Investment property. Арифметика

[geek7]

1. Yearly appriciation ratio - 5% т.е. каждый год дом дорожает 5% через три года там будет стоить 578812.5, делаем округление по меньшему - 578К, так?

Добавим так же что вышеотквоченное сейчас очень сильное допущение. Сейчас домик может и -5% сыграть запросто.

а как там на практике то получилось?

[Сабина]

поиграла с Турботаксом на предмет что будет если буду рентовать и перед тем как списывать rental losses он мне выдал такую фразу

Why are my Losses Limited?

Rentals are considered passive activities for most owners. There are rules that apply to passive activities that limit the losses you can take on your tax return. Here are a few reasons why your losses may not be fully deductible:

* You do not actively manage your rental so losses are only allowed if there are profits from other passive activities.

* You do actively manage your rental so $25,000 in losses are allowed if your income is $100,000 or less.

* Your income is over $150,000. None of your real estate loss is allowed.

* Your income is over $100,000 and less then $150,000. Some of your loss is allowed and some of your loss is carried over to the future.

* You are filing Married Filing Separately (MFS) and you live with your spouse during the year. This reduces allowable losses to zero.

* You are filing Married Filing Separately (MFS) and you live apart from your spouse the entire year. Your allowable losses are reduced by 50% to $12,500

Как бы поподробнее узнать про сценарий "Your income is over $100,000 and less then $150,000." ? Что нельзя списывать при таком доходе ?

[Сабина]

Кстати если даже можно списать все, возврат налога получается на 5к меньше . Не судьба значит мне рентовать мою primary residence

[Komissar]

"как это, как это" (с)

[Сабина]

"как это, как это" (с)

как -5 ?

[GarikToo]

Подскажите пожалуйста что списывается с налогов при приобретении vacation home?

[GarikToo]

я вот считал считал - получается что если нет ссуды на пропердь то depreciation+HOA+property tax никак не покроют общий доход от рента

[Komissar]

надо покупать дорогую пропердь - тогда один депрешиейшн все покроет!

[GarikToo]

надо покупать дорогую пропердь - тогда один депрешиейшн все покроет!

ну так вопрос за скока эту пропердь можно сдавать. какое по вашему нормальное соотношение межу стоимостью проперты и годовым доходом от рента?

[GarikToo]

если пропердь сдается за 2000 в месяц, то это 24,000 в год. если я правильно понимаю то depriciation это стоимость самого скворечника ( без земли) поделенная на 27.5. Т.е. сам скворечник должен стоить 660К чтобы depreciation была 24000. что я делаю не так?

[Сабина]

У меня неприятное открытие - хoчу поделиться с другими. Я была уверена что когда я сьезжаю со свoей квартиры и хочу ее сдавать всякие expenses по cleaning, repair etc are deductible. А оказалось нифига подобного, считается только расход по maintenance с дня когда тенанты туда вьехали и после того как выехали но до нового жильца.
Вот что TurboTax вешает на эту тему:

How Do I Divide My Expenses?

Here are a few examples to help you decide how to divide your expenses.

Example 1: Joan and Chuck moved out of their home in March and started renting it out on April 1st. Therefore, 90 days (or 3 months) they lived in their home and 275 days (or 9 months) they rented it out at fair market value. The rental income they received was $9,000 ($1,000 per month for nine months.). They had mortgage interest of $3,420 and property tax of $3,000. They paid $600 for home owners insurance. While it was a rental they did cleaning and maintenance to the property totaling $1,500. The stove stopped working and was repaired in January while it was their personal residence. The cost to repair the stove was $125.

Rental (Schedule E)
Rental Income $9,000 (9 months)
Qualified
Mortgage Interest $2,565 (9 months)
Property Taxes $2,250 (9 months)
Home Owners Insurance $450 (9 months)
Cleaning & Maintenance $1,500
Stove not reported on Schedule E


Personal Use
Itemized Deductions (Schedule A)
Rental Income not reported on Schedule A
Qualified
Mortgage Interest $855
Property Taxes $750
Home Owners Ins not deductible on Schedule A
Cleaning & Maintenance not deductible on Schedule A
Stove not deductible on Schedule A

The personal use portion of rental expenses other than the mortgage interest and property taxes was not deductible on Schedule A.

Notice that mortgage interest and property taxes are split between personal-use and rental expense. Mortgage interest is deductible because the number of days it was used for personal as your primary residence. That is why you can take the mortgage interest deduction on your Schedule A. To learn more about allowable mortgage deduction review Qualified Mortgage Interest. Enter the portion of your rental expenses in the rental section. You will enter your portion of personal use expenses later in the "Deductions and Credits" section.

Example 2: The tenants moved out of the beach-front cottage on December 1st. The next day the owners, Kay and Tim, moved into their rental and made it their home. The cottage was rented 335 days and was used as their personal residence for 30 days. Kay and Tim collected $11,000 in rental income for the 335 days they rented the cottage. Mortgage interest expense is $5,000, property tax is $3,000, and home owners insurance is $600. They paid $1,500 for cleaning and maintenance while it was a rental. They paid $125 for the stove to be repaired while it was a rental. The cleaning and maintenance along with the stove repair are a direct rental expense and do not have to be divided. New carpeting was purchased after the tenants moved out. The cost for the carpet was $2,500. It was an expense acquired when it was personal use. Therefore, the carpet is nondeductible. The expenses are divided up as 335/365 days are rental use while 30/365days are personal use. The expenses are similar to the above example. So, let's look at each item.

How do I report this income and expenses?

Rental (Schedule E)
Rental Income $11,000
Qualified
Mortgage Interest $4,585($5,000 x 335/365)
Property Taxes $2,751($3,000 x 335/365)
Home Owners Insurance $550($600 x 335/365)
Cleaning & Maintenance $1,500
Stove $125
New Carpet $0

Personal Use
Itemized Deductions (Schedule A)
Mortgage Interest $415
Property Taxes $249

The property taxes and mortgage interest would be deductions in this example that can be reported on Schedule A. The mortgage interest personal-use portion is deductible as an itemized deduction because you made the rental your primary residence.

Example 3: Bill and Christine rented out their house less than 15 days and lived in it the remainder of the year. This is personal use property and none of the rental income needs to be reported. The Qualified Mortgage Interest and property taxes would be deducted on Schedule A. Any other expenses are not deductible.

[Сабина]

Еше момент насчет платежей всяким умельцам. Если он - independent contractor, все свыше $600 строго говоря должно репортится na 1099-MISC

[Леонид Ильич Брежнев]

У меня неприятное открытие - хoчу поделиться с другими. Я была уверена что когда я сьезжаю со свoей квартиры и хочу ее сдавать всякие expenses по cleaning, repair etc are deductible. А оказалось нифига подобного, считается только расход по maintenance с дня когда тенанты туда вьехали и после того как выехали но до нового жильца.

Если проперть рентал (там свои определения что есть рентал), но жильцов пока нету, то некоторые расходы можно списывать сразу (типа бензина ездить туда / сюда), некоторые тоже сразу (замена сломавшегося фурнеса или разбитого стекла), а некоторые растягивать на 27.5 лет.

[GarikToo]

т.е. ремонт проперти - покраска, замена карпета, замена appliances не списывается?

[Сабина]

У меня неприятное открытие - хoчу поделиться с другими. Я была уверена что когда я сьезжаю со свoей квартиры и хочу ее сдавать всякие expenses по cleaning, repair etc are deductible. А оказалось нифига подобного, считается только расход по maintenance с дня когда тенанты туда вьехали и после того как выехали но до нового жильца.

Если проперть рентал (там свои определения что есть рентал), но жильцов пока нету, то некоторые расходы можно списывать сразу (типа бензина ездить туда / сюда), некоторые тоже сразу (замена сломавшегося фурнеса или разбитого стекла), а некоторые растягивать на 27.5 лет.

Так вот и оказывается что бензин - да, а фернис сломаный не спишешь. Как минимум пока сам там живешь, хоть за день до вьезда тенантов. Вот в другом месте

Expenses you pay to prepare a property for rent for the first time are not deductible because there has been no rental activity. These expenses may be added to the cost/basis of the property and recovered through depreciation.

[Сабина]

т.е. ремонт проперти - покраска, замена карпета, замена appliances не списывается?

Между тенантами - да, а если сам жил и решил сдавать - то очевидно нет пока первый tenant не вьехал. Но я еше у tax гая уточню, хотя вроде черным по белому - я привела источники тут сверху.

Правда вот цитата немного двумысленная:

And some guidelines on expenses:

-If your property is vacant but available for rent, expenses are still deductible, provided you are making an effort to rent it.

- If property is converted to rental use from personal use, expenses that are annual (such as interest and taxes) must be prorated between personal use (deductible on Schedule A) and rental use (deductible on Schedule E).

- If part of the property is used for personal use and part for rental use, the expense must be divided as though there are two separate pieces of property.

[Сабина]

Еше такая весч интересует. Refinancing какой ? Вообше в течении отчетного года? Или только с момента как тенанты вьехали?

Assets/ Sale of Property

Track the property you use in your rental in this section. Here you can:

- Enter property purchased for rental
- Enter the sale of your rental
- Enter new assets used in your rental like refrigerators, or water heaters
- Enter the sale of an asset or a rental
- Track the allowable deduction of points paid in a refinance.

[Леонид Ильич Брежнев]

Так вот и оказывается что бензин - да, а фернис сломаный не спишешь. Как минимум пока сам там живешь, хоть за день до вьезда тенантов. Вот в другом месте

Все верно. Пока живешь сам, не спишешь. И вообще читайте определение рентал проперти.
И потом, почему бы фернесу сломаться после вашего отьезда оттуда?

[Сабина]

Так вот и оказывается что бензин - да, а фернис сломаный не спишешь. Как минимум пока сам там живешь, хоть за день до вьезда тенантов. Вот в другом месте

Все верно. Пока живешь сам, не спишешь. И вообще читайте определение рентал проперти.
И потом, почему бы фернесу сломаться после вашего отьезда оттуда?

Так все ж проверяемо при желании. Срок лиза на новое место в контракте, адрес и дата сервиса в receipt-e

[Леонид Ильич Брежнев]

Так все ж проверяемо при желании. Срок лиза на новое место в контракте, адрес и дата сервиса в receipt-e

У папы уже два месяца как живете. И потом, фурнесс как поломался? Намертво или баксов на 300?
Купить в Коске обогреватели и "протянуть" таким образом с неделю - две?

[Сабина]

Так все ж проверяемо при желании. Срок лиза на новое место в контракте, адрес и дата сервиса в receipt-e

У папы уже два месяца как живете. И потом, фурнесс как поломался? Намертво или баксов на 300?
Купить в Коске обогреватели и "протянуть" таким образом с неделю - две?

Поломался кондиционер на 1020, летом в CA сами понимаете как без него

[Леонид Ильич Брежнев]

Слушайте, но нельзя же быть такой не креативной

[Сабина]

Слушайте, но нельзя же быть такой не креативной

Ну за излишный креативизм пострадать можно куда серьезнее

Иду в пятнцу к крутому таксовому гаю, поглядим что он скажет.
Меня еше шокировало что мой 401k rollover из одного моего account в Fideliy в другой, TurboTax приписал как прибыль. Совсем ох..ел извините

[Леонид Ильич Брежнев]

Слушайте, но нельзя же быть такой не креативной

Ну за излишный креативизм пострадать можно куда серьезнее
Иду в пятнцу к крутому таксовому гаю, поглядим что он скажет.

Он тебе ничего не скажет, кроме общих фраз. Сама должна думать. От креативности в малых размерах никакого вреда только польза. На самый худой случай, потом стоимость кондея добавишь к стоимости покупки жилья, когда будет определять прибыль (sales price minus buyer price - remodeling/improvements/maintenance). Но тут да, детали надо с CPA обсудить, что там считается, а что нет.

[Балтика №3]

Меня еше шокировало что мой 401k rollover из одного моего account в Fideliy в другой, TurboTax приписал как прибыль. Совсем ох..ел извините

Каждый год слышу жалобы от многих людей на TurboTax. И всё равно продолжают им пользоватся.
Попробуйте лучше http://www.taxact.com/

Естественно, в вашем случае нужна не бесплатная версия, а Deluxe.