Грамотное составление контракта предложения о покупке

[Nwaylock]

когда получите ключи от дома, заедете в хом-депо, купите новые дверные замки, и на следующий день замените. а тенантам скажите чтобы выметались в 24 часа. P.S. это шутка!

Большинство ваших ответов похожи на PS.

[Zuk]

Обнаружились новые подробности. В доме живут тенанты с маленьким ребенком. Видимо заселились совсем недавно, когда мы дом видели он был пустым. Теперь нам придется тенантов выселять? А если тенанты решат что они не будут никуда уезжать? Полицию на выселение тенантов будем вызывать мы или продавцы?

вроде в стандартном контракте оговаривается, чтоб дом пустой. Можете уточнить у адвоката и вписать это отдельно, что дом без жильцов.

на самом деле оффер не обязательно делать письменно, вполне торговаться можно и устно и подписывать только контракт на покупку. Но если волнуетесь, что дом уйдет, то стоит подписать

ничего такого что вам не нравится не оставлять. Срок рассмотрения вписать.

[Зырянин]

значит у вас неправильные агенты и лоеры. ищите других, которые всё расскажут.

Спасибо за поставленную задачу, вот если бы вы мне их и помогли найти, то я бы была больше благодарна вам, нежели X37WAL!^.

ну, где я а где вы.

ищите по друзьям и знакомым, по коллегам на работе, в общине, церкви или синагоге.
только не по интернету.

[Zuk]

ищите по друзьям и знакомым, по коллегам на работе, в общине, церкви или синагоге.

это тоже ничего не говорит.
По примеру друзей - одни успешно закрылись с адвокатом, рекомендовали его всем.
Его взяли 2 других - у тех и тех были проблемы изза него.

[Зырянин]

когда получите ключи от дома, заедете в хом-депо, купите новые дверные замки, и на следующий день замените. а тенантам скажите чтобы выметались в 24 часа. P.S. это шутка!

Большинство ваших ответов похожи на PS.

хорошо ещё что не на BS !

на самом деле, не знаю как у вас там, но во многих штатах тенантство имеет приоритет , т.е. если у жильцов лиз скажем на год, то новый собственник дома не может их выставить на улицу до окончания лиза.
и об этом обязательно должен был рассказать агент, еще до того как вы получили офер на подпись.
потому что если бы вы, скажем, посписали офер, не зная о тенантах, то это был бы, выражаясь по-русски, крупный косяк агента, за который можно и лицензии лишиться.

[X37WAL!^]

на самом деле оффер не обязательно делать письменно, вполне торговаться можно и устно и подписывать только контракт на покупку.

В NJ так "не принято" и с ними никто даже разговаривать не будет без бумажки. Вот после первоначально подписанной бумажки можно торговаться устно через агентов хоть до посинения.
В других штатах бывает всё наоборот...

[Zuk]

В NJ так "не принято" и с ними никто даже разговаривать не будет без бумажки. Вот после первоначально подписанной бумажки можно торговаться устно через агентов хоть до посинения.
В других штатах бывает всё наоборот...

странно, мы на лонг айленде, вроде недалеко.

[Nwaylock]

только не по интернету.

Давайте заслушаем начальника транспортного цеха чем так плох интернет. Подсказка: надо просто уметь его готовить.

[ARARAT.]

Я так поняла, что в банке, в зависимости от даунпеймента, дают разные условия. Так что, я должна до того, как приду брать ссуду, решить, какую ссуду я хочу? Почему я это не могу потом решить?

Чтобы ваш оффер выглядел серьёзно, имеет смысл сделать mortgage preapproval и приложить эту бумажку к офферу. Денег вам это не стоит, никто брать мортгидж именно в этом банке вас не обязывает, времени занимает - минут 15 телефонного разговора. Вот и попросите того, кто вам будет делать преаппрувал, прокрутить пару-тройку разных вариантов - 15%, 20%, 25% down. Получите представление о том, насколько даунпеймент может повлиять на ваш APR.

+1

[ARARAT.]

Ага, спасибо, так и напишем 30 years fixed APR at current market rate.

Насчет продажи старого дома, то у нас его нету, мы честные рентеры. Может и записать это в контракт - this offer is not contingent on selling preius residence as byer(s) is renting now.

А вот насчет закрытия в срок по сравнению с тем что и как было раньше, то я не знаю как было раньше, понятия не имею. Если мы оффер даем 15 Ноября, до 17 даем продавцам думать, допустим они принимают наше предложение без оговорок (это только допустим так). Тогда 10 дней на атторней ревью (рабочих дней - так?), инспекцию 10 календарных дней - одновременно с атторней ревью, тест на радон - тоже в течениии тех же 10 дней, может еще закажем инспекцию структуры здания и инспекцию на паразитов-вредителей. С банком имеет смысл работать если все эти инспекции пройдены и ничего существенного не найдено или же если найденные проблемы устранены - зачем работать с банком, если дом не пройдет инспекцию? Верно ли я мыслю?

Потому с банком начинаем работать в конце ноября. Учитывая праздники в ноябре и декабре получается что решение о выдаче займа банк может выдать не раньше начала января. Т.е. я в контракт вписываю, что обязана сообщить продавцу о том дают ли мне займ не позже 8 января - пятница (или перенести на понедельник 11 января?). Это на случай если у банка всех распустят на новогодние каникулы в конце делабря. Клозинг 1 февраля. Нормально ли эти сроки выглядят в свете нынешней ситуации с выдачей займов?

Выделенное не совсем верно...
Вы же не обязательно етот дом возьмете, а банк то останется один и тот-же(когда бы выберете какой вам подходит)...
Именно выбрать банк вам надо нa етом етапе и начать апплицатион, т.е. сдать все бумажки и получить предварительное подтверждение. Сам/главный процесс начинается только после подписания оффера и прохождения инспекций, тогда вы даете финальное добро на завершение первого етпа и дальше идет оценка дома и начало основной части.
Т.е. надо вам сначало выбрать какой банк/мортгаге дает вам максимально выгодные условия, поетому ето лучше делать до, чем после инспецтион когда у вас каждый день на счету до отправки к андерврайтерам для финального подтверждения.
На первом етапе сам оффер иметь на руках не нужно, там решается не по конкретному дому, а общие вопросы олучения лоана и самое главное максимальная сумма лоан которую вам могут дать, что-бы когда пойдут "ценовые игры" вы уже точно знали до скольки "играть"...

[X37WAL!^]

Именно выбрать банк вам надо нa етом етапе и начать апплицатион, т.е. сдать все бумажки и получить предварительное подтверждение. Сам/главный процесс начинается только после подписания оффера и прохождения инспекций, тогда вы даете финальное добро на завершение первого етпа и дальше идет оценка дома и начало основной части.
Т.е. надо вам сначало выбрать какой банк/мортгаге дает вам максимально выгодные условия, поетому ето лучше делать до, чем после инспецтион когда у вас каждый день на счету до отправки к андерврайтерам для финального подтверждения.
На первом етапе сам оффер иметь на руках не нужно, там решается не по конкретному дому, а общие вопросы олучения лоана и самое главное максимальная сумма лоан которую вам могут дать, что-бы когда пойдут "ценовые игры" вы уже точно знали до скольки "играть"...

Выделенное - сомнительно. Рейты меняются по три раза в день, а уж за неделю-две-три ситуация может поменяться радикально. Тот банк/брокер, что сегодня вам проквотит наилучший процент, через две недели может иметь один из худших рейтов. Поэтому окончательный выбор лендера надо делать как можно позже. Сразу по окончании inspection - самое оно. Хотя, конечно, если application fee в несколько сотен не жалко, то можно и сильно раньше начать, а если за приемлемое время до клозинга найдутся желающие дать вам денег на значительно лучших условиях - плюнуть на предыдущий процесс и переметнуться к ним. Муторно и рискованно, конечно, а что делать?

[X37WAL!^]

самое главное максимальная сумма лоан которую вам могут дать, что-бы когда пойдут "ценовые игры" вы уже точно знали до скольки "играть"...

Вот это - очень плохой совет. Если сумма, которую вы собираетесь занять, близка к максимальной, которую вам вообще банк готов дать - вы скорее всего покупаете дом, что вам не по карману. (Ну если мы конечно не говорим про варианты, когда предыдущий дом еще не продан и этот большой долг - не долговременный)

[ARARAT.]

Именно выбрать банк вам надо нa етом етапе и начать апплицатион, т.е. сдать все бумажки и получить предварительное подтверждение. Сам/главный процесс начинается только после подписания оффера и прохождения инспекций, тогда вы даете финальное добро на завершение первого етпа и дальше идет оценка дома и начало основной части.
Т.е. надо вам сначало выбрать какой банк/мортгаге дает вам максимально выгодные условия, поетому ето лучше делать до, чем после инспецтион когда у вас каждый день на счету до отправки к андерврайтерам для финального подтверждения.
На первом етапе сам оффер иметь на руках не нужно, там решается не по конкретному дому, а общие вопросы олучения лоана и самое главное максимальная сумма лоан которую вам могут дать, что-бы когда пойдут "ценовые игры" вы уже точно знали до скольки "играть"...

Выделенное - сомнительно. Рейты меняются по три раза в день, а уж за неделю-две-три ситуация может поменяться радикально. Тот банк/брокер, что сегодня вам проквотит наилучший процент, через две недели может иметь один из худших рейтов. Поэтому окончательный выбор лендера надо делать как можно позже. Сразу по окончании inspection - самое оно. Хотя, конечно, если application fee в несколько сотен не жалко, то можно и сильно раньше начать, а если за приемлемое время до клозинга найдутся желающие дать вам денег на значительно лучших условиях - плюнуть на предыдущий процесс и переметнуться к ним. Муторно и рискованно, конечно, а что делать?

Нет, как-раз система rate всех банков фиксированная, т.е. один дает минимальный рате, но имеет столькото fee, другой берет мало fee, но дает выше rate и т.д и т.п.... Ета система практически не меняется. Надо понаблюдать за ними некоторое время что-бы понять кто есть кто...
Application fee не надо давать пока вы не имеете результаты инспекций, естественно, но саму предварительную application все предлагают начать бесплатно...
Я ибычно когда начинаю процесс финанце/рефинанце, то сначало просто наблюдаю на ратес в течении пары недель, одновременно получив GFE из из нескольких наиболее близких к тому что мне нужно, затем начинаю предварительный процесс с уже буквально двумя тремя, получая предварительное подтверждение лоан. И вот на етом етапе вы уже имеете узкий круг банков с несколькими подтверждениями и можете подписывать оффер и делать инспекцию, далее после нее вы имеет полную картину по ратес у етих нескольких банков на протяжении некоторого времени и можете шоду решит с каким из них начинать главный процесс и платит application fee и/или оценочное fee...
Делал я ето уже 5 раз(покупки/рефинанце) ...

[X37WAL!^]

ну я собственно примерно это и имел в виду. пока вы лендерам ни копейки не должны, можно хоть пятерым из них головы морочить.

[ARARAT.]

ну я собственно примерно это и имел в виду. пока вы лендерам ни копейки не должны, можно хоть пятерым из них головы морочить.

Yep!

[Nwaylock]

АРАРАТ, все что вы говорите правильно при условии неотвратимости покупки. На этапе подачи оффера я покупку неотвратимой не считаю. Мы можем не сойтись с продавцом по каким-то жизненно важным вещам, мы можем не пройти инспекцию. С чего я буду заморачиваться с займом и банком, если не купив этот дом я могу ждать еще пол-год или год. Урвать не один дом так другой в сжатый промежуток времени у нас задача не стоит. Всем банкам надо давать свою информацию, ССН и прочая. Ны разве ГФЕ можно у низ заранее попросить, а рейты реальные разве они вам их заранее скажут не увидев вашего финансового состояния и не имея представления что вы покупаете? Подскажите где я мыслю не так.

[Nwaylock]

Application fee не надо давать пока вы не имеете результаты инспекций, естественно, но саму предварительную application все предлагают начать бесплатно...

Предварительная аппликатион это что? Банки чтобы ее получить в мою кредитную историю лезут? Без нее они со мной и не будут разговаривать, правильно?

затем начинаю предварительный процесс с уже буквально двумя тремя, получая предварительное подтверждение лоан.

Из чего состоит ваш предварительный процесс?

[Nwaylock]

Вот это - очень плохой совет. Если сумма, которую вы собираетесь занять, близка к максимальной, которую вам вообще банк готов дать - вы скорее всего покупаете дом, что вам не по карману.

Ну банк мне и миллион готов дать, но мне и 500 тысяч хватит. Неужели кто-то действительно покупает дом на максимум денюх. Все же тогда будет идти только в дом и усе.

[X37WAL!^]

Application fee не надо давать пока вы не имеете результаты инспекций, естественно, но саму предварительную application все предлагают начать бесплатно...

Предварительная аппликатион это что? Банки чтобы ее получить в мою кредитную историю лезут? Без нее они со мной и не будут разговаривать, правильно?

Лезут, разумеется. Берут основные ваши данные, прогоняют через свою систему и присылают вам факсом/емейлом бумагу типа: на основании полученных от Васи Пупкина данных, банк Цыганский Кредит не видит проблем с тем, чтобы дать ему мортгидж на 800K на 30 лет под 8%. Дата, фамилия-имя клерка.

[X37WAL!^]

Ну банк мне и миллион готов дать, но мне и 500 тысяч хватит.

Вот именно поэтому я и прифигел от заявления, что

самое главное максимальная сумма лоан которую вам могут дать, что-бы когда пойдут "ценовые игры" вы уже точно знали до скольки "играть"...

[ARARAT.]

АРАРАТ, все что вы говорите правильно при условии неотвратимости покупки. На этапе подачи оффера я покупку неотвратимой не считаю. Мы можем не сойтись с продавцом по каким-то жизненно важным вещам, мы можем не пройти инспекцию. С чего я буду заморачиваться с займом и банком, если не купив этот дом я могу ждать еще пол-год или год. Урвать не один дом так другой в сжатый промежуток времени у нас задача не стоит. Всем банкам надо давать свою информацию, ССН и прочая. Ны разве ГФЕ можно у низ заранее попросить, а рейты реальные разве они вам их заранее скажут не увидев вашего финансового состояния и не имея представления что вы покупаете? Подскажите где я мыслю не так.

Что-бы вы сохслись по жизненно важным вещам ето надо сразу вписывать в оффер, вам лучше будет, все остальное от вас не зависит... GFE описывает сколько банк берет за операцию, вернее вас именно ето интересует, дается на основании, аддресса дома(другими словами им нужет штат и county), примерной суммы лоан...
Рате они дают тоже на томже основании, плюс ваш примерный credit...

[Kolombina]

Обнаружились новые подробности. В доме живут тенанты с маленьким ребенком. Видимо заселились совсем недавно, когда мы дом видели он был пустым. Теперь нам придется тенантов выселять? А если тенанты решат что они не будут никуда уезжать? Полицию на выселение тенантов будем вызывать мы или продавцы?

В оффере должен быть стандартный пункт, что вы можете въезжать после СОЕ, в противном случае продавец обязуется платить штраф за каждый день просрочки. (обычно 100-200 долл в день. ) Если вы не имеете possession сразу после СОЕ, то это должно быть оговорено отдельно.
Тенанты должны быть дисклознуты в МЛС листинге, как и срок и лиза, размер рента и их намерения, то есть как долго планируют оставаться.

[Kolombina]

Как влияет размер даунпеймента?

Думаю что никак. Разве что в наши смутные времена продавцы подумают что 20% более гарантировано получит кредит. Если покупателя приведет агент и если агент с репутацией и скажет что покупатель "good" то и 5% с 510к оффер будет сильно лучше.

Если это единственный оффер на дом, то никак не влияет, если офферов много, то продавец будет выбирать сильного покупателя. Но если покупатель послабее предложит намного побольше, то продавец вполне может выбрать его - все зависит от мотиваций продавца.
То есть большой разницы нет.

[ARARAT.]

Ну банк мне и миллион готов дать, но мне и 500 тысяч хватит.

Вот именно поэтому я и прифигел от заявления, что

самое главное максимальная сумма лоан которую вам могут дать, что-бы когда пойдут "ценовые игры" вы уже точно знали до скольки "играть"...

При сохранении ваших условий по типу лоан анд рате...
Т.е. если ето fixed 30 years с 20% down, ето зависит от конкретных данных... Т.е. суммы dowpayment у вас и т.д. и т.п. и при етом такогото рате, если ето 5%, то рате будет другой если ето другой тип лоан то все опять другое...
Все ето должно устраивать вас...
Кстати, сейчас вы можете неприятно удивиться узнав свой максимум, все стала гораздо жестче...
Махимум для банка, не есть ваш максимум, ето две разные вещи...

[ARARAT.]

Application fee не надо давать пока вы не имеете результаты инспекций, естественно, но саму предварительную application все предлагают начать бесплатно...

Предварительная аппликатион это что? Банки чтобы ее получить в мою кредитную историю лезут? Без нее они со мной и не будут разговаривать, правильно?

затем начинаю предварительный процесс с уже буквально двумя тремя, получая предварительное подтверждение лоан.

Из чего состоит ваш предварительный процесс?

Ето когда они набивают всю вашу инфу в application, ваш SSN и ваш доход, считают "проходные" суммы и т.д. и т.п., затем делают run подтверждение...
Ето и есть предварительный процесс...
После него вам осталось сказать подставить конкретный дом(после прохождения инспекций), заплатить application fee и сказать go ahead и сделать rate lock(еси хотите).