[quote:55ad328c8a="Mikhail_L"]
Цитата из [b:55ad328c8a]clinger[/b:55ad328c8a]а
В самом по себе этом факте еще нет ничего плохого. Однако, просутствие Fannie и возможность выдать ссуду даже не имея средств в наличии, создали благоприятную среду для продажи ссуд на дома банками (
http://www.mfea.com/NewsCommentary/Fund ... Price2.asp)."
Вывод же мне совершенно непонятен - [i:55ad328c8a][b:55ad328c8a]почему это этот механизм нестабилен и не обеспечен деньгами?[/b:55ad328c8a][/i:55ad328c8a] В статье вроде пытаются кучу информации привести, но черт его знает. Они же (Fannie/Freddie) продают эти моргиджи на рынке и получаю под них реальные деньги на которые потом скупают у банков еще. Но они же деньги не печатают, это ж не пирамида.
Перечитал топик с начала, ясности не прибавилось. Ну кризис, ну и что?
[/quote:55ad328c8a]
Разберем еще раз. Чтобы сделка состоялась нужно наличие спроса и предложения. Спрос состоит из желания приобрести дом (оно присутствует почти всегда и растет как минимум прямо пропорционально росту доходов
) и возможности, которая упирается в наличие средств. Именно наличие средств и изменилось под влиянием Fannie и Freddie (и это не только их вина): продажа MBS (mortgage-backed securities) позволила F&F фактически выдавать кредиты деньгами инвесторов, и чем больше кредитов выдавалось, тем больше средств привлекалось (рос объем выпущенных MBS). К сожалению был и побочный эффект. Из-за того, что большая часть выданных кредитов продавалась на вторичном рынке (банки продают их F&F), контроль за условиями выдачи кредитов (в основном за кредитоспособностью) был значительно ослаблен и портфель кредитов на руках у F&F, состоит из не самых лучших экземпляров.
Рассмотрим теперь сторону предложения. Предложить на продажу свой дом вы сможете (обычно) при наличии двух условий: (1) это экономически выгодно и (2) у вас есть где жить / куда переехать. Экономически выгодно это в случае если продажная цена выше покупной (иначе отдавать банку прийдется больше чем вы выручите), т.е. рост стоимости дома создает благоприятную среду. "У вас есть куда переехать" означает что вы переходите в разряд покупателей (варианты наличия нескольких домов и переезд в апартменты не рассматриваем), после чего см. выше. Прежде чем продолжать, пару цитат из Wall Street Journal (линков нет).
[...]
In recent years, the housing industry has bent over backwards to
allow people like the Mullinses to buy houses they couldn't
previously afford. Lenders require smaller down payments and allow
buyers to devote more of their income to mortgage payments. And many
borrowers are being lured by adjustable-rate mortgages with low
teaser rates that quickly climb, pushing up house payments.
Now, the bill is coming due. In the second quarter, a record 1.23% of
all home loans were in the foreclosure process, above the first
quarter's tally of 1.10%, and surpassing the previous record of 1.14%
in the first quarter of 1999, according to a report released Monday
by the Mortgage Bankers Association of America, an industry group.
That same report found 4.77% of all home loans outstanding were at
least 30 days delinquent. That's one of the highest rates of the last
decade, though it's well below the record delinquency rate of 6.07%
in 1985.
The growing number of distressed borrowers is heightening fears that
the nation's red-hot housing market is poised for a correction. If
the delinquency rate worsens, lenders could tighten lending
standards, making it harder for many potential home buyers to get
financing and resulting in a weaker overall housing market. That
would be bad news for the economy since surging housing prices are a
big reason that consumers have kept spending even as the stock market
has slumped.
Part of the reason the housing market got so hot is that lenders
rushed out loans designed to cut monthly payments so that buyers
could get bigger homes. It is some of those very loans that are now
experiencing problems. One indication: Conventional adjustable-rate
mortgages, popular with budget-stretched customers, currently have a
5.25% delinquency rate vs. a 2.75% rate for conventional fixed-rate
mortgages.
In addition, credit counselors say they are getting more calls from
people who are struggling to make their house payments. Auriton
Solutions, a nonprofit credit-counseling agency based in St. Paul,
Minn., says it now receives about 400 such calls a month, up from
just 100 a month a year ago.
[...]
Aggressive lending practices tend to correlate with hot housing
markets. In San Diego, for instance, the 22% year-over-year rise in
the median home price to $368,000 has outpaced the roughly 4%
increase in residents' median annual income to $49,000 over that
period, says John Burns, a real estate consultant in Irvine, Calif.
Что же мы имеем. F&F (руками банка) выдали кредит на сумму X и продали ценных бумаг с гарантированной выплатой процентов. Если кредитуемый не в состоянии выплатить этот кредит (см. цифры выше), в *лучшем* случае (если цены еще не упадут) F&F получат обратно principal, но по нему-то нужно еще и проценты платить. А где их взять? Деньги нужно срочно выдать обратно в кредит под такой-же или еще больший процент. Для того чтобы выдать их в кредит нужно чтобы были желающие покупать дома. По уже рассмотренному сценарию, количество желающих *продать* будет расти только при росте стоимости домов (мало кто хочет продавать дома когда цена на них падает; если дом купили чтобы жить в нем, так и смысла нет продавать; а если купили как инвестиции, так тем более, надо ждать пока подрастет). Таким образом, в данном случае рост цен выгоден для F&F.
Что это напоминает? Мне - пирамиду. Объясню почему. МММ продавал ничем не обеспеченные акции, причем их покупали в расчете на то, что завтра цена вырастет и их можно будет продать. В один прекрасный момент (рано или поздно он наступал) количество желающих купить уменьшалось и люди продавали хоть по какой-то цене чтобы спасти то что есть. Рынок обваливался и очень быстро. "A Random Walk Down Wall Street" прекрасно показывает это на примере нескольких пузырей, начиная еще с клубней тюльпанов.
Только не нужно мне рассказывать про *реальную* стоимость домов, которая состоит из землю (которой мало и которая всегда дорожает), материалов затраченных на постройку дома и location. Нынешняя цена во многих местах имеет такое же отношение к реальной цене, как и цена клубней на пике их продажи. Интересно, какая из перечисленных составляющих выросла настолько чтобы обеспечить "22% year-over-year rise" в СанДиего? Только наличие спроса и затолкало цену на эту высоту.
Рынок real estate достаточно сильно фрагментирован и региональная специфика не позволит ему обвалиться всему сразу. Тем не менее есть одно существенное отличие от обвала MMM. Там народ пострадал СВОИМИ деньгами, поэтому эффект (хоть и большой) был ограничен рынком самих МММ акций. Продажа домов происходит в кредит, поэтому любой более-менее серьезный обвал в цене или увеличении процента наплательщиков (что неизбежно произойдет, поскольку выход из спада будет происходить медленно и постепенно) приведет к цепной реакции: default -> продажа дома -> ужесточение требований к выдаче кредитов -> уменьшение возможностей к перекредитованию -> увеличение дебита -> default. Как результат ужесточения требований количество покупателей уменьшится, быстрая продажа домов так или иначе уменьшит цены на них, количество "плохих" кредитов в F&F вырастет и вкладывание денег в MBS станет СЛИШКОМ рискованным. Народ будет выводить оттуда деньги, особенно если ситуация в других областях фондового рынка улучшится (а мы не сомневаемся что рано или поздно это произойдет, правда?), что неизбежно собъет цену на них и затруднит доступ к деньгам для F&F. Рост процентной ставки (который неминуемо связан с подъемом) хоть и облегчит ситуацию для F&F (можно будет выдавать кредиты под больший процент), добъет заемщиков, что еще больше ухудшит кредитный портфель F&F.
Еще одна цитата в подтверждение того, что много усилий не понадобится.
Worries have been mounting for a while about auto repossessions,
personal bankruptcies and mortgage foreclosures; each is at or near
its highest level in decades. Now, after a mortgage-refinancing boom
and a slew of 0%-financing offers, there's evidence debt levels are
becoming an issue for people at all levels of the income spectrum.
For many families like the Keiths, just making monthly payments is
starting to define their lifestyles.
Overall household debt has exploded to more than 100% of disposable
income (income after taxes), which is the highest percentage on
record. In other words, the average household earns in one year,
after taxes, about what it owes in overall long-term debt.
But wealthy families are piling on debt the fastest, largely because
of increased borrowing against the value of their homes. Debt for the
top-fifth of U.S. households hit 120% of disposable income in the
first quarter, up from 100% in 1995, according to Federal Reserve
Board calculations. The debt burden for the bottom four-fifths of
households also grew, but at a more modest rate. It rose to 80% of
disposable income this year, from 70% in 1995, according to the
Federal Reserve.
[quote:55ad328c8a="Mikhail_L"]
Все в нее родимую (ставку, не Ж...
) упирается, только непонятно когда ее поднимут, уж точно не очень скоро при нынешнем то состоянии дел.
В конце концов все определяется состоянием экономики, которая определяет наличие рабочих мест, которые в свою очередь обеспечивают выплаты по кредитам. Почему вдруг все должно лопнуть из-за какой то Фанни? Кризис пройдет в ближайшие годы - не сильно ситуация поменяется, разве что дикий рост цен прекратится, ну а не пройдет, тут уж понятно что будет.
Повесили, блин, ярлыки "пузырь", "пузырь лопнет" и "overpriced" и все пляшут отталкиваясь от этого, подгоняя факты под эти определения.
[/quote:55ad328c8a]
Лопнет не из-за F. Просто это был/есть удобный инструмент для извлечения прибыли: продал кредит под 7% годовых, продал обязательства под 5.5%. Разницу -- в прибыль. Проблема в том что проценты по обязательствам гарантированы, а по кредитам нет. А то что все большее количество людей не в состоянии платить это факт. Вы не видите проблемы? Я вижу. Вспомните насколько просел рынок после Enronа и какая реакция была (начиная от подписывания финансовых документов CEO и другими топ менеджерами (даже CIO) и заканчивая цепочкой аналогичных обявлений от других компаний). До сих пор идут проверки SECа и прокуратур, Artur Andersen тю-тю и многие крупнейшие брокерские конторы замешаны в нескольких скандалах либо с IPO либо с двойным анализом акций (для своих и для публики). А Fannie будет в десятки раз крупнее Enrona. И безусловно любые намеки на проблемы с их стороны отразятся на real estate рынке.
Кинуть еще цитат по поводу commercial real estate (там F&F не замешаны, в основном этим занимаются банки, но и проблемы там по-серьезнее, поскольку рыной более рискованный, хоть и намного более доходный)?
Что-то длиненько получилось. Если где не связно, извиняйте, писал из головы, уже поздно перечитывать. Если что -- спрашивайте.
.pl
[/quote:d76d738257]
летом. Его жена говорит, что он ненавидит 
