируется и становится на свои места. В дешевых районах уже скорректировалось подением цен на 50%-60%, в дорогих и хороших районах только начинается.

[Desperado]

Насчет состояния - давайте посмотрим на вот этот рентал - новый дом, меня такое состояние вполне устраивает.

очень даже неплох дом
а как так у вас получается? я начинаю верить в бабл в Калифорнии
мне таких вариантов у нас находить не доводилось... такой домик за эту цену я бы и у нас на бостовщине в аналогичном по качеству районе сняла бы, а у нас цены слегка пониже будут

Там в описании есть ненавязчивая фраза "Close to 280". Так вот да, close, really close:

http://maps.google.com/maps?f=q&source= ... 15&iwloc=A

Это все и объясняет, никакого 1M+ там и близко нет.

[mudi]

Я сравниваю цену рента того дома который рентую и цену владения его же.

А как вы это делаете? *я честно без подполки спрашиваю*
ведь это большая редкость когда один и тот же дом предлагается и на продажу и на аренду, и обычно с этим связаны какие-то "особенные" обстоятельства.
мы за все время поиска дома с таким домом столкнулись только однажды - таунхаус предлагали на продажу за 550К или в аренду за 3500. в результате они его таки сдали за 3500, что мне было удивительно- ведь на продажу он был дешевле

Если у нас можно было купить за 550К то, что можно снять за 3500, то я бы уже паковал вещи и переезжал в свой дом.

[Desperado]

Хотя я, похоже, не разобрался... Вы утверждаете, что именно этот дом и был продан осенью 2007 за 1M+? Если так, то это... да, сrazy.

[mudi]

Насчет состояния - давайте посмотрим на вот этот рентал - новый дом, меня такое состояние вполне устраивает.

очень даже неплох дом
а как так у вас получается? я начинаю верить в бабл в Калифорнии
мне таких вариантов у нас находить не доводилось... такой домик за эту цену я бы и у нас на бостовщине в аналогичном по качеству районе сняла бы, а у нас цены слегка пониже будут

Там в описании есть ненавязчивая фраза "Close to 280". Так вот да, close, really close:

http://maps.google.com/maps?f=q&source= ... 15&iwloc=A

Это все и объясняет, никакого 1M+ там и близко нет.

Вы хотите сказать, что redfin врет и на самом деле этот дом никто за $1.16M в в 2007 году не купил?
Можно также заметить, что его попытались продать в этом году, но покупателей не нашлось, потому с рынка сняли пару недель назад и решили сдать в рент (пока рынок стабилизируется, как любят себя успокаивать неудавшиеся флиперы).

[Sushi]

Величина сэкономленная на налогах будет зависить от дохода, смотрите на tax bracket, чтобы оценить (если AMT , то считать еще проще).
В этом году году кой-какие расходы, такие как solar pannels, tankless waterheaters, etc. попадают под tax credit.
А выкладки будет TurboTax делать в конце года

Запишем - О налоговых льготах Суши не знает.....Рассчетов сделать не может, но помянуть как это выгодно не забывает

Оперу пишете? ...
Ну какие там расчеты, суммируете mortgage+property tax и берете от нее процент (tax bracket + state tax). Это если без АМТ, поэтому конкретный резулътат будет зависит от tax law на текущий год (расчет АМТ будет главной проблемой или Вы умеете его расчитатъ без ТурбоТакса?). А будет ли выгодно это вопрос индивидуалъный, я кстати нигде не утверждал что это обязателъно выгодно, а разговор был о том от каких факторов это зависит.

[Nwaylock]

Я сравниваю цену рента того дома который рентую и цену владения его же.

А как вы это делаете? *я честно без подполки спрашиваю*
ведь это большая редкость когда один и тот же дом предлагается и на продажу и на аренду, и обычно с этим связаны какие-то "особенные" обстоятельства.

Ну как, мы живем в доме, снимаем. К нам подкатил ледлорд, предложил купить этот же дом. Назвал цену. Мы посмотрели на цену дома напротив и цены дома наискосок - они продавались. Посмотрели продажи аналогичных домов. Посчитали и получили такие неутешительные результаты.

[mikeG]

Хотя я, похоже, не разобрался... Вы утверждаете, что именно этот дом и был продан осенью 2007 за 1M+? Если так, то это... да, сrazy.

Судя по карте, за миллион была куплена развалюха (как на картинке из соседнего топика), которыми когда-то этот район был застроен.
Развалюху снесли, новый дом построили. Поэтому и число спален-ванных поменялось.

[major Major Major Major]

сдаются за $2500 в месяц +- $200. Продаются аналогичные по 700К. При каком раскладе (downpayment, interest rate, tax deductions) имеет сейчас смысл купить такой дом вместо того, чтобы снять?

Муди, обясните как вы считаете?

По моему расклад очень прост: человек теряет деньги и в том и другом случае. При ренте - весь платеж идет в мусорку, при владении - потенциальная разница моргач vs рент идет в мусорку. Но в принципе это не так уж и много при сегодняшних ценах на дома, а иногда и вровень.

Вроде этот баш на баш только в голове: потенциальные потери vs потенциальная выгода, что скорее версия полупустого/полного стакана, не более.

Хороший на мой взгляд реалистичный калькулятор

http://www.irvinehousingblog.com/calculator/

дает на 700000 покупку с 20% down и 40% (увеличил как тут кто-то считал) списания налогов TCO в районе 3800. Разница в 1400 в месяц мне лично кажется существенной.

[Sushi]

сдаются за $2500 в месяц +- $200. Продаются аналогичные по 700К. При каком раскладе (downpayment, interest rate, tax deductions) имеет сейчас смысл купить такой дом вместо того, чтобы снять?

Муди, обясните как вы считаете?

По моему расклад очень прост: человек теряет деньги и в том и другом случае. При ренте - весь платеж идет в мусорку, при владении - потенциальная разница моргач vs рент идет в мусорку. Но в принципе это не так уж и много при сегодняшних ценах на дома, а иногда и вровень.

Вроде этот баш на баш только в голове: потенциальные потери vs потенциальная выгода, что скорее версия полупустого/полного стакана, не более.

Считаю очень просто - что можно купить за сумму равную ренту. Fundamentals, про которые все во время роста пузыря забыли, говорят, что рент должет обходиться дороже чем владение.
Деньги сэкономленные на налогах (tax deductions) покрываются расходами на real estate tax + insurance + maintenance. Если кто-то в таком высоком tаx bracket, что экономия на income tax сильно выше, то это тут же компенсируется AMT. Вобщем если рент $3К в месяц, то аналогичный дом имеет смысл покупать, когда он будет стоить около $500К. Я привел пример где 3К рента позволяют снять дом дороже миллиона.

Не понял. Если такой дом стоит 500, то PITI при 20% down будет где-то $2800. Получается, что проживатъ в собственном доме Вы согласны если Вам сильно приплатят за это.

[mudi]

Хотя я, похоже, не разобрался... Вы утверждаете, что именно этот дом и был продан осенью 2007 за 1M+? Если так, то это... да, сrazy.

Судя по карте, за миллион была куплена развалюха (как на картинке из соседнего топика), которыми когда-то этот район был застроен.
Развалюху снесли, новый дом построили. Поэтому и число спален-ванных поменялось.

Развалюха была куплена в 2006 за $698,000, после чего там построен в 2007 году дом и тут же продан уже за $1,160,000. В 2009 году его снова попытались продать, но оказалось что не все дома в Купертино уходт с multiple offers и после 4 месяцев его с листингов убрали и теперь пытаются сдать.

[Sushi]

Деньги сэкономленные на налогах (tax deductions) покрываются расходами на real estate tax + insurance + maintenance.

зачем real estate tax + insurance + maintenance счтитатъ отделъно и с чем-то сравниватъ ? странная методика, только запутывает.

При прочих равных условиях сравиватъ надо tax deductions ( real estate tax - тоже tax deductible) с потерей инвестиций для downpayment

[GarikToo]

Получается, что проживатъ в собственном доме Вы согласны если Вам сильно приплатят за это.

При этом дом должен начать расти в цене сразу после покупки. Иначе все Мудины расчеты пойдут на смарку

[Teh Instructor]

Хороший на мой взгляд реалистичный калькулятор

http://www.irvinehousingblog.com/calculator/

Даа...
Смотрим вот этот кондо в Лос Алтосе, продается за $549,900
http://coldwellbanker.com/servlet/Prope ... y&brand=CB

В этом же комплексе, такое же сдается за $2050
http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1243950991.html

По калькулятору, покупная цена для такого рента $332,440. То есть ей еще падать и падать. А с учетом того, что рент тоже падает, то покупной цене падать еще глубже.

[mudi]

Считаю очень просто - что можно купить за сумму равную ренту. Fundamentals, про которые все во время роста пузыря забыли, говорят, что рент должет обходиться дороже чем владение.
Деньги сэкономленные на налогах (tax deductions) покрываются расходами на real estate tax + insurance + maintenance. Если кто-то в таком высоком tаx bracket, что экономия на income tax сильно выше, то это тут же компенсируется AMT. Вобщем если рент $3К в месяц, то аналогичный дом имеет смысл покупать, когда он будет стоить около $500К. Я привел пример где 3К рента позволяют снять дом дороже миллиона.

Не понял. Если такой дом стоит 500, то PITI при 20% down будет где-то $2800. Получается, что проживатъ в собственном доме Вы согласны если Вам сильно приплатят за это.

Что значит приплатят? Вас удивляет тот факт, что рентовать дом должно быть дороже чем им владеть? Да, в нормальной ситуации так и должно быть, потому что при покупке есть дополнительный риск, которого нет при ренте. А если дом купить и сдавать, то cashflow должен быть положительный именно по той причине, что владение дешевле рента. Это тоже кажется странным после десятка лет "in the bubble"? Покупать дом, сдавать его себе в убыток, а потом заработать много денег за счет apppreciation 10%-20% в год, это аномалия, а не норма.

[mudi]

Деньги сэкономленные на налогах (tax deductions) покрываются расходами на real estate tax + insurance + maintenance.

зачем real estate tax + insurance + maintenance счтитатъ отделъно и с чем-то сравниватъ ? странная методика, только запутывает.

При прочих равных условиях сравиватъ надо tax deductions ( real estate tax - тоже tax deductible) с потерей инвестиций для downpayment

То есть вы предлагаете брать в расчет только то, что уменьшает расходы при владении и игнорировать то, что их увеличивает? Так можно много чего насчитать.

[major Major Major Major]

Хороший на мой взгляд реалистичный калькулятор

http://www.irvinehousingblog.com/calculator/

Даа...
Смотрим вот этот кондо в Лос Алтосе, продается за $549,900
http://coldwellbanker.com/servlet/Prope ... y&brand=CB

В этом же комплексе, такое же сдается за $2050
http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1243950991.html

По калькулятору, покупная цена для такого рента $332,440. То есть ей еще падать и падать. А с учетом того, что рент тоже падает, то покупной цене падать еще глубже.

Именно.


p.s. Я бы мог спросить как можно в здравом уме купить каморку в 1000 кв. футов постройки 68 года за поллимона зеленых но не буду...

[М@ш@]

Я сравниваю цену рента того дома который рентую и цену владения его же.

А как вы это делаете? *я честно без подполки спрашиваю*
ведь это большая редкость когда один и тот же дом предлагается и на продажу и на аренду, и обычно с этим связаны какие-то "особенные" обстоятельства.
мы за все время поиска дома с таким домом столкнулись только однажды - таунхаус предлагали на продажу за 550К или в аренду за 3500. в результате они его таки сдали за 3500, что мне было удивительно- ведь на продажу он был дешевле

А как Вы узнали, за сколько его сняли?
В любом случае, всегда есть люди, которым надо снять, а не купить. Мы, кстати, в таком же соотношении снимаем (только на 2 надо разделить). Если бы мы 3 года владели этим жильём, мы бы потеряли довольно много, так как цены упали. И вообще, покупали бы мы другое жильё.

[М@ш@]

Получается, что проживатъ в собственном доме Вы согласны если Вам сильно приплатят за это.

При этом дом должен начать расти в цене сразу после покупки. Иначе все Мудины расчеты пойдут на смарку

Нет, должен продолжать терять цену, чтобы веселее было владеть домом.

[Teh Instructor]

p.s. Я бы мог спросить как можно в здравом уме купить каморку в 1000 кв. футов постройки 68 года за поллимона зеленых но не буду...

Ага, я тоже не понимаю, что могло бы побудить купить это . Кто нибудь объяснит, в чем тут будет побуждающий фактор покупателя, если таковой найдется?

[М@ш@]

Хороший на мой взгляд реалистичный калькулятор

http://www.irvinehousingblog.com/calculator/

Даа...
Смотрим вот этот кондо в Лос Алтосе, продается за $549,900
http://coldwellbanker.com/servlet/Prope ... y&brand=CB

В этом же комплексе, такое же сдается за $2050
http://sfbay.craigslist.org/pen/apa/1243950991.html

По калькулятору, покупная цена для такого рента $332,440. То есть ей еще падать и падать. А с учетом того, что рент тоже падает, то покупной цене падать еще глубже.

Цены отражают спрос и предложение. Так как многие хотят иметь жильё своё, то эти числа могут и не встретиться.

[Hamster]

Что значит приплатят? Вас удивляет тот факт, что рентовать дом должно быть дороже чем им владеть? Да, в нормальной ситуации так и должно быть, потому что при покупке есть дополнительный риск, которого нет при ренте. А если дом купить и сдавать, то cashflow должен быть положительный именно по той причине, что владение дешевле рента. Это тоже кажется странным после десятка лет "in the bubble"? Покупать дом, сдавать его себе в убыток, а потом заработать много денег за счет apppreciation 10%-20% в год, это аномалия, а не норма.

В нормальных условиях рентовать должно быть дешевле, чем владеть, отчасти потому, что дома исторически appreciate 3% в год - bubble тут ни при чем, и игнорировать этот тренд нельзя.

Положительный cashflow у рентовочного дома в нормальном районе это действительно аномалия. Потому что дом живущему в нем владельцу всегда обходится дешевле, чем инвестору, за счет tax deduction.

К примеру, положительный cashflow в 200 баксов в месяц может достигаться за счет того, что PITI на дом 2800 в месяц, а рент 3000. При том, что рентер мог купить такой дом сам, платить 2800, из них класть 600 в principal, получать 600 в tax deduction, и его дом бы при этом дорожал на 1600 в месяц (то есть рентер фактически мог жить в доме бесплатно). Это значит, что рентер или полный идиот, или у него плохой кредит и недостаточно накоплений, чтобы купить дом, или он согласен переплачивать 3000 в месяц за возможность легко переехать и возможность свалить на landlord'а все проблемы с maintenance.