Налог на сдаваемое в рент жилье

[barsa]

Дорогие форумчане, помогите пожалуйста советом.
По семейным обстоятельствам (не буду вдаваться в подробности), переехали летом 2010 года на пару лет из Торонто в Россию. В Торонто осталась квартира, которую мы сдали. Tenant оплачивает нам только mortgage and maintenance. (То есть дохода с квартиры как такового нет) Сейчас заполняем налоги и поняли, что попали просто в дурацкую ситуацию.

Похоже, нам надо платить 25% от rental income, что выливается в довольно крупную сумму, особенно, учитывая, что почти все сбережения уже благополучно потрачены на переезд и обустройство в России после 12 лет отсутствия.... К сожалению, я пока не работаю, муж получает не такие большие деньги, чтобы без проблем отстегнуть 3000$...
Мы оба имеем двойное гражданство. У нас остались в Канаде счета в банках, driver licenses, паспорта, health cards и кредитки канадские, ну и mortgage конечно. Несмотря на это канадскому Tax Agency выгоднее считать нас non-resident чтобы мы платили побольше налогов или я не во всем разобралась?

Может, ситуация разрешается намного проще, а мы что-то пропустили в налогообложении....
Кто-нибудь с подобным сталкивался? Пожалуйста, откликнитесь))))

[Flash-04]

прочтите внимательно тут:
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tg/t4036 ... P195_12960

если я правильно понимаю ваши расходы на поддержание жилья (интерес, утилили, etc) вычитаются из дохода на рент. Кроме того, из того что вы пишете ( нас остались в Канаде счета в банках, driver licenses, паспорта, health cards и кредитки канадские), CRA рассматривает вас как налоговых резидентов. Следовательно вам надо заполнять налоговую декларацию как обычно, и затем делать взаимозачет в российскими налогами.

[Flash-04]

Несмотря на это канадскому Tax Agency выгоднее считать нас non-resident чтобы мы платили побольше налогов

наоборот, вы бы не платили налогов в Канаде вообще, но с недвижимостью вам это не светит.

[barsa]

Flash-04,
Спасибо за наводку. Я быстренько просмотрела, и кажется мне что по данной ссылке информация только для проживающих на территории канады товарищей... Или я не разобралась еще...
Вкратце, почему у меня такие вопросы - я опиралась на формы:
1. T 4131 - Canadian residents abroad.
2. T 4056 (Emigrants and Income Tax),
3. T 4144 Income Tax Guide for Electing Under Section 216
иеперь в голове такая путаница))))

[Flash-04]

не путайте резиденство и налоговое резиденство.

[Flash-04]

конечно лучше если вы проконсультируетесь у профессиоального экоунтера. По крайней мере то что мне они говорили, что нужны веские аргументы для CRA что вы - не резидент для налогов. Недвижимость вроде бы сильно тому мешает.

Вот если бы NB1 отозвался, он скорее всего сталкивался с такой ситуацией на практике.

[barsa]

CRA рассматривает вас как налоговых резидентов. Следовательно вам надо заполнять налоговую декларацию как обычно, и затем делать взаимозачет в российскими налогами.
- Да, конечно мы налоговые резиденты, но видимо, я запуталась в определении - если мы в данный момент для канады- residents or deemed non-residents. Factual Resident - If I keep sifnificant residential ties in Canada
Deemed non-resident - если к канадским связям я вдруг обзавелась residential ties in russsia.. А как ими не обзаведешься)))))
В общем, я видимо, deemed non-resident, а отсюда следует
AS s deemed non-resident of CAnada, the same rules apply to you as a non-resident...(T4131 page 15)

[barsa]

ПРощу прозения, пропучтила Ваши последние посты...

Вы пишете: "не путайте резиденство и налоговое резиденство".
- а в чем разница то?

[Flash-04]

резидент - проживание на территории.
налоговый резидент - облагаемый налогами как резидент, но необязательно проживающий на территории государства.

[barsa]

Скорее всего Вы имеете ввиду Deemed Residents как резидентов, не проживающих на территории страны. К ним относятся, по форме T4131
1. a member sof the canadian forses
2/ a FEDERAL OR PROVINCIAL GOVERNMENT EMPLOYEE WHO WAS RESIDENT OF CANADA BEFORE BEING POSTED ABROAD///
3 A person workong under CAnadian International Development Agency programme
4/ a dependant child
•a person who, under an agreement or convention (including a tax treaty) between Canada and another country, is exempt from tax on at least 90% of your world income in that other country because of your relationship to a resident (including a deemed resident) of Canada.
Вот последний пункт я раньше не видела -.. но и он мневроде не подходит((((

[Flash-04]

не важно. важно то что "ревнивая" вас так просто не отпустит

[barsa]

Да я боюсь что она не только не отпустит, а еще и догонит, а уж потом отпустит)))

[barsa]

Flash-04,
большое спасибо за поддержку, пока вникаю в Вашу ссылку))))
Может, еще народ знающий найдется, так сказать, с миру по нитке, вдруг что прояснится)))))

[калина]

Похоже, нам надо платить 25% от rental income

Откуда такая информация? Tenant оплачивает вам только mortgage and maintenance. (То есть дохода с квартиры как такового нет). Дохода нет - нет налогов.

Вы - налоговый резидент в Канаде. You will be tax on worldwide income.

[Monika]

barsa ,

вам надо к хорошему accountant обрашатся в Канаде, кот. спезиализируетса на Non REsidential income tax

странно, что вам ваш аccountant не сказал о том, что вам надо стать нон ресидент, если бы планируете быть вне Канады > чем 1 год

Как долго бы будете в России?


я вам могy дать 1-800 телефон Non Residential department in IRS, позвоните и спросите все что вам нужно.
если вы станете нот ресидент, там есть прпцедура по оплате налогов на рент проперты

с етим не шутите- действуте бустро, видимо придется какой- то не большои штраф заплатить за то что не платили инсталлментс - кот. и есть 25% с суммы рента, и кстати, кот, если у вас нет инkома с рента- вам б конзе года ИРС обратно вернет, так как бы не соблудали процесс правильно с точки зрения ИРС
а стать налоговум гражданином можно опять как вернетесь в Канаду- с зарплаты будут снимать налоги

[barsa]

Похоже, нам надо платить 25% от rental income

Откуда такая информация? Tenant оплачивает вам только mortgage and maintenance. (То есть дохода с квартиры как такового нет). Дохода нет - нет налогов.

Вы - налоговый резидент в Канаде. You will be tax on worldwide income.

Информация вообще то с сайта СRA. http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it434r/it434r-e.txt
Если я конечно это правильно читаю.
Помимо этого в Канаде если мне склероз не изменяет mortgage с налогов не списывается.
Я согласна платить налог на worldwide income, поскольку существует tax treaty

[
barsa ,

вам надо к хорошему accountant обрашатся в Канаде, кот. спезиализируетса на Non REsidential income tax

странно, что вам ваш аccountant не сказал о том, что вам надо стать нон ресидент, если бы планируете быть вне Канады > чем 1 год

Как долго бы будете в России?

К сожалению personal accountant у нас никогда не было, поскольку с налогами всегда было просто самим разобраться.
В России будем года 2 где-то так. Кстати, позвонили в CRA там нам не особо разбираясь в ситуации срочно посоветовали отрыть какой то счет чтобы удерживать пресловутые 25%. Мы с этим не очень согласны, особенно ознакомившись с definition of secondary ties in Canada. Будем конечно искать теперь account чтобы понять что делать, но тем не менее вдруг кто-то сталкивался с подобным?
Помню здесь несколько лет была тема про то, как кто-то возвращался в Россию и был в подобной ситуации. Жаль не могу найти.

[Milasha]

Помимо этого в Канаде если мне склероз не изменяет mortgage с налогов не списывается.

Это personal property mortgage не списывается, а у вас rental property, т.е. business. Он очень даже expensed.

[Flash-04]

barsa, таки нашелся документ CRA который похоже согласен с вами, что вы deemed-non resident:
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it221 ... l#P80_7817

Where an individual who leaves Canada keeps a dwelling place in Canada (whether owned or leased), available for his or her occupation, that dwelling place will be considered to be a significant residential tie with Canada during the individual's stay abroad. However, if an individual leases a dwelling place located in Canada to a third party on arm's length terms and conditions, the CCRA will take into account all of the circumstances of the situation (including the relationship between the individual and the third party, the real estate market at the time of the individual's departure from Canada, and the purpose of the stay abroad), and may not consider the dwelling place to be a significant residential tie with Canada except when taken together with other residential ties (see ¶ 17 for an example of this situation and see ¶ 9 for a discussion of the significance of secondary residential ties).

я думаю вам надо утрясти с CRA что вы таки не резидент (там есть соотв. форма с запросом).

но т.к. вы перечислили что у вас есть счета, кредитки, и по идее всё это привязано к канадскому адресу (если вы не уведомили банк(и) о переезде) вам могут сказать что вы таки имеете намерения вернуться в Канаду и соотвественно должны CRA денег...

[калина]

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs ... html?=slnk

[Wee Russian]

Поначитавшись Garth Turner's Blog, мне было бы не по себе иметь мортгидж в Канаде, находясь при этом в Москве. Хотя конечно, все зависит от конкретных деталей ситуации.
http://www.greaterfool.ca/2011/03/04/it ... nt-here-3/

[barsa]

Доброе утро, Flash-04,
Вы не забыли обо мне))))) Огромное спасибо за самую подробную ссылку присланную) Сейсас прочитала все что касается resitential ties и вполне смело отнесла себя в residents.
ко мне имеет отношение следуюшее:
¶ 5. The residential ties of an individual that will almost always be significant residential ties for the purpose of determining residence status are the individual's

(a) dwelling place (or places),

¶ 6. ... However, if an individual leases a dwelling place located in Canada to a third party on arm's length terms and conditions,CRA may not consider the dwelling place to be a significant residential tie with Canada except when taken together with other residential ties

¶ 8. (a) personal property in Canada (such as furniture)
(c) Canadian bank accounts, credit cards,
(f) a driver's license from a province or territory of Canada,
(i) a Canadian passport, and
(j) memberships in Canadian professional organizations. (кажется, у мужа есть)

¶ 9. Other residential ties that the Courts have considered in determining the residence status of an individual while outside Canada, and which may be taken into account by the CCRA, include the retention of a Canadian mailing address,....telephone listings in Canada

¶ 11. the Courts have indicated that there is no particular length of stay abroad that necessarily results in an individual becoming a non-resident. Generally, if there is evidence that an individual's return to Canada was foreseen at the time of his or her departure, the CCRA will attach more significance to the individual's remaining residential ties with Canada (see ¶s 5-9), in determining whether the individual continued to be a factual resident of Canada subsequent to his or her departure. - это правдв, доказать бумажками мы не можем((((

вроДе пока все неплозо выгляжит, НО!
предстоит прочимать на всякий случай еще и параграфы 24-26... Ознакомлюсь, и отпищусь

[barsa]

калина, Wee Russian,
Спасибо за ссылки, сижу, ознакомляюсь)))))

[barsa]

barsa, таки нашелся документ CRA который похоже согласен с вами, что вы deemed-non resident:
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it221 ... l#P80_7817

Where an individual who leaves Canada keeps a dwelling place in Canada (whether owned or leased), available for his or her occupation, that dwelling place will be considered to be a significant residential tie with Canada during the individual's stay abroad. However, if an individual leases a dwelling place located in Canada to a third party on arm's length terms and conditions, the CCRA will take into account all of the circumstances of the situation (including the relationship between the individual and the third party, the real estate market at the time of the individual's departure from Canada, and the purpose of the stay abroad), and may not consider the dwelling place to be a significant residential tie with Canada except when taken together with other residential ties (see ¶ 17 for an example of this situation and see ¶ 9 for a discussion of the significance of secondary residential ties).

я думаю вам надо утрясти с CRA что вы таки не резидент (там есть соотв. форма с запросом).

но т.к. вы перечислили что у вас есть счета, кредитки, и по идее всё это привязано к канадскому адресу (если вы не уведомили банк(и) о переезде) вам могут сказать что вы таки имеете намерения вернуться в Канаду и соотвественно должны CRA денег...

Flash-04, а я почему-то трактовала этот пункт в свою пользу , цепляясь за secоndary residential ties((((( Скорее всего Вы правы))) И придется мне все-таки общаться с офисом вживую((((( Не очень хотелось....

[barsa]

[quote="Flash-04"]я думаю вам надо утрясти с CRA что вы таки не резидент (там есть соотв. форма с запросом).

Flash-04, Вы про формы NR6 b ыусешщт 216?
Там есто НЕБОЛЬШАЯ ЗАГВОЗДКА
Note
You may also want to consider having non-resident tax withheld on the net rental income instead of on the gross amount. For more information, see Withholding on net rental income (Form NR6).
To have non-resident tax withheld on your net rental income, you and your agent have to complete Form NR6, Undertaking to File an Income Tax Return by a Non-Resident Receiving Rent from Real Property or Receiving a Timber Royalty, and send it to us for approval.
When should you send Form NR6 to us?
You should send us Form NR6 on or before January of each year, or before the first rental payment is due. Your agent must continue to withhold non-resident tax on the gross rental income until we approve, in writing, your Form NR6.
Сегодня март и я никак не ожидала такого от Офиса
Ищу приемлемый выход

[barsa]

Ищу приемлемый выход [/quote]

И ACCOUNTANTa тоже ищу!!!!!!!