Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[GarikToo]

cyborob - с покаянной пришел

[cybopob]

это больше разъяснение ситуации, ибо достали упоминаниями меня всуе...

[erix]

Ведь главное, что настораживает в рынке гос облигаций - это игра в одни ворота, с нападающим "государство". Оно всегда может допечатать тех самых облигаций.

Что значит допечатать? Речь идет об "эффективной" ставке, которую изменить может только дефолт. Печатают облигации прямо сейчас, "as we speak". Вы путаете печать расписок феда, ака долларов, с печатью облигаций казначейства. И это говорит человек, называющий себя "инвестором"?

Честное слово, когда читаешь такое в сочетании с идеями о скупки недвижимости "кварталами в ожидании инфляции", хочется бежать от такого рынка куда подальше.

бегите скорее и побыстрее отдайте свои деньги в обмен на бумажки от Treasury.

Я то как раз short Treasuries.

[mudi]

это больше разъяснение ситуации, ибо достали упоминаниями меня всуе...

У меня такая же позиция. Но тут многие почему-то считают, что если человек противник покупки дома любой ценой и в ущерб всему остальному, то значит он противник домовладения в принципе. Если кто-то не покупает на пике цен или по ценам совершенно оторванным от реальности, это совсем не значит, что он не покупает и никогда не купит в принципе.

А вот покупку кондо и тем более отдельно стоящих домов в качестве инвестиции я считаю непродуктивным занятием. Коммерческий RE и многоквартирные дома/комплексы - это совсем другое дело. Достаточно посмотреть вокруг - компании, владеющие апартмент-комплексами при этом почему-то не скупают single family homes. Может потому, что считать умеют? А когда цены раскрутили и кредит давали всем подряд, то эти же компании массово конвертировали "на бумаге" эти комплексы в кондоминимумы и впаривали всем желающим "владеть", потому что даже для них продать по тем ценам было выгоднее, чем продолжать лэндлордствовать и "ликовать". Новые набежавшие лэндлорды в ожидании ликования все это хозяйство раскупили и теперь либо сидят в минусе, либо уже прошли через foreclosure.
Тот факт, что кому-то удалось купить дом перед началом надувания пузыря дом, и сейчас он этот дом уже выплатил и сдает, получая прибыль, не говорит о том, что это было оптимальное вложение денег и тем более не говорит о том, что купив по нынешним ценам через 10-15 лет можно оказаться на его месте (а не сидеть все еще в минусе).
Я знаю семью, которая в 80-х купила в качестве инвестиции дуплекс в Mountain View, сейчас он уже выплачен, сдается и приносит где-то 3К в месяц. У них была возможность в то же время купить 6-ти квартирный апартмент в Los Altos, но они побоялись, потому что было дороже (на пределе их финансовых возможностей в то время). Как не трудно догадаться они сильно жалеют о своем решении, потому что каждый юнит там сейчас сдается за 2K-2.5К в месяц.

[cybopob]

кстати я уже писал что до бубля владел кондо (ну так как мог себе позволить его), что "какбэ намекает", также я почти пять лет работал дженерал контрактором, что значит - наигрался в ремонты на всю оставшуюся жизнь и эта часть жизни для меня закрыта .

[Komissar]

вот-вот, я еще с контракторских времен Вас помню нехуденьким.

[cybopob]

вот-вот, я еще с контракторских времен Вас помню нехуденьким.

хм, у меня было экстра 20 паундс. Это считается как толстый?
Сейчас и их нет.

[SergeyVZ]

Я не верю, что финансовая система США, как она есть сейчас, продержится намного дольше.

В золото в долгосрочной перспективе не верю

По-моему, это взаимоисключающие высказывания...

[cybopob]

Сиэтл опять несется вниз как бронепоезд:

Down 2.4% December to January.
Down 6.7% YOY.
Down 29.6% from the July 2007 peak

[Desperado]

Сиэтл опять несется вниз как бронепоезд:

Down 2.4% December to January.
Down 6.7% YOY.
Down 29.6% from the July 2007 peak

It's okay Видите разницу между пиками в Бостоне и Сиэттле? Это промежуток больше двух лет (апрель 2005 - июнь 2007). Сиэттл просто немного позади.

[petersburger]

Сиэтл опять несется вниз как бронепоезд:

Down 2.4% December to January.
Down 6.7% YOY.
Down 29.6% from the July 2007 peak

It's okay Видите разницу между пиками в Бостоне и Сиэттле? Это промежуток больше двух лет (апрель 2005 - июнь 2007). Сиэттл просто немного позади.

Да, в Сиэтле пик цен был позднее. Но цены падают не только там:

The 10-City Composite was down 2.0% and the 20-City Composite fell 3.1% from their January 2010 levels. San Diego and Washington D.C. were the only two markets to record positive year-over-year changes. However, San Diego was up a scant 0.1%, while Washington DC posted a healthier +3.6% annual growth rate. The same 11 cities that had posted recent index level lows in December 2010, posted new lows in January.

[cybopob]

вот интересный график, видно что "надежда умирает последней"

[Sushi]

вот интересный график, видно что "надежда умирает последней"

Кстати сейчас, надо сказать совсем не сезон. Я иногда из досужего интереса смотрю на пятачок где я живу и там по прежнему пустыня дома те немногие дома, что продаются продаются действительно дорого. Это скорей не надежда, а рыбалка. Закинули удочку, вдруг случайная рыба клюнет до того как вся рыба на нерест пойдет

[petersburger]

Кстати сейчас, надо сказать совсем не сезон.

Однако обратите внимание, что CSI Composite-10 и Composite-20 упали даже с учетом сезонной поправки. Это структурный спад, а не сезонное колебание цен.

[Sushi]

Кстати сейчас, надо сказать совсем не сезон.

Однако обратите внимание, что CSI Composite-10 и Composite-20 упали даже с учетом сезонной поправки. Это структурный спад, а не сезонное колебание цен.

В условиях упавшей активности этот спад скорее всего создан мотивированными продавцами, в то время как основная масса продавцов судя по всему имеет совсем другие настроения. Как тут недавно писал Комиссар толпы то по прежнему ходят смотрят,выбирают, однако в условиях небольшого выбора тоже не торопятся покупать. Летом будет видно, что за тренд. Надо еще учитывать, что инфляционные настроения уже озвучены в СМИ.

[mudi]

У нас похожая картина, видимо продавцов кто-то усиленно убеждает, что кризис закончился и потому просить надо много. Покупатели при этом платить больше не согласны.
А между тем процент дефолтов по Option ARMs уже превысил аналогичный показатель по subprimes.

[valeriypi]

Пока я вижу все не совсем убитое, отдельно стояшее и с землей разлетается как пирожки за 1-2 месяца по цене все равно выше чем было в 2001-2003 даже в нашей дыре.
А уж в Сан Карлосе среднее после косметического ремонта продается 1.5 разе выше чем 2003. Китайцев-индийцев с деньгами как пруд пруди.
Так прождешь минимума еше 10 лет в добавок к 10 прошедшим годам етого раздела (что вполне допускаю - средняя цена будет падать) и жить будет некогда или неохота и инфляция сьест

[Albert_al]

A group of federal agencies released a proposal yesterday that would require borrowers to make at least a 20% down payment in order to receive preferential mortgage rates. The borrowers would also need a clean borrowing history with no repayment problems in the recent past.

http://www.washingtonpost.com/business/ ... story.html

[bvp]

А уж в Сан Карлосе среднее после косметического ремонта продается 1.5 разе выше чем 2003. Китайцев-индийцев с деньгами как пруд пруди.

Можете привести примеры продавшихся домов? В Сан-Карлосе, вообще-то, не так уж много домов, которые продались сейчас, а предыдущая продажа была в 2003-м, +/-год (я нашел только один, но он в другой ценовой категории).

Я вижу по продажам немного другое:

http://www.redfin.com/CA/San-Carlos/8-I ... me/2052333
2001 - 810К
2011 - 899К (11% с 2001-го, а не 2003-го)

http://www.redfin.com/CA/San-Carlos/23- ... me/2042923
2000 - 779К
2011 - 1049К (34% с 2000-го, а не 2003-го)

http://www.redfin.com/CA/San-Carlos/10- ... ome/794670
2001 - 986К
2011 - 1153К (17% с 2001, а не с 2003-го)

Ну, а то, что они "продаются" - так мало ли кто сколько надеется получить.

[valeriypi]

Завершится - сообшу. Но правильно, не 2003 а скорее 2000-2001 (уже 10 лет прошло)

[mudi]

Пока я вижу все не совсем убитое, отдельно стояшее и с землей разлетается как пирожки за 1-2 месяца по цене все равно выше чем было в 2001-2003 даже в нашей дыре.
А уж в Сан Карлосе среднее после косметического ремонта продается 1.5 разе выше чем 2003. Китайцев-индийцев с деньгами как пруд пруди.

Сейчас цены в среднем такие же или ниже, чем были в 2005 году. А цены 2000-2001 с учетом инфляции за последние 10 лет уже близки к тем "справедливым" ценам, которые тут постоянно упоминают (то есть соответствуют ценам на рент и доходам). Когда они упадут до того уровня, то уже можно будет рассматривать покупку.
На примере того же Сан Карлоса: дом куплен вчера за $775К, он же продан в 2004 за $861К и в 1999 за $567.5К, а в 2008 такие же дома уходили под миллион.
Второй пример из соседнего Бельмонта: Mar 15, 2011 : $707K. 2005: $890K, 2000: $520K

Так прождешь минимума еше 10 лет в добавок к 10 прошедшим годам етого раздела (что вполне допускаю - средняя цена будет падать) и жить будет некогда или неохота и инфляция сьест

А вы живете только тогда, когда чек в конце месяца отправляете банку? Если чек на меньшую сумму отсылать лэндлорду, то это уже не жизнь? А инфляции я пока что-то не наблюдаю, вижу только, что купив дом года 3 назад я бы сейчас сидел тысяч на 200 в минусе (то есть потерял бы весь downpayment и еще бы остался должен, если бы захотел продать).

[valeriypi]

Пока я вижу все не совсем убитое, отдельно стояшее и с землей разлетается как пирожки за 1-2 месяца по цене все равно выше чем было в 2001-2003 даже в нашей дыре.
А уж в Сан Карлосе среднее после косметического ремонта продается 1.5 разе выше чем 2003. Китайцев-индийцев с деньгами как пруд пруди.

Сейчас цены в среднем такие же или ниже, чем были в 2005 году. А цены 2000-2001 с учетом инфляции за последние 10 лет уже близки к тем "справедливым" ценам, которые тут постоянно упоминают (то есть соответствуют ценам на рент и доходам). Когда они упадут до того уровня, то уже можно будет рассматривать покупку.
На примере того же Сан Карлоса: дом куплен вчера за $775К, он же продан в 2004 за $861К и в 1999 за $567.5К, а в 2008 такие же дома уходили под миллион.
Второй пример из соседнего Бельмонта: Мар 15, 2011 : $707К. 2005: $890К, 2000: $520К

Так прождешь минимума еше 10 лет в добавок к 10 прошедшим годам етого раздела (что вполне допускаю - средняя цена будет падать) и жить будет некогда или неохота и инфляция сьест

А вы живете только тогда, когда чек в конце месяца отправляете банку? Если чек на меньшую сумму отсылать лэндлорду, то это уже не жизнь? А инфляции я пока что-то не наблюдаю, вижу только, что купив дом года 3 назад я бы сейчас сидел тысяч на 200 в минусе (то есть потерял бы весь дошнпаымент и еще бы остался должен, если бы захотел продать).

Я не типичен в етих обсуждениях - я только что выплатил. Но я и брал сразу же как только смог себе позволить в том числе и по деньгам, и брал не как инвестмент а как место где жить без переездов почти до смерти, хотя наверно лучше было бы продать на пике и купить сейчас лучше, но лень помешала.

[cybopob]

А вы живете только тогда, когда чек в конце месяца отправляете банку? Если чек на меньшую сумму отсылать лэндлорду, то это уже не жизнь? А инфляции я пока что-то не наблюдаю, вижу только, что купив дом года 3 назад я бы сейчас сидел тысяч на 200 в минусе (то есть потерял бы весь downpayment и еще бы остался должен, если бы захотел продать).

это забавно кстати.
Если этот топик отмотать ровно на три года назад, то теже самые лица уверяли что "инфляцио не за горами" и нужно срочно "скупать", ибо кто не купил тот проиграл.
Ближе к концу 2008го я не послушал их и таки продал свое кондо. Сейчас оно стоит на 25% дешевле чем моя продажная цена.

[bvp]

Redfin разослал очередной месячный обзор, где говорит:

http://blog.redfin.com/blog/2011/03/buy ... undup.html

The news is bad for home-owners, good for buyers: prices are down, sales are down further.

[Desperado]

это забавно кстати.
Если этот топик отмотать ровно на три года назад, то теже самые лица уверяли что "инфляцио не за горами" и нужно срочно "скупать", ибо кто не купил тот проиграл.
Ближе к концу 2008го я не послушал их и таки продал свое кондо. Сейчас оно стоит на 25% дешевле чем моя продажная цена.

Точно! Как сейчас помню, разочарованные инвесторы, "падение" цен! Я тогда предсказывал дно в Калифорнии зимой 2011. Пока, похоже, не ошибся, а там посмотрим.