Mortgage. Как договориться без неожиданностей?

[katit]

В процессе покупки 3-й недвижимости но больше чем никогда волнует вопрос кредита. Первыых 2 делали с одной и той же компанией(A) и теперь мне кажется что они мне дают "классный" рейт как постоянному клиенту. Хочется посмотреть вокруг но например BofA(B) делает по телефону, никакого персонального общения, не знаю как с ними работать.

Моя компания предлагает 5.625, BofA рекламирует 5.25 и 1.25 point что есть много.
Еше один брокер(C) сделал GFE(good faith estimate) с 5.25 и вроде даже без points

Только компания А имеет все наши чеки, счета и прочее. Опять-же, они типа гарантируют что ихний GFE это то что и будет.

Как можно добиться точного GFE от брокера? Есть ли возможность гарантировать что-то чтоб на closing не расстраиваться?

Можно ли сразу работать параллельно с несколькими и потом за день до closing взять у них всех бумажки, почитать что я буду подписывать и выбрать best?

Любые советы и инфа по подводным камням приветствуется..

[ARARAT.]

Я только недавно refinance сделал и как-раз по телефону(все равно все присылается по почте на бумаге, по телефону просто начало идет), правда они не очень далеко были пару часов езды. Closing делали естественно local, все прошло Ok.
Все ети rates на sites, ето все блеф, пока конкретика не пошла, т.е. все данные дома надо дать только тогда начинаются сюрпризы по rates.
Сразу начинать несколько applications можно, пока lock не сделал, но они обычно не начинают сами, хотяйт lock сначало...
Я все ратес сначало мониторил на bankrates.com в течении некоторого времени, почитывал всякие "insiders" sites, когда ратес ниже(к примеру какие дни недели даже), какие события на них влияют, короче много инфо перелапатил перед тем как решит что, где и как...
PS Ты что дом меняешь?

[ARARAT.]

Расписывать долго все про подводные камни...
Каждый пунк в GFE надо штудировать, они часто например дают хороший рате, но при етом цлосинг цост гораздо больше нормы, т.е. все поинт как-бы включенны. При етом обычно гораздо больше если брать у других.
Я к примеру получил 4.25% совсем недавно правда с понитс(2 поинтс) в итоге, но пришлось проделать много работы и понервничать изрядно...

[ARARAT.]

Ты не сможешь скорее всего ждать с выбором до closing, так как обычно ты должен заплатить каждому за оценку и кроме того, как мне сказали, если ети несколько берут деньги у одного и того-же(а ето очень часто, так как брокеров много, а источников очень мало, они все берут у буквально нескольких ландеров), то там не может больше одного процесса одновременно запущено, ландер не позволяет, правда сам я не пробывал так...

[agent_V]

Работать паралельно с несколькими брокерами практически невозможно, так как каждый захочет " аппликейшен фее и аппраизал" получить в начале работы, а это $700-800. Кроме того документы очень обычно приходят за несколько часов перед клозингом и нет возможности их изучить заранее. Еще банк( тайтл компани) заказывает "тайтл" и связанные с ним процедуры, которые стоят около $2-3К. Кто оплатит их расходы, если вы будете работать с несколькими? Очевидно, в "аппликеишен" есть пункт который защищает интересы банка.
Опыт 2х последних клозингов довольно противоречивый. "Проверенный" брокер "прозевал" подьем процента из-за того что клозинг отложился на 3 недели и клиенту пришлось заплатить поинт, чтобы "спустить" рейт.
С другой стороны, клиенты пошли в "незнакомый" ПиЭнСи банк и без проблем закрылись во время и с обещанным рейтом.

[katit]

"Проверенный" брокер "прозевал" подьем процента из-за того что клозинг отложился на 3 недели и клиенту пришлось заплатить поинт, чтобы "спустить" рейт.

А как так получилось, они что, не сделали lock? Я слышал что бывает так что обманывают что делают lock и ждут до последнего чтобы получить дешевле (15 day lock vs 30 day lock - 0.125% difference)

PS Ты что дом меняешь?

Да, осталось закрыться.

В данный момент я знаю нюансы своего случая посему левых чуваков можно отсеивать даже после того как они будут говорить "no problem". Есть мой дом который я оставляю и его надо убрать с картины а условия сеычас изменились. Думаю хороший тест на вшивость будет чисто послушать что они думают по етому поводу.

[ARARAT.]

Да, наверно именно лоцк не делали, меня тоже уговаривали поначaлу, но я естественно отказался. На счет обмана, они должны предоставить официальную бумагу по лоцк, там будет вся инфа и подписи. На счет лоцк период надо быть очень аккуратным что-бы уложиться в него, сейчас(у меня так было) underwriters требуют гораздо больше времени чем раньше, правда я делал рефинанце... У меня все обернулось не в 45 дней как должно было быть а под 60, причем я от них потребывал писменного подтверждения продления лоцк. Предираются тоже стали больше причем ко всему, меня например трясли не по дому на который делал, а по старому дому, который на продаже... Нонсес, да, но факт!
Я долго ругался, но пришлось все предоставить.
И оценкой дома все тоже пугали, что может не прoйти, но оказалось aж на 30% выше необходимого.
Короче, по каждому шaгу пришлось нервничать, ети мои последние два closings были гораздо сложнее чем первые 3.
Да, сразу удостоверься, что они не берут дополнительно за октаз от escrow(если тебе ето надо) и досрочную выплату.
Потом проверь внимательно GFE и пакет когда они пришлют, у меня было несколько неточностей, которые могли повлиять на решение underwriters.
Внимательно читай каждый лист пакета, они сейчас делают больше условий всяких чем раньше...
Короче, сейчас надо быть внимательным, если используеш какие-то "внешнии" деньги для downpaymenta тоже позаботься их правильно описать.
Когда етот дом брал они меня сильно трясли именно поетому, некоторые суммы(причем суммы не такие большие, гораздо меньше обшей суммы downpaymenta) не были на счету достаточное время(больше месяца) и они меня просто замучили етими обоснованиями, "решали" чуть-ли не до последнего дня перед closing, раньше такого даже близко не было...

[Elvis]

Мы когда в мае покупали дом, то нашли финансирование через zillow. Там есть фича, когда можно подписаться и брокеры/банкиры сами тебе шлют условия финансирования, типа rate и closing costs. А ты потом смотришь и выбираешь какого из них прозвонить. До этого я искал через lendingtree.com, но как-то не срослось. В итоге мы залочили 4.5% без origination fee и с 0.5 пойнта. И то я лочил rate за 60 дней до клозинга, собственно за это и взяли пол-пойнта. Опять же сначала мы пробили родной банк, где счета и пр., но их условия были не самые лучшие.

[Nwaylock]

Мы пока еще ничего не купили, но послушав народ здесь и не только, я понимаю что покупатель во время покупки очень уязвим. Я вообще документы для клозинга собиралась дать своему лоеру для проверки и только потом подписывать. Если документы дают за пару часов до клозинга, то я скорее перенесу клозинг, нежели буду подписывать неизвестно что. Остался пдин вопрос - сколько будет стоить перенос клозинга.

[Desperado]

Остался пдин вопрос - сколько будет стоить перенос клозинга.

Нисколько, потому что никуда вы его не перенесете, это вы по наивности пока так думаете. Ваш же собственный лойер и будет тем, кто закончит готовить документы только за пару часов до closing, в частности, потому что ему mortgage broker пришлет бумаги в последний момент.

[Maxi]

В процессе покупки 3-й недвижимости но больше чем никогда волнует вопрос кредита. Первыых 2 делали с одной и той же компанией(A) и теперь мне кажется что они мне дают "классный" рейт как постоянному клиенту.

Моя компания предлагает 5.625, BofA рекламирует 5.25 и 1.25 point что есть много.

Это "классный рейт"??

Нам вчера залочили 5.0% , zero points, zero closing (15 days lock)

[Nwaylock]

Остался пдин вопрос - сколько будет стоить перенос клозинга.

Нисколько, потому что никуда вы его не перенесете, это вы по наивности пока так думаете. Ваш же собственный лойер и будет тем, кто закончит готовить документы только за пару часов до closing, в частности, потому что ему mortgage broker пришлет бумаги в последний момент.

Я вполне такое допускаю, но не от наивности, а от отсутствия какого-либо опыта в таких делах. Однако, допустим если я откажусь подписывать бумаги, в которых вдруг оказались какие-то , о которых я не слышала до того и которые не собираюсь оплачивать по причине того что моргадж брокер не дал мне эти бумаги посмотреть на день раньше, что тогда будет? Сколько я при этом могу потерять.

Я хочу видеть что я буду подписывать не в последний момент. Это не в моих интересах подмахивать финансовые документы не глядя. Я понимаю что феномен "последнего момента" в том чтобы человеку было некуда деться, чтобы он подписал абы что. Но не все же могут быть на такое готовы.

[Desperado]

Остался пдин вопрос - сколько будет стоить перенос клозинга.

Нисколько, потому что никуда вы его не перенесете, это вы по наивности пока так думаете. Ваш же собственный лойер и будет тем, кто закончит готовить документы только за пару часов до closing, в частности, потому что ему mortgage broker пришлет бумаги в последний момент.

Я вполне такое допускаю, но не от наивности, а от отсутствия какого-либо опыта в таких делах. Однако, допустим если я откажусь подписывать бумаги, в которых вдруг оказались какие-то , о которых я не слышала до того и которые не собираюсь оплачивать по причине того что моргадж брокер не дал мне эти бумаги посмотреть на день раньше, что тогда будет? Сколько я при этом могу потерять.

Я хочу видеть что я буду подписывать не в последний момент. Это не в моих интересах подмахивать финансовые документы не глядя. Я понимаю что феномен "последнего момента" в том чтобы человеку было некуда деться, чтобы он подписал абы что. Но не все же могут быть на такое готовы.

Неглядя вам ничего подписывать не придется, на closing вам все покажут и объяснят. Отложить closing на несколько часов - не проблема, и стоить вам ничего не будет, скорее всего. В 99.9% случаев этого будет достаточно для разрешения недоразумения. Но вам самим будет хотеться, чтобы все поскорее закончилось, как и всем остальным участникам действия. Поэтому вы все хорошо подумаете, а стоит ли оно того, и разрешите проблему прямо на closing.

[Жел_Товатый]

Я не пойму, чего вы такого ужасного и непредвиденного ожидаете увидеть на клоузинге - самое страшное.. руки скрутят, заткнут рот, утюгом и ...все подпишете..
А серьезно, народ, поделитесь - кто-нибудь, когда-нибудь подписал что-то такое, чего подписывать не следовало и о чем щас горько сожалеет? Приведите пример, пожалуйста!

[Komissar]

а у меня 2.5% сейчас интерес по моргиджу

[Desperado]

Я не пойму, чего вы такого ужасного и непредвиденного ожидаете увидеть на клоузинге - самое страшное.. руки скрутят, заткнут рот, утюгом и ...все подпишете..
А серьезно, народ, поделитесь - кто-нибудь, когда-нибудь подписал что-то такое, чего подписывать не следовало и о чем щас горько сожалеет? Приведите пример, пожалуйста!

Я бы привел, но у меня нет. И ни у кого, думаю, нет.

[Desperado]

а у меня 2.5% сейчас интерес по моргиджу

а хвастаться нехорошо, потому что мне завидно, а завидовать нехорошо.

[Жел_Товатый]

а у меня 2.5% сейчас интерес по моргиджу

у вас какой моргедж - эджастэбл на скока лет? везет....

[Жел_Товатый]

а у меня 2.5% сейчас интерес по моргиджу

а хвастаться нехорошо, потому что мне завидно, а завидовать нехорошо.

Хвастаться - это неплохо, завидовать - нехорошо!

[Desperado]

а у меня 2.5% сейчас интерес по моргиджу

а хвастаться нехорошо, потому что мне завидно, а завидовать нехорошо.

Хвастаться - это неплохо, завидовать - нехорошо!

Нехорошо завидовать тому, кто плохо хвастается.

[Жел_Товатый]

а у меня 2.5% сейчас интерес по моргиджу

а хвастаться нехорошо, потому что мне завидно, а завидовать нехорошо.

Хвастаться - это неплохо, завидовать - нехорошо!

Нехорошо завидовать тому, кто плохо хвастается.

А разве Коми плохо похвастался? Скромненько так вставил свои пять копеек...

[Desperado]

а у меня 2.5% сейчас интерес по моргиджу

а хвастаться нехорошо, потому что мне завидно, а завидовать нехорошо.

Хвастаться - это неплохо, завидовать - нехорошо!

Нехорошо завидовать тому, кто плохо хвастается.

А разве Коми плохо похвастался? Скромненько так вставил свои пять копеек...

Ну, в общем, да... но хвастаться плохо.

[Nwaylock]

Но вам самим будет хотеться, чтобы все поскорее закончилось,

На это и расчет что ли? А если я не захочу мириться с неизвестно откуда взявшимися клозинг костс да и взявшимися не просто абы когда, а именно на клозинге?

[Desperado]

Но вам самим будет хотеться, чтобы все поскорее закончилось,

На это и расчет что ли? А если я не захочу мириться с неизвестно откуда взявшимися клозинг костс да и взявшимися не просто абы когда, а именно на клозинге?

Как было справедливо замечено, шансы, что вас просто попытаются обуть, очень незначительны. Ошибка возможна, но тоже маловероятна, и будет исправлена там же. Небольшие расхождения с GFE будут, но для них будут вполне понятные причины, которые вам объяснят. Вообщем, все будет нормально, хотя и stressful.

[katit]

Нам вчера залочили 5.0% , zero points, zero closing (15 days lock)

Какой кредит? Я говорю про 30y conventional