Teenant voluntarily vacated before the lease end

fbagirov · Post by **fbagirov** » 07 Jul 2009 04:40

Доброе время суток! У меня ситуация - я сдал свой дом через агентство. Тинант какая то дама, агентство обешало с нее снимать вовремя бабки и брать за ето 10%. Контракт на год, без условий для расторжения. Агентство проверили ее историю - вроде все тип топ. Взяли депозит - 1 month rent.

После 4 месяцев ета deadbeat решила переехать в другой штат. Выехала из дома, никому не сказав. Платить естественно не платит. Агенство разводит руками, мол если бы это мы ее evict, то тогда мы бы ее судили за остаток по контракту, а раз сама - значит это твое дело.
Высказались помочь предложив своего адвоката (за вознаграждение) который сможет ее вычеслить по сошиал секюрити, и начать судить.
Это будет стоить штуки полторы.

У кого был опыт? Вопрос - стоит ли связиваться или искать очередного teenanta?

Спасибо!

Artemk · Post by **Artemk** » 07 Jul 2009 12:57

Ну, тётку не вернуть, так что нового жильца искать надо. А судить- не судить - решать Вам. Адвокат за 1500 - наверное отказать. Просто потратить час времени и подать на неё в small claims court.

Price · Post by **Price** » 07 Jul 2009 15:15

А в контракте-то что написано?

fbagirov · Post by **fbagirov** » 07 Jul 2009 17:47

Artemk wrote:Ну, тётку не вернуть, так что нового жильца искать надо. А судить- не судить - решать Вам. Адвокат за 1500 - наверное отказать. Просто потратить час времени и подать на неё в small claims court.

Ну до конца контракта она должна 8750, а в small claims больше чем за 500 не идут. Скорее district court.

Судит - не судить - а вот интересно как у других подобное заканчивалось?

fbagirov · Post by **fbagirov** » 07 Jul 2009 17:49

Price wrote:А в контракте-то что написано?

В контракте написано что она responsible на 12 месяцев, без права то break the lease.

IContentProvider · Post by **IContentProvider** » 07 Jul 2009 20:40

fbagirov wrote:Взяли депозит - 1 month rent.

...

После 4 месяцев ета deadbeat решила переехать в другой штат.

...

Вопрос - стоит ли связиваться или искать очередного teenanta?

Месячная рента - это немалый депозит.

По-первых, выселить (evict) ее официально за неуплату (можете прислать ей бумагу на адрес дома и на любой другой адрес указанный в контракте, не Ваша проблема куда она выехала). Агенство сказало, что будет ее в этом случае судить? Во-вторых, использовать депозит для приведения помещения в порядок и поиска другого тенанта. Остальное оставить себе за беспокойство.

fbagirov · Post by **fbagirov** » 07 Jul 2009 21:37

IContentProvider wrote:
По-первых, выселить (evict) ее официально за неуплату (можете прислать ей бумагу на адрес дома и на любой другой адрес указанный в контракте, не Ваша проблема куда она выехала). Агенство сказало, что будет ее в этом случае судить?

Она уже сама выселилась и переехала во Флориду (куда именно неизвестно). Агентство сказали что если бы мы ее за неуплату выгнали (evict) то тогда бы мы же ее и судили за остаток выплат по контракту. Но поскольку она сама выехала, то "it's up to you, the owner, to sue her"

sondo · Post by **sondo** » 07 Jul 2009 22:42

Check first your local tenant laws and rights.
If it happened that she moved for new job, she might have a right to break the lease (if new job is further that XX km, normally it's OK to break).

IContentProvider · Post by **IContentProvider** » 07 Jul 2009 22:57

fbagirov wrote:
IContentProvider wrote:
По-первых, выселить (evict) ее официально за неуплату (можете прислать ей бумагу на адрес дома и на любой другой адрес указанный в контракте, не Ваша проблема куда она выехала). Агенство сказало, что будет ее в этом случае судить?

Она уже сама выселилась и переехала во Флориду (куда именно неизвестно).

Если она не написала бумагу, что официально отказывается от помещения, и если в договоре нет никакого пункта что в этом случае произошел автоматический eviction, то ее право на жилье сохранено. В этом случае, Вы найдете другого жильца, а она приедет обратно и засудит уже Вас. При чем здесь агенство и что они сказали?

Billy-goat · Post by **Billy-goat** » 07 Jul 2009 23:02

fbagirov wrote:
Artemk wrote:Ну, тётку не вернуть, так что нового жильца искать надо. А судить- не судить - решать Вам. Адвокат за 1500 - наверное отказать. Просто потратить час времени и подать на неё в small claims court.

Ну до конца контракта она должна 8750, а в small claims больше чем за 500 не идут. Скорее district court.
Судит - не судить - а вот интересно как у других подобное заканчивалось?

Маловато будет - у нас - 5000.

IContentProvider · Post by **IContentProvider** » 07 Jul 2009 23:04

Вот здесь есть описание процедуры (не знаю для Вашего штата):

http://sccounty01.co.santa-cruz.ca.us/D ... bandon.asp

Это называется не eviction, а Notice of Belief of Abandonment. На нее уйдет месяц (если шевелиться сразу как неуплачено), после чего помещение можно сдать по новой.

Советую поискать эту поцедуру в своем штате.

Hamster · Post by **Hamster** » 07 Jul 2009 23:15

Ее вещи в доме остались или она все забрала?

В этой ситуации, я думаю, самый лучший вариант это разорвать контракт и попытаться стрясти с нее через small claims court все недополученное с момента, когда она перестала платить, до момента, когда в дом въедет новый тенант. Чтобы разорвать контракт, по идее вполне достаточно послать ей 3 day notice to pay or quit, с помощью certified mail на адрес дома (то, что она там больше не живет - это не ваши проблемы), и приклеить скотчем копию на входную дверь.

Notice of belief of abandonment это тоже вариант - но у него длиннее счетчик.

IContentProvider · Post by **IContentProvider** » 07 Jul 2009 23:20

Hamster wrote:
В этой ситуации, я думаю, самый лучший вариант это разорвать контракт и попытаться стрясти с нее через small claims court все недополученное с момента, когда она перестала платить, до момента, когда в дом въедет новый тенант.

Минус депозит плюс расходы на уборку и поиск новых жильцов. Действительно, как можно требовать то, что она должна до конца контракта, который еще не кончился?

Hamster · Post by **Hamster** » 07 Jul 2009 23:24

IContentProvider wrote:Минус депозит плюс расходы на уборку и поиск новых жильцов.

плюс расходы на ее поиск, плюс court fees.

Кстати, serving notice to pay or quit это обязанность агентства, требуйте, чтобы они это сделали в кратчайшие сроки и в соответствии с законом штата.

IContentProvider · Post by **IContentProvider** » 07 Jul 2009 23:52

Hamster wrote:

плюс расходы на ее поиск, плюс court fees.

Угу.

http://www.publicpeoplefinder.com/Socia ... mber.shtml

$40 за поиск по SSN (сколько там за адвоката?)

Вот здесь бесплатно
http://www.ssnrecords.org/?hop=pplrec&x ... 1066314892

Можно еще поискать текущий телефон по имени. Действительно, в договоре все есть, от даты рождения до SSN. Private investigator будет стоить меньше 1500.

fbagirov · Post by **fbagirov** » 08 Jul 2009 03:34

sondo wrote:Check first your local tenant laws and rights.
If it happened that she moved for new job, she might have a right to break the lease (if new job is further that XX km, normally it's OK to break).

Хм, вот тут может быть и проблема - она получила во Флориде работу, насколько мне обяснил сантехник который с ней говорил когда чинил AC в доме.

Но зачем тогда она не сообшила свой новый адрес? Зачем искала работу во Флориде?
Что мне делать - быть добрим самаритянином в связи с экономикой, или требовать то под чем она подписала ?

fbagirov · Post by **fbagirov** » 08 Jul 2009 03:37

IContentProvider wrote:
fbagirov wrote:
IContentProvider wrote:
По-первых, выселить (evict) ее официально за неуплату (можете прислать ей бумагу на адрес дома и на любой другой адрес указанный в контракте, не Ваша проблема куда она выехала). Агенство сказало, что будет ее в этом случае судить?

Она уже сама выселилась и переехала во Флориду (куда именно неизвестно).

Если она не написала бумагу, что официально отказывается от помещения, и если в договоре нет никакого пункта что в этом случае произошел автоматический eviction, то ее право на жилье сохранено. В этом случае, Вы найдете другого жильца, а она приедет обратно и засудит уже Вас. При чем здесь агенство и что они сказали?

Письмо и ключ через месяц после первой неуплаты послала агентству.

fbagirov · Post by **fbagirov** » 08 Jul 2009 03:39

IContentProvider wrote:Вот здесь есть описание процедуры (не знаю для Вашего штата):

http://sccounty01.co.santa-cruz.ca.us/D ... bandon.asp

Это называется не eviction, а Notice of Belief of Abandonment. На нее уйдет месяц (если шевелиться сразу как неуплачено), после чего помещение можно сдать по новой.

Советую поискать эту поцедуру в своем штате.

Дык ишем новых - проблема в том что они все какие то капризние, и в последнюю минуту отказиваются - выбор на рынке большой.

fbagirov · Post by **fbagirov** » 08 Jul 2009 03:41

Hamster wrote:Ее вещи в доме остались или она все забрала?

В этой ситуации, я думаю, самый лучший вариант это разорвать контракт и попытаться стрясти с нее через small claims court все недополученное с момента, когда она перестала платить, до момента, когда в дом въедет новый тенант. Чтобы разорвать контракт, по идее вполне достаточно послать ей 3 day notice to pay or quit, с помощью certified mail на адрес дома (то, что она там больше не живет - это не ваши проблемы), и приклеить скотчем копию на входную дверь.

Notice of belief of abandonment это тоже вариант - но у него длиннее счетчик.

Оставалась какие то полки и кабельный модем, я их правда после ее письма все выставил наружу поскольку надо было готовить дом к следушей сдаче.

fbagirov · Post by **fbagirov** » 08 Jul 2009 03:46

fbagirov wrote:
sondo wrote:Check first your local tenant laws and rights.
If it happened that she moved for new job, she might have a right to break the lease (if new job is further that XX km, normally it's OK to break).

Хм, вот тут может быть и проблема - она получила во Флориде работу, насколько мне обяснил сантехник который с ней говорил когда чинил AC в доме.

Но зачем тогда она не сообшила свой новый адрес? Зачем искала работу во Флориде?
Что мне делать - быть добрим самаритянином в связи с экономикой, или требовать то под чем она подписала ?

я поспрашивал - никто никогда не слишал о правиле to break the lease beacause of the new job :pain1:

vica · Post by **vica** » 08 Jul 2009 13:37

Можно я с другой колокольни спрошу, но о том же?

Нам надо сейчас снимать жилье, но мы будем присматриваться к покупке дома. Все хотят на год лиз. Нам придется на это согласиться. Как выйти из этого лиза потом с минимальными потерями, скажем через 5-7 месяцев, если мы найдем подходящий дом? Новый дом сдавать нельзя будет, я даже не уверена можно ли его держать пустым пока не закончиться наш лиз, так как мы получим $8000 tax credit, то есть должны проживать в этом доме. Спрашивать потенциальных лэндлордов и управляющие кампании о брэкинг лиз раньше срока не решаемся - боимся спугнуть. Дело происходит в VA.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 08 Jul 2009 15:17

Только что в другой ветке обсуждали
viewtopic.php?p=3878181#p3878181

sondo · Post by **sondo** » 09 Jul 2009 01:18

fbagirov wrote:я поспрашивал - никто никогда не слишал о правиле to break the lease beacause of the new job

we have in the standard lease form specifically written (means - this form is standard for all leases in our city, not only for our landlord) that lease is canceled if the tenant is transferred to another city for the purpose connected to his employment.
This rules applied to all the leases, independently whether the form was given to a renter by his landlord or not (if a renter received a handmade by the landlord lease agreement).
Find a standard lease form (for Boston?).

Salsa · Post by **Salsa** » 09 Jul 2009 07:10

Будьте добрым самаритянином... Будет вам хорошый deed засчитан на том свете.

vica · Post by **vica** » 09 Jul 2009 08:10

Я вот что нашла на лоерском форуме
VA law says the LL has an obligation to promptly attempt to re-rent. Your damages should be limited to a few months of rent.
То есть вам надо искать другого рентера, а за пустующее время вам должна заплатить ваша рентерша.
Без потерь из такой ситуации могут выйти только милитари рентеры, если они переезжают по службе. Эти 2-3 месяца ренты вам должен присудить суд, если не договоритесь с ней полюбовно.

Привет

Teenant voluntarily vacated before the lease end

Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end

Re: Teenant voluntarily vacated before the lease end