Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[NYgal]

Похоже, на Привете преобладают пролетарские настроения. В смысле, тех, которым нечего терять, кроме своих цепей Капиталисты, даже мелкие, можно сказать - крошечные, деньги вкладывают в дело. Бонды делом не назовешь, самый пролетарский ( чтобы не назвать другое слово) способ вкладывать. Ничего против не имею, хорошо для диверсификации, сами таким балуемся. Но ето - воздух. В котором нет никакого вашего индивидуального участия, видения и инициативы.

Вот Гарик радуется, что только всем по одному дому будут давать Мы в капитализме - или где? Кстати, как там с займами на мелкий бизнес? Где то питательное болото, которое по дедушке Ленину и растит империалистов? Вот, даже цитатка в голове всплыла по случаю. Как там... "ежедневно, ежечасно и в массовом масштабе" О!

Прижали мелких лавочников, а пролетариат радуется Получается, империалюги сами себе в пятку выстрелили в погонях за сверхприбылью. А что касается "так им и надо" с точки зрения процветания страны, то... кого все-таки больше, тех, кто на дядю работает или на себя? Я, если честно, не знаю, но мне кажется, что вторых больше. И даже если их вполовину меньше, чем наемных работников на w2, то ето - довольно большой кусок населения, чтобы его разорение прошло для економики страны незамеченным.

аминь.

[Komissar]

mudi, Ваш пример передернут (не 500К, а 350К, не за 2К, а за 2.1К, и не индусам, и не во Фримонте), но даже если принять Ваши цифры на веру, не забывайте, что 13К моего ликования попадают мне совершенно безналогово, а с 18К дохода по Т-бондам пришлось бы платить федеральный налог, немалый в моем такс-брекете.

Когда Вы говорите, что гособлигации "без риска" - это значит, что они не могут обесцениться через 10 лет?

Ведь главное, что настораживает в рынке гос облигаций - это игра в одни ворота, с нападающим "государство". Оно всегда может допечатать тех самых облигаций.

Возвращаемся к любимому аргументу насчет того, что земля кончилась.

[X37WAL!^]

Мы в капитализме - или где? Кстати, как там с займами на мелкий бизнес?

С этим вопросом вам надо к федам. Это ж они довели ситуацию до абсурда: дают банкам бабло почти под ноль, а те на это бабло покупают трежериз, которые платят больше 3%. Это ж деньги из воздуха, нахрена банку при наличии такой халявы ещё морочить себе голову финансированием мелкого бизнеса, где 9 из 10 предпринимателей традиционно вылетают в трубу в первые пару лет?

[erix]

Ведь главное, что настораживает в рынке гос облигаций - это игра в одни ворота, с нападающим "государство". Оно всегда может допечатать тех самых облигаций.

Что значит допечатать? Речь идет об "эффективной" ставке, которую изменить может только дефолт. Печатают облигации прямо сейчас, "as we speak". Вы путаете печать расписок феда, ака долларов, с печатью облигаций казначейства. И это говорит человек, называющий себя "инвестором"?

Честное слово, когда читаешь такое в сочетании с идеями о скупки недвижимости "кварталами в ожидании инфляции", хочется бежать от такого рынка куда подальше.

[mudi]

mudi, Ваш пример передернут (не 500К, а 350К, не за 2К, а за 2.1К, и не индусам, и не во Фримонте), но даже если принять Ваши цифры на веру, не забывайте, что 13К моего ликования попадают мне совершенно безналогово, а с 18К дохода по Т-бондам пришлось бы платить федеральный налог, немалый в моем такс-брекете.

А, что налоги на доход от rental property уже отменили? И что за места такие есть в SFBA, где 350К кондо сдается за 2.1К?

Когда Вы говорите, что гособлигации "без риска" - это значит, что они не могут обесцениться через 10 лет?

Это значит, что через 10 лет вы сможете забрать обратно ровно свои 500К. А на протяжении этих 10 лет вам раз в полгода будут платить дивиденд. Продать вы их сможете в любой момент, единственно что вам не гарантируют, что при досточной продаже они будут стоить 500К. Стоить они будут больше, если interest rates упадут и меньше если они вырастут. Но по наступления 10 лет все ваши 500К вернут. Я здесь говорю именно о бондах, есть другие бумаги на других условиях.

Ведь главное, что настораживает в рынке гос облигаций - это игра в одни ворота, с нападающим "государство". Оно всегда может допечатать тех самых облигаций.
Возвращаемся к любимому аргументу насчет того, что земля кончилась.

Допечатать может, но условия на тех, что вы уже купили, поменять задним числом не может. Если вы конечно верите в скорый и необратимый дефолт, то покупать бонды не стоит, впрочем недвижимость тоже, лучше вкладывать в соль, спички и патроны.

[Komissar]

Ведь главное, что настораживает в рынке гос облигаций - это игра в одни ворота, с нападающим "государство". Оно всегда может допечатать тех самых облигаций.

Что значит допечатать? Речь идет об "эффективной" ставке, которую изменить может только дефолт. Печатают облигации прямо сейчас, "as we speak". Вы путаете печать расписок феда, ака долларов, с печатью облигаций казначейства. И это говорит человек, называющий себя "инвестором"?

Честное слово, когда читаешь такое в сочетании с идеями о скупки недвижимости "кварталами в ожидании инфляции", хочется бежать от такого рынка куда подальше.

бегите скорее и побыстрее отдайте свои деньги в обмен на бумажки от Treasury.

[Komissar]

mudi, Ваш пример передернут (не 500К, а 350К, не за 2К, а за 2.1К, и не индусам, и не во Фримонте), но даже если принять Ваши цифры на веру, не забывайте, что 13К моего ликования попадают мне совершенно безналогово, а с 18К дохода по Т-бондам пришлось бы платить федеральный налог, немалый в моем такс-брекете.

А, что налоги на доход от rental property уже отменили?

Дохода от рентала не будет, т.к. амортизация на бумаге все погасит. Если доход от з/п (активный доход) упадет до <150К, то даже можно будет вычитать бумажные потери из реального дохода.

И что за места такие есть в SFBA, где 350К кондо сдается за 2.1К?

Вы лично заинтересованы снять? Пишите в личку, встретимся, на месте осмотритесь и для себя решите, стОит ли оно 2100/мес.

Когда Вы говорите, что гособлигации "без риска" - это значит, что они не могут обесцениться через 10 лет?

Это значит, что через 10 лет вы сможете забрать обратно ровно свои 500К. А на протяжении этих 10 лет вам раз в полгода будут платить дивиденд. Продать вы их сможете в любой момент, единственно что вам не гарантируют, что при досточной продаже они будут стоить 500К. Стоить они будут больше, если interest rates упадут и меньше если они вырастут. Но по наступления 10 лет все ваши 500К вернут. Я здесь говорю именно о бондах, есть другие бумаги на других условиях.

Вернут не все мои "нынешние" 500К, а то, что левая пятка государства решит в то время - через 10 лет - обозвать $500К.

Ведь главное, что настораживает в рынке гос облигаций - это игра в одни ворота, с нападающим "государство". Оно всегда может допечатать тех самых облигаций.
Возвращаемся к любимому аргументу насчет того, что земля кончилась.

Если вы конечно верите в скорый и необратимый дефолт, то покупать бонды не стоит, впрочем недвижимость тоже, лучше вкладывать в соль, спички и патроны.

Я не верю, что финансовая система США, как она есть сейчас, продержится намного дольше. Я сравниваю ситуацию с поздним СССР. В рез-те -- если не считать бандитов и олигархов -- среди простого народа выиграли те, кто зацепился за побольше недвижимости.

[mudi]

Дохода от рентала не будет, т.к. амортизация на бумаге все погасит. Если доход от з/п (активный доход) упадет до <150К, то даже можно будет вычитать бумажные потери из реального дохода.

Хитро, хорошая лазейка.

Вы лично заинтересованы снять? Пишите в личку, встретимся, на месте осмотритесь и для себя решите, стОит ли оно 2100/мес.

Нет. В местах где мне хотелось бы жить таунхаус стоит сильно больше, это уже не считая того, что я не хочу жить в таунхаусе. Просто интересуюсь, почему разрыв между рентом и стоимостью меньше чем обычно, должна быть какая-то засада, вроде сомнительных жильцов или удаленности от работ/цивилизации.

Вернут не все мои "нынешние" 500К, а то, что левая пятка государства решит в то время - через 10 лет - обозвать $500К.

А вы хотите, чтобы вам и проценты платили и от инфляции защищали одновремено? Чудес не бывает, либо так, либо унитазы жильцам чинить по выходным.

Я не верю, что финансовая система США, как она есть сейчас, продержится намного дольше. Я сравниваю ситуацию с поздним СССР. В рез-те -- если не считать бандитов и олигархов -- среди простого народа выиграли те, кто зацепился за побольше недвижимости.

А за что там еще можно было цепляться? Акций у народа не было, золота массово тоже не было, потому на недвижимости и выехали. Тут ситуация сильно другая, я уверен, что 401K/IRA в случае инфляции вырастет в цене больше, чем картонный домик или рент этого домика.

[Komissar]

ну что же, давайте останемся при своих мнениях. В золото в долгосрочной перспективе не верю, в акции вкладываю последние лет 20, но не в восторге от _реальных_ возвратов, особенно после налогов.

А за мой недешевый домик в соседнем штате, над которым Вы так любите потешаться, так за него жильцы уже выплатили 120К+ в течение последних 5 лет ренты. При этом они в минусе на 120К, а у меня по-прежнему большой красивый дом в престижной комюнити на гольф-корсе.

[Komissar]

золота массово тоже не было

были и золото, и брильянты, только они были жутко переоценены в СССР, и далеко не лучшего качества. Так что на мировом рынке это оказалось пшиком.

Мне один орел из "римской" эмиграции (ну когда ехали якобы в Израиль через Рим, а по дороге сворачивали в США) рассказывал, что у них в семье было и золото, и брильянты, но особенно они гордились коллекцией рубинов. Вывозили подпольно, через блат в Польше. Вывезли, но на американском рынке все оценили по хламовым расценкам, а рубины даже и не приняли в ломбард.

В отличие от обесцененных побрякушек, даже самые убитые квартиры в Москве приносят хозяевам неплохой доход, причем постоянно.

[gunsNgold]

были и золото, и брильянты, только они были жутко переоценены в СССР, и далеко не лучшего качества.

Золото не бывает лучшего или худшего качества. Либо ето золото либо не золото, середины нету. Ето типа как немножко беременна. (Брильянты ето да, лохотрон)

В золото в долгосрочной перспективе не верю

Не важно верите вы или нет, на сермяжную правду ето не влияет. За последние 100 лет золото поднялось где-то на 5000% по отношению к доллару

[Komissar]

золото бывает разной пробы, чистого золота практически не встречается в украшениях

[Komissar]

За последние 100 лет золото поднялось где-то на 5000% по отношению к доллару

это не золото укрепилось, это доллар просъъали.

[mudi]

золото бывает разной пробы, чистого золота практически не встречается в украшениях

Украшения - это развод для лохов, особенно всякие побрякушки с камешками. Под золотом я имел в виду слитки. Не думаю что их было много в бывшем CCCР на руках у населения. Вам же никто не мешает их купить, если вы верите только в материальное и GLD вас не устраивает.

[bvp]

А быть домовладельцем мне нравится чисто психологически. Поэтому не рентовал бы если есть возможность купить чисто из-за этого.

Собственно, этим все и сказано. Некоторым "чисто психологически" нравится быть домовладельцем, а некоторым - нет. Для первых это удовольствие, а для вторых - тяжелая малооплачиваемая работа, выполняемая в свободное от основной работы время (и, как любая нелюбимая работа, редко делающаяся хорошо и с прибылью).

[Хомяк]

ну что же, давайте останемся при своих мнениях. В золото в долгосрочной перспективе не верю, в акции вкладываю последние лет 20, но не в восторге от _реальных_ возвратов, особенно после налогов.

А за мой недешевый домик в соседнем штате, над которым Вы так любите потешаться, так за него жильцы уже выплатили 120К+ в течение последних 5 лет ренты. При этом они в минусе на 120К, а у меня по-прежнему большой красивый дом в престижной комюнити на гольф-корсе.

А на сколько он упал? сколько налогов вы за него заплатили за это время?

Вы бы снова его купили, в тех обстоятельствах?

[Komissar]

Для первых это удовольствие, а для вторых - тяжелая малооплачиваемая работа, выполняемая в свободное от основной работы время (и, как любая нелюбимая работа, редко делающаяся хорошо и с прибылью).

какая такая тяжелая работа? необязательно же самому все менять и чинить. Да и если купить изначально нормальное жилье, а не развалюху, то и больших починок там не будет.

[Komissar]

Вы бы снова его купили, в тех обстоятельствах?

Если бы я знал будущее, я бы ... играл в рулетку! Зная исход, там можно очень много выиграть - пока казино не выгонит .

В тот момент, я считаю, выбор места/цены/качества был сделан правильно. И в долгосрочной перспективе цена дома вырастет наверняка. А пока вложенные деньги не так уж плохо "работают" на меня.

[Komissar]

Мы так и не услышали от домоненавистников, что же они собираются делать со своими колоссальными накоплениями ликвидных ассетов.

Мне говорят, ах, сравнение с СССР не работает, тут все по-другому. И тут же предлагают купить гособлигации - а ведь в СССР гособлигации еще и в лотерее участвовали. Можно было выиграть а/м "Волга"

"Кто возьмет билетов пачку, тот получит водокачку" (с)

[Hamster]

Мне говорят, ах, сравнение с СССР не работает, тут все по-другому. И тут же предлагают купить гособлигации - а ведь в СССР гособлигации еще и в лотерее участвовали.

"еще и"?

Я тех времен, правда, не застал, но у меня сложилось впечатление, что в СССР гособлигации как раз лотерейными билетами и были. Выиграл - получил приз, проиграл - получил назад номинал. Не так?

[Komissar]

Были точно облигации т.н. "3%-ного займа".

[ROBUS]

золота массово тоже не было

были и золото, и брильянты, только они были жутко переоценены в СССР, и далеко не лучшего качества. Так что на мировом рынке это оказалось пшиком.

Мне один орел из "римской" эмиграции (ну когда ехали якобы в Израиль через Рим, а по дороге сворачивали в США) рассказывал, что у них в семье было и золото, и брильянты, но особенно они гордились коллекцией рубинов. Вывозили подпольно, через блат в Польше. Вывезли, но на американском рынке все оценили по хламовым расценкам, а рубины даже и не приняли в ломбард.

В отличие от обесцененных побрякушек, даже самые убитые квартиры в Москве приносят хозяевам неплохой доход, причем постоянно.

Тут вот какой момент забыли осветить - проперти таксы.
У Муниципалитетов сидящих по горло в долгах единственный выход - увеличение оных, а большой и красивый дом - самый лучший таргет , а если этот дом еще и сдается в рент - то это вдвойне приятно - для остальных жителей. Это все я как лендлорд со стажем пишу - одним росчерком пера пересчитывают рейты, а еще лучше переоценивают конкретный дом - и можешь бодаться с ними до посинения, а пока каш флоу из положительного становится нулевым, а то и отрицательным. Так что я последнее время двигаюсь к уменьшения вложений в RE и к увеличению других ассетов. Да, еще у нас на Северо-Востоке администрации бывают еще более креативные - и могут давать скидку со свежеповышенных проперти таксов тем у кого это праймари резиденсе.
Да, естественно на след. год рент можно поднять - но если поднимать надо слишком сильно , а в соседнем городе, равнозначном где налоги пока еще не повысили - дешевле - то начинаются проблемы с нахождением качественных тенантов. Короче кроме угадывания конкретной проперти которая будет приносить доход - надо еще и угадать город где будет хорошо с бюджетом - ну или как минимум лучше чем у соседних.
А пример с Москвой - отличный, и если б здесь с налогами на жилье было как в Москве - то был бы совсем другой разговор. Как только они там правильно обложат свое население налогами на квартиры - то и ценовя ратинка, и доходность резко изменится.

[Komissar]

Проперти такс учтены и да, это самая большая статья расхода в среднем, если нет мортгиджа. В Кали с этим полегче, т.к. ограничение на рост проп такс не более 2% в год. Поэтому ленлорды, купившие в 70-х, ликуют совершенно безобразно.

[bvp]

Для первых это удовольствие, а для вторых - тяжелая малооплачиваемая работа, выполняемая в свободное от основной работы время (и, как любая нелюбимая работа, редко делающаяся хорошо и с прибылью).

какая такая тяжелая работа? необязательно же самому все менять и чинить. Да и если купить изначально нормальное жилье, а не развалюху, то и больших починок там не будет.

Тяжелой бывает не только физическая работа.
Если бы все нефизические работы были легкими и одинаково хорошо получающимися, независимо от способностей, то я бы лучше Майкрософтом годик поруководил бы, чем квартиры покупал.

[cybopob]

както тут странно поняли меня. Я вообще не противник владения, т.е. вполне хочу иметь собственный дом, но это не самый главный приоритет в моей жизни и не так что это предел моих мечтаний (тому вообще предела нет, если что ). Наверно я недостаточно приземленный, но я считаю что дом нужно себе позволить. И если я не хочу тратить свое свободное время вместо "пения" пива у телевизора на ремонт третего с низу басрума, значит я должен позволить себе нанять на это сторонних людей.
Поэтому для меня владение - это комплексные затраты = покупка дома + стоимость ремонта + затраты на обстановку (всеже дом обычно больше чем квартира и не хочется ходить по гулким пустым помещениям) + уборка и обслуживание (опятьже не хотелось бы тратить целый викенд на уборку дома). Т.е. это все достаточно серьезные траты и пока я их себе позволить просто не могу, не ущемляя все остальное, что не менее важно для меня.

Как только, соответственно, смогу себе все это позволить, тутже прикуплю домишко, обещаю. Не как инвестицию, а как место где буду жить.