Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[boblenin]

Диверсификация ето единственный бесплатный ланч в финансах.
Позволяет при том же уровне риска получить более высокий доход.
Если добавить к вашему моно-портфелю 5% того-5% другого-5% третьего
вы даже не заметите разницу в волатильности
зато доход скорее всего повысится

бесплатный при условии локальных жоп, если жопа наступает глобальная то диверсификация ничем не помогает
вон народ надеялся - разбросаем по болшим/мелким/зарубежным стокам и будет счастье (в одном упадет так в другом поднимется) ага

С одной стороны верно.
Во времена кризисов корреляция вырастает до 1 внутри корзин ассетов.
Поетому стоки они и в Африке стоки.
(High Yield Bonds ето тоже практически стоки - из за кредит спредов)
Географическая Диверсификация не поможет.

Но я имею главным образом диверсификацию рисков
То есть диверсификацию между корзинами ассетов.
Обратите внимание на поведение Long Government Bonds по отношению к S&P500
во время кризиса в конце 2008 да и вцелом за последние 4 года,


Диверсифицация налицо,
проблема в низком доходе, поетому нужен дополнительный левередж,
в лице более волатильного не очень большoго complimentary портфеля сток индексов
типа Small Caps и Emerging Markets.

Но ето всё история не о том как Get Rich Quickly, а о том что делать с вашими
Savings для Down Payment,
Если временной горизонт далёкий - типа пенсионного плана,
то надо брать больше рисков потому как Time to Recover дольше ,
но спать по ночам вы будете меньше.

[boblenin]

... поведение Long Government Bonds по отношению к S&P500
во время кризиса в конце 2008 да и вцелом ...

TLT пожалуй будет получше VUSTX
для Long Government bond exposure

[mudi]

немешало бы учесть размер апартмента и "новизну" отделки/аплаянсов внутри апартмента/дома. а то отдельный дом в 1400 квног на Членинсуле очень часто оказывается "домом-музеем", т.е. с момента постройки (при царе Горохе) в нем ничего не менялось и не ремонтировалось.

Да, есть такие орлы, которые сдают дома с "original equipment" 60-х годов, но вменяемых гораздо больше. Везде где я снимал у частников appliances были как минимум не хуже чем в апартментах, со старьем я просто не снимал. Старое барахло в доме - это признак лэндлорда-жлоба, с таким будет куча проблем когда что-то в доме начнет ломаться, просто не надо у таких снимать.

[boblenin]

Bay Area housing trends continue: Sales are up, prices are down

Ken Rosen, chairman at the Fisher Center for Real Estate and Urban Economics at UC Berkeley, said late last year.: "If you want to buy a house, it's probably the best time in California in 30 years"

http://www.contracostatimes.com/breakin ... i_19766803

[geek7]

... поведение Long Government Bonds по отношению к S&P500
во время кризиса в конце 2008 да и вцелом ...

TLT пожалуй будет получше VUSTX
для Long Government bond exposure

А чегой-то на последнем отрезке (пол года?) вместо противофазы они вместе в верх пошли?

Ну, допустим, уравновешивают они друг друга, берем 50/50 % SP500 и TLT ?
можно забацать график такого портфеля?

[X37WAL!^]

... поведение Long Government Bonds по отношению к S&P500
во время кризиса в конце 2008 да и вцелом ...

TLT пожалуй будет получше VUSTX
для Long Government bond exposure

А чегой-то на последнем отрезке (пол года?) вместо противофазы они вместе в верх пошли?

Ну, допустим, уравновешивают они друг друга, берем 50/50 % SP500 и TLT ?
можно забацать график такого портфеля?

А смысл в точном уравновешивании? Проще пойти в казино и начать ставить одновременно на красное и черное

[petersburger]

Идекс Кейса-Шиллера за ноябрь опубликован сегодня:

Home Prices Post Steep Decline in November

Data through November 2011, released today by S&P Indices for its S&P/Case-Shiller Home Price Indices, the leading measure of U.S. home prices, showed declines of 1.3`% for both the 10- and 20-City Composites in November over October.

For a second consecutive month, 19 of the 20 cities covered by the indices also saw home prices decrease. The 10- and 20-City Composites posted annual returns of -3.6% and -3.7% versus November 2010, respectively. These are worse than the -3.2% and -3.4% respective rates reported for October. In addition to both Composites, 13 of the 20 MSAs saw their annual returns decrease compared to October’s data.

[cybopob]

Идекс Кейса-Шиллера за ноябрь опубликован сегодня:

Home Prices Post Steep Decline in November

Data through November 2011, released today by S&P Indices for its S&P/Case-Shiller Home Price Indices, the leading measure of U.S. home prices, showed declines of 1.3`% for both the 10- and 20-City Composites in November over October.

For a second consecutive month, 19 of the 20 cities covered by the indices also saw home prices decrease. The 10- and 20-City Composites posted annual returns of -3.6% and -3.7% versus November 2010, respectively. These are worse than the -3.2% and -3.4% respective rates reported for October. In addition to both Composites, 13 of the 20 MSAs saw their annual returns decrease compared to October’s data.

угу, несмотря на то шо некоторые видят в графике сиэтла мощный подъем, Сиэтл:
Down 1.2% October to November.
Down 6.3% YOY.
Down 31.0% from the July 2007 peak

т.е. можно сказать что это подъем, если график перевернуть кверх ногами, да.

[cybopob]

график по городам:

[geek7]

А смысл в точном уравновешивании? Проще пойти в казино и начать ставить одновременно на красное и черное

Обощали бесплатный ланч (не Вы, boblenin) мол риска столько же, а бабок больше.

[GarikToo]

график по городам:

вот и я говорю жене - чем покупать инвестмент проперти лучше какую нибудь прикольную машину купить, типа MB C63 Black Edition

[boblenin]

... поведение Long Government Bonds по отношению к S&P500
во время кризиса в конце 2008 да и вцелом ...

TLT пожалуй будет получше VUSTX
для Long Government bond exposure

А чегой-то на последнем отрезке (пол года?) вместо противофазы они вместе в верх пошли?

Ну, допустим, уравновешивают они друг друга, берем 50/50 % SP500 и TLT ?
можно забацать график такого портфеля?

Ето потому что Европа начала серьезно кашлять
а Америка начала снова работать как Safe Heaven,
потому что Economy лучше выздоравливает чем в других развитых местах.
Поетому пошел приток денег и в стоки ив Gov. Bonds из-за бугра.
Отсюда мораль: надо Long Government Bonds и Stocks из-за бугра тоже добавить
для Currency hedging,
поетому нужны Emerging Market Stocks
но International Long Gov. Bonds я не знаю где взять
Тогда добавляем Emerging market Bonds (PCY)
потому что Emerging markets ето анти-Safe Heaven
т.е. негативная корреляция c US Gov. Bonds

[boblenin]

... поведение Long Government Bonds по отношению к S&P500
во время кризиса в конце 2008 да и вцелом ...

TLT пожалуй будет получше VUSTX
для Long Government bond exposure

А чегой-то на последнем отрезке (пол года?) вместо противофазы они вместе в верх пошли?

Ну, допустим, уравновешивают они друг друга, берем 50/50 % SP500 и TLT ?
можно забацать график такого портфеля?

А смысл в точном уравновешивании? Проще пойти в казино и начать ставить одновременно на красное и черное

Expected return in Casino is approximately - 3% loss on every transaction.
Expected return on Long Gov Bonds is at least 4-5%
and on volatile stocks - another 7-10%
So when you diversify risks in Casino,
you are not rewarded with any gains
but when you take market risks,
you receive risk premiums that are the other side of risks taken
(risk premium is a difference between expected return on Asset and expected return on Risk Free asset)
So good Luck in Las Vegas!!!

[boblenin]

Ну, допустим, уравновешивают они друг друга, берем 50/50 % SP500 и TLT ?
можно забацать график такого портфеля?

Mожно,
Ho Чeстнo говоря - лень
я уж столько их за свою жизнь настроился
Hint: Строить надо учитывая quarterly rebalancing and also
dividends on S&P500 (2-3%) + Yeild on TLT (4-5%)

[geek7]

А чегой-то на последнем отрезке (пол года?) вместо противофазы они вместе в верх пошли?

Ето потому что Европа начала серьезно кашлять
а Америка начала снова работать как Safe Heaven,
потому что Economy лучше выздоравливает чем в других развитых местах.
Поетому пошел приток денег и в стоки ив Gov. Bonds из-за бугра.
Отсюда мораль: надо Long Government Bonds и Stocks из-за бугра тоже добавить
для Currency hedging,
поетому нужны Emerging Market Stocks
но International Long Gov. Bonds я не знаю где взять
Тогда добавляем Emerging market Bonds (PCY)
потому что Emerging markets ето анти-Safe Heaven
т.е. негативная корреляция c US Gov. Bonds

Т.е. если наступит очередная задница, но в Gov. Bonds вкладывать не захотят (скажем засомневавшись так ли уж Safe этот Heaven) то наше дивирсифицированное по рискам вложение поползет вниз стремительным домкратом...
Long Government Bonds и Stocks из-за бугра звучит умно, но ЕМНИП прошлый раз падало везде. Т.е. буквально везде, только, скажем, в России как топор а в ЮСА как мешок

[geek7]

Ну, допустим, уравновешивают они друг друга, берем 50/50 % SP500 и TLT ?
можно забацать график такого портфеля?

Mожно,
Ho Чeстнo говоря - лень
я уж столько их за свою жизнь настроился
Hint: Строить надо учитывая quarterly rebalancing and also
dividends on S&P500 (2-3%) + Yeild on TLT (4-5%)

А я не так много строил. не то чтобы совсем лень или облом учится, но времени разбиратся как и где брать данные etc. немного нет.
1. разве в приведенных графиках dividends/Yeild не заложенны (т.е. они не с учетом реинвестирования)?

2. Т.е. предполагая идиальную отрицательную корреляцию имеем нахаляву 6-8%?

[X37WAL!^]

Expected return on Long Gov Bonds is at least 4-5%
and on volatile stocks - another 7-10%

but when you take market risks,
you receive risk premiums that are the other side of risks taken
(risk premium is a difference between expected return on Asset and expected return on Risk Free asset)
So good Luck in Las Vegas!!!

А что вы думаете на тему того, что long term bonds сильно просядут в цене, как только учетную ставку (а с ней вместе и все прочие) начнут задирать? Что будет с нашим портфелем, который этим добром на 70 процентов затарен?

[geek7]

Изначально запостил в соседний топик, но понял что существенная часть аудитории которая могла бы пообсуждать до этого поста не доберется. Поскольку справедливые цены обсуждаются здесь - дублирую сюда.

У меня возникает подозрение, что в наших краях цены добрались до mudi-справедливых.
Давайте вместе прикинем – вот вижу домик за 650 (столько за него хотят, может будут счастливы с ним расстатся и за 630 ) в домике 2 юнита каждый сдается за 2K в лет с bidding war, наверно можно и за 2.3-2.5 сдать, но лучше вместо этого забьем на vacancies.
Место: NY сабурб с хорошей школой (10) куда слетаются китайцы, индусы и русские… По данным разных источников vacancy rate 1.5 -3.5% в общем жильцы за лиз будут держатся зубами и безобразий нарушать не будут.
И вообще, будем считать идиальный вариант - что в одном живет владелец, а неделей-другой на смену жильца во втором, при демпинговой цене, можно пренебречь.
Налогов хотят 11K, рост их .5-1K в год. На все кеша нет, но для лучшего процента положим 200K в даун, еще скажем 50K на ремонти прочие импрувменты + цена транзакции
Имеем на старте
- 250K которые могли бы поедатся инфляцией – 2% на CD, но всегда быть под рукой. Или 5K/y до налогов
450K долга за который
При 30 летнем 3% 1897.22 или с 1.7% Tax $2,818.05
Если жаждать выплатить побыстрее чтобы эквити грела душу то можно
15 летний - $4,028.45 в месяц
Даже без принципала со сферического дома в вакууме (у которого не засоряется унитаз и не течет крыша) имеем +1K/mo
или сравнивая с 5K от альтернативного безопасного вложения + 7K (которые не покрываются налогом т.к. из-за depreciation мы еще и в минусе) ну 7K немного, но в свежеремонтированном должно хватить.
C 15 летним уходим в минус на те самые 5K и непредвиденные расходы, но имеем по 2K принципала в месяц (если не предоплачивать) плавно увеличивающиеся до 4-х = 24-48K/Y
если еще учесть, что дядя Сэм с 5K 1-2K оставит себе да местные бюрократы .5K попросят…
получается весь вопрос в вере, что
1. Рент не будет отствать от таксов
2. Окешить не понадобится или когда понадобится RE не упадет больше чем
эквити-(даун+потенциальный интерес на нем+цена транзакций)
Учитывая обстоятельства: cпальня NYC, школа 10, фед пообещал держать процент минимум до 2014 что ALL думает? Страшно ли в эту корзинку положить 250K своих яиц и 450K заемных?

[cybopob]

"Рост" цен в сиэтло с момента пика, как всегда - месячный апдейт:

[cybopob]

Изначально запостил в соседний топик, но понял что существенная часть аудитории которая могла бы пообсуждать до этого поста не доберется. Поскольку справедливые цены обсуждаются здесь - дублирую сюда.

У меня возникает подозрение, что в наших краях цены добрались до mudi-справедливых.
Давайте вместе прикинем – вот вижу домик за 650 (столько за него хотят, может будут счастливы с ним расстатся и за 630 ) в домике 2 юнита каждый сдается за 2K в лет с bidding war, наверно можно и за 2.3-2.5 сдать, но лучше вместо этого забьем на vacancies.
Место: NY сабурб с хорошей школой (10) куда слетаются китайцы, индусы и русские… По данным разных источников vacancy rate 1.5 -3.5% в общем жильцы за лиз будут держатся зубами и безобразий нарушать не будут.
И вообще, будем считать идиальный вариант - что в одном живет владелец, а неделей-другой на смену жильца во втором, при демпинговой цене, можно пренебречь.
Налогов хотят 11K, рост их .5-1K в год. На все кеша нет, но для лучшего процента положим 200K в даун, еще скажем 50K на ремонти прочие импрувменты + цена транзакции
Имеем на старте
- 250K которые могли бы поедатся инфляцией – 2% на CD, но всегда быть под рукой. Или 5K/y до налогов
450K долга за который
При 30 летнем 3% 1897.22 или с 1.7% Tax $2,818.05
Если жаждать выплатить побыстрее чтобы эквити грела душу то можно
15 летний - $4,028.45 в месяц
Даже без принципала со сферического дома в вакууме (у которого не засоряется унитаз и не течет крыша) имеем +1K/mo
или сравнивая с 5K от альтернативного безопасного вложения + 7K (которые не покрываются налогом т.к. из-за depreciation мы еще и в минусе) ну 7K немного, но в свежеремонтированном должно хватить.
C 15 летним уходим в минус на те самые 5K и непредвиденные расходы, но имеем по 2K принципала в месяц (если не предоплачивать) плавно увеличивающиеся до 4-х = 24-48K/Y
если еще учесть, что дядя Сэм с 5K 1-2K оставит себе да местные бюрократы .5K попросят…
получается весь вопрос в вере, что
1. Рент не будет отствать от таксов
2. Окешить не понадобится или когда понадобится RE не упадет больше чем
эквити-(даун+потенциальный интерес на нем+цена транзакций)
Учитывая обстоятельства: cпальня NYC, школа 10, фед пообещал держать процент минимум до 2014 что ALL думает? Страшно ли в эту корзинку положить 250K своих яиц и 450K заемных?

и шо, щас реально на рентал проперти 3% получить?
мне казалось шо банки както неособо щасливы выдавать под ренталы.

[Komissar]

все это уже было обсосано в соседнем топике.

[geek7]

и шо, щас реально на рентал проперти 3% получить?
мне казалось шо банки както неособо щасливы выдавать под ренталы.

Берем идиальную ситуацию (не говоря о тех для которых кредит вообще не нужен) - владелец живет во второй 30% даун = +0.5-1% к обычному рейту (может вообще банк можно убедить что берем для себя?). берем 1/1 арм да даже 5/1

[boblenin]

Expected return on Long Gov Bonds is at least 4-5%
and on volatile stocks - another 7-10%

but when you take market risks,
you receive risk premiums that are the other side of risks taken
(risk premium is a difference between expected return on Asset and expected return on Risk Free asset)
So good Luck in Las Vegas!!!

А что вы думаете на тему того, что long term bonds сильно просядут в цене,
как только учетную ставку (а с ней вместе и все прочие) начнут задирать?
Что будет с нашим портфелем, который этим добром на 70 процентов затарен?

Я етот аргумент слышу уже давно (не меньше 3-4 лет)
Он конечно верный но:
а) учетные ставки поднимают когда bisyness environmant и Economy улучшается:
Отсюда рост стоков, High Yield and Emerging markets который компенсирует падение в длинных бондах. - Diversification in Action
б) Если поднимут ставки то теперь ваши бонды будут больший доход принисить
в) Дальний конец Yield Curve определяется рынком и обычно изменения проишодят постепенно
в предвкушении действий правительства
г) Дальний конец Yield Curve менее волатильный чем ближний конец, поетому ето не так уж и страшно как кажется


VUSTX from Morningstar - TOTAL RETURN

[boblenin]

А чегой-то на последнем отрезке (пол года?) вместо противофазы они вместе в верх пошли?

Ето потому что Европа начала серьезно кашлять
а Америка начала снова работать как Safe Heaven,
потому что Economy лучше выздоравливает чем в других развитых местах.
Поетому пошел приток денег и в стоки ив Gov. Bonds из-за бугра.
Отсюда мораль: надо Long Government Bonds и Stocks из-за бугра тоже добавить
для Currency hedging,
поетому нужны Emerging Market Stocks
но International Long Gov. Bonds я не знаю где взять
Тогда добавляем Emerging market Bonds (PCY)
потому что Emerging markets ето анти-Safe Heaven
т.е. негативная корреляция c US Gov. Bonds

Т.е. если наступит очередная задница, но в Gov. Bonds вкладывать не захотят (скажем засомневавшись так ли уж Safe этот Heaven) то наше дивирсифицированное по рискам вложение поползет вниз стремительным домкратом...
Long Government Bonds и Stocks из-за бугра звучит умно, но ЕМНИП прошлый раз падало везде. Т.е. буквально везде, только, скажем, в России как топор а в ЮСА как мешок

Еше раз - все risky assets (stocks, emerging markets, high yield, etc) падали вместе и везде,
(long) government bonds - росли
смотри график выше

[boblenin]

Вот не поленился,
самому стало любопытно
total Return
Quarterly Rebalancing
data from MorningStar
$50K initial