Откуда вдруг взялась эта масса домов на продажу?

[М@ш@]

p.s. Я бы мог спросить как можно в здравом уме купить каморку в 1000 кв. футов постройки 68 года за поллимона зеленых но не буду...

Ага, я тоже не понимаю, что могло бы побудить купить это . Кто нибудь объяснит, в чем тут будет побуждающий фактор покупателя, если таковой найдется?

Нужно купить сегодня, так как завтра будет ещё дороже (следует из того, что вчера было дешевле).

[Teh Instructor]

Так как многие хотят иметь жильё своё

Это предположение в корне неверное

[GarikToo]

Так как многие хотят иметь жильё своё

Это предположение в корне неверное

Те у кого всего имущества - кровать, стол и две табуретки - тому и дом не нужен

[М@ш@]

Так как многие хотят иметь жильё своё

Это предположение в корне неверное

Давайте посмотрим, кто ещё с ним не согласен
Я написала "многие", а не "все".

[М@ш@]

Так как многие хотят иметь жильё своё

Это предположение в корне неверное

Те у кого всего имущества - кровать, стол и две табуретки - тому и дом не нужен

Съёмное жильё тоже в состоянии вместить в себя имущество. Ну, если жить в месте, которое тебе подходит по размеру.

[Teh Instructor]

Так как многие хотят иметь жильё своё

Это предположение в корне неверное

Давайте посмотрим, кто ещё с ним не согласен
Я написала "многие", а не "все".

Не путайте понятия - "иметь дом" и "жить в доме". В текущей ситуации я бы даже сказал, что это не "вы имеете дом", а "ваш дом имеет вас"

[Sushi]

Что значит приплатят? Вас удивляет тот факт, что рентовать дом должно быть дороже чем им владеть? Да, в нормальной ситуации так и должно быть, потому что при покупке есть дополнительный риск, которого нет при ренте. А если дом купить и сдавать, то cashflow должен быть положительный именно по той причине, что владение дешевле рента. Это тоже кажется странным после десятка лет "in the bubble"? Покупать дом, сдавать его себе в убыток, а потом заработать много денег за счет apppreciation 10%-20% в год, это аномалия, а не норма.

В нормальных условиях рентовать должно быть дешевле, чем владеть, отчасти потому, что дома исторически appreciate 3% в год - bubble тут ни при чем, и игнорировать этот тренд нельзя.

Положительный cashflow у рентовочного дома в нормальном районе это действительно аномалия. Потому что дом живущему в нем владельцу всегда обходится дешевле, чем инвестору, за счет tax deduction.

К примеру, положительный cashflow в 200 баксов в месяц может достигаться за счет того, что PITI на дом 2800 в месяц, а рент 3000. При том, что рентер мог купить такой дом сам, платить 2800, из них класть 600 в principal, получать 600 в tax deduction, и его дом бы при этом дорожал на 1600 в месяц (то есть рентер фактически мог жить в доме бесплатно). Это значит, что рентер или полный идиот, или у него плохой кредит и недостаточно накоплений, чтобы купить дом, или он согласен переплачивать 3000 в месяц за возможность легко переехать и возможность свалить на landlord'а все проблемы с maintenance.

Это и понятно. Дом никогда не будет стоитъ 500К при ренте 3К. Муди просто игнорировал 3К рента, а цену для дома посчитал на "справедливом" калькуляторе

[М@ш@]

Так как многие хотят иметь жильё своё

Это предположение в корне неверное

Давайте посмотрим, кто ещё с ним не согласен
Я написала "многие", а не "все".

Не путайте понятия - "иметь дом" и "жить в доме". В текущей ситуации я бы даже сказал, что это не "вы имеете дом", а "ваш дом имеет вас"

Я ничего не путаю. И вообще, Вы явно поздно подключились к разговору, ешё не знакомы с позицией каждого из участников
Как Вы пришли к выводу, что моё утверждение неверно? Вы знаете несколько людей, которые не стремяться купить дом? И что, их большинство таких, по всей Америке?

[М@ш@]

Дом никогда не будет стоитъ 500К при ренте 3К.

[Teh Instructor]

И вообще, Вы явно поздно подключились к разговору

Вообще-то этот топик я сам начал. Но он как всегда ушел от предложенной темы на наболевшую.

[М@ш@]

И вообще, Вы явно поздно подключились к разговору

Вообще-то этот топик я сам начал. Но он как всегда ушел от предложенной темы на наболевшую.

Я не про этот топик, а вообще.

[Sergunka]

Так как многие хотят иметь жильё своё

Это предположение в корне неверное

Просто по мозгам так отъездили, что действительно хотят

P.S. Дом покупать имеет смысл только при условии, что содержание дома дешевле рента, ну, или хотя бы сравнимые величины.

[GarikToo]

P.S. Дом покупать имеет смысл только при условии, что содержание дома дешевле рента, .

Если вы готовы переехать в любой момент, то тогда да

[М@ш@]

P.S. Дом покупать имеет смысл только при условии, что содержание дома дешевле рента, .

Если вы готовы переехать в любой момент, то тогда да

В чём проблема переезда? Вы представляете, что исчезло жильё на съём? То есть, исчезли такие, как Вы?

[GarikToo]

В чём проблема переезда?

Если для вас нет проблемы то дом покупать не стоит

[М@ш@]

В чём проблема переезда?

Если для вас нет проблемы то дом покупать не стоит

Почему же, стоит. Если имеет смысл. С материальной точки зрения.

[SEL]

Ну какие там расчеты, суммируете mortgage+property tax и берете от нее процент (tax bracket + state tax). Это если без АМТ, поэтому конкретный резулътат будет зависит от tax law на текущий год (расчет АМТ будет главной проблемой или Вы умеете его расчитатъ без ТурбоТакса?). А будет ли выгодно это вопрос индивидуалъный, я кстати нигде не утверждал что это обязателъно выгодно, а разговор был о том от каких факторов это зависит.

Я много чего умею считать - а вы? Записываем опять - несмотря на налоговые льготы о которых писал Суши владение домом может не являться выгодным.

[Sushi]

P.S. Дом покупать имеет смысл только при условии, что содержание дома дешевле рента, .

Собаку покупать имеет смысл только при условии, что содержание собаки дешевле содержания попугая.

[Alaska]

Разница в 1400 в месяц мне лично кажется существенной.

вот хороший пример для наглядности.
говорим об экономии/сейвинге $1400.
$1400/12/30 лет Итог сейвинга $504К. Если выплачивать 30 лет, то итог $560К (700К - 20%)

инфляцию / интерес на сейвингс я оставила за кадром, дабы не усложнять.

вот об этом баш на баш я и говорила. Вопрос потенциальных рисков (низкая ликвидность) при владении, с потенциальной прибылью при росте цен овер 30 лет. А так же плюсы и минусы рента. Все в голове. В приоритетах.

[Sushi]

Разница в 1400 в месяц мне лично кажется существенной.

вот хороший пример для наглядности.
говорим об экономии/сейвинге $1400.
$1400/12/30 лет Итог сейвинга $504К. Если выплачивать 30 лет, то итог $560К (700К - 20%)

инфляцию / интерес на сейвингс я оставила за кадром, дабы не усложнять.

вот об этом баш на баш я и говорила. Вопрос потенциальных рисков (низкая ликвидность) при владении, с потенциальной прибылью при росте цен овер 30 лет. А так же плюсы и минусы рента. Все в голове.

1400 в месяц это начальная экономия, в процессе выплат за 30 лет эта сумма уменъшается до 0.

[Alaska]

P.S. Дом покупать имеет смысл только при условии, что содержание дома дешевле рента, ну, или хотя бы сравнимые величины.

если разница до 30% то смело покупать.
а если в ровень или ниже моргача с 20% down, то инвесторы скупят на корню.

[mudi]

Это и понятно. Дом никогда не будет стоитъ 500К при ренте 3К. Муди просто игнорировал 3К рента, а цену для дома посчитал на "справедливом" калькуляторе

Я ничего не игнорировал. Вот посмотрите на предыдущей странице про Бостон:

таунхаус предлагали на продажу за 550К или в аренду за 3500. в результате они его таки сдали за 3500, что мне было удивительно- ведь на продажу он был дешевле

Если посмотрите сейчас за пределы SFBA, туда где цены уже упали на 50%-60%, то увидите, что инвесторы массово скупают дома до 70К-90К, которые тут же сдаются за 1К+ в месяц. В местах где bubble не надували или где он уже сдулся - это нормальная ситуация, так и должно быть.
Но мы конечно все знаем, что Bay Area место особенное, тут экономические законы не работают, cashflow у рентала всегда отрицательный, а прибыль у владельца только за счет appreciation. Что еще забыл - ах да, самое главное, цены здесь никогда не падают, а только растут.

P.S. Вы, кстати, где и когда купили свой дом?

[X37WAL!^]

Разница -то как раз раза в два если не больше. Это и обидно.

Аналогичное жилье? или вы сравниваете дом который бы купили и рентовое жилье? Обычно требования довольно разные.

если выбирать дом на аренду хороший (такой какой и купить хотелось бы), то как-то у меня получалось что и арендная плата зашкаливает
+1

К этому выводу в данном треде (и аналогичных) мы возвращаемся примерно раз в месяц

[Alaska]

Если посмотрите сейчас за пределы SFBA, туда где цены уже упали на 50%-60%, то увидите, что инвесторы массово скупают дома до 70К-90К, которые тут же сдаются за 1К+ в месяц.
это нормальная ситуация, так и должно быть.

вот это как раз и не нормально, война бидов, с увеличением цены до 50-100%. Уходят в первую неделю. Вы не путайте инвесторов с обыкновенным рынком. При инвесторах там делать нечего - там кеш. Тоже будете писать - не могу купить!!! где справедливость?????

нормальная ситуация это до 6 мес инвентори.

и ИМХО до 30% выше рента чтобы не конкурировать с акулами.

[Ross]

Насчет состояния - давайте посмотрим на вот этот рентал - новый дом, меня такое состояние вполне устраивает. Сдается за $2995. Возьмем оптимистичные 5% и посчитаем что можно купить за такой месячный mortgage - получаем $558К. Если взять более реалистичный interest rate, то будет ближе к $500К. Простой поиск по адресу показывает, что этот дом (несовпадение количества ванных и спален думаю вызвано кривыми руками rental management компании) был продан в осенью 2007 года за $1,160,000. Вы думаете, что это исключение? Таких домов сейчас для рента появляется все больше и больше. Я также видел какие развалюхи продаются за 1M+ в том же Cupertino, Palo Alto и Los Altos.

Владельцы дома явно напрочь оторваны от реальности. Едва ли у них кто снимет этот дом за такую цену. Дом находится возле перекрестка трех оживленных дорог, причем 280 проходит в этом месте по мосту - ее далеко слышно. Школы же там не самые хорошие, хотя и неплохие. За такую сумму можно снять в намного лучшем районе. А если надо в этом, то явно можно найти дешевле.