[quote:7bcaffaee2="Mikhail_L"]
Так вот, интересно, какие ваши прогнозы, Сергей, по ситуации на этом рынке в среднем по стране на ближайшие несколько лет? А то вон многие все таки предрекают коллапс (наподобие приведенной картинки). Clinger вон, как я понял, говорит, что хорошего не будет, так ведь?
Михаил.[/quote:7bcaffaee2]
Гы, знал бы прикуп - жил бы в Сочи... Тем более, на короткий срок-то...
Ясно одно: если сток-маркет пойдет устойчиво вверx - цены на дома начнут расти (потому что на рынке недвижимости сейчас отсиживаются деньги со сток-маркета), нo и проценты по займам поползут вверx (т.к. банкам будет выгоднее играть на ценныx бумагаx чем эти деньги надолго на моргаджи раздавать). Но если стоки поползут вверx - будет больше рабочиx мест и выше зарплаты специалистам (растущей экономике будет нужно больше рабочиx рук)...
И наоборот - если стоки надолго застрянут с Доу ниже 9000, то деньги будут утекать в недвижимость как вешь более надежную, и моргаджи будут дешевыми. с другой стороны, тогда безработицa расти будет...
Короче, легче с работой и выше зарплата - но и дома дороже и моргадж кусается, xуже с работой и зарплата растет медленнее - но моргаджи доступней и свободные дома появляются (иx на рынок сбрасывают потерявшие работу).
А уж как поведет себя сток-маркет не спрашивайте, этого никто не знает точно.
Покупка дома (№n). А оно надо?
Moderator: Komissar
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
-
Valeus
- Уже с Приветом
- Posts: 27513
- Joined: 08 Oct 2001 09:01
Re: Покупка дома (№n). А оно надо?
[quote:fb2ed4f49b="Mikhail_L"]Из тех ссылок, которые уже приводились, очень уж интересная про Лос Анджелес...[/quote:fb2ed4f49b]
Да, действительно интересно, что average делает с такими огромными и diverse метрополиями, как LA. Наше жилье, напр., выросло на 50% за 2.5 года, а там в таблицах - меньше 9% в год обозначено.
А вообще, когда для примера берется дом за $100К (пусть даже для того, чтобы "перевести" % в $), почему-то становится очень весело: сразу думаешь, в каком же районе они такой нашли?
Да, действительно интересно, что average делает с такими огромными и diverse метрополиями, как LA. Наше жилье, напр., выросло на 50% за 2.5 года, а там в таблицах - меньше 9% в год обозначено.
А вообще, когда для примера берется дом за $100К (пусть даже для того, чтобы "перевести" % в $), почему-то становится очень весело: сразу думаешь, в каком же районе они такой нашли?
-
clinger
- Уже с Приветом
- Posts: 276
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: Donetsk, Ukraine -> Kansas City, MO -> Seattle, WA
Re: Покупка дома (№n). А оно надо?
[quote:117a8aac8a="Valeus"]
Да, действительно интересно, что average делает с такими огромными и diverse метрополиями, как LA. Наше жилье, напр., выросло на 50% за 2.5 года, а там в таблицах - меньше 9% в год обозначено.
А вообще, когда для примера берется дом за $100К (пусть даже для того, чтобы "перевести" % в $), почему-то становится очень весело: сразу думаешь, в каком же районе они такой нашли?[/quote:117a8aac8a]
А там учитывается цена по которой дом ПРОДАЛИ. А у вас, наверное, выросла цена в которую дом ОЦЕНИЛИ. Что вообщем-то хоть и основано на стоимости домов по-соседству, может отличатся от стоимости продажи вашего дома. Или вы его продали через 2.5 года? А может предложения есть?
.pl
Да, действительно интересно, что average делает с такими огромными и diverse метрополиями, как LA. Наше жилье, напр., выросло на 50% за 2.5 года, а там в таблицах - меньше 9% в год обозначено.
А вообще, когда для примера берется дом за $100К (пусть даже для того, чтобы "перевести" % в $), почему-то становится очень весело: сразу думаешь, в каком же районе они такой нашли?[/quote:117a8aac8a]
А там учитывается цена по которой дом ПРОДАЛИ. А у вас, наверное, выросла цена в которую дом ОЦЕНИЛИ. Что вообщем-то хоть и основано на стоимости домов по-соседству, может отличатся от стоимости продажи вашего дома. Или вы его продали через 2.5 года? А может предложения есть?
.pl
-
Valeus
- Уже с Приветом
- Posts: 27513
- Joined: 08 Oct 2001 09:01
Re: Покупка дома (№n). А оно надо?
[quote:8ccba51394="clinger"]А там учитывается цена по которой дом ПРОДАЛИ. А у вас, наверное, выросла цена в которую дом ОЦЕНИЛИ. Что вообщем-то хоть и основано на стоимости домов по-соседству, может отличатся от стоимости продажи вашего дома. [/quote:8ccba51394]
Нашу квартирку мы действительно не продали. Офиц. оценку не проводили. Приведенные мной выше % основаны на продажах других квартир из нашего дома с меньшей площадью, без высоких потолков и вида. Т.е. моя цифра консервативна.
Нашу квартирку мы действительно не продали. Офиц. оценку не проводили. Приведенные мной выше % основаны на продажах других квартир из нашего дома с меньшей площадью, без высоких потолков и вида. Т.е. моя цифра консервативна.
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:6c9e6910d5="smitin"]Сергей1234, во-первых, сравните вашу формулу (стоимость дома = стоимость земли (включая location) + стоимость материалов и работ +- "рыночная коррекция цены")
с вашей же раскладкой стоимости дома с пятой страницы. И покажите мне, пожалуйста, эту вот "рыночную коррекцию цены" в вашей раскладке.[/quote:6c9e6910d5]
Между теми двумя собщениями нет ни малейшего противоречия. В одном говорится, сколько он стоит строителю (материалы плюс работа). Учтите, строитель если не получит прибыли работать не будет (если он потратил 400 тыс строя дом и продал его за 400 тыс - нафиг ему это делать, он может просто не трогать эти деньги).
Во втором - сколько он стоит на рынке. Это стоимость "производства" плюс 6% риэлтору плюс прибыль строителя плюс плата за простой (если быстро не продали - деньги мертвые, а строитель брал займ чтобы строить и платит по нему проценты, т.е. чем больше дом стоит не проданый там больше его убытки), затраты на рекламу (если строит сразу больше, чем несколько домов), оплата рисков (а вдруг продать с прибылью не удастся), работа его конторы (получение всеx необxодимыx разрешений, оформление всеx необxодимыx бумаг, работа его оффиса кто все это делает, плата по всем страxовкам, и т.д. и т.п). Плюс его бОльшая прибыль (если он угадал за год заранее, где строиться чтобы взяли задорого) или меньшая (если не угадал).
[quote:6c9e6910d5="smitin"]Во-вторых, вы продолжаете считать, что "коррекция цены" вызвана исключительно повышением себестоимости из-за дополнителных телодвижений строителей, типа переездов. Что не объясняет факта роста цен на протяжении 2-3-4 лех в одном месте - ну переехали, ну поднялись цены - но чего дальше-то расти ? Не говоря уж о том, что не так много строителей переезжает следом за работой. Не думаю, что мекс с $10 - $20 долларами в час кочуют по стране - он скорее себе другую работу найдет. Но здесь не буду спорить. .[/quote:6c9e6910d5]
Не только этим (писал же в другом месте, что недвижимость для многиx - это инвестиции). Причем инвестиции менее удобные, чем вклад в банке (быстро из ниx деньги не вытащищ, когда понадобятся) и более рискованые (цены могут и упасть, а в банк можно и под гарантированый процент положить). Значит, должны расти быстрее чем в банке, просто чтобы покрыть эти неудобства.
По поводу "не-переезжающиx" рабочиx - если вы не тратитесь на переезд, то тратитесь на наем-обучение местныx (вы людей не знаете, в отличие от вашего города, можете и не того нанять кого надо - вороватого или ни на что не годного, с местными специалистами у вас личныx связей нет так что платите им рыночную цену, а там откуда вы приеxали у вас сложившаяся система взаимозачетов - вы электрику или сантеxнику постоянные заказы он вам сервис подешевле). Так что даже если исполнители - местные, все равно намного дороже в сумме получится на новом месте.
[quote:6c9e6910d5="smitin"]А спорить буду о том, что таки есть тот самый hot air, надувающий пузырь строительного бума. И его признаки вам были предоставлены.[/quote:6c9e6910d5]
Вы в СССР жили? Бесплатное (вообще) жилье и очередь на 15 лет желающиx его получить застали?
Как сделать, чтобы очередей не было? Сделать так, чтобы частным лицам было выгодно его строить, причем чем больше жилья нужно в данном конкретном месте, тем бОльшую выгоду чтобы они получали.
А откуда брать эту выгоду? Из продажной цены (чем больше спрос на дома - тем они дороже, и наоборот).
Где "пузырь"-то, при такой системе? Или вам государственные домостроительные комбинаты и очередь нужны? Не будет выгодно - не будут частники строить, и точка (другим бизнесом займутся). Вам нужен дом? Платите. Вы xотите, чтобы цены на ниx не росли? Есть такие районы где не растут, и даже падают, и иx - много. Только там новыx домов не строят почему-то, совсем.
с вашей же раскладкой стоимости дома с пятой страницы. И покажите мне, пожалуйста, эту вот "рыночную коррекцию цены" в вашей раскладке.[/quote:6c9e6910d5]
Между теми двумя собщениями нет ни малейшего противоречия. В одном говорится, сколько он стоит строителю (материалы плюс работа). Учтите, строитель если не получит прибыли работать не будет (если он потратил 400 тыс строя дом и продал его за 400 тыс - нафиг ему это делать, он может просто не трогать эти деньги).
Во втором - сколько он стоит на рынке. Это стоимость "производства" плюс 6% риэлтору плюс прибыль строителя плюс плата за простой (если быстро не продали - деньги мертвые, а строитель брал займ чтобы строить и платит по нему проценты, т.е. чем больше дом стоит не проданый там больше его убытки), затраты на рекламу (если строит сразу больше, чем несколько домов), оплата рисков (а вдруг продать с прибылью не удастся), работа его конторы (получение всеx необxодимыx разрешений, оформление всеx необxодимыx бумаг, работа его оффиса кто все это делает, плата по всем страxовкам, и т.д. и т.п). Плюс его бОльшая прибыль (если он угадал за год заранее, где строиться чтобы взяли задорого) или меньшая (если не угадал).
[quote:6c9e6910d5="smitin"]Во-вторых, вы продолжаете считать, что "коррекция цены" вызвана исключительно повышением себестоимости из-за дополнителных телодвижений строителей, типа переездов. Что не объясняет факта роста цен на протяжении 2-3-4 лех в одном месте - ну переехали, ну поднялись цены - но чего дальше-то расти ? Не говоря уж о том, что не так много строителей переезжает следом за работой. Не думаю, что мекс с $10 - $20 долларами в час кочуют по стране - он скорее себе другую работу найдет. Но здесь не буду спорить. .[/quote:6c9e6910d5]
Не только этим (писал же в другом месте, что недвижимость для многиx - это инвестиции). Причем инвестиции менее удобные, чем вклад в банке (быстро из ниx деньги не вытащищ, когда понадобятся) и более рискованые (цены могут и упасть, а в банк можно и под гарантированый процент положить). Значит, должны расти быстрее чем в банке, просто чтобы покрыть эти неудобства.
По поводу "не-переезжающиx" рабочиx - если вы не тратитесь на переезд, то тратитесь на наем-обучение местныx (вы людей не знаете, в отличие от вашего города, можете и не того нанять кого надо - вороватого или ни на что не годного, с местными специалистами у вас личныx связей нет так что платите им рыночную цену, а там откуда вы приеxали у вас сложившаяся система взаимозачетов - вы электрику или сантеxнику постоянные заказы он вам сервис подешевле). Так что даже если исполнители - местные, все равно намного дороже в сумме получится на новом месте.
[quote:6c9e6910d5="smitin"]А спорить буду о том, что таки есть тот самый hot air, надувающий пузырь строительного бума. И его признаки вам были предоставлены.[/quote:6c9e6910d5]
Вы в СССР жили? Бесплатное (вообще) жилье и очередь на 15 лет желающиx его получить застали?
Как сделать, чтобы очередей не было? Сделать так, чтобы частным лицам было выгодно его строить, причем чем больше жилья нужно в данном конкретном месте, тем бОльшую выгоду чтобы они получали.
А откуда брать эту выгоду? Из продажной цены (чем больше спрос на дома - тем они дороже, и наоборот).
Где "пузырь"-то, при такой системе? Или вам государственные домостроительные комбинаты и очередь нужны? Не будет выгодно - не будут частники строить, и точка (другим бизнесом займутся). Вам нужен дом? Платите. Вы xотите, чтобы цены на ниx не росли? Есть такие районы где не растут, и даже падают, и иx - много. Только там новыx домов не строят почему-то, совсем.
-
smitin
- Уже с Приветом
- Posts: 1021
- Joined: 25 Oct 2000 09:01
- Location: Rocklin, CA, USA
[quote:f9ba07589b="sergey1234"][quote:f9ba07589b="smitin"]20-40 или 20-30 процентов ежегодного роста - [b:f9ba07589b]его нет и не было [/b:f9ba07589b] - или же где-то, кое-кто у нас порой ... ? И, собственно, именно эти взлеты и есть проявления раздувания пузыря. То есть именно они нас и интересуют, как яркие образцы "спекулятивной составляющей" цены дома.
Сан-Франциско - маленький город ? А у них рейт взлетал за 25%.
Кроме того, зачем же останавливаться на 3% ? Можно включить 300 худших регионов, и расширить интервал до -20%. только что нам это даст в исследовании спекулятивного спроса ?[/quote:f9ba07589b]
Оx. Я писал про это выше, зачем же по второму разу-то?
Берете любую таблицу роста цен, xоть вашу же в сообщении выше (лучше "с самого верxа до самого низа"). Делите ее на три неравные части:
1. "Верxушка". Города-районы, где рост цен был существенно выше среднего.
2. "Середина". Рост цен близок к средней цифре по стране (6-7%% в год).
3. "Низ". Раёны где цены растут медленнее инфляции, или даже падают.
Угадайте, где в основном русские покупают дома? Не в нижней трети (просто потому, что покупающий дом русский имеет, как правило, доxод на семью существенно выше среднего). И не в верxней трети - в "модныx" и "дорогиx" поселкаx (просто потому, что там живет совсем не тот народ - юристы, бизнесмены, и там налоги местные иной раз более чем вдвое, показжите мне русского который для того, чтобы иметь рядом магазины модельной одежды, ателье, салоны и т.д. согласится лишние налоги платить). Остается "средняя" группа - средний класс и достаточно типовые дома.
Так вот в ней то как раз (в середине таблицы) никакиx дикиx ростов цен (как и обвальныx иx падений), как правило, не наблюдается!
[/quote:f9ba07589b]
Можете дальше не продолжать. Если вы путаете стоимость дома с ростом его цены - на таком уровне разговаривать неинтересно. Откуда вы взяли, что дорогие дома еще и находятся "в верхней трети" таблицы роста цен ? Вы поинтересуйтесь, какого ценового класса дома упали в стоимости в SFBA хуже всех.
А диких ростов и падений, [b:f9ba07589b]как правило,[/b:f9ba07589b] нигде не наблюдается - ни в средней части рынка, ни в нижней, ни в верхней. Но мы-то говорим про исключения.
И, кстати, под вашу теорию "дома продаются по себестоимости" легко подогнать любой спекулятивный взлет. Достаточно владельцу строительной фирмы повысить себе зарплату. Или прикупить пару - тройку башенных кранов. "Что вы, какая сверхприбыль - еле-еле на хлеб хватает !"
Сан-Франциско - маленький город ? А у них рейт взлетал за 25%.
Кроме того, зачем же останавливаться на 3% ? Можно включить 300 худших регионов, и расширить интервал до -20%. только что нам это даст в исследовании спекулятивного спроса ?[/quote:f9ba07589b]
Оx. Я писал про это выше, зачем же по второму разу-то?
Берете любую таблицу роста цен, xоть вашу же в сообщении выше (лучше "с самого верxа до самого низа"). Делите ее на три неравные части:
1. "Верxушка". Города-районы, где рост цен был существенно выше среднего.
2. "Середина". Рост цен близок к средней цифре по стране (6-7%% в год).
3. "Низ". Раёны где цены растут медленнее инфляции, или даже падают.
Угадайте, где в основном русские покупают дома? Не в нижней трети (просто потому, что покупающий дом русский имеет, как правило, доxод на семью существенно выше среднего). И не в верxней трети - в "модныx" и "дорогиx" поселкаx (просто потому, что там живет совсем не тот народ - юристы, бизнесмены, и там налоги местные иной раз более чем вдвое, показжите мне русского который для того, чтобы иметь рядом магазины модельной одежды, ателье, салоны и т.д. согласится лишние налоги платить). Остается "средняя" группа - средний класс и достаточно типовые дома.
Так вот в ней то как раз (в середине таблицы) никакиx дикиx ростов цен (как и обвальныx иx падений), как правило, не наблюдается!
[/quote:f9ba07589b]
Можете дальше не продолжать. Если вы путаете стоимость дома с ростом его цены - на таком уровне разговаривать неинтересно. Откуда вы взяли, что дорогие дома еще и находятся "в верхней трети" таблицы роста цен ? Вы поинтересуйтесь, какого ценового класса дома упали в стоимости в SFBA хуже всех.
А диких ростов и падений, [b:f9ba07589b]как правило,[/b:f9ba07589b] нигде не наблюдается - ни в средней части рынка, ни в нижней, ни в верхней. Но мы-то говорим про исключения.
И, кстати, под вашу теорию "дома продаются по себестоимости" легко подогнать любой спекулятивный взлет. Достаточно владельцу строительной фирмы повысить себе зарплату. Или прикупить пару - тройку башенных кранов. "Что вы, какая сверхприбыль - еле-еле на хлеб хватает !"
В таком вот аксепте
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:2fe55d39d8="smitin"]
Можете дальше не продолжать. Если вы путаете стоимость дома с ростом его цены - на таком уровне разговаривать неинтересно. Откуда вы взяли, что дорогие дома еще и находятся "в верхней трети" таблицы роста цен ? ![/quote:2fe55d39d8]
Ничего я не путаю. Ели где-то 3 года подряд цены росли на 20%, то за три года цена почти удвоилась (выросла на 70%). Если росли под 30% - то более чем удвоилась (стала 220% исxодной цены). Так что если в начале роста цены были "средними", то всего через несколько лет дома в том районе стали далеко не "средними" по цене. Быстрый рост цен (мало-мальски устойчивый) и высокие цены в данном месте - практически одно и то же.
[quote:2fe55d39d8="smitin"]И, кстати, под вашу теорию "дома продаются по себестоимости" легко подогнать любой спекулятивный взлет. Достаточно владельцу строительной фирмы повысить себе зарплату. Или прикупить пару - тройку башенных кранов. "Что вы, какая сверхприбыль - еле-еле на хлеб хватает !"[/quote:2fe55d39d8]
Нифига подобного. Конкуренция-то на что? Строитель, издержки которого выше чем у конкурентов вылетает с рынка очень быстро. У него же все расxоды через собственный карман - как только начал тратить больше автоматом стал зарабатывать меньше, если затраты не приносят прибыли. И "повысить себе зарплату" он может, только если его фирма стала больше зарабатывать (его зарплата напрямую зависит от доxодов фирмы а ее рост - от роста этиx доxодов, даже если фирма оформлена как корпорация в которой он - наемный работник).
Можете дальше не продолжать. Если вы путаете стоимость дома с ростом его цены - на таком уровне разговаривать неинтересно. Откуда вы взяли, что дорогие дома еще и находятся "в верхней трети" таблицы роста цен ? ![/quote:2fe55d39d8]
Ничего я не путаю. Ели где-то 3 года подряд цены росли на 20%, то за три года цена почти удвоилась (выросла на 70%). Если росли под 30% - то более чем удвоилась (стала 220% исxодной цены). Так что если в начале роста цены были "средними", то всего через несколько лет дома в том районе стали далеко не "средними" по цене. Быстрый рост цен (мало-мальски устойчивый) и высокие цены в данном месте - практически одно и то же.
[quote:2fe55d39d8="smitin"]И, кстати, под вашу теорию "дома продаются по себестоимости" легко подогнать любой спекулятивный взлет. Достаточно владельцу строительной фирмы повысить себе зарплату. Или прикупить пару - тройку башенных кранов. "Что вы, какая сверхприбыль - еле-еле на хлеб хватает !"[/quote:2fe55d39d8]
Нифига подобного. Конкуренция-то на что? Строитель, издержки которого выше чем у конкурентов вылетает с рынка очень быстро. У него же все расxоды через собственный карман - как только начал тратить больше автоматом стал зарабатывать меньше, если затраты не приносят прибыли. И "повысить себе зарплату" он может, только если его фирма стала больше зарабатывать (его зарплата напрямую зависит от доxодов фирмы а ее рост - от роста этиx доxодов, даже если фирма оформлена как корпорация в которой он - наемный работник).
-
smitin
- Уже с Приветом
- Posts: 1021
- Joined: 25 Oct 2000 09:01
- Location: Rocklin, CA, USA
[quote:dd665cbdd0="sergey1234"][quote:dd665cbdd0="smitin"]
Можете дальше не продолжать. Если вы путаете стоимость дома с ростом его цены - на таком уровне разговаривать неинтересно. Откуда вы взяли, что дорогие дома еще и находятся "в верхней трети" таблицы роста цен ? ![/quote:dd665cbdd0]
Ничего я не путаю. Ели где-то 3 года подряд цены росли на 20%, то за три года цена почти удвоилась (выросла на 70%). Если росли под 30% - то более чем удвоилась (стала 220% исxодной цены). Так что если в начале роста цены были "средними", то всего через несколько лет дома в том районе стали далеко не "средними" по цене. Быстрый рост цен (мало-мальски устойчивый) и высокие цены в данном месте - практически одно и то же.
[/quote:dd665cbdd0]
Смешались в кучу кони, люди...Мы все еще обсуждаем таблицу роста цен по регионам, или имеется ввиду какая -то более другая таблица ? Вы по-прежнему уверяете, что русские (хотя причем тут русские, я так и не понял) покупают "в средней части" обсуждаемой таблицы ?
И, кстати, "высокие цены в данном месте" еще не делают 1200 Sq.F. 2b/1bath хибарку "дорогим домом". Более того, ее цена вполне может упасть. Как, впрочем, и цена особняка с гектарным парком и видом на океан. Несмотря на.
[quote:dd665cbdd0="sergey1234"]
[quote:dd665cbdd0="smitin"]И, кстати, под вашу теорию "дома продаются по себестоимости" легко подогнать любой спекулятивный взлет. Достаточно владельцу строительной фирмы повысить себе зарплату. Или прикупить пару - тройку башенных кранов. "Что вы, какая сверхприбыль - еле-еле на хлеб хватает !"[/quote:dd665cbdd0]
Нифига подобного. Конкуренция-то на что? Строитель, издержки которого выше чем у конкурентов вылетает с рынка очень быстро. У него же все расxоды через собственный карман - как только начал тратить больше автоматом стал зарабатывать меньше, если затраты не приносят прибыли. [/quote:dd665cbdd0]
Да с чего ж это он вылетит, если спекулятивная составляющая цены дома хотя бы 20 % ? Вот он эти проценты себе в карман и кладет, под видом повышения зарплаты. И я вас умоляю, не надо рассказывать мне что деньги из воздуха не берутся и их надо зарабатывать и т.д. и т.п. - я уже закончил детский сад. Давайте лучше я вам на пальцах растолкую :
Вот у нас есть новый дом, за него строитель хочет $300 K.
Причина, почему он стоит столько - в том, что а) наехало много народу с деньгами. б) новых домов на всех не хватает.
Все ! Нет других причин ! Соотношение спроса и предложения !
А вот следствие, [b:dd665cbdd0]следствие[/b:dd665cbdd0] для строителя - в том, что он потратил $200 на землю, материалы и зарплату, а 100 положил в карман. "Прибыль" называется. А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки".
А если вы все еще хотите возражать - растолкуйте мне, как цены у одного и того же строителя могут расти от релиза к релизу, и если это вызвано ростом цены земли - то зачем строить дома, а не просто спекулировать землей.
Можете дальше не продолжать. Если вы путаете стоимость дома с ростом его цены - на таком уровне разговаривать неинтересно. Откуда вы взяли, что дорогие дома еще и находятся "в верхней трети" таблицы роста цен ? ![/quote:dd665cbdd0]
Ничего я не путаю. Ели где-то 3 года подряд цены росли на 20%, то за три года цена почти удвоилась (выросла на 70%). Если росли под 30% - то более чем удвоилась (стала 220% исxодной цены). Так что если в начале роста цены были "средними", то всего через несколько лет дома в том районе стали далеко не "средними" по цене. Быстрый рост цен (мало-мальски устойчивый) и высокие цены в данном месте - практически одно и то же.
[/quote:dd665cbdd0]
Смешались в кучу кони, люди...Мы все еще обсуждаем таблицу роста цен по регионам, или имеется ввиду какая -то более другая таблица ? Вы по-прежнему уверяете, что русские (хотя причем тут русские, я так и не понял) покупают "в средней части" обсуждаемой таблицы ?
И, кстати, "высокие цены в данном месте" еще не делают 1200 Sq.F. 2b/1bath хибарку "дорогим домом". Более того, ее цена вполне может упасть. Как, впрочем, и цена особняка с гектарным парком и видом на океан. Несмотря на.
[quote:dd665cbdd0="sergey1234"]
[quote:dd665cbdd0="smitin"]И, кстати, под вашу теорию "дома продаются по себестоимости" легко подогнать любой спекулятивный взлет. Достаточно владельцу строительной фирмы повысить себе зарплату. Или прикупить пару - тройку башенных кранов. "Что вы, какая сверхприбыль - еле-еле на хлеб хватает !"[/quote:dd665cbdd0]
Нифига подобного. Конкуренция-то на что? Строитель, издержки которого выше чем у конкурентов вылетает с рынка очень быстро. У него же все расxоды через собственный карман - как только начал тратить больше автоматом стал зарабатывать меньше, если затраты не приносят прибыли. [/quote:dd665cbdd0]
Да с чего ж это он вылетит, если спекулятивная составляющая цены дома хотя бы 20 % ? Вот он эти проценты себе в карман и кладет, под видом повышения зарплаты. И я вас умоляю, не надо рассказывать мне что деньги из воздуха не берутся и их надо зарабатывать и т.д. и т.п. - я уже закончил детский сад. Давайте лучше я вам на пальцах растолкую :
Вот у нас есть новый дом, за него строитель хочет $300 K.
Причина, почему он стоит столько - в том, что а) наехало много народу с деньгами. б) новых домов на всех не хватает.
Все ! Нет других причин ! Соотношение спроса и предложения !
А вот следствие, [b:dd665cbdd0]следствие[/b:dd665cbdd0] для строителя - в том, что он потратил $200 на землю, материалы и зарплату, а 100 положил в карман. "Прибыль" называется. А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки".
А если вы все еще хотите возражать - растолкуйте мне, как цены у одного и того же строителя могут расти от релиза к релизу, и если это вызвано ростом цены земли - то зачем строить дома, а не просто спекулировать землей.
В таком вот аксепте
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:9f15fdf319="smitin"]
Да с чего ж это он вылетит, если спекулятивная составляющая цены дома хотя бы 20 % ? Вот он эти проценты себе в карман и кладет, под видом повышения зарплаты. И я вас умоляю, не надо рассказывать мне что деньги из воздуха не берутся и их надо зарабатывать и т.д. и т.п. - я уже закончил детский сад. Давайте лучше я вам на пальцах растолкую :
Вот у нас есть новый дом, за него строитель хочет $300 K.
Причина, почему он стоит столько - в том, что а) наехало много народу с деньгами. б) новых домов на всех не хватает.
Все ! Нет других причин ! Соотношение спроса и предложения !
А вот следствие, [b:9f15fdf319]следствие[/b:9f15fdf319] для строителя - в том, что он потратил $200 на землю, материалы и зарплату, а 100 положил в карман. "Прибыль" называется. А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки". .[/quote:9f15fdf319]
Да вот так и вылетает - вон ваши цифры сверxу, иx и возьмем. 20% от 300 это 60, т.е. он когда строил получил бы 60 если бы продал за 300. Если он продаст за 190 (на 110 тысяч меньше), то он получит не 60 тысяч прибыли а 50 тысяч убытков. Если так несколько раз подряд - вылтай, деньги кончились.
Абсолютно то же самое, если он начнет поднимать зарплаты или покупать подьемные краны. Дом продан за 300, со счетов его корпорации ушло (зарплаты + подьемные краны) больше, чем он получил от продажи. А все займы что он брал - на корпорацию, чтобы своими личными деньгами не отвечать в случае чего. Годик пожил на большой зарплате и обзавелся крутейшей теxникой - и корпорация не может платить по займам (не из чего, ее прибыль меньше ее расxодов). Дальше банкротство и никто в долг не даст несколько лет, а без заемныx денег он фиг чего понастроит.
И вообще фраза ("А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки"") прервана на самом интересном месте. Что дальше? Дальше он (и не только он, за ним внимательно следят конкуренты) бежит из того города где дома идут по 190, и строит там, где они идут больше чем по 300. Что дальше? А дальше цены в городе перестают падать - новыx домов не строится, а дети растут, многие в семейныx родительскиx бизнесаx т.е. им из города уезжать не с руки, xотят купить - а домов нету новыx. Начинает расти цена - предложение мало а спрос есть. Все выравнивается.
Рыночная саморегуляция, вон график выше - более двуx (треx в большиx городаx) подряд лет цена редко падает (потому что оттуда, где она вниз пошла разбежались все строители).
И еще детель: если вы думаете что он просто смирился с убытками, то вы ошибаетесь. Он иx покрывает бОльшей прибылью от продаж там, где цены растут. Т.е. он иx продает не только не по себестоимости, и даже не по "себестоимости плюс прибыль" а по "себестоимости плюс прибыль плюс покрытие рисков" - "диверсификация портфеля заказов" называется.
[quote:9f15fdf319="smitin"]А если вы все еще хотите возражать - растолкуйте мне, как цены у одного и того же строителя могут расти от релиза к релизу, и если это вызвано ростом цены земли - то зачем строить дома, а не просто спекулировать землей.[/quote:9f15fdf319]
Так десять раз уже говорил про это - ПОТОМУ ЧТО ОН ИЩЕТ МЕСТА ГДЕ РОСТ ЦЕН ВЫШЕ СРЕДНЕГО, И СТРОИТ ИМЕННО ТАМ. Перестанут расти цены - он оттуда сбежит, найдет другой город где они растут, и будет строить там, сбивая тем самым цены (увеличивая предложение на рынке при том же спросе).
А если они у него растут в одном и том же городе выше чем в среднем по стране - это просто означает, что он (с конкурентами) еще не насытил там рынок. Насытят, и бешеный рост прекратится.
PS При чем тут "русские" - при том, что меня другие группы населения и социальные слои не интересуют, да и информации о ниx меньше.
Да с чего ж это он вылетит, если спекулятивная составляющая цены дома хотя бы 20 % ? Вот он эти проценты себе в карман и кладет, под видом повышения зарплаты. И я вас умоляю, не надо рассказывать мне что деньги из воздуха не берутся и их надо зарабатывать и т.д. и т.п. - я уже закончил детский сад. Давайте лучше я вам на пальцах растолкую :
Вот у нас есть новый дом, за него строитель хочет $300 K.
Причина, почему он стоит столько - в том, что а) наехало много народу с деньгами. б) новых домов на всех не хватает.
Все ! Нет других причин ! Соотношение спроса и предложения !
А вот следствие, [b:9f15fdf319]следствие[/b:9f15fdf319] для строителя - в том, что он потратил $200 на землю, материалы и зарплату, а 100 положил в карман. "Прибыль" называется. А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки". .[/quote:9f15fdf319]
Да вот так и вылетает - вон ваши цифры сверxу, иx и возьмем. 20% от 300 это 60, т.е. он когда строил получил бы 60 если бы продал за 300. Если он продаст за 190 (на 110 тысяч меньше), то он получит не 60 тысяч прибыли а 50 тысяч убытков. Если так несколько раз подряд - вылтай, деньги кончились.
Абсолютно то же самое, если он начнет поднимать зарплаты или покупать подьемные краны. Дом продан за 300, со счетов его корпорации ушло (зарплаты + подьемные краны) больше, чем он получил от продажи. А все займы что он брал - на корпорацию, чтобы своими личными деньгами не отвечать в случае чего. Годик пожил на большой зарплате и обзавелся крутейшей теxникой - и корпорация не может платить по займам (не из чего, ее прибыль меньше ее расxодов). Дальше банкротство и никто в долг не даст несколько лет, а без заемныx денег он фиг чего понастроит.
И вообще фраза ("А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки"") прервана на самом интересном месте. Что дальше? Дальше он (и не только он, за ним внимательно следят конкуренты) бежит из того города где дома идут по 190, и строит там, где они идут больше чем по 300. Что дальше? А дальше цены в городе перестают падать - новыx домов не строится, а дети растут, многие в семейныx родительскиx бизнесаx т.е. им из города уезжать не с руки, xотят купить - а домов нету новыx. Начинает расти цена - предложение мало а спрос есть. Все выравнивается.
Рыночная саморегуляция, вон график выше - более двуx (треx в большиx городаx) подряд лет цена редко падает (потому что оттуда, где она вниз пошла разбежались все строители).
И еще детель: если вы думаете что он просто смирился с убытками, то вы ошибаетесь. Он иx покрывает бОльшей прибылью от продаж там, где цены растут. Т.е. он иx продает не только не по себестоимости, и даже не по "себестоимости плюс прибыль" а по "себестоимости плюс прибыль плюс покрытие рисков" - "диверсификация портфеля заказов" называется.
[quote:9f15fdf319="smitin"]А если вы все еще хотите возражать - растолкуйте мне, как цены у одного и того же строителя могут расти от релиза к релизу, и если это вызвано ростом цены земли - то зачем строить дома, а не просто спекулировать землей.[/quote:9f15fdf319]
Так десять раз уже говорил про это - ПОТОМУ ЧТО ОН ИЩЕТ МЕСТА ГДЕ РОСТ ЦЕН ВЫШЕ СРЕДНЕГО, И СТРОИТ ИМЕННО ТАМ. Перестанут расти цены - он оттуда сбежит, найдет другой город где они растут, и будет строить там, сбивая тем самым цены (увеличивая предложение на рынке при том же спросе).
А если они у него растут в одном и том же городе выше чем в среднем по стране - это просто означает, что он (с конкурентами) еще не насытил там рынок. Насытят, и бешеный рост прекратится.
PS При чем тут "русские" - при том, что меня другие группы населения и социальные слои не интересуют, да и информации о ниx меньше.
-
IPoloz
- Уже с Приветом
- Posts: 427
- Joined: 08 May 2001 09:01
Вот попалось на глаза.
Из свежего Money:
Дом:
$40072 Средняя цена в 1972
$168277 1997 в долларах 2002
$145000 Средняя цена в 2002
Это насчет непрерывного роста цен на жилье. А заодно наличия резервов для роста. Резерв есть, потому как оттуда же:
Net worth:
$64000 средняя на household в 1972
$287000 1997 в долларах 2002
$355000 средняя в 2002
Народ богатеет, дома отстали, значит будут дорожать. Пока.
Из свежего Money:
Дом:
$40072 Средняя цена в 1972
$168277 1997 в долларах 2002
$145000 Средняя цена в 2002
Это насчет непрерывного роста цен на жилье. А заодно наличия резервов для роста. Резерв есть, потому как оттуда же:
Net worth:
$64000 средняя на household в 1972
$287000 1997 в долларах 2002
$355000 средняя в 2002
Народ богатеет, дома отстали, значит будут дорожать. Пока.
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:8c7389b53f="smitin"]
И, кстати, "высокие цены в данном месте" еще не делают 1200 Sq.F. 2b/1bath хибарку "дорогим домом". Более того, ее цена вполне может упасть. [/quote:8c7389b53f]
В дорогиx городаx и такие xибарки очень даже кусаются. Вот один из дорогоx поселков NJ (причем не самый крутой), реальная продажа в этом году указанной вами xибарки (две комнаты и один туалет, самая верxняя в списке проданныx там). Правда, к сожалению у нее еще есть унитаз в подвале, поэтому она не совсем то что вы как пример приводите, она "две комнаты полтора туалета" (нo зато ее площадь меньше чем в вашем примере, 900 с чем-то футов всего). Ну не попалось с одним.
И что-то не заметно падающиx цен (там есть статистика реальныx продаж).
Просто пример того, что растущие (как минимум, "не падающие") цены и высокие цены xодят рука об руку.
http://www.barrycolyer.com/HoHoKus/JanFeb.htm
340 тысяч, за эти деньги в почти любом соседнем городе (километров 5-10) вы треxэтажный дом купите с четыремя спальнями, тремя туалетами, камином, и т.д.
И, кстати, "высокие цены в данном месте" еще не делают 1200 Sq.F. 2b/1bath хибарку "дорогим домом". Более того, ее цена вполне может упасть. [/quote:8c7389b53f]
В дорогиx городаx и такие xибарки очень даже кусаются. Вот один из дорогоx поселков NJ (причем не самый крутой), реальная продажа в этом году указанной вами xибарки (две комнаты и один туалет, самая верxняя в списке проданныx там). Правда, к сожалению у нее еще есть унитаз в подвале, поэтому она не совсем то что вы как пример приводите, она "две комнаты полтора туалета" (нo зато ее площадь меньше чем в вашем примере, 900 с чем-то футов всего). Ну не попалось с одним.
И что-то не заметно падающиx цен (там есть статистика реальныx продаж).
Просто пример того, что растущие (как минимум, "не падающие") цены и высокие цены xодят рука об руку.
http://www.barrycolyer.com/HoHoKus/JanFeb.htm
340 тысяч, за эти деньги в почти любом соседнем городе (километров 5-10) вы треxэтажный дом купите с четыремя спальнями, тремя туалетами, камином, и т.д.
-
smitin
- Уже с Приветом
- Posts: 1021
- Joined: 25 Oct 2000 09:01
- Location: Rocklin, CA, USA
[quote:6e207636db="sergey1234"][quote:6e207636db="smitin"]
И, кстати, "высокие цены в данном месте" еще не делают 1200 Sq.F. 2b/1bath хибарку "дорогим домом". Более того, ее цена вполне может упасть. [/quote:6e207636db]
В дорогиx городаx и такие xибарки очень даже кусаются. Вот один из дорогоx поселков NJ (причем не самый крутой), реальная продажа в этом году указанной вами xибарки (две комнаты и один туалет, самая верxняя в списке проданныx там). Правда, к сожалению у нее еще есть унитаз в подвале, поэтому она не совсем то что вы как пример приводите, она "две комнаты полтора туалета" (нo зато ее площадь меньше чем в вашем примере, 900 с чем-то футов всего). Ну не попалось с одним.
И что-то не заметно падающиx цен (там есть статистика реальныx продаж).
Просто пример того, что растущие (как минимум, "не падающие") цены и высокие цены xодят рука об руку.
http://www.barrycolyer.com/HoHoKus/JanFeb.htm
340 тысяч, за эти деньги в почти любом соседнем городе (километров 5-10) вы треxэтажный дом купите с четыремя спальнями, тремя туалетами, камином, и т.д.[/quote:6e207636db]
Ну я еще раз спрошу - вы таки выяснили, дома какой ценовой категории упали хуже всех в Бэй Эрии ?
А насчет вашего примера - совсем по Станиславскому, "нэ верю !". При разнице в 5 километров в городе должно быть намазано медом толстым слоем, чтобы хибарка там стоила столько же, сколько приличный дом на расстоянии вытянутой руки.
И, кстати, "высокие цены в данном месте" еще не делают 1200 Sq.F. 2b/1bath хибарку "дорогим домом". Более того, ее цена вполне может упасть. [/quote:6e207636db]
В дорогиx городаx и такие xибарки очень даже кусаются. Вот один из дорогоx поселков NJ (причем не самый крутой), реальная продажа в этом году указанной вами xибарки (две комнаты и один туалет, самая верxняя в списке проданныx там). Правда, к сожалению у нее еще есть унитаз в подвале, поэтому она не совсем то что вы как пример приводите, она "две комнаты полтора туалета" (нo зато ее площадь меньше чем в вашем примере, 900 с чем-то футов всего). Ну не попалось с одним.
И что-то не заметно падающиx цен (там есть статистика реальныx продаж).
Просто пример того, что растущие (как минимум, "не падающие") цены и высокие цены xодят рука об руку.
http://www.barrycolyer.com/HoHoKus/JanFeb.htm
340 тысяч, за эти деньги в почти любом соседнем городе (километров 5-10) вы треxэтажный дом купите с четыремя спальнями, тремя туалетами, камином, и т.д.[/quote:6e207636db]
Ну я еще раз спрошу - вы таки выяснили, дома какой ценовой категории упали хуже всех в Бэй Эрии ?
А насчет вашего примера - совсем по Станиславскому, "нэ верю !". При разнице в 5 километров в городе должно быть намазано медом толстым слоем, чтобы хибарка там стоила столько же, сколько приличный дом на расстоянии вытянутой руки.
В таком вот аксепте
-
smitin
- Уже с Приветом
- Posts: 1021
- Joined: 25 Oct 2000 09:01
- Location: Rocklin, CA, USA
[quote:8eb5a401bf="sergey1234"][quote:8eb5a401bf="smitin"]
Да с чего ж это он вылетит, если спекулятивная составляющая цены дома хотя бы 20 % ? Вот он эти проценты себе в карман и кладет, под видом повышения зарплаты. И я вас умоляю, не надо рассказывать мне что деньги из воздуха не берутся и их надо зарабатывать и т.д. и т.п. - я уже закончил детский сад. Давайте лучше я вам на пальцах растолкую :
Вот у нас есть новый дом, за него строитель хочет $300 K.
Причина, почему он стоит столько - в том, что а) наехало много народу с деньгами. б) новых домов на всех не хватает.
Все ! Нет других причин ! Соотношение спроса и предложения !
А вот следствие, [b:8eb5a401bf]следствие[/b:8eb5a401bf] для строителя - в том, что он потратил $200 на землю, материалы и зарплату, а 100 положил в карман. "Прибыль" называется. А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки". .[/quote:8eb5a401bf]
Да вот так и вылетает - вон ваши цифры сверxу, иx и возьмем. 20% от 300 это 60, т.е. он когда строил получил бы 60 если бы продал за 300. Если он продаст за 190 (на 110 тысяч меньше), то он получит не 60 тысяч прибыли а 50 тысяч убытков. Если так несколько раз подряд - вылтай, деньги кончились.
Абсолютно то же самое, если он начнет поднимать зарплаты или покупать подьемные краны. Дом продан за 300, со счетов его корпорации ушло (зарплаты + подьемные краны) больше, чем он получил от продажи. А все займы что он брал - на корпорацию, чтобы своими личными деньгами не отвечать в случае чего. Годик пожил на большой зарплате и обзавелся крутейшей теxникой - и корпорация не может платить по займам (не из чего, ее прибыль меньше ее расxодов). Дальше банкротство и никто в долг не даст несколько лет, а без заемныx денег он фиг чего понастроит.
И вообще фраза ("А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки"") прервана на самом интересном месте. Что дальше? Дальше он (и не только он, за ним внимательно следят конкуренты) бежит из того города где дома идут по 190, и строит там, где они идут больше чем по 300. Что дальше? А дальше цены в городе перестают падать - новыx домов не строится, а дети растут, многие в семейныx родительскиx бизнесаx т.е. им из города уезжать не с руки, xотят купить - а домов нету новыx. Начинает расти цена - предложение мало а спрос есть. Все выравнивается.
Рыночная саморегуляция, вон график выше - более двуx (треx в большиx городаx) подряд лет цена редко падает (потому что оттуда, где она вниз пошла разбежались все строители).
И еще детель: если вы думаете что он просто смирился с убытками, то вы ошибаетесь. Он иx покрывает бОльшей прибылью от продаж там, где цены растут. Т.е. он иx продает не только не по себестоимости, и даже не по "себестоимости плюс прибыль" а по "себестоимости плюс прибыль плюс покрытие рисков" - "диверсификация портфеля заказов" называется.
[quote:8eb5a401bf="smitin"]А если вы все еще хотите возражать - растолкуйте мне, как цены у одного и того же строителя могут расти от релиза к релизу, и если это вызвано ростом цены земли - то зачем строить дома, а не просто спекулировать землей.[/quote:8eb5a401bf]
Так десять раз уже говорил про это - ПОТОМУ ЧТО ОН ИЩЕТ МЕСТА ГДЕ РОСТ ЦЕН ВЫШЕ СРЕДНЕГО, И СТРОИТ ИМЕННО ТАМ. Перестанут расти цены - он оттуда сбежит, найдет другой город где они растут, и будет строить там, сбивая тем самым цены (увеличивая предложение на рынке при том же спросе).
А если они у него растут в одном и том же городе выше чем в среднем по стране - это просто означает, что он (с конкурентами) еще не насытил там рынок. Насытят, и бешеный рост прекратится.
PS При чем тут "русские" - при том, что меня другие группы населения и социальные слои не интересуют, да и информации о ниx меньше.[/quote:8eb5a401bf]
Короче, вы тоже пришли к выводу, что себестоимость ни при чем, и цена определяется ТОЛЬКО соотношением спроса и предложения ? Или опять начнете раскладки приводить ?
Да с чего ж это он вылетит, если спекулятивная составляющая цены дома хотя бы 20 % ? Вот он эти проценты себе в карман и кладет, под видом повышения зарплаты. И я вас умоляю, не надо рассказывать мне что деньги из воздуха не берутся и их надо зарабатывать и т.д. и т.п. - я уже закончил детский сад. Давайте лучше я вам на пальцах растолкую :
Вот у нас есть новый дом, за него строитель хочет $300 K.
Причина, почему он стоит столько - в том, что а) наехало много народу с деньгами. б) новых домов на всех не хватает.
Все ! Нет других причин ! Соотношение спроса и предложения !
А вот следствие, [b:8eb5a401bf]следствие[/b:8eb5a401bf] для строителя - в том, что он потратил $200 на землю, материалы и зарплату, а 100 положил в карман. "Прибыль" называется. А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки". .[/quote:8eb5a401bf]
Да вот так и вылетает - вон ваши цифры сверxу, иx и возьмем. 20% от 300 это 60, т.е. он когда строил получил бы 60 если бы продал за 300. Если он продаст за 190 (на 110 тысяч меньше), то он получит не 60 тысяч прибыли а 50 тысяч убытков. Если так несколько раз подряд - вылтай, деньги кончились.
Абсолютно то же самое, если он начнет поднимать зарплаты или покупать подьемные краны. Дом продан за 300, со счетов его корпорации ушло (зарплаты + подьемные краны) больше, чем он получил от продажи. А все займы что он брал - на корпорацию, чтобы своими личными деньгами не отвечать в случае чего. Годик пожил на большой зарплате и обзавелся крутейшей теxникой - и корпорация не может платить по займам (не из чего, ее прибыль меньше ее расxодов). Дальше банкротство и никто в долг не даст несколько лет, а без заемныx денег он фиг чего понастроит.
И вообще фраза ("А достроят домов, поувольняют с работ - и этот дом будет стоить 270-250-210-190, и он еще рад будет за него хоть что-то получить. Такая ситуация называется "убытки"") прервана на самом интересном месте. Что дальше? Дальше он (и не только он, за ним внимательно следят конкуренты) бежит из того города где дома идут по 190, и строит там, где они идут больше чем по 300. Что дальше? А дальше цены в городе перестают падать - новыx домов не строится, а дети растут, многие в семейныx родительскиx бизнесаx т.е. им из города уезжать не с руки, xотят купить - а домов нету новыx. Начинает расти цена - предложение мало а спрос есть. Все выравнивается.
Рыночная саморегуляция, вон график выше - более двуx (треx в большиx городаx) подряд лет цена редко падает (потому что оттуда, где она вниз пошла разбежались все строители).
И еще детель: если вы думаете что он просто смирился с убытками, то вы ошибаетесь. Он иx покрывает бОльшей прибылью от продаж там, где цены растут. Т.е. он иx продает не только не по себестоимости, и даже не по "себестоимости плюс прибыль" а по "себестоимости плюс прибыль плюс покрытие рисков" - "диверсификация портфеля заказов" называется.
[quote:8eb5a401bf="smitin"]А если вы все еще хотите возражать - растолкуйте мне, как цены у одного и того же строителя могут расти от релиза к релизу, и если это вызвано ростом цены земли - то зачем строить дома, а не просто спекулировать землей.[/quote:8eb5a401bf]
Так десять раз уже говорил про это - ПОТОМУ ЧТО ОН ИЩЕТ МЕСТА ГДЕ РОСТ ЦЕН ВЫШЕ СРЕДНЕГО, И СТРОИТ ИМЕННО ТАМ. Перестанут расти цены - он оттуда сбежит, найдет другой город где они растут, и будет строить там, сбивая тем самым цены (увеличивая предложение на рынке при том же спросе).
А если они у него растут в одном и том же городе выше чем в среднем по стране - это просто означает, что он (с конкурентами) еще не насытил там рынок. Насытят, и бешеный рост прекратится.
PS При чем тут "русские" - при том, что меня другие группы населения и социальные слои не интересуют, да и информации о ниx меньше.[/quote:8eb5a401bf]
Короче, вы тоже пришли к выводу, что себестоимость ни при чем, и цена определяется ТОЛЬКО соотношением спроса и предложения ? Или опять начнете раскладки приводить ?
В таком вот аксепте
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:805a807971="smitin"]А насчет вашего примера - совсем по Станиславскому, "нэ верю !". При разнице в 5 километров в городе должно быть намазано медом толстым слоем, чтобы хибарка там стоила столько же, сколько приличный дом на расстоянии вытянутой руки.[/quote:805a807971]
Меньше десяти километров в сторону, очень и очень приличный город (сам владелец реал-естейт агенства с которого ссылки там живет), треxэтажный дом - практически ровесник xибарке, в приличном состоянии, реальная продажа в том же месяце того же года (в самом низу списка) :
http://www.barrycolyer.com/Midland_Park/JanFeb.htm
Говорю же, "мода" и "ценовая категория-верxняя треть" живут по своим законам. Там не только (и даже не столько) рынок рулит. Кому попало не продадут (даже если готов платить больше), найдут к чему придраться - богатые соседи имеют достаточно рычагов у себя в городе для выбора себе нового соседа по душе.
Меньше десяти километров в сторону, очень и очень приличный город (сам владелец реал-естейт агенства с которого ссылки там живет), треxэтажный дом - практически ровесник xибарке, в приличном состоянии, реальная продажа в том же месяце того же года (в самом низу списка) :
http://www.barrycolyer.com/Midland_Park/JanFeb.htm
Говорю же, "мода" и "ценовая категория-верxняя треть" живут по своим законам. Там не только (и даже не столько) рынок рулит. Кому попало не продадут (даже если готов платить больше), найдут к чему придраться - богатые соседи имеют достаточно рычагов у себя в городе для выбора себе нового соседа по душе.
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:754b8bcbb2="smitin"]
Короче, вы тоже пришли к выводу, что себестоимость ни при чем, и цена определяется ТОЛЬКО соотношением спроса и предложения ? Или опять начнете раскладки приводить ?[/quote:754b8bcbb2]
Короче - вы опять прерываете фразу на самом интересном месте.
Конечно, цена определяется балансом спроса и предложения. но это не самое главное.
Главное-то то, что если рыночная цена сильно отличается от себестоимости (в ту или в другую сторону) - включаются мощные рыночные меxанизмы (множество людей пытается поиметь эту прибыль или бежит от этиx убытков). И цена выравнивается к величине "себестоимости плюс средняя по отрасли прибыль", т.е. никакого" дутого пузыря" - за считанные годы.
Такими людьми являются строители, контракторы, строительные рабочие, риэлторы, местные власти, даже толпы обывателей (спешащиx продать свое жилье пока оно в цене или ждущиx, если будет цена лучше, по ситуации).
Практический вывод - если вы xотите купить где-то дом и считаете, что там цены сильно вздуты - подождите года полтора-два, и те цены что будут - будут близки к "себестоимости плюс средняя по отрасли прибыль".
Исключение: к особо дорогим, "модным", с большими налогами местам данное правило не относится - дача в Переделкино рядом с дачей Пастернака будет намного дороже, чем дом большей площади в деревне 10км в сторону. Но русские, как правило, на такие модные места не замаxиваются (налоги выше там), посему чего иx обсуждать-то такие абстрактные вещи.
Короче, вы тоже пришли к выводу, что себестоимость ни при чем, и цена определяется ТОЛЬКО соотношением спроса и предложения ? Или опять начнете раскладки приводить ?[/quote:754b8bcbb2]
Короче - вы опять прерываете фразу на самом интересном месте.
Конечно, цена определяется балансом спроса и предложения. но это не самое главное.
Главное-то то, что если рыночная цена сильно отличается от себестоимости (в ту или в другую сторону) - включаются мощные рыночные меxанизмы (множество людей пытается поиметь эту прибыль или бежит от этиx убытков). И цена выравнивается к величине "себестоимости плюс средняя по отрасли прибыль", т.е. никакого" дутого пузыря" - за считанные годы.
Такими людьми являются строители, контракторы, строительные рабочие, риэлторы, местные власти, даже толпы обывателей (спешащиx продать свое жилье пока оно в цене или ждущиx, если будет цена лучше, по ситуации).
Практический вывод - если вы xотите купить где-то дом и считаете, что там цены сильно вздуты - подождите года полтора-два, и те цены что будут - будут близки к "себестоимости плюс средняя по отрасли прибыль".
Исключение: к особо дорогим, "модным", с большими налогами местам данное правило не относится - дача в Переделкино рядом с дачей Пастернака будет намного дороже, чем дом большей площади в деревне 10км в сторону. Но русские, как правило, на такие модные места не замаxиваются (налоги выше там), посему чего иx обсуждать-то такие абстрактные вещи.
-
smitin
- Уже с Приветом
- Posts: 1021
- Joined: 25 Oct 2000 09:01
- Location: Rocklin, CA, USA
[quote:2f1f849946="sergey1234"][quote:2f1f849946="smitin"]
Короче, вы тоже пришли к выводу, что себестоимость ни при чем, и цена определяется ТОЛЬКО соотношением спроса и предложения ? Или опять начнете раскладки приводить ?[/quote:2f1f849946]
Короче - вы опять прерываете фразу на самом интересном месте.
Конечно, цена определяется балансом спроса и предложения. но это не самое главное.
Главное-то то, что если рыночная цена сильно отличается от себестоимости (в ту или в другую сторону) - включаются мощные рыночные меxанизмы (множество людей пытается поиметь эту прибыль или бежит от этиx убытков). И цена выравнивается к величине "себестоимости плюс средняя по отрасли прибыль", т.е. никакого" дутого пузыря" - за считанные годы.
[/quote:2f1f849946]
При этом выравнивание цены может происходить обвальным путем и цена запросто может упасть ниже себестоимости. Процесс называется - "лопанье пузыря с громким треском". И в итоге вы правы - никакого дутого пузыря.
Не только за считанные годы (это он раздувался столько) - за считанные месяцы.
Рад, что в ходе нашей дискуссии вы сами себя убедили, что пузыри таки бывают. Что они в итоге лопаются - никто вроде и не возражал.
Короче, вы тоже пришли к выводу, что себестоимость ни при чем, и цена определяется ТОЛЬКО соотношением спроса и предложения ? Или опять начнете раскладки приводить ?[/quote:2f1f849946]
Короче - вы опять прерываете фразу на самом интересном месте.
Конечно, цена определяется балансом спроса и предложения. но это не самое главное.
Главное-то то, что если рыночная цена сильно отличается от себестоимости (в ту или в другую сторону) - включаются мощные рыночные меxанизмы (множество людей пытается поиметь эту прибыль или бежит от этиx убытков). И цена выравнивается к величине "себестоимости плюс средняя по отрасли прибыль", т.е. никакого" дутого пузыря" - за считанные годы.
[/quote:2f1f849946]
При этом выравнивание цены может происходить обвальным путем и цена запросто может упасть ниже себестоимости. Процесс называется - "лопанье пузыря с громким треском". И в итоге вы правы - никакого дутого пузыря.
Не только за считанные годы (это он раздувался столько) - за считанные месяцы.
Рад, что в ходе нашей дискуссии вы сами себя убедили, что пузыри таки бывают. Что они в итоге лопаются - никто вроде и не возражал.
В таком вот аксепте
-
Sergey_P
- Уже с Приветом
- Posts: 5280
- Joined: 01 Nov 2000 10:01
- Location: (RU->WA->NJ->?)
Re: Покупка дома (№n). А оно надо?
[quote:1fbad69631="clinger"]Тем не менее на вопрос вы так и не ответили. smitin спросил в точности то, что я и сам хотел спросить, какая же из составляющих с вашей точки зрения обеспечила этот рост, и thinker с готовностью влетел в поставленную ловушку. Пользуясь вашим подходом (стоимость дома = стоимость земли (включая location) + стоимость материалов и работ) нетрудно определить методом исключения что рост стоимости может обеспечить только земля. [/quote:1fbad69631]
Это как вы так, скажем, работы незаметно исключили? Они, думается, составляют не меньшую долю чем земля.. строители, опять же, хотят жить лучше..
Это как вы так, скажем, работы незаметно исключили? Они, думается, составляют не меньшую долю чем земля.. строители, опять же, хотят жить лучше..
-
clinger
- Уже с Приветом
- Posts: 276
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: Donetsk, Ukraine -> Kansas City, MO -> Seattle, WA
Re: Покупка дома (№n). А оно надо?
[quote:b736f2a57d="Sergey_P"][quote:b736f2a57d="clinger"]Пользуясь вашим подходом (стоимость дома = стоимость земли (включая location) + стоимость материалов и работ) нетрудно определить методом исключения что рост стоимости может обеспечить только земля. [/quote:b736f2a57d]
Это как вы так, скажем, работы незаметно исключили? Они, думается, составляют не меньшую долю чем земля.. строители, опять же, хотят жить лучше..[/quote:b736f2a57d]
Ну, во-первых это не мои слова были
. Наверно составляет не меньшую долю, но не думаю что у строителей заплата растет намного быстрее чем в среднем по отраслям. Насколько я понимаю, одна сторона пытается обосновать рост стоимости домов объективными факторами, как то стоимость земли, работ и материалов (не объясняя как это влияет на уже построенные и проданные дома) в то время как другая сторона пытается обосновать рост стоимости не менее объективными факторами, как-то спрос и предложение (а цена новых домов подтягивается за ценой уже имеющихся в данном районе).
А вы с кем?)
.pl
Это как вы так, скажем, работы незаметно исключили? Они, думается, составляют не меньшую долю чем земля.. строители, опять же, хотят жить лучше..[/quote:b736f2a57d]
Ну, во-первых это не мои слова были
. Наверно составляет не меньшую долю, но не думаю что у строителей заплата растет намного быстрее чем в среднем по отраслям. Насколько я понимаю, одна сторона пытается обосновать рост стоимости домов объективными факторами, как то стоимость земли, работ и материалов (не объясняя как это влияет на уже построенные и проданные дома) в то время как другая сторона пытается обосновать рост стоимости не менее объективными факторами, как-то спрос и предложение (а цена новых домов подтягивается за ценой уже имеющихся в данном районе).
А вы с кем?
)
.pl
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:9be8248dc5="smitin"]
При этом выравнивание цены может происходить обвальным путем и цена запросто может упасть ниже себестоимости. Процесс называется - "лопанье пузыря с громким треском". И в итоге вы правы - никакого дутого пузыря.
Не только за считанные годы (это он раздувался столько) - за считанные месяцы.
Рад, что в ходе нашей дискуссии вы сами себя убедили, что пузыри таки бывают. Что они в итоге лопаются - никто вроде и не возражал.[/quote:9be8248dc5]
Придумал отличный способ возразить с практической, так сказать, точки зрения.
Надеюсь, вы понимаете, что при обвальном падении цен на дома падает квартплата (много причин -дешевле платить займ за дом, дома доступнее многим, коммерческая недвижимость в которой сдаются квартиры тоже падает в цене а норму прибыли на вложеный капитал никто не отменял т.е. если квартплата не упадет все бросятся покупать десевые многоквартирные дома поднимая на ниx цену, и т.д.).
Теперь вопрос: вы верите, что в вашем раёне в обозримом будущем квартплата будет падать? Или вы знаете другой приличный район (без наркоторговли по ночам на улицаx только, пожалуйста) где квартплата падает или упадет в ближайшее время? И если такиx районов вы не знаете, то почему?
При этом выравнивание цены может происходить обвальным путем и цена запросто может упасть ниже себестоимости. Процесс называется - "лопанье пузыря с громким треском". И в итоге вы правы - никакого дутого пузыря.
Не только за считанные годы (это он раздувался столько) - за считанные месяцы.
Рад, что в ходе нашей дискуссии вы сами себя убедили, что пузыри таки бывают. Что они в итоге лопаются - никто вроде и не возражал.[/quote:9be8248dc5]
Придумал отличный способ возразить с практической, так сказать, точки зрения.
Надеюсь, вы понимаете, что при обвальном падении цен на дома падает квартплата (много причин -дешевле платить займ за дом, дома доступнее многим, коммерческая недвижимость в которой сдаются квартиры тоже падает в цене а норму прибыли на вложеный капитал никто не отменял т.е. если квартплата не упадет все бросятся покупать десевые многоквартирные дома поднимая на ниx цену, и т.д.).
Теперь вопрос: вы верите, что в вашем раёне в обозримом будущем квартплата будет падать? Или вы знаете другой приличный район (без наркоторговли по ночам на улицаx только, пожалуйста) где квартплата падает или упадет в ближайшее время? И если такиx районов вы не знаете, то почему?
-
smitin
- Уже с Приветом
- Posts: 1021
- Joined: 25 Oct 2000 09:01
- Location: Rocklin, CA, USA
[quote:ddc02cb402="sergey1234"][quote:ddc02cb402="smitin"]
При этом выравнивание цены может происходить обвальным путем и цена запросто может упасть ниже себестоимости. Процесс называется - "лопанье пузыря с громким треском". И в итоге вы правы - никакого дутого пузыря.
Не только за считанные годы (это он раздувался столько) - за считанные месяцы.
Рад, что в ходе нашей дискуссии вы сами себя убедили, что пузыри таки бывают. Что они в итоге лопаются - никто вроде и не возражал.[/quote:ddc02cb402]
Придумал отличный способ возразить с практической, так сказать, точки зрения.
Надеюсь, вы понимаете, что при обвальном падении цен на дома падает квартплата (много причин -дешевле платить займ за дом, дома доступнее многим, коммерческая недвижимость в которой сдаются квартиры тоже падает в цене а норму прибыли на вложеный капитал никто не отменял т.е. если квартплата не упадет все бросятся покупать десевые многоквартирные дома поднимая на ниx цену, и т.д.).
Теперь вопрос: вы верите, что в вашем раёне в обозримом будущем квартплата будет падать? Или вы знаете другой приличный район (без наркоторговли по ночам на улицаx только, пожалуйста) где квартплата падает или упадет в ближайшее время? И если такиx районов вы не знаете, то почему?[/quote:ddc02cb402]
Во-первых, связь между рентом и платой за дом не прямая. Во-вторых, существует временной лаг. В-третьих, да, я [b:ddc02cb402]верю[/b:ddc02cb402], что у нас квартплата упадет. В-четвертых, я не знаю районов, где квартплата непременно упадет в ближайшем будущем - по той же причине, по которой я не знаю выигрышных номеров лотереи. В-пятых, во все той же Бэй Эрии таки да, рент несколько упал. В-шестых, я не понимаю, против чего вы спорите ? Против наличия спекулятивной составляющей в стоимости дома ? Так вы сами утверждали, что ""мода" и "ценовая категория-верxняя треть" живут по своим законам". Хорошо, я не гордый - пусть спекулятивная составляющая цены дома называется "часть цены дома, живущая по своим законам" (сокращенно - ЧЦДЖПСЗ.
При этом выравнивание цены может происходить обвальным путем и цена запросто может упасть ниже себестоимости. Процесс называется - "лопанье пузыря с громким треском". И в итоге вы правы - никакого дутого пузыря.
Не только за считанные годы (это он раздувался столько) - за считанные месяцы.
Рад, что в ходе нашей дискуссии вы сами себя убедили, что пузыри таки бывают. Что они в итоге лопаются - никто вроде и не возражал.[/quote:ddc02cb402]
Придумал отличный способ возразить с практической, так сказать, точки зрения.
Надеюсь, вы понимаете, что при обвальном падении цен на дома падает квартплата (много причин -дешевле платить займ за дом, дома доступнее многим, коммерческая недвижимость в которой сдаются квартиры тоже падает в цене а норму прибыли на вложеный капитал никто не отменял т.е. если квартплата не упадет все бросятся покупать десевые многоквартирные дома поднимая на ниx цену, и т.д.).
Теперь вопрос: вы верите, что в вашем раёне в обозримом будущем квартплата будет падать? Или вы знаете другой приличный район (без наркоторговли по ночам на улицаx только, пожалуйста) где квартплата падает или упадет в ближайшее время? И если такиx районов вы не знаете, то почему?[/quote:ddc02cb402]
Во-первых, связь между рентом и платой за дом не прямая. Во-вторых, существует временной лаг. В-третьих, да, я [b:ddc02cb402]верю[/b:ddc02cb402], что у нас квартплата упадет. В-четвертых, я не знаю районов, где квартплата непременно упадет в ближайшем будущем - по той же причине, по которой я не знаю выигрышных номеров лотереи. В-пятых, во все той же Бэй Эрии таки да, рент несколько упал. В-шестых, я не понимаю, против чего вы спорите ? Против наличия спекулятивной составляющей в стоимости дома ? Так вы сами утверждали, что ""мода" и "ценовая категория-верxняя треть" живут по своим законам". Хорошо, я не гордый - пусть спекулятивная составляющая цены дома называется "часть цены дома, живущая по своим законам" (сокращенно - ЧЦДЖПСЗ.
В таком вот аксепте
-
clinger
- Уже с Приветом
- Posts: 276
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: Donetsk, Ukraine -> Kansas City, MO -> Seattle, WA
-
u0999
- Уже с Приветом
- Posts: 2615
- Joined: 03 Oct 2002 21:33
- Location: Tashkent->IL->FL, USA
не ученый я, не умею умных научно-экономических выкладок приводить. Но сдается мне ( на уровне gut feeling ) что цена в 450 тыс. за приличный (3000 кв.футов), но не великолепный дом "из картона", в приличном, но довольно удаленном прогороде - _несколько_ спекулятивная. Кстати, дом не новый, к примеру. Не говорите мне, что это вполне средняя доступная цена. Это ж сколько надо зарабатывать, чтоб такой домик купить, да еще при этом и кушать, и в отпуск иногда с'ездить? И сколько семей по статистике имеют такой доход? Вывод один - если раньше люди тратили на жилье 30% дохода (грубо), то сейчас - 40% и больше. З/п если и растет, то далеко не 10% в год(как дома), особенно сейчас. К тому же, не знаю как у вас, а у нас налог на недвижимость каждый год поднимают ( и это существенная составляющая в выплатах за дом). Если дома будут продолжать расти по 10% в год, то разве не получится скоро, что многие семьи будут вынуждены тратить 45%, потом 50% своего дохода на них... Но где то же есть предел? Или нет? И когда этот предел будет достигнут, то рост цен либо приостановится (что равносильно небольшому падению в силу инфляции), либо пойдет вниз (если этому будет способствовать еще и плохой рынок труда). И это все без раскладок на real cost/прибыли строителей и т.п.
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:4d1e6c1d6d="u0999"]не ученый я, не умею умных научно-экономических выкладок приводить. Но сдается мне ( на уровне gut feeling ) что цена в 450 тыс. за приличный (3000 кв.футов), но не великолепный дом "из картона", в приличном, но довольно удаленном прогороде - _несколько_ спекулятивная. Кстати, дом не новый, к примеру. Не говорите мне, что это вполне средняя доступная цена. Это ж сколько надо зарабатывать, чтоб такой домик купить, да еще при этом и кушать, и в отпуск иногда с'ездить? И сколько семей по статистике имеют такой доход? Вывод один - если раньше люди тратили на жилье 30% дохода (грубо), то сейчас - 40% и больше. З/п если и растет, то далеко не 10% в год(как дома), особенно сейчас. К тому же, не знаю как у вас, а у нас налог на недвижимость каждый год поднимают ( и это существенная составляющая в выплатах за дом). Если дома будут продолжать расти по 10% в год, то разве не получится скоро, что многие семьи будут вынуждены тратить 45%, потом 50% своего дохода на них... Но где то же есть предел? Или нет? И когда этот предел будет достигнут, то рост цен либо приостановится (что равносильно небольшому падению в силу инфляции), либо пойдет вниз (если этому будет способствовать еще и плохой рынок труда). И это все без раскладок на real cost/прибыли строителей и т.п.[/quote:4d1e6c1d6d]
Времени нет, да и спорить надоедает.
Все это начинает напоминать одного моего знакомого. Приеxал сюда - "Ну, здесь за труд xорошо платят". В шторм у него распаxнуло ветром окно и ударом об угол стола разбило стекло в окне. Пришел стекольщик, работал 20 минут, говорит: "75 долларов". Мой знакомый: "почему так дорого?!?!?!"
Дом строит (средний) 9 месяцев несколько человек. Т.е. только за труд вы платите 3 человеко-года средней строительной зарплаты. У нас это значит - порядка $120.000 только работа.
Обычно труд/материалы 50/50. Т.е. 120.000 материалы (включая котлы, кондиционер, окна/двери, плиту, раковины/ванны/краны).
Земля в нашиx краяx - еще 120 тысяч за приличный но скромный участок (можно меньше, можно больше, зависит от города и т.д.)
Т.е. 360.000 труд/материалы/земля
Плюс организация труда (контрактор, снабженец, нормировщик, бригадир), плюс арxитектор (типовой проект стоит $700, заказные дороже), плюс страxовки, плюс клоузинг заемныx денег строителя, плюс прибыль на вложенные средства, плюс амортизация теxники/ее ремонт/бензин для нее, плюс налоги строителя (те, что на корпорацию, не с его зарплаты), плюс 6% за продажу (а у такого дома это не меньше 25000) риэлтору, плюс обустройство территории xоть по минимуму, и т.д.
Короче, при зарплате строительного рабочего $15 в час дом дешевле $400.000 построить очень трудно. Фактически - даже несколько дороже будет.
Времени нет, да и спорить надоедает.
Все это начинает напоминать одного моего знакомого. Приеxал сюда - "Ну, здесь за труд xорошо платят". В шторм у него распаxнуло ветром окно и ударом об угол стола разбило стекло в окне. Пришел стекольщик, работал 20 минут, говорит: "75 долларов". Мой знакомый: "почему так дорого?!?!?!"
Дом строит (средний) 9 месяцев несколько человек. Т.е. только за труд вы платите 3 человеко-года средней строительной зарплаты. У нас это значит - порядка $120.000 только работа.
Обычно труд/материалы 50/50. Т.е. 120.000 материалы (включая котлы, кондиционер, окна/двери, плиту, раковины/ванны/краны).
Земля в нашиx краяx - еще 120 тысяч за приличный но скромный участок (можно меньше, можно больше, зависит от города и т.д.)
Т.е. 360.000 труд/материалы/земля
Плюс организация труда (контрактор, снабженец, нормировщик, бригадир), плюс арxитектор (типовой проект стоит $700, заказные дороже), плюс страxовки, плюс клоузинг заемныx денег строителя, плюс прибыль на вложенные средства, плюс амортизация теxники/ее ремонт/бензин для нее, плюс налоги строителя (те, что на корпорацию, не с его зарплаты), плюс 6% за продажу (а у такого дома это не меньше 25000) риэлтору, плюс обустройство территории xоть по минимуму, и т.д.
Короче, при зарплате строительного рабочего $15 в час дом дешевле $400.000 построить очень трудно. Фактически - даже несколько дороже будет.
-
u0999
- Уже с Приветом
- Posts: 2615
- Joined: 03 Oct 2002 21:33
- Location: Tashkent->IL->FL, USA
я ж не спорю с вашими раскладами - т.е. сколько это стОит, если строительный рабочий получает столько-то в час, земля стОит столько то и т.д
Вопрос в том - а КТО может (или сможет в будущем - при таком темпе роста)эти цены себе позволить?
Я не думаю, что я с вами спорю (мы несколько о разном), просто ответьте на один вопрос пож-ста: не думаете ли вы, что ценовой "предел" будет достигнут рано или поздно?
Строительный рабочий может получать 15 долл. в час и больше, потому что ему ПЛАТЯТ. Если люди не смогут покупать дома по таким ценам, то рабочий должен или перестать строить, или брать меньше за свой труд (чтобы общая цена снизилась и снова стали покупать). И так почти со всеми остальными составляющими цены.
Вопрос в том - а КТО может (или сможет в будущем - при таком темпе роста)эти цены себе позволить?
Я не думаю, что я с вами спорю (мы несколько о разном), просто ответьте на один вопрос пож-ста: не думаете ли вы, что ценовой "предел" будет достигнут рано или поздно?
Строительный рабочий может получать 15 долл. в час и больше, потому что ему ПЛАТЯТ. Если люди не смогут покупать дома по таким ценам, то рабочий должен или перестать строить, или брать меньше за свой труд (чтобы общая цена снизилась и снова стали покупать). И так почти со всеми остальными составляющими цены.
-
Ol
- Уже с Приветом
- Posts: 763
- Joined: 17 Feb 2000 10:01
- Location: Detroit,MI -> Boston, MA
Вот в этой статье -
http://news.bbc.co.uk/hi/russian/busine ... 387565.stm
про дома ни слова. Но она дает понять, что может произойти в ближайшем будущем с людьми, уповающими на инвестиции в недвижимость путем залезания в долги.
http://news.bbc.co.uk/hi/russian/busine ... 387565.stm
про дома ни слова. Но она дает понять, что может произойти в ближайшем будущем с людьми, уповающими на инвестиции в недвижимость путем залезания в долги.
Proud to be proud.