Real Estate - опять рванул вверх?

[Abappy]

...смысл в том что дом подороже потом можно продать и купить один поменьше, а на остальные деньги жить.
Есть много людей для которых это - инвестиции, я знаю тех кто делает это вместо RRSP и они считают всех кто вкладывает деньги в стоки дураками.
Правда заключается в том что результаты с большой вероятностью в конце концов (к старости) практически одинаковы...

ну дом как инвестиция - это не обсуждается даже, это однозначно хорошо. И скорее всего в долгосрочной перспективе окажется круче, чем любые RRSP и прочее...особенно если в правильном месте, особенно если бОльшая часть стоимости - это земля, а не строение...

В отличие от "RRSP и прочего" за дом и землю надо платить налоги каждый год, и "в долгосрочном прогнозе" есть очень неслабый шанс "пролететь мимо" (также как и шанс "угадать"). Я верю, что есть небольшой процент "гениальных инвесторов" живущих в шалаше и работающих на налоги на землю вокруг дома, которые к пенсии (если доживут) получат хорошую прибыль от продажи этой земли и переселения на кладбище. Но если задача "жить нормально", а не "страдать во имя обеспеченной старости", то цена дома (за пределами мест, в которых пузырь ещё не лопнул) будет выше цены земли, а дом - увы - стареет. Так-что это будет не инвестиция, а расходная статья для нормальной жизни (также как и новая или 1-2 летняя машина vs "двадцатилетний запорожец" )

[sondo]

другими словами взяв у банка 300к я выплачу банку 400к.

Неправильно. Взяв у банка 300к вьі заплатите 600к за 40 лет, или 500к за 30лет.

ну нам уже известно, как дома за 200к стали по 600 за несколько месяцев. так что в переспективе все в выиграше получаются, даже те, кто с 0% в даунпейманте.

.....
http://edmontonrealestateblog.com/image ... b11Avg.jpg

это я про ситуацию 2006

Там был график за 2006. Как я и написала, с 200к до 350к. НЕ было в Канаде ни одного места где в 3 раза подскочило.

[tatiana N.]

Там был график за 2006. Как я и написала, с 200к до 350к. НЕ было в Канаде ни одного места, где в 3 раза подскочило.

а средняя температура по больнице 36,6С

[кр580ик80а]

...смысл в том что дом подороже потом можно продать и купить один поменьше, а на остальные деньги жить.Есть много людей для которых это - инвестиции, я знаю тех кто делает это вместо RRSP и они считают всех кто вкладывает деньги в стоки дураками.

ну дом как инвестиция - это не обсуждается даже, это однозначно хорошо

В отличие от "RRSP и прочего" за дом и землю надо платить налоги каждый год, и "в долгосрочном прогнозе" есть очень неслабый шанс "пролететь мимо" (также как и шанс "угадать"). ... Так-что это будет не инвестиция, а расходная статья для нормальной жизни (также как и новая или 1-2 летняя машина vs "двадцатилетний запорожец" )

+1
Мне тоже кажется что как инвестиция дом по сравнению с RRSP и проч. далеко не однозначно лучше.
Однозначно лучше как качество жизни .

[sondo]

Там был график за 2006. Как я и написала, с 200к до 350к. НЕ было в Канаде ни одного места, где в 3 раза подскочило.

а средняя температура по больнице 36,6С

Было с 400 до 600 и с 200 до 350.
С 200к до 600к нигде не было.

[Bлад]

......

чего-то доказывать лениво, вот только один пример из торонтянского MLS - если в отдельно взятом районе - скажем, С14 - цена дома на слом (то есть земли и только земли, чтобы не вмешивать цену собственно дома) - в 2004 году была 500, а сейчас 800 - то это инвестиция или нет?

[Abappy]

......

чего-то доказывать лениво, вот только один пример из торонтянского MLS - если в отдельно взятом районе - скажем, С14 - цена дома на слом (то есть земли и только земли, чтобы не вмешивать цену собственно дома) - в 2004 году была 500, а сейчас 800 - то это инвестиция или нет?

Я перечитал свои записи и мне по-прежнему кажется, что я достаточно чётко всё написал. А если абстрагироваться от того, что я писал, то для ответа на вопрос нужно также знать
а) выплаты процентов по займу за прошедшие 7 лет ( случай "свободного полумиллиона" рассматривать не интересно )
б) суммарную стоимость страховок
в) суммарные налоги
г) стоимость оформления "покупки" и "продажи" с учётом нотариуса, комиссионных агенту и т.д. и т.п.

В простом предположении что
а) кредит был под 5% годовых и "тело" не гасили,
б) страховка дома (коммерческая, другую "под слом" вряд-ли дадут врсоставляла ещё 1% от стомости застрахованного и росла пропорционально этой стоимости, а страховка кредита - 0.25% от стоимости кредита
в) налоги составляли 1% годовых и росли пропорционально стоимости
г) оформление покупки и продажи обошлось в 4% от конечной стоимости (нотариуса игнорируем)

получаем
а) кредит 5%*7 лет = 35% от 500 000 = ~ 165k
б) страховка дома - 1% от "средней" ~ 6.5k * 7 = 45.5k, страховка кредита ~ 0.25% *500k * 7 ~ 9k
в) ~ 7% от 650к = ~ 45.5k
г) 5% от 800k = ~ 40k

Итого накладных расходов 165 + 9 + 91 + 40 = 305 тысяч и если это и была инвестиция, то инвестиция неудачная

*вышеприведённый расчёт в основном к тому, что данных недостаточно

[Bлад]

Вы совершенно правы. На самом деле, всё даже гораздо хуже, чем в приведённых расчётах. Не покупайте дом, это невыгодно.

[Abappy]

Вы совершенно правы. На самом деле, всё даже гораздо хуже, чем в приведённых расчётах. Не покупайте дом, это невыгодно.

Поздно. Но я и помимо покупки дома очень много невыгодных вещей в жизни совершаю . Кстати страховка такая высокая исключительно потому, что на земле стоит "дом на слом". Покупка большого участка земли в том месте, где город будет строить через пару-тройку лет (желательно сделанная _до_ того, как об этом все узнают) действительно неплохая инвестиция

[Bлад]

Вы совершенно правы. На самом деле, всё даже гораздо хуже, чем в приведённых расчётах. Не покупайте дом, это невыгодно.

Поздно. Но я и помимо покупки дома очень много невыгодных вещей в жизни совершаю . Кстати страховка такая высокая исключительно потому, что на земле стоит "дом на слом". Покупка большого участка земли в том месте, где город будет строить через пару-тройку лет (желательно сделанная _до_ того, как об этом все узнают) действительно неплохая инвестиция

да кто Вам про высокую страховку рассказал? дом на слом - это фигура речи, имеется в виду, что старые дома в этом районе чаще всего покупают для сноса и строительства нового...в листингах пишут типа live in or build new home - но на цене страховки это никак не отражается естественно, 52 доллара в месяц - это разве много?

[Zombie416]

ибо очень выгодно посадить на долгую амортизацию (ибо первые несколько лет пока человек ничего не соображает его долг практичеки не меняется, и банк просто вчистую выигрывает)

Вообще-то наоборот, на такой длинный кредит, да еще без даунпеймента, сажать гражданина невыгодно в первую очередь банку (что не всегда совпадает с интересами руководства этого банка, у которых имеются собственные карьеры и кармано-набивательные перспективы, почему и закручивать гайки приходится законодательно).

Долг меняется еще как - реальная инфляция была, есть и будет, причем бОльшая чем нынешние % по mortgage. Все это при колоссальном риске, т.к. при нулевом или малом даунпейменте велик шанс что гражданин скажет "всем спасибо, все свободны, я пожил, забирайте свой сарайчег" при малейших колебаниях на рынке. А при надутом пузыре, когда цены на сарайчеги убегают от зарплаты среднего обывателя, коррекция - вопрос времени.

Так что если дают mortgage на 100 лет, под тот же или близкий % что и на 20, я бы брал первый. Причем не задумываясь

[sondo]

Так что если дают mortgage на 100 лет, под тот же или близкий % что и на 20, я бы брал первый. Причем не задумываясь

В Канаде более долгий срок амортизации всегда сопровождается бОльшим процентом. Не знаю как в других странах.

Говорят в Японии есть 100летние займы т.к. за 30 лет их средний займ невзможно выплатить

[Flash-04]

они наследуются что ли?

[piligrim77]

Так что если дают mortgage на 100 лет, под тот же или близкий % что и на 20, я бы брал первый. Причем не задумываясь

В Канаде более долгий срок амортизации всегда сопровождается бОльшим процентом. Не знаю как в других странах.

ну в моем случае это было чуть больше одного процента поэтому это не имело большого значения

[Komissar]

В Кали (SFBA) тоже поперло. Уже несколько раз о bidding war слышал.

[Zombie416]

В Канаде более долгий срок амортизации всегда сопровождается бОльшим процентом. Не знаю как в других странах.

Дык главный вопрос - насколько больший %, т.е. насколько страдать за полученную прямо сегодня кучу денег придется страдать прямо завтра. Ну и самое противное что fixed % на 100 лет не дадут, заставят отдавать всю сумму лет через 10 как максимум и опять договариваться.

А так, при нынешних рейтах mortgage со сроком амортизации на 40 лет, под % отличающийся на десятые доли, с любой точки зрения лучше чем тот что на 20 (если есть лишние деньги то всегда есть какие-то привилегии мелким шрифтом, позволяющие вкладывать до XX% ежегодно в principal).

Все расчеты на салфетке плана "если платить не 20 лет, а 40, то в итоге выплатишь не 300 тыщ, а 450, ужос!" забывают о том что через 40 лет бургер в McD будет стоить $20 как минимум (при росте consumer price index ~5% в год, как это было последних 40 лет). И это если все будет хорошо. А если пара лет будет как канадский 1982, то и под сотню может стоить. Опять-таки дожить надо тоже

[Boriskin]

В Канаде более долгий срок амортизации всегда сопровождается бОльшим процентом. Не знаю как в других странах.

Например на сайте TD я такой зависимости не нашел. Можно ссылку?

[sondo]

В Канаде более долгий срок амортизации всегда сопровождается бОльшим процентом. Не знаю как в других странах.

Например на сайте TD я такой зависимости не нашел. Можно ссылку?

http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm

It's called as Extended Amortization Surcharges and is applied on the top of your bank rates.
That's why it is independent on the bank.

[Zombie416]

It's called as Extended Amortization Surcharges and is applied on the top of your bank rates.That's why it is independent on the bank.

Дык это все про CMHC только.

А так, банку совершенно пофиг с точки зрения денег на какой срок амортизацию считать, на 25, на 40. Рейт скорей всего будет одинаковый, т.к. не позднее чем через 10 лет клиент все равно должен придти назад, с полной суммой долга причем, и с ним опять про % договариваться будут.

[sondo]

It's called as Extended Amortization Surcharges and is applied on the top of your bank rates.That's why it is independent on the bank.

Вы путаете. Это все про CMHC, и звездочка стоит что с гражданина желающего рефинансировать имеющийся сарайчег на 30+ лет так чтоб там почти ничего не осталось в principal, попросят еще немного (или много, если он self-employed) денег в пользу CMHC. Что и логично, т.к. если при нынешних рейтах и подросшей на бубле цене гражданин пришел чистить equity подчистую, дело начинает явно пахнуть керосином.

А так, банку совершенно пофиг с точки зрения денег на какой срок амортизацию считать, на 25, на 40. Рейт скорей всего будет одинаковый, т.к. не позднее чем через 10 лет клиент все равно должен придти назад, с полной суммой долга причем, и с ним опять про % договариваться будут.

Да, от банка рейт одинаковый, но при амортизации на более чем 25 лет вы теперь обязаны покупать через CMHC с Extended Amortization Surcharge. Это не премиум котортый выасчитывается от размера даунпеймента.
Просто теперь две разные добаки: одна (премиум) если зай более чем на 80% от оценочной цены дома, и вторая (сутчарже) если у вас срок амортихаии длинный.

[Zombie416]

Да, от банка рейт одинаковый, но при амортизации на более чем 25 лет вы теперь обязаны покупать через CMHC с Extended Amortization Surcharge. Это не премиум котортый выасчитывается от размера даунпеймента.
Просто теперь две разные добаки: одна (премиум) если зай более чем на 80% от оценочной цены дома, и вторая (сутчарже) если у вас срок амортихаии длинный.

Разве и в случае обычного mortgage, с нормальным downpayment, это все есть? Посыпаю голову пеплом

Впрочем, банк вполне может такую разницу и сожрать, 0.2% к сумме заема - это даже не смешно, особенно если закрывается на несколько лет. 500 тыщ * 0.2% = $1000 единоразово. В мелком шрифте там всякие поборы и покрупнее имеются обычно.

[sondo]

Да, от банка рейт одинаковый, но при амортизации на более чем 25 лет вы теперь обязаны покупать через CMHC с Extended Amortization Surcharge. Это не премиум котортый выасчитывается от размера даунпеймента.
Просто теперь две разные добаки: одна (премиум) если зай более чем на 80% от оценочной цены дома, и вторая (сутчарже) если у вас срок амортихаии длинный.

Разве и в случае обычного mortgage, с нормальным downpayment, это все есть? Посыпаю голову пеплом

Впрочем, банк вполне может такую разницу и сожрать, 0.2% к сумме заема - это даже не смешно, особенно если закрывается на несколько лет. 500 тыщ * 0.2% = $1000 единоразово. В мелком шрифте там всякие поборы и покрупнее имеются обычно.

Тлько не единоразово, а на время займа.

[Zombie416]

Тлько не единоразово, а на время займа.

Естессно. Но и то, по-моему, только в случае если даунпеймент маленький и банк будет страховать заем в CMHC. Если даунпеймент большой, то дополнительной страховки нет, и даже эти 0.2% платить не надо.

[Flash-04]

да, так и есть.

[Boriskin]

Тлько не единоразово, а на время займа.

Полтора года назад с дауном 25% и вариантами амортизации 25 лет и 35 лет нигде ничего не было про доп. расходы из-за длительной амортизации. Да и по ссылке ничего не говорится о том, что за амортизацию надо платить где либо, кроме страховки, если оная требуется.