Как управлять домом/кондо в США из России?

[MacLeod]

В свете все чаще и чаще обсуждаемых рисков обесценивания доллара, собственно как и всех остальных валют, низких процентов по вкладам и т.д., склоняюсь к мысле обмена лишних денег на первую в жизни собственную недвижимость в США или Москве. С Москвой более менее понятно, а по США есть вопросы. Если купить дом или кондо в США (WA или CA, я - US citizen, если это играет роль) за кеш, как его потом сдать и управлять всеми процессами из Москвы? Есть ли у кого опыт работы с управляющей компанией, полностью ведущей дела такого рода (поиск и проверка жильцов, сбор арендной платы с последующим депозитом на мой счет, уборка и мелкий ремонт и т.д.)? Какую оплату подобных услуг считать приемлемой?

[Hamster]

А что, в Москве бубль уже сдулся?

[alex6999]

MacLeod, если у вас 100 таких квартир - будет выгодно, а одна.... вам просто цену зарядят за одну немаленькую.
лучше ищите порядочного человека кто будет за всем этим следить.

спросите у агентов по недвижимости, они сами могут этим заниматся и драть свой процент. плюс возможно воровать(получать откат) с ремонтов.

[MacLeod]

лучше ищите порядочного человека кто будет за всем этим следить.

А порядочному человеку сколько в таких случаях перепадает?

Знаю, что все индивидуально. Просто хочу просветить себя о порядке цен.

[MacLeod]

А что, в Москве бубль уже сдулся?

Пока нет, но все идет к тому.

[Hamster]

А что, в Москве бубль уже сдулся?

Пока нет, но все идет к тому.

И быстро идет? Цены хоть раза в два упали? Как там с соотношением rent vs. buy и с доступностью при медианной зарплате?

Я снимал дом в Штатах через компанию, они брали 10% за менеджмент. Владельца я так ни разу и не встретил, все через агентство, от показа дома перспективным жильцам, до сбора рента, до организации починок. Вам что-то такое надо. Если они еще согласятся с вами иметь дело по факсу, вообще супер.

[MacLeod]

И быстро идет? Цены хоть раза в два упали? Как там с соотношением rent vs. buy и с доступностью при медианной зарплате?

В начале кризиса, прошлой осенью, шло быстро. Потом, когда заговорили о "восстановлении" экономики, падение замедлилось. Осенью ожидают дальнейшего снижения цен. Рынок сейчас стоит, покупатели не безосновательно ждут более дешевого метра. Официально, метр снизился с $6К до $4К, но реально можно уложиться в $3К в новостройке в более менее нормальном спальном районе, типа Беляево, что примерно соответствует зарплате ИТшника в инофирме. С медианной зп сложнее. Она где-то $1K.

Я снимал дом в Штатах через компанию, они брали 10% за менеджмент. Владельца я так ни разу и не встретил, все через агентство, от показа дома перспективным жильцам, до сбора рента, до организации починок. Вам что-то такое надо. Если они еще согласятся с вами иметь дело по факсу, вообще супер.

10% ежемесячно?

Допустим, квартира сдается на год.
Этап 1. Ищется жилец, проводятся проверки, типа кредит скор. Заключается договор.
Этап 2. 12 месяцев халявы, выраженной только в ежемесячном депозите на мой счет.
Этап 3. Жилец съезжает. Квартира приводится в порядок. Ищется новый жилец.

Так вот, за №1 и №3 не грех заплатить, а за что платить по 10% остальные 11 месяцев, при условии, что на 1ом этапе нашли приличного квартиросъемщика, который не причиняет хлопот?

[Hamster]

10% of the rental income.

Так вот, за №1 и №3 не грех заплатить, а за что платить по 10% остальные 11 месяцев, при условии, что на 1ом этапе нашли приличного квартиросъемщика, который не причиняет хлопот?

Как вариант, можете считать, что вы платите им 1 месяц рента за №1 и №3, а остальные 11 месяцев они менеджат проперть бесплатно. Выходит примерно так же.

За что платить? А за то, что, если у жильца прохудится сток в ванной на втором этаже, то он позвонит в контору, контора пришлет слесаря, который сток починит; мастера, который поменяет кусок гипсолита в потолке гостиной под этой ванной; и маляра, который все покрасит, так что станет незаметно, что вообще что-то делалось. И потом еще, возможно, компания взыщет за это все с жильца (если утечка по его вине).

[тетя Саша]

А у меня наоборот вопрос - а если ли в Мск такие фирмы, ктр будут управлять/сдавать квартиры в Мск, если владелец вне России обитает?

[Elvis]

А зачем покупать RE в США, если вы не планируете тут жить? Если живете в Москве и денег вагон, так и покупайте там пару квартир. В одной живете, а другую сдаете. RE здесь сожрет однозначно больше денег, за счет налогов, мэйнтененса, страховок, HOA и прочей фигни. Надежды на новый бубль очень сомнительны.

А вообще вопрос про управление RE довольно интересный. Как скажем решается вопрос с управлением домом, если экспатом едешь на пару лет поработать в другую страну.

[Womanly]

А зачем покупать РЕ в США, если вы не планируете тут жить? Если живете в Москве и денег вагон, так и покупайте там пару квартир. В одной живете, а другую сдаете. РЕ здесь сожрет однозначно больше денег, за счет налогов, мэйнтененса, страховок, ХОА и прочей фигни. Надежды на новый бубль очень сомнительны.

А вообще вопрос про управление РЕ довольно интересный. Как скажем решается вопрос с управлением домом, если экспатом едешь на пару лет поработать в другую страну.

+1
скажем, сдаете квартиру за 1000. [Condo fee] 350, [RE fee] 100, далее страховка, налоги и прочее... хозяину останется долларов 300 чистого дохода.

[agent_V]

Покупка 1 семейного дома или квартиры заведомо "убыльный" инвестмент.
Хотя, наверно сегодня можно найти неплохие варианты.
С другой стороны покупка 4-6-10 и больше юнитов может быть неплохим вложением.

[mudi]

10% of the rental income.

Так вот, за №1 и №3 не грех заплатить, а за что платить по 10% остальные 11 месяцев, при условии, что на 1ом этапе нашли приличного квартиросъемщика, который не причиняет хлопот?

Как вариант, можете считать, что вы платите им 1 месяц рента за №1 и №3, а остальные 11 месяцев они менеджат проперть бесплатно. Выходит примерно так же.

За что платить? А за то, что, если у жильца прохудится сток в ванной на втором этаже, то он позвонит в контору, контора пришлет слесаря, который сток починит; мастера, который поменяет кусок гипсолита в потолке гостиной под этой ванной; и маляра, который все покрасит, так что станет незаметно, что вообще что-то делалось. И потом еще, возможно, компания взыщет за это все с жильца (если утечка по его вине).

А если не по его вине (что гораздо чаще), то вычтут с владельца. В реальной жизни все иногда ломается - бытовая техника, сантехника, что-то протекает, что-то отваливается. Компания, которая управляет не заинтересована в том, чтобы починили дешево или чтобы сделали хорошо, это не их деньги, все в чем они заинтересованы - это делать по минимуму и спокойно получать свои 10%.

[klimkina]

В Москве то же самое. Подбор жильцов стоит как 1 месячный платеж (можно найти и 50% если квартира дорогая и очень ликвидная). Чтобы сдать квартиру риэлтору нужна от вас довереность и свидетельство собственности на квартиру или вы можете выписать доверенность на свою бабушку и бабушка с доверенностью и свидетельством придет подписывать договор с жильцами. Потом сбор денег ежемесячно + пересылка их в США - еще 10% от ежемесячного платежа. Можно чтобы жильцы перечисляли вам деньги на счет, но это обычно смущает жильцов, также известны случаи когда жильцы платят сразу за весь год но тогда квартира идет с сильным дисконтом (знакомые сдали свою трешку в Москве на 5 лет за 100тыс зелени). В общем обычно ваша бабушка ходит и деньги получает а потом вы раз в год приезжаете ее навещать или она к вам или она перечисляет вам деньги на счет. Когда жильцы съезжают то риэлтор сам проверяет не поломано ли чего и вычитает сумму уборки/ремонта из депозита ( в Мск чтобы снять квартиру надо сразу заплатить 2 месячных платежа - за месяц вперед + депозит). Если что-то сломается во время рента то жильцы должны сами чинить - это обычно написано в договоре. + еще налоги от 13% на доход в зависимости от вашего статуса (резидент или нет, гражданин или нет). Минус в том что риэлтора надо искать по знакомству, контракты никто не заключает и риэлтор теоретически может кинуть (на практике рекомендованные риэлторы этого не делают). Потом чтобы заплатить налоги приходится так геморроиться что многие просто их не платят. + если участковый решит погреть на вас руки то вам придется делать снимающим временную регистрацию а это еще больший геморрой.

[alex6999]

Компания, которая управляет не заинтересована в том, чтобы починили дешево или чтобы сделали хорошо, это не их деньги, все в чем они заинтересованы - это делать по минимуму и спокойно получать свои 10%.

а то ещё и откат сорвать. хотя конечно 1 юнит - это слишком мелко. вот с дома уже и откаты можно брать

[mudi]

Компания, которая управляет не заинтересована в том, чтобы починили дешево или чтобы сделали хорошо, это не их деньги, все в чем они заинтересованы - это делать по минимуму и спокойно получать свои 10%.

а то ещё и откат сорвать. хотя конечно 1 юнит - это слишком мелко. вот с дома уже и откаты можно брать

Ну management компания же не одним юнитом занимается, поэтому все сервисы у них наверняка "прикормленные". Я снимал когда-то через такую компанию, а сами хозяева жили в Аризоне - после этого я даже не рассматриваю вариантов рента, где участвует такой посредник, потому что все проблемы умножаются на 2 и добавляется разгильдяйство со стороны клерков компании.

[MacLeod]

скажем, сдаете квартиру за 1000. [Condo fee] 350

Кондо в WA или CA, максимальная рента которого - 1000, стоит не дороже 150К. Каким образом получается Condo fee в 350?

[MacLeod]

В Москве то же самое.

Если что-то сломается во время рента то жильцы должны сами чинить - это обычно написано в договоре.

Самая большая проблема в Москве заключается в том, что любой договор - филькина грамота. Условия договора могут быть нарушены как арендодателем, так и квартиросъемщиком практически без последствий. А договор был придуман риэлторами, как способ придания важности себе и процессу. Тут вам не там.

[MacLeod]

также известны случаи когда жильцы платят сразу за весь год но тогда квартира идет с сильным дисконтом (знакомые сдали свою трешку в Москве на 5 лет за 100тыс зелени).

На 5 лет за $100K??????? $1667/месяц за трешку - это сильный дисконт?????
Хотя, если она с видом на Кремль, то неплохо вышло.

[klimkina]

Вы видимо не в курсе цен на съем в Москве. Хорошая трешка в новом доме с ремонтом, хорошей школой рядом и в пешей доступности от метро стоит граздо дороже чем 1800. 2 года назад 2К можно было сдать двушку 15 минут от метро пешком за пределами кольца. Сейчас цены в долларах упали, курс-то поднялся на 20% ну и кризис немного подкорректироал. А куда в России деваться? Кризис-не-кризис все равно работа олько в Москве, стали селиться по 2 семьи в 2шку

[MacLeod]

Сходите на cian.ru или любой другой сайт и сами посмотрите почем нынче трешки.