Покупка дома (№n). А оно надо?

[Diman]

Прочитав статью: http://www.larouchepub.com/other/2002/2924fannie_mae.html
Многое становиться понятно. Стоит хорошо подумать, прежде чем платить
за картон $300000, который может скоро подешеветь.
Удачи тебе, искатель американской мечты![/url]

[snetesin]

Surprise, surprise: democratic presidential candidate found a new way to pour shit on republican government through blaiming Greenspan for housing bubble. What an imagination!


"Читайте меньше газет на ночь, Киса - пищеварение лучше будет"

О. Бендер (приблизительно)

[MaximA_list]

"the 2004 Presidential pre-candidate Lyndon LaRouche" - это от кого же он кандидат-то. Очередная статья о зверином оскале капитализма. Стоимость домoв (сооружений) не растет, растет стоимость земли. Чем меньше остается земли в хороших местах, пригодной для застройки, тем дороже она. А нащет того, что 10% домов на продажу стоят более 1,000,000 - просто наглая туфта.

[lozzy]

[quote:3b1e18420f="MaximA_list"] Стоимость домoв (сооружений) не растет, растет стоимость земли. Чем меньше остается земли в хороших местах, пригодной для застройки, тем дороже она. А нащет того, что 10% домов на продажу стоят более 1,000,000 - просто наглая туфта.[/quote:3b1e18420f]

То есть Вы хотите сказать, что 10 соток земли подорожали на какие-то 200,000 ?
Не верю.

[CBI]

[quote:36a929013a="Diman"]Прочитав статью: http://www.larouchepub.com/other/2002/2924fannie_mae.html
Многое становиться понятно. Стоит хорошо подумать, прежде чем платить
за картон $300000, который может скоро подешеветь.
Удачи тебе, искатель американской мечты![/url][/quote:36a929013a]

Интересная статья. Выводы подкрепляются цифрами и фактами. Трудно спорить.

Один фактор правда не учтен. Иммиграция. Население США быстро растет. Каждый третий дом сейчас покупается иммигрантами. К 2050 году население США будет по крайней мере 400 миллионов, если иммиграция будет продолжаться такими же темпами.

Так что возможно финансовой катастрофы на рынке ипотеки можно будет избежать за счет иммигрантов. Америка сидит на иммигрантской "игле" и остановиться просто не может без больших финансовых потрясений.

Если классифицировать американскую систему ипотеки с позиции теории игр, то данная игра обычно называется пирамида.

[Alex_BZ]

Ещё две вещи, которые нужно учесть.
1). Предыдущие сорок лет дома медленне,чем они долзны были по сравнению с инфляцией и ростом акций компаний. Теперь произошёл скачёк, потом произойдёт падение, но это будет только малая доля и только в некоторых районах. В целом по штатам, я думаю, что цены будут продолжать расти только цифры роста будут однозначные на протяжении 8-10 лет , апотом всё будет опять в норме, т.е. правительство легко сможет контролировать цены процентной ставкой.
2). Не забывайте что владельцы апартментов, в которых собираются жить противники покупки домов, покупают их по текущим ценам. Т.е. цена за жильё не может резко колебаться -- это просто невозможно: не может себе никакой лэндлорд понижать цену более чем на 10-15%. Больше этого это будет просто невыгодно. Потому что это и есть их доход( большинство лэндлордов имеют заёмы на их собственность так же как и мы). Не стоит забывать что цена на рент растёт обычно на 4-5% в год. Не забывайте об инфляции, заём на дом это пожалуй единственный вариант когда вы можете занять деньги с выгодой для себя. Особенно сейчас когда процент заёма почти равен темпу инфляции.

[Beloglazov]

[i:107024e392]Already in 2001, [b:107024e392]one out of every ten[/b:107024e392] homes for sale in the United States was priced at [b:107024e392]$1,000,000 or more[/b:107024e392].[/i:107024e392]

Это где такое? Смотрю вокруг: пригород Бостона, побережье - хорошо, если 1/1000 от общего количества стоят столько. Дома "дешевые" порядка 250-300K, "средние" в пределах 350-500K и "очень приличные" за 600-800K - это "массовые" цены.

[i:107024e392]Many homes today are simultaneously glorified shacks—with plastic exteriors and gold-plated faucets in the bathroom[/i:107024e392]

А это типичная, по-моему, ошибка "наших" - купить "недорого", сделать "евроремонт" а через годик захотеть цену раза в 1.5+ больше и удивляться: "Как же так, да я же его за эту цену купил, да я же одной сантехники на n-тысяч поставил!". Такое чувство, что все эти прибамбасы на стоимость дома практически не влияют. Да и собственно дом, похоже, не очень. Размер участка и "Location!" - это да.


А если не вдаваться в детали, то такое чувство, что автор прав - не может это продолжаться бесконечно. Приятель ровно четыре года назад купил дом за 220K, год назад его оценили в 350K, сейчас он, наверняка, уже за 400 стоит - это так же ненормально, как и стремительный рост программистских зарплат 2-3 года назад. Другой вопрос, что когда он его покупал, ему уже тогда говорили: "Что ты делаешь, подожди полгода - цены вот-вот упадут!"... осенью 98-го это было...

[thinker]

[quote:7da35e0d7e="MaximA_list"]Стоимость домoв (сооружений) не растет, растет стоимость земли. Чем меньше остается земли в хороших местах, пригодной для застройки, тем дороже она. .[/quote:7da35e0d7e]

Очевидный и для меня вывод. Однако автор статьи упоминает о земле только один раз, да и то говоря о прошлом.

[b:7da35e0d7e]In the post-World War II period to 1963, when a previous generation of Americans bought their homes, the purchase cost reflected the cost of construction, such as materials and labor, plus a moderate, but fair profit for the homebuilder. It also reflected the cost of the land, which was not high...[/b:7da35e0d7e]

И дальше в этой статье больше ни где не упоминается ни о земле ни о её стоимости. Как будто ничего не изменилось за последнии 40 лет. Как будто население не увеличилось. И как будто земля все еще такая-же дешевая. А это все они, проклятые капиталисты, "искуственно" задирают цены на дома.

[Beloglazov]

[quote:be368bdf8f="Alex_BZ"]2). Не забывайте что владельцы апартментов, в которых собираются жить противники покупки домов, покупают их по текущим ценам. Т.е. цена за жильё не может резко колебаться -- это просто невозможно: не может себе никакой лэндлорд понижать цену более чем на 10-15%. Больше этого это будет просто невыгодно. Потому что это и есть их доход( большинство лэндлордов имеют заёмы на их собственность так же как и мы). Не стоит забывать что цена на рент растёт обычно на 4-5% в год. Не забывайте об инфляции, заём на дом это пожалуй единственный вариант когда вы можете занять деньги с выгодой для себя. Особенно сейчас когда процент заёма почти равен темпу инфляции.[/quote:be368bdf8f]

Я знаю примеры, когда примерно 8-9 лет назад люди бросали невыплаченные дома и квартиры, потому что цены упали (и на рент в том числе) и платить mortgage стало невыгодно. Пугает этот вариант, а не колебания на 10-15%. Тогда народ покупал у банков за 36-40K квартиры, которые сейчас продает за 160-180K.
И еще: в сентябре у нас появились возле домов таблички "For rent" - "старожилы" говорят, что с 1995 года такого не было. Еще год назад у нас было проблемой найти квартиру в рент, в последние полгода стало проблемой найти жильца - квартиры пустуют по 2 месяца и больше...

[MaximA_list]

[quote="Beloglazov]
Я знаю примеры, когда примерно 8-9 лет назад люди бросали невыплаченные дома и квартиры, потому что цены упали (и на рент в том числе) и платить мортгаге стало невыгодно. Пугает этот вариант, а не колебания на 10-15%. Тогда народ покупал у банков за 36-40К квартиры, которые сейчас продает за 160-180К.
И еще: в сентябре у нас появились возле домов таблички "Фор рент" - "старожилы" говорят, что с 1995 года такого не было. Еще год назад у нас было проблемой найти квартиру в рент, в последние полгода стало проблемой найти жильца - квартиры пустуют по 2 месяца и больше...[/quote]

Панику разводить не надо. Стоит ли покупать дом сейчас - не знаю, сильно зависит от места. Думаю, что процесс развивался следующим образом: stock options], ныне почившие в бозе, привели к невиданному притоку денег в регионах, насыщенных high tech, таких как Калифорния, Сиэттл, Бостон и т.д. Поскольку этот источник накрылся, то и housing market в этих регионах (по крайней мере в Северной Калифорнии и в Сиэттле) остыл. Дома внизу ценовой шкалы (до 300-350К) по прежнему растут в цене, хотя и много медленнеее, дома в диапазоне 350-600К практически в цене не растут, и на дома в раёне 1Мил цены упали. Народ, вытесняемый высокими ценами из этих регионв (или, наоборот, решивший to cash in their property) стал двигаться в другие регионы, приводя к росту цен там и так по цепочке. Судя по постам в этом топике, сейчас, наконец, настала очередь Флориды.

А по поводу домов for rent - это признак того, что немалое количество народу, которые купили, так называемые investment properties, в которых они сами не живут, имеют некоторые проблемы в связи с высокой безработицей и уменьшением платежеспособного спроса на рент в high price bracket, потому как снять дом обычно стоит не дешевле, чем трехбедрумный аппартмент. Если такое положение продлится, то многие, faced with negative cash flow, будут вынуждены продать свои investment properties, таким образом увеличивая предложение на рынке и оказывая downward pressure на цены на рынке.

Авторы статью, на мой взгляд, намеренно исказили ситуацию. На большинстве владельцев домов никак не сказывается изменение цены их дома. Они платят за дом точно также, как платили бы за рентованный аппартмент и, если не продают дом, то никак не страдают от временного (повторяю, временного) снижения цены на него, также, как и не могут получить profit, когда цена дома растет.

Так что расценивайте эту статью как социалистическую пропаганду, и не берите в голову. Кто-то обозвал Ла-Руша "Демократическим кандидатом". Попрошу не припутывать демократов к этому делу. Он на две порядка левее самого левого демократа. Что, собственно, не так уж и трудно, так как самые левые демократы явно правее европейских правых. Что хорошо, на мой неискушенный вкус.

[CBI]

[quote:925fea0c04="Alex_BZ"]
2). Не забывайте что владельцы апартментов, в которых собираются жить противники покупки домов, покупают их по текущим ценам. Т.е. цена за жильё не может резко колебаться -- это просто невозможно: не может себе никакой лэндлорд понижать цену более чем на 10-15%. Больше этого это будет просто невыгодно. [/quote:925fea0c04]

У Вас логическая ошибка. Если это не выгодно, это не значит что такого не случиться.

Если дома упадут в цене, ренты обязаны упасть тоже, так как тогда платежеспособные жильцы переместяться из квартир в дома - они в этом случае смогут себе это позволить.

[Alex_BZ]

[quote:edb7fcbf41="CBI"]
Если дома упадут в цене, ренты обязаны упасть тоже, так как тогда платежеспособные жильцы переместяться из квартир в дома - они в этом случае смогут себе это позволить.[/quote:edb7fcbf41]

Следуя логике в этом случае цены на дома начнут расти ( капитализм всё таkи ). И мы придём туда откуда начали. Дома ( земля под ними ) ограниченный ресурс со временем становится всё меньше места для расширения, приток покупателей не ограничен: америка стареет и до сих пор большой приток приезжающих ( поисщите прогнозы на следующие 50 лет ). Америка находится на начальной стадии своего развития экономически: довольно молодая страна с большим потенциалом, начавшая с очень высокими темпами развития, а теперь просто всё приходит к нормальным величинам.

[Beloglazov]

[quote:5c557ee989="MaximA_list"]Панику разводить не надо. Стоит ли покупать дом сейчас - не знаю, сильно зависит от места...[/quote:5c557ee989]

Никакой паники. Это именно размышления на тему "Сейчас или когда?".

[Virginian]

Статья в общем правильная. Цены на дома действительно дутые, но не все определяется экономикой.

Типичный пример - Diamonds forever. Тут уже приводилась ссылка на интереснейшую статью как вздули цены на стекляшки, когда стали их добывать в промышленных масштабах. Выработанная DeBeers стратегия уже работает 50 лет. Так же и здесь, что-нибудь да придумают.

[Beloglazov]

[quote:b403fa90d8="MaximA_list"]На большинстве владельцев домов никак не сказывается изменение цены их дома. Они платят за дом точно также, как платили бы за рентованный аппартмент и, если не продают дом, то никак не страдают от временного (повторяю, временного) снижения цены на него, также, как и не могут получить profit, когда цена дома растет.[/quote:b403fa90d8]

Я вот только что поговорил с человеком, который в 96-м купил за 42K квартиру, которая в 89-м, примерно, стоила 130K. В прошлом году он ее продал за 160K.
Вот если предположить, что человек купил ту квартиру за 130K, поплатил пару-тройку лет банку, а потом обнаружил, что точно такая же соседняя квартира продается за 40K - какой же смысл ему выплачивать отстаток (~100K)? Лучше ее просто бросить и купить такую же за 40K - что люди и делали. Т.е. понятно, что если продолжать в ней жить и платить, то никакой катастрофы не случится и через сколько-то там лет цена опять восстановится. Но можно ведь и поинтересней сыграть (ой, меня тоже на "теорию игр" потянуло - заразное ). А уж если квартира сдается, то тут и вовсе смысла нет держать ее себе в убыток.

[russianguy]

[quote:4300cc9ec1="Beloglazov"]
Вот если предположить, что человек купил ту квартиру за 130K, поплатил пару-тройку лет банку, а потом обнаружил, что точно такая же соседняя квартира продается за 40K - какой же смысл ему выплачивать отстаток (~100K)? Лучше ее просто бросить и купить такую же за 40K - что люди и делали. [/quote:4300cc9ec1]

Как это бросить?
А санкций не наваляют?

[Alex_BZ]

[quote:a79a14f071="Beloglazov"]
Я вот только что поговорил с человеком, который в 96-м купил за 42K квартиру, которая в 89-м, примерно, стоила 130K. В прошлом году он ее продал за 160K.
Вот если предположить, что человек купил ту квартиру за 130K, поплатил пару-тройку лет банку, а потом обнаружил, что точно такая же соседняя квартира продается за 40K - какой же смысл ему выплачивать отстаток (~100K)? Лучше ее просто бросить и купить такую же за 40K - что люди и делали. Т.е. понятно, что если продолжать в ней жить и платить, то никакой катастрофы не случится и через сколько-то там лет цена опять восстановится. Но можно ведь и поинтересней сыграть (ой, меня тоже на "теорию игр" потянуло - заразное ). А уж если квартира сдается, то тут и вовсе смысла нет держать ее себе в убыток.[/quote:a79a14f071]

До чего же вы люди странные. Дома это не акции, вы их просто так не продадите или бросите. И что значит бросить квартиру? А заём кому платить. Допустим зафайлили они на банкротсво, но новую то квартиру после этого они купить не смогут года 4. Так что да единичные экзэмпляры продаж по дешёвке возможны, но погоду на маркете они не смогут сделать. В домах что идиоты живут, небудет никто продавать если они должны больше чем получат за продажу, или если они знают что в будущем цена вырастет. Насчёт сдачи квартир люди покупают их не для моментальной выручки,а для накопления капитала. Любой заём десятилетней давности будет обходится дешевле ( существенно )в месяц чем рента за адекватную размером квартиру.

[MaximA_list]

[quote:422b30ad56="Beloglazov"]

Я вот только что поговорил с человеком, который в 96-м купил за 42К квартиру, которая в 89-м, примерно, стоила 130К. В прошлом году он ее продал за 160К.
Вот если предположить, что человек купил ту квартиру за 130К, поплатил пару-тройку лет банку, а потом обнаружил, что точно такая же соседняя квартира продается за 40К - какой же смысл ему выплачивать отстаток (~100К)? Лучше ее просто бросить и купить такую же за 40К - что люди и делали. Т.е. понятно, что если продолжать в ней жить и платить, то никакой катастрофы не случится и через сколько-то там лет цена опять восстановится. Но можно ведь и поинтересней сыграть (ой, меня тоже на "теорию игр" потянуло - заразное :мргреен:). А уж если квартира сдается, то тут и вовсе смысла нет держать ее себе в убыток.[/quote:422b30ad56]

Хорошая теория игры, жалко только, что нереальная.

1. Я не слышал (пока), чтобы real estate падал бы более, чем на 20% (без перехода раёна из категории хороших в категорию плохих).
2. "Бросив" квартиру Вы потеряете и все деньги, которые Вы в нее вложили.
3. Придется об`явить банкротство, потому что иначе Вам от обязательств перед банком не избавится. Купить квартиру при этом может быть затруднительно, хотя если ее купить заранее, то возможно.

[CBI]

[quote:9740de5d8d="MaximA_list"].
3. Придется об`явить банкротство, потому что иначе Вам от обязательств перед банком не избавится. [/quote:9740de5d8d]

Это очевидная ошибка. Если пропусть две даты оплаты ипотеки, банк начнет процедуру reposession. Где же здесь банкротство?

[Alex_BZ]

[quote:02f0fac6eb="CBI"][quote:02f0fac6eb="MaximA_list"].
3. Придется об`явить банкротство, потому что иначе Вам от обязательств перед банком не избавится. [/quote:02f0fac6eb]

Это очевидная ошибка. Если пропусть две даты оплаты ипотеки, банк начнет процедуру reposession. Где же здесь банкротство?[/quote:02f0fac6eb]

И чем же это облегчит вам покупку новой квартиры?

[CBI]

[quote:e2eafc5d0a="Alex_BZ"][quote:e2eafc5d0a="CBI"][quote:e2eafc5d0a="MaximA_list"].
3. Придется об`явить банкротство, потому что иначе Вам от обязательств перед банком не избавится. [/quote:e2eafc5d0a]

Это очевидная ошибка. Если пропусть две даты оплаты ипотеки, банк начнет процедуру reposession. Где же здесь банкротство?[/quote:e2eafc5d0a]

И чем же это облегчит вам покупку новой квартиры?[/quote:e2eafc5d0a]

Новые платежи по ипотеке будут меньше старых.
А может и наличных хватит.

[CBI]

[quote:4e3f26d87f="Alex_BZ"][quote:4e3f26d87f="CBI"]
Если дома упадут в цене, ренты обязаны упасть тоже, так как тогда платежеспособные жильцы переместяться из квартир в дома - они в этом случае смогут себе это позволить.[/quote:4e3f26d87f]

Следуя логике в этом случае цены на дома начнут расти ( капитализм всё таkи ). И мы придём туда откуда начали. [/quote:4e3f26d87f]

Кроме того, времена больших кризисов оказывают влияние не только на владельцев домов, но и на квартиросъемщиков. Если те ухудшают свое финансовое состояние, то вынуждены будут либо искать квартиры подешевле, либо становиться бездомными или идти в жилье для бедных.
Это вам не социализм все таки.

[Alex_BZ]

[quote:a0f5769509="CBI"][quote:a0f5769509="Alex_BZ"][quote:a0f5769509="CBI"][quote:a0f5769509="MaximA_list"].
3. Придется об`явить банкротство, потому что иначе Вам от обязательств перед банком не избавится. [/quote:a0f5769509]

Это очевидная ошибка. Если пропусть две даты оплаты ипотеки, банк начнет процедуру reposession. Где же здесь банкротство?[/quote:a0f5769509]

И чем же это облегчит вам покупку новой квартиры?[/quote:a0f5769509]

Новые платежи по ипотеке будут меньше старых.
А может и наличных хватит.[/quote:a0f5769509]

Нового заёма никто не даст, а если останутся наличные после того как квартиру бросили, а лэндера денeг кинули, то получить их удасться только после выхода из места с бесплатным жильём, пропитанием и медициной. Или вы это и имели ввиду? Да это не социализм - это хуже.

[Beloglazov]

Я не знаю механизма "бросания" квартиры и не собираюсь играть в _эту_ игру. Меня это интересует только с точки зрения не попасть в ситуацию "купишь сейчас за 120, а через год то же самое будет стоить 40 - ну и дурак" (кстати, именно этим пугают в статье). Идиоты бросали квартиры или нет в начале 90-х я, опять же, не знаю. Знаю только, что этот мой знакомый купил тогда сразу 3 квартиры по таким смешным ценам и еще одну тогда же купил другой знакомый - в одном и том же доме. Все их продавал уже банк, т.е. люди все же их зачем-то "бросили". Думаю, просто платить стало или нечем, или бессмысленно. Банкротство - это конечно стра-а-ашно, но за 40K реально квартиру и без mortgage купить. "Потерянные деньги, которые уже заплатил" - да, потерянные, но если платил всего 2-3 года, как в моем примере, то это гораздо меньше оставшегося баланса. К тому же, а если бы рент это время платил - они точно так же были бы "потеряны".

[CBI]

[quote:fb47c39be7="Alex_BZ"]

Нового заёма никто не даст, а если останутся наличные после того как квартиру бросили, а лэндера денeг кинули, то получить их удасться только после выхода из места с бесплатным жильём, пропитанием и медициной. Или вы это и имели ввиду? Да это не социализм - это хуже.[/quote:fb47c39be7]

Я думаю Вы заблуждаетесь насчет "кидания". Банк получит свою собственность обратно. Дело житейское. За это в тюрьму не сажают.
Или Вы знаете примеры чтобы не быть голословным?