Выплата ипотеки 2 раза в месяц

[Kotena]

Наткнулась тут недавно на bi-weekly payment plan для ипотеки, то есть я разюиваю свой месячный платеж на 2 и плачу каждый 2 недели. Таким образом процент погашается быстрее, и вроде как 30-летний мортгидж можно выплатить за 23 года.... Сами кредиторы такую услугу не предоставляют. но есть фирмы посредники. которые это все "процессят". Они берут "малую толику" за свои труды - около 400 вначале, и потом 1 доллар за каждый платеж... КТо-то знаком с этой системой?

[Alex_L]

Наткнулась тут недавно на bi-weekly payment plan для ипотеки, то есть я разюиваю свой месячный платеж на 2 и плачу каждый 2 недели. Таким образом процент погашается быстрее, и вроде как 30-летний мортгидж можно выплатить за 23 года.... Сами кредиторы такую услугу не предоставляют. но есть фирмы посредники. которые это все "процессят". Они берут "малую толику" за свои труды - около 400 вначале, и потом 1 доллар за каждый платеж... КТо-то знаком с этой системой?

Если платить половину платежа каждые 2 недели, то количество платежей в год будет не 12, а 13.

Делайте лишний платеж сами и экономьте "около 400 вначале, и потом 1 доллар за каждый платеж".

[кр580ик80а]

посредники? мне всегда казалось что by-weekly это одна из стандартных форм оплаты, много лет этом пользуюсь и никогда не слышал ни о каких посредниках для этого и дополнительных платежей.

[mikeG]

Никакие посредники за $$$ вам не нужны. И платить $$$ своему банку за подобную "услугу" тоже не нужно.
Вы можете делать дополнительные платежи в счет principal когда вам вздумается совершенно бесплатно.
На $400 + $1 за платеж можете себе что-нибудь приятное купить.

[T_D]

ING direct предлагает такой метод платежей и даже интерест ниже чем обычный мортгич

[ARARAT.]

Вообщето просто платить в середине месяца еще один раз ето не то-же самое...
Пересчет пропорций все равно будет один раз в месяц(в ваш "законнный" платеж), поетому если они предлагают именно пересчет процентов, что очень странно, так как они не ваш мортгаге, то ето того стоит, иначе как уже сказали...

[Mapycbka]

Наткнулась тут недавно на bi-weekly payment plan для ипотеки, то есть я разюиваю свой месячный платеж на 2 и плачу каждый 2 недели. Таким образом процент погашается быстрее, и вроде как 30-летний мортгидж можно выплатить за 23 года.... Сами кредиторы такую услугу не предоставляют. но есть фирмы посредники. которые это все "процессят". Они берут "малую толику" за свои труды - около 400 вначале, и потом 1 доллар за каждый платеж... КТо-то знаком с этой системой?

Если платить половину платежа каждые 2 недели, то количество платежей в год будет не 12, а 13.
Делайте лишний платеж сами и экономьте "около 400 вначале, и потом 1 доллар за каждый платеж".

+1
Мы вообще, можно сказать, делали ПОЛНЫЙ месячный платёж каждые две недели и выплатили 30-летний мортгидж за 9 лет...
И без всяких посредников.

[Nastasia]

Мы вообще, можно сказать, делали ПОЛНЫЙ месячный платёж каждые две недели и выплатили 30-летний мортгидж за 9 лет...

А почему тогда сразу не взять кредит не на 30 лет, а на 15, зато под меньший процент?

[ARARAT.]

Мы вообще, можно сказать, делали ПОЛНЫЙ месячный платёж каждые две недели и выплатили 30-летний мортгидж за 9 лет...

А почему тогда сразу не взять кредит не на 30 лет, а на 15, зато под меньший процент?

Возможность платить в два раза меньше многое стоит вообщето, а изменение процента часто довольно незначительно...
Я вот тоже наверно уже не буду переделывать на 15 лет, смысла практически нет, если конечно процент не опустится до 3%...

[Mapycbka]

А почему тогда сразу не взять кредит не на 30 лет, а на 15, зато под меньший процент?

ARARAT. сказал правильно, что очень важно иметь возможность платить меньше или больше в зависимости от обстоятельств.
Я написала "можно сказать": на самом деле мы не платили каждые две недели. Последнее время платили в начале месяца обычный payment и сразу же ещё добавляли. Иногда просто полученный бонус или "летняя зарплата" мужа шли прямо на выплату. А был год, когда я не работала и моего пособия по безработице хватало только на оплату нашей няни, которая у нас тогда проживала. У нас не было проблем с финансами, потому что платили наш низкий 30-летний, а не высокий 15-летний payment.

[MikhailZ]

А как технически происходит пересчёт при неконвенциональных выплатах в счёт principal? Например, наша месячная выплата по ссуде составляет (для ровного счёта) 2,000 условных единиц * 30 лет * 12 месяцев. Предполжим, мы делаем дополнительную выплату в размере 1,000 у.е..
Правильно ли я понимаю, что эта сумма (1,000 у.е.) пойдёт в зачёт principal (а не nterest), то есть наш principal balance уменьшится на 1,000 у.е.?
И как это отразится на нашем amortization schedule: 1,000 у.е. будет равномерно размазана по всем 30-ти годам, или вычтется из самого последнего платежа.
Если из последнего, то если я сделаю 2 неконвенциональные выплаты по 1,000, то означает ли это, что последний платёж (2,000) исчезнет вообще и проценты по всем предыдущим платежам станут на цент-другой меньше?
Заранее спасибо!

[Mapycbka]

А как технически происходит пересчёт при неконвенциональных выплатах в счёт principal? Например, наша месячная выплата по ссуде составляет (для ровного счёта) 2,000 условных единиц * 30 лет * 12 месяцев. Предполжим, мы делаем дополнительную выплату в размере 1,000 у.е..
Правильно ли я понимаю, что эта сумма (1,000 у.е.) пойдёт в зачёт principal (а не nterest), то есть наш principal balance уменьшится на 1,000 у.е.?
И как это отразится на нашем amortization schedule: 1,000 у.е. будет равномерно размазана по всем 30-ти годам, или вычтется из самого последнего платежа.
Если из последнего, то если я сделаю 2 неконвенциональные выплаты по 1,000, то означает ли это, что последний платёж (2,000) исчезнет вообще и проценты по всем предыдущим платежам станут на цент-другой меньше?
Заранее спасибо!

Раскладка pricipal/interest просходит при каждом scheduled payment'e. Высчитаывается сколько interest набежало с момента предыдущего payment'а и эта сумма оплачивается в первую очередь, затем вычитается ecrow (может быть, property taxes, страховки), всё что осталось вычитается из principal и ваш баланс уменьшается на эту сумму.
В большинстве случаев, вы можете послать банку UNscheduled payment в любой момент, что бы вычли из вашего principal.
Пересчёт расписания не делается, просто ваш баланс уменьшается и всё меньше денег идёт на покрытие интереса и всё больше на погашение долга.
Если вы хотите можно сделать перефинансирование, тогда можно или уменьшить payment ,или сменить 30 schedule на 15 или 10 летнee.

[MikhailZ]

Спасибо.
У меня есть раскладка на 30 лет вперёд с точной суммой (цент в цент) выплат процентов и основного фонда. Насколько я понимаю, с фиксированным процентом такие расчёты можно сделать сразу.
Ещё раз хотел уточнить, если я добавляю к выплате и эта дополнительная сумма будет вычтена из principal balance, то теоретически выплаты по процентам из вышеупомянутой расписухи должны слегка уменьшиться, правильно?
И ещё один вопрос: правильно ли считать, что подобные дополнительные выплаты существенно помогают сэкономить на процентах в средне/долго-срочной перспективе, и если планируешь продавать дом через 3-5 лет, то особо напрягаться не стоит? Просто на ту же сумму, которую выплатишь дополнительно за эти 3-5 лет потом меньше вернёшь банку (когда продашь), а на процентах существенно не сэкономишь.

[выдра]

Наткнулась тут недавно на bi-weekly payment plan для ипотеки, то есть я разюиваю свой месячный платеж на 2 и плачу каждый 2 недели. Таким образом процент погашается быстрее, и вроде как 30-летний мортгидж можно выплатить за 23 года.... Сами кредиторы такую услугу не предоставляют. но есть фирмы посредники. которые это все "процессят". Они берут "малую толику" за свои труды - около 400 вначале, и потом 1 доллар за каждый платеж... КТо-то знаком с этой системой?

Если платить половину платежа каждые 2 недели, то количество платежей в год будет не 12, а 13.

Делайте лишний платеж сами и экономьте "около 400 вначале, и потом 1 доллар за каждый платеж".

мне тоже подруга рассказывала о такой находке, как платить каждые 2 недели- типа выгодно, и когда я ей задала вопрос- а почему бы не платить больше раз в месяц, если за это не штрафуют- подумали и решили что разницы нет.

[mikeG]

Спасибо.
Ещё раз хотел уточнить, если я добавляю к выплате и эта дополнительная сумма будет вычтена из principal balance, то теоретически выплаты по процентам из вышеупомянутой расписухи должны слегка уменьшиться, правильно?

Да, правильно. Сумма ежемесячного платежа не изменяется, но уменьшается доля interest.
У банка на вебсайте, вероятно можно посмотреть текущую раскладку на данный момент (и до конца срока mortgage).

И ещё один вопрос: правильно ли считать, что подобные дополнительные выплаты существенно помогают сэкономить на процентах в средне/долго-срочной перспективе, и если планируешь продавать дом через 3-5 лет, то особо напрягаться не стоит? Просто на ту же сумму, которую выплатишь дополнительно за эти 3-5 лет потом меньше вернёшь банку (когда продашь), а на процентах существенно не сэкономишь.

Нет, не правильно.
Так как проценты, в основном платятся в начале срока mortgage, то чем раньше вы выплатите баланс, тем меньше процентов заплатите.
Но выгодно или нет выплачивать баланс в вашей ситуации - вопрос более сложный.
Я никак не могу решить - выплачивать или нет...

[MikhailZ]

Понятно, спасибо.

[Mapycbka]

Спасибо.
У меня есть раскладка на 30 лет вперёд с точной суммой (цент в цент) выплат процентов и основного фонда. Насколько я понимаю, с фиксированным процентом такие расчёты можно сделать сразу.

Это не так.
Рассчёт всегда делается "на месте" при вводе payment'а в компьютер - мне довелось поработать в фирме обслуживающей mortgage, так что алгоритм знаю.
Вы могли пропустить payment или заплатить намного позже - это увеличит насчитаные проценты и у вас из payment могут вычесть штраф за опоздание - в обоих случаях баланс уменьшится на сумму меньшую, чем планировалось, когда вам давали расскладку.
Разница, скорее всего набежит копеечная, но ваша расскалдка "цент в цент" перестаёт соответствовать действительности.

[ARARAT.]

Вообщето более выгодно платит добавку именно в первые годы(лет 5-10 первых) когда пропорции interest/principal часто не в вашу сторону...
А вообще сказать, что вы платите интерес больше в первые годы тоже не правильно, так как зависит от терма и самого интереса. Если терм 30 ето одно, а если 15 или даже 10 то совершенно другое, т.е. пропорции очень сильно меняются с уменьшением term явно в вашу сторону...

[MikhailZ]

Вообщето более выгодно платит добавку именно в первые годы(лет 5-10 первых) когда пропорции interest/principal часто не в вашу сторону...

Да, но это поможет сэкономить на процентах в последующие годы. Возвращаясь к исходной задаче (предполагаемая продажа через 3-5 лет): если я буду делать дополнительные взносы в счёт principal прямо сейчас, то это могло бы помочь существенно сэкономить на процентах в последующие годы, но не поможет, так как состоится предполагаемая продажа. А именно в эти 3-5 лет процент будет выплачен почти такой же как и без дополнительных взносов в счёт principal. То есть, выплати я сейчас 1,000 у.е. к principal, это уменьшит текущую выплату процентов на какой-то мизер (как бы посчитать какой именно), правильно?

[ARARAT.]

Вообщето более выгодно платит добавку именно в первые годы(лет 5-10 первых) когда пропорции interest/principal часто не в вашу сторону...

Да, но это поможет сэкономить на процентах в последующие годы. Возвращаясь к исходной задаче (предполагаемая продажа через 3-5 лет): если я буду делать дополнительные взносы в счёт principal прямо сейчас, то это могло бы помочь существенно сэкономить на процентах в последующие годы, но не поможет, так как состоится предполагаемая продажа. А именно в эти 3-5 лет процент будет выплачен почти такой же как и без дополнительных взносов в счёт principal. То есть, выплати я сейчас 1,000 у.е. к principal, это уменьшит текущую выплату процентов на какой-то мизер (как бы посчитать какой именно), правильно?

Не надо гaдать на сколько, увидьте ето сами что будет через 3-5 при ваших числах, вот линк к калькулятору с аммортизационной таблицей http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-calculator.aspx

PS Там вообщето не мало можно сьекономить, но все зависит от конкретных чисел...

[mikeG]

Да, но это поможет сэкономить на процентах в последующие годы. Возвращаясь к исходной задаче (предполагаемая продажа через 3-5 лет): если я буду делать дополнительные взносы в счёт principal прямо сейчас, то это могло бы помочь существенно сэкономить на процентах в последующие годы, но не поможет, так как состоится предполагаемая продажа. А именно в эти 3-5 лет процент будет выплачен почти такой же как и без дополнительных взносов в счёт principal. То есть, выплати я сейчас 1,000 у.е. к principal, это уменьшит текущую выплату процентов на какой-то мизер (как бы посчитать какой именно), правильно?

Вы возьмите калькулятор и посчитайте.
C 5% mortgage выплата $1000 сэкономит вам $50 в год (5% от $1000).
А за 5 лет - примерно $250.
Если вы можете эти $1000 вложить более выгодно (с учетом налогов), то выплачивать principal не имеет смысла.

[ARARAT.]

Да, но это поможет сэкономить на процентах в последующие годы. Возвращаясь к исходной задаче (предполагаемая продажа через 3-5 лет): если я буду делать дополнительные взносы в счёт principal прямо сейчас, то это могло бы помочь существенно сэкономить на процентах в последующие годы, но не поможет, так как состоится предполагаемая продажа. А именно в эти 3-5 лет процент будет выплачен почти такой же как и без дополнительных взносов в счёт principal. То есть, выплати я сейчас 1,000 у.е. к principal, это уменьшит текущую выплату процентов на какой-то мизер (как бы посчитать какой именно), правильно?

Вы возьмите калькулятор и посчитайте.
C 5% mortgage выплата $1000 сэкономит вам $50 в год (5% от $1000).
А за 5 лет - примерно $250.
Если вы можете эти $1000 вложить более выгодно (с учетом налогов), то выплачивать principal не имеет смысла.

Вот возьмите циферки с "моего" калькюлятора(default циферки).
Loan $165000, 30 let, 7%.
Через 5 лет интерес заплачен $56183.07, остаток принципала $155317.12.
Если добавим $300 в месяц, то получаем интерес $52704.20, остаток принципала $133839.25.
Разница только по интересу $3478.87, неплохо так почти $3.5к за просто так получить, правда?
T.е. если посчитать "прибыль", то ето будет 20% за 5 лет или 4% годовых от ваших дополнительных вложений ($300*60=$18000)

PS Конечно надо подставить ваши реальные цыферки, что-бы точно расчитать ваш случай, но порядок я думаю виден и так...

[MikhailZ]

Спасибо!
Прокалькулирую навар на основе наших конкретных цифр и объявим семейный совет.
Ещё бы забить в формулу вероятность того, что дом удастся через 3-5 лет с'апгрэйдить...

[mikeG]

Нужно не только на цифры смотреть, поэтому универсального ответа нет.
Нужно не забыть налоги учесть (меньше интереса заплатил - меньше с налогов списать можно).

И без знания прикупа тяжело.
Например если гиперинфляция будет, то выплачивать смысла нет - лучше тушенки накупить.
Если наоборот (суровая дефляция) и через пять лет дом упадет в цене в два раза и придется его foreclose, то выплачивать тоже смысла нет - лучше c кешем остаться.
Если сидеть без работы, то опять же лучше с кешем, чем с выплаченным домом.
Если стоки будут давать по 10% в год, то лучше туда вкладывать.
Ну а если под домом нефть найдут и он подорожает в 100 раз, то все равно

[MikhailZ]

Например если гиперинфляция будет, то выплачивать смысла нет - лучше тушенки накупить.
Если наоборот (суровая дефляция) и через пять лет дом упадет в цене в два раза и придется его foreclose, то выплачивать тоже смысла нет - лучше c кешем остаться.
Если сидеть без работы, то опять же лучше с кешем, чем с выплаченным домом.
Если стоки будут давать по 10% в год, то лучше туда вкладывать.
Ну а если под домом нефть найдут и он подорожает в 100 раз, то все равно

Ну и блок-схема... У кого-нибудь есть пистолет с одним патроном?