Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[mudi]

Я предполагаю, что они продолжат падать еще год-два, а потом замрут на месте еще на пару лет....

Только на основании recast option ARM, не взирая на возможные телодвижения экономики в целом?
/оставим возможность гиперинфляции за рамками/

И на основании здравого смысла тоже. Чтобы цены вернулись к пиковым через 3-5 лет должны
(1) вдруг исчезнуть безработица; начать расти доходы; куда-то чудесным образом пропасть shadow inventory и все потенциальные foreclosures (которые сейчас просто задерживают), банки должны опять начать активно раздавать кредиты всем подряд
ну или
(2) должна начаться гиперинфляция.
Во второй вариант я не очень верю, а первый - это вообще из области фантастики.

Если вы думаете, что foreclosures - это проблема нижнего сегмента рынка, которым вы не интересуетесь, то вы не правы:

Million-dollar-and-up homes are the fastest-growing segment of the U.S. foreclosure market, with banks seizing some 335% more such properties last year than they did in 2007.

[CBETA*]

Чтобы цены вернулись к пиковым через 3-5 лет должны
(1) вдруг исчезнуть безработица; начать расти доходы; куда-то чудесным образом пропасть shadow inventory и все потенциальные foreclosures (которые сейчас просто задерживают), банки должны опять начать активно раздавать кредиты всем подряд
ну или ...

2 из 4 и есть необходимые условия конца кризиса.
На мой весьма оптимистических взгляд, foreclosures рассосётся по ходу дела, банки начнут раздавать кредиты, не всем подряд, но гораздо активнее.

[mudi]

Чтобы цены вернулись к пиковым через 3-5 лет должны
(1) вдруг исчезнуть безработица; начать расти доходы; куда-то чудесным образом пропасть shadow inventory и все потенциальные foreclosures (которые сейчас просто задерживают), банки должны опять начать активно раздавать кредиты всем подряд
ну или ...

2 из 4 и есть необходимые условия конца кризиса.
На мой весьма оптимистических взгляд, foreclosures рассосётся по ходу дела, банки начнут раздавать кредиты, не всем подряд, но гораздо активнее.

Нет, необходимы все 4. Иначе предложение будет превышать спрос. А foreclosures как рассосутся? Сейчас банки оттягивают отбор домов у тех, кто пропускает платежи, в итоге средний долг неплательщика сейчас около 70К (не помню источника навскидку, на днях прочитал). Вы считаете, что у них деньги вдруг чудесным образом появятся или банк решит простить все долги или может даже подарит дома? Я считаю, что когда у банков дойдут руки, то на рынок вывалится очень много недвижимости, что снова толкнет цены вниз. Вот когда рынок переварит весь этот излишек, тогда цены стабилизируются.
Чтобы банки начали активно развавать кредиты сначала должны перестать падать цены. Банк не благотворительностью занимается, а деньги делает, потому он старается свести к минимуму свой риск. Если давать кредиты с 20% down станет слишком рисковано (потому, что при нынешних темпах падения весь down-payment за пару лет может раствориться в воздухе), то вместо 20% будут требовать 30%, то есть условия еще ужесточат. Чтобы банки более активно начали раздвать кредииты, падение цен должно как минимум остановиться.

То, что безработица сейчас растет, а не падает, надеюсь, спорить не будуте?

[CBETA*]

Чтобы цены вернулись к пиковым через 3-5 лет должны
(1) вдруг исчезнуть безработица; начать расти доходы; куда-то чудесным образом пропасть shadow inventory и все потенциальные foreclosures (которые сейчас просто задерживают), банки должны опять начать активно раздавать кредиты всем подряд
ну или ...

2 из 4 и есть необходимые условия конца кризиса.
На мой весьма оптимистических взгляд, foreclosures рассосётся по ходу дела, банки начнут раздавать кредиты, не всем подряд, но гораздо активнее.

Нет, необходимы все 4. Иначе предложение будет превышать спрос. А foreclosures как рассосутся? Сейчас банки оттягивают отбор домов у тех, кто пропускает платежи, в итоге средний долг неплательщика сейчас около 70К (не помню источника навскидку, на днях прочитал). Вы считаете, что у них деньги вдруг чудесным образом появятся или банк решит простить все долги или может даже подарит дома? Я считаю, что когда у банков дойдут руки, то на рынок вывалится очень много недвижимости, что снова толкнет цены вниз. Вот когда рынок переварит весь этот излишек, тогда цены стабилизируются.
Чтобы банки начали активно развавать кредиты сначала должны перестать падать цены. Банк не благотворительностью занимается, а деньги делает, потому он старается свести к минимуму свой риск. Если давать кредиты с 20% down станет слишком рисковано (потому, что при нынешних темпах падения весь down-payment за пару лет может раствориться в воздухе), то вместо 20% будут требовать 30%, то есть условия еще ужесточат. Чтобы банки более активно начали раздвать кредииты, падение цен должно как минимум остановиться.

Как всегда - каждый о своём Я говорю про кризис экономики, Вы про кризис real estate.
К 2014 году экономика должна (I think) будет выползти таки из кризиса. К тому времени, я полагаю, накопиться достаточно страждущих покупателей которые не желают покупать на спаде.

А в необходимый условиях, я б оставила только пункт по безработице, так как все остальное плавно вытекает из оного.
Ваши четыре - достаточные условия для роста цен на недвижимость.

[RobinF]

Покажите мне дома в Портленде, которые продаются на $10-30К выше пика.

Если верить публичным записям, островки "благополучия" встречаются. Возможно эта парочка из NW - они самые.

Apr 29, 2011 Sold (MLS) (Sold) $675,000
Feb 18, 2011 Listed (Active) $699,000
Oct 19, 2006 Sold (Public Records) $462,500

Jun 23, 2011 Sold (MLS) (Sold) $650,000
Feb 22, 2011 Listed (Active) $668,000
Sep 21, 2007 Sold (Public Records) $605,000
Sep 21, 2007 Sold (MLS) $605,000
Jul 02, 2007 Listed $649,900
Mar 11, 2005 Sold (Public Records) $579,000

Это могут быть не "островки благополучия", а крупная реновация или вообще "снесли - постоили новый". CS таки дома старается исключать (хотя данные далеко не всегда попадают в официальные рекорды). Как Вы догадываетесь, реноваций полно, а в 2004-7 годах еще больше было.

[RobinF]

То, что безработица сейчас растет, а не падает, надеюсь, спорить не будуте?

Я буду. Но это не важно. Сила прошедшего пузыря будет держать цены (а кое-где есть еще место для падения).

[KotKot]

Я уже не раз сталкивался с намеками в американской прессе и телепередачах, что недвижимость якобы может и должна вызвать подъем экономики. Типа "мы должны достичь такого-то, близкого к прекризисному, уровня по количеству построенных домов, чтобы экономика стала здоровой".

В моем понимании, и согласно наблюдениям в других странах, сначала в городе, районе, или по всей стране начинается экономический рост, вызванный тем, что люди, живущие там, теперь могут предложить окружающему миру больше, чем раньше. Возникает больше предприятий, растут зарплаты, у народа появляются деньги. Народ хочет улучшить жилищные условия и появляется платежеспособный спрос на жилье. Соответственно строятся новые дома, цены на вторичку тоже растут и люди, купившие ее раньше, получают от этого выгоду в качестве побочного эффекта.

Получается, что говорить, что недвижимость способствует росту (или наоборот, снижение цен способствует падению экономики) это запрягать телегу впереди лошади. И если так происходит, то это знак того, что рост нездоровый (пузырь), а падение - последствия лопнувшего пузыря, то есть снижение уровня, который не был основан ни на чем фундаментальном.

[SBolgov]

К 2014 году экономика должна (I think) будет выползти таки из кризиса. К тому времени, я полагаю, накопиться достаточно страждущих покупателей которые не желают покупать на спаде.

Два года назад (см. подборку за август 2009) Вы считали, что через 2 года станет хорошо.

По прошествии этих двух лет (на дворе август 2011) Вы полагаете, что хорошо станет через 3 года.

Когда и эти три года пролетят, Вы наверняка сохраните свой оптимизм и точно так же будете утверждать, что хорошо станет ещё через несколько лет...

[mudi]

То, что безработица сейчас растет, а не падает, надеюсь, спорить не будуте?

Я буду. Но это не важно. Сила прошедшего пузыря будет держать цены (а кое-где есть еще место для падения).

Ну да, общая по всем штатам на 0.1% снизилась за месяц, перед этим 3 месяца расла. В Калифорнии все гораздо хуже, мы на 2-м месте после Невады по безработице и практически на пике.

[RobinF]

То, что безработица сейчас растет, а не падает, надеюсь, спорить не будуте?

Я буду. Но это не важно. Сила прошедшего пузыря будет держать цены (а кое-где есть еще место для падения).

Ну да, общая по всем штатам на 0.1% снизилась за месяц, перед этим 3 месяца расла.

А перед этим 1.5 года падала. Что Вы хотите мелкими колебаниями доказать-то?

Самое интересное - что от безработицы избавиться не так уж и сложно. Однако другие интересы перевешивают.

[mudi]

А перед этим 1.5 года падала. Что Вы хотите мелкими колебаниями доказать-то?

Ну давайте не будем смотреть на мелкие колебания и просто посмотрим на общую картину, из которой видим, что за последние 60 с лишним лет, выше она была только во время кризиса начала 80-х. Можно гадать куда она пойдет дальше, но суть в том, что сейчас при такой высокой безработице и трудностями с получением кредитов покупательная способность низкая.

Самое интересное - что от безработицы избавиться не так уж и сложно. Однако другие интересы перевешивают.

Как? Затеять "комсомольскую стройку" и всем безработным дать в руки лопаты?

[KotKot]

Как? Затеять "комсомольскую стройку" и всем безработным дать в руки лопаты?

Нет, зачем? Просто обрезать пособия, особенно по срокам. Сейчас многие получают пособие в течение более 2х лет (на пике было 99 недель). Понятно, что если кормилец в семье, то он будет искать работу в любом случае, а если это жена, которая и без того сомневалась стОит ли ходить на работу или лучше посидеть с детьми, а тут такой подарок от государства. Или кто-то с уже выплаченным домом, которому много не надо. Для таких людей наличие пособия способствует повышению уровня безработицы.

[cybopob]

таких людей, которые по собственному желанию сидят на пособии, думаю единицы.
В основном на пособии люди с невостребованных низкооплачиваемых профессий. Там пособие - 200 баксов в неделю, попробуйте по собтсвенному желанию устроить себе такой двухлетний "отпуск", заодно лишний жирок сбросите...

[butterflyAZ]

Нет, зачем? Просто обрезать пособия, особенно по срокам. Сейчас многие получают пособие в течение более 2х лет (на пике было 99 недель). Понятно, что если кормилец в семье, то он будет искать работу в любом случае, а если это жена, которая и без того сомневалась стОит ли ходить на работу или лучше посидеть с детьми, а тут такой подарок от государства. Или кто-то с уже выплаченным домом, которому много не надо. Для таких людей наличие пособия способствует повышению уровня безработицы.

Сто пудов согласна. Вот три свежих примера моих знакомых, проживающих в Туссоне, Аризона.
Один сидел на пособии (2008-2010) до последнего, нашел работу буквально в последний месяц. Он снимает малюсенький апартмент за $375 в мес, плюс ютилитиз, живет один. Пособие получал $650 в мес, хватало на всё, жил и не тужил 2 года.
Второй до сих пор сидит на пособии - уже почти 2 года, живет один, субсидированное жильё. Машины не имеет, пользуется общественным транспортом, на всё получает скидки как безработный. Получаемое пособие не только хватает на всё, но еще и на рулетку в казино (страдает гамблинг зависимостью). Только сейчас начал искать парт-тайм работу с минимальной оплатой (если фул-тайм, то Section 8 отберут), до этого не чесался. Мечтает "сделать" себе инвалидность и сесть навечно на SSI.
Третья на пособии второй год (получает $840 в мес), работу не ищет, так как живет с бойфрендом, который хорошо зарабатывает и владеет почти выплаченным кондо.
Все трое знакомых - русскоязычные иммигранты, в США живут 10-15 лет.

[KotKot]

840 в месяц это что-то многовато. Может быть это с фуд стэмпс или еще какой-нибудь надбавкой?

[RobinF]

А перед этим 1.5 года падала. Что Вы хотите мелкими колебаниями доказать-то?

Ну давайте не будем смотреть на мелкие колебания и просто посмотрим на общую картину, из которой видим, что за последние 60 с лишним лет, выше она была только во время кризиса начала 80-х. Можно гадать куда она пойдет дальше, но суть в том, что сейчас при такой высокой безработице и трудностями с получением кредитов покупательная способность низкая.

Покупательная способность низкая не столько за счет безработицы (у остальных зато производительность труда подскочила до небес), сколько за счет deleveraging (те вся покупательная способность потрачена вперед - в долг - в 2001-2007-м).

Самое интересное - что от безработицы избавиться не так уж и сложно. Однако другие интересы перевешивают.

Как? Затеять "комсомольскую стройку" и всем безработным дать в руки лопаты?

Это один из вариантов - да, трудармии. Отлично сработало в США в 30-х, да и в других странах. Работы реально полно, по инфраструктуре и пр необходимым вещам для эффективной международной конкуренции. Наем частных компаний - крайне неэффективен.

Второй вариант - депортация нелегалов и перемещение безработных на занимаемые нелегалами позиции (что возможно не всегда но достаточно часто, чтобу резко снизить безработицу). Не секрет, что вся безработица сосредоточена в skill level нелегалов. Да и сама работа по депортации нелегалов - отличная работа для обозленных и потерявших надежду хронически безработных беднейших американцев. И платить за нее можно конфискованным имуществом нелегалов.

Третий вариант - вступить в торговую войну с Китаем и другими манипуляторами валют и тп, с которыми у нас отрицательный торговый баланс.

Очевидно, оптимальное решение - это понемножку от каждого варианта. ПРИ ЭТОМ НИ ОДИН ИЗ НИХ НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ.

[KotKot]

RobinF

Ваши варианты не будут работать в наше время.

Трудодни, лагеря- да, такое было раньше, но теперь народ разбалован, просто не пойдут, многие даже за большие деньги. Народ жалуется на на недостаток работы, а на недостаток хорошей работы.

Депортация нелегалов - опять же, местный народ не будет делать работу, которую делают нелегалы. Подтверждение - более дорогие услуги в меньшем ассортименте в местах, где иммигрантов мало.

Торговая война с Китаем - сомневаюсь в выгоде от этого. Китай тогда все-таки протолкнет альтернативу доллару как средству международных платежей, и вот уж тогда США точно загниет.

[RobinF]

RobinF

Ваши варианты не будут работать в наше время.

Трудодни, лагеря- да, такое было раньше, но теперь народ разбалован, просто не пойдут, многие даже за большие деньги. Народ жалуется на на недостаток работы, а на недостаток хорошей работы.

Люди, сидящие на пособии по безработице по 99 недель, жалуются именно на недостаток любой работы. Самые безработные сейчас - строители (потому что за 2001-2007 сделали всю работу на много лет вперед). А инфраструктуры новой надо - строить-неперестроить.

Депортация нелегалов - опять же, местный народ не будет делать работу, которую делают нелегалы. Подтверждение - более дорогие услуги в меньшем ассортименте в местах, где иммигрантов мало.

При этом на оставшихся стройках & home improvement - те же мексы. Не хотят делать - пусть сосут лапу, а не на пособия живут.

Торговая война с Китаем - сомневаюсь в выгоде от этого. Китай тогда все-таки протолкнет альтернативу доллару как средству международных платежей, и вот уж тогда США точно загниет.

США от платежей в долларах не имеет ничего. Да и платежи давно в чем угодно. В выгоде не сомневайтесь - если у США с кем дефицит торгового баланса, значит уменьшить у них закупки - выгодно. Посмотрите, как полезен китаю оказался профицит их торгового баланса. А до них то же самое было у Японии, Кореи, Тайваня и тд - Китай это не сам придумал. Ну так это все за наш счет.

[cybopob]

Допустим, строители потерявшие работу, получали 25 баксов в час в среднем, трудовые армии им дадут скорей всего минималку, ни один из них естественно не пойдет на минималку пока не начнет пухнуть с голоду.

Если забрать социалку у всех, начнутся голодные бунды и лозунги - грабь награбленное! Такое вроде было повсеместно в 70-80х. Вернуть это взад никто в здравом уме не знахочет, пускай уже лучше сидят на пособии...

[nightmare2]

Допустим, строители потерявшие работу, получали 25 баксов в час в среднем, трудовые армии им дадут скорей всего минималку, ни один из них естественно не пойдет на минималку пока не начнет пухнуть с голоду.

Если забрать социалку у всех, начнутся голодные бунды и лозунги - грабь награбленное! Такое вроде было повсеместно в 70-80х. Вернуть это взад никто в здравом уме не знахочет, пускай уже лучше сидят на пособии...

Да сколько там того пособия.
Можно подумать тут все одинокие и с выплаченными домами.
Возможность хоть как-то существовать между поисками работы необходима.

[RobinF]

Допустим, строители потерявшие работу, получали 25 баксов в час в среднем, трудовые армии им дадут скорей всего минималку, ни один из них естественно не пойдет на минималку пока не начнет пухнуть с голоду.

Мне кажется, 25 для обыкновенных строителей перебор, 15-20 ж было? Или во время бабла и рейты выросли?
А если не пойдут в трудармию - то значит и пособие им не нужно реально.

Если забрать социалку у всех, начнутся голодные бунды и лозунги - грабь награбленное! Такое вроде было повсеместно в 70-80х. Вернуть это взад никто в здравом уме не знахочет, пускай уже лучше сидят на пособии...

Почему у всех? Есть нетрудоспособные, есть временно не работающие (полгода вполне достаточно для таких), а вот если работа ушла с концами - то надо как-то отрабатывать еду, а не сидеть на пособии всю жизнь. Например, за последние 10 лет employment in manufacturing сократился в 2 раза. Где-то 8-10 миллионов человек работу на производстве (к которой они привыкли) не найдут больше никогда. Разве что торговую войну с Китаем устроить, тогда миллион-другой найдут.

[cybopob]

я имел ввиду "у всех" трудоспособных, у которых сейчас это пособие есть.
как показала практика, достаточно 10тыщ демонстрантов чтоб начались мощные неконтролируемые безпорядки (Сиэтл 2000, 2004, Ванкувер 2011).

[krem]

Допустим, строители потерявшие работу, получали 25 баксов в час в среднем, трудовые армии им дадут скорей всего минималку, ни один из них естественно не пойдет на минималку пока не начнет пухнуть с голоду.

Если забрать социалку у всех, начнутся голодные бунды и лозунги - грабь награбленное! Такое вроде было повсеместно в 70-80х. Вернуть это взад никто в здравом уме не знахочет, пускай уже лучше сидят на пособии...

Социалку можно не забрать, а просто уменьшить и уменьшать ее малыми шагами, тогда бунта не будет.

[cybopob]

Допустим, строители потерявшие работу, получали 25 баксов в час в среднем, трудовые армии им дадут скорей всего минималку, ни один из них естественно не пойдет на минималку пока не начнет пухнуть с голоду.

Если забрать социалку у всех, начнутся голодные бунды и лозунги - грабь награбленное! Такое вроде было повсеместно в 70-80х. Вернуть это взад никто в здравом уме не знахочет, пускай уже лучше сидят на пособии...

Социалку можно не забрать, а просто уменьшить и уменьшать ее малыми шагами, тогда бунта не будет.

т.е. вы считаете что если ее сделать меньше чем 200 в неделю, не будет голодных бунтов? Вы сами пробовали на 200 в неделю жить?

[Walkthrough]

Допустим, строители потерявшие работу, получали 25 баксов в час в среднем, трудовые армии им дадут скорей всего минималку, ни один из них естественно не пойдет на минималку пока не начнет пухнуть с голоду.

Если забрать социалку у всех, начнутся голодные бунды и лозунги - грабь награбленное! Такое вроде было повсеместно в 70-80х. Вернуть это взад никто в здравом уме не знахочет, пускай уже лучше сидят на пособии...

Социалку можно не забрать, а просто уменьшить и уменьшать ее малыми шагами, тогда бунта не будет.

т.е. вы считаете что если ее сделать меньше чем 200 в неделю, не будет голодных бунтов? Вы сами пробовали на 200 в неделю жить?

А зачем "пробовать жить на 200 неделю"? Может попробовать поработать тогда?