Buy vs. Rent

[Gennadiy]

У меня такой теоретический вопрос.
Все говорят, что рентовать дешевле чем покупать (особенно на коротких сроках).
Но ведь чисто логически мысля это абсурд. В случае рента ты отдаешь еще прибыль лендлорду.
Действительно ли при всех прочих равных (и там и там кондо или дом одинаковой площади и паршивости) рент дешевле чем покупка?
И почему?

[Azazello]

Потому что при продаже недвижимости от 6 до 20% денег получает не продавец, а брокер(ы) и адвокат(ы).
А также потому что за собственность надо платить налоги. И поддерживать дом в жилом состоянии - тоже денег стоит.

[ReedCat]

Looking long term,...

Если хозяин дом уже выплатил, а так часто бывает со старыми комплексами, то рент это

налог + maintence

А если купил дом, то твой "рент" это

mortgage - principle + налог + maintence

Что меньше?

[Gorgona]

Если хозяин дом уже выплатил, а так часто бывает со старыми комплексами, то рент это налог + maintence

Ну, если найти такой дом - адназнана

[Azazello]

В среднем, покупка дома окупается по сравнению с рентом если продавать не раньше чем через 5-7 лет после покупки, при условии что рынок недвижимости растёт, а не падает как сейчас...

[Gorgona]

Имеем:
1) Снимать дом выгоднее, чем покупать
2) Лендлорд тоже свою выгоду имеет
Вывод: те, кто уже имеет дом, должны срочно начать его снимать. У себя

[Gennadiy]

Потому что при продаже недвижимости от 6 до 20% денег получает не продавец, а брокер(ы) и адвокат(ы).

Это далеко не всегда. Не все же в районе НЙ-Бостона живут.

А также потому что за собственность надо платить налоги.

А что ленлорд не платит что ли?

И поддерживать дом в жилом состоянии - тоже денег стоит.

А ленлорду?
Не убедительно это все.

[Gennadiy]

В среднем, покупка дома окупается по сравнению с рентом если продавать не раньше чем через 5-7 лет после покупки, при условии что рынок недвижимости растёт, а не падает как сейчас...

Вот я и спрашиваю - ПОЧЕМУ?
Давайте рассмотрим на примере покупки и снятия 2-3 бедрумного апартмента.
Вот у нас продают полным ходом апартменты (хорошие) по 50K. Если посчитать на сайте dcu то полный пеймент (включая иншуренс, такс и т.д.) получается 450 баксов в случае 5% даунпеймента и 490 в случае 0%.
Таких цен за рент в том районе в помине нет. Обычно 700-900.
Где подвох?

[Sergey___K]

В среднем, покупка дома окупается по сравнению с рентом если продавать не раньше чем через 5-7 лет после покупки, при условии что рынок недвижимости растёт, а не падает как сейчас...

Вот я и спрашиваю - ПОЧЕМУ?
Давайте рассмотрим на примере покупки и снятия 2-3 бедрумного апартмента.
Вот у нас продают полным ходом апартменты (хорошие) по 50K. Если посчитать на сайте dcu то полный пеймент (включая иншуренс, такс и т.д.) получается 450 баксов в случае 5% даунпеймента и 490 в случае 0%.
Таких цен за рент в том районе в помине нет. Обычно 700-900.
Где подвох?

Учтите:
- Association fee (20-400)
- Property Tax ( ~ 1%)
- канализация и вода могут в Association fee не входить.
- страховка

[dima@usa]

В среднем, покупка дома окупается по сравнению с рентом если продавать не раньше чем через 5-7 лет после покупки, при условии что рынок недвижимости растёт, а не падает как сейчас...

Вот я и спрашиваю - ПОЧЕМУ?
Давайте рассмотрим на примере покупки и снятия 2-3 бедрумного апартмента.
Вот у нас продают полным ходом апартменты (хорошие) по 50K. Если посчитать на сайте dcu то полный пеймент (включая иншуренс, такс и т.д.) получается 450 баксов в случае 5% даунпеймента и 490 в случае 0%.
Таких цен за рент в том районе в помине нет. Обычно 700-900.
Где подвох?

Учтите:
- Association fee (20-400)
- Property Tax ( ~ 1%)
- канализация и вода могут в Association fee не входить.
- страховка

Аппартменты новые или уже с них выжали всё что можно?
Ремонт всего что поломалось.................
Не переживайте, расходов наберётся тьма
Если жить короткое время( пару лет) то выгоднее рент
Если приехали на более длительный срок-однозначно покупка
Но ко всем таким советам нужно подходить индивидуально.Какие условия кредита, какой маркет на недвижимость в даном районе
Нельзя конкретно что то утверждать

[Warior]

В среднем, покупка дома окупается по сравнению с рентом если продавать не раньше чем через 5-7 лет после покупки, при условии что рынок недвижимости растёт, а не падает как сейчас...

Вот я и спрашиваю - ПОЧЕМУ?
Давайте рассмотрим на примере покупки и снятия 2-3 бедрумного апартмента.
Вот у нас продают полным ходом апартменты (хорошие) по 50K. Если посчитать на сайте dcu то полный пеймент (включая иншуренс, такс и т.д.) получается 450 баксов в случае 5% даунпеймента и 490 в случае 0%.
Таких цен за рент в том районе в помине нет. Обычно 700-900.
Где подвох?

Моя знакомая риэлтор говорит - апартменты(кондо) как сифилис - легко подцепить, тяжело избавиться. А если серьезно, на работе знаю не одного человека которые безуспешно продают кондо не один год - купили в бытность студентами.

[Aka]

В среднем, покупка дома окупается по сравнению с рентом если продавать не раньше чем через 5-7 лет после покупки, при условии что рынок недвижимости растёт, а не падает как сейчас...

Вот я и спрашиваю - ПОЧЕМУ?
Давайте рассмотрим на примере покупки и снятия 2-3 бедрумного апартмента.
Вот у нас продают полным ходом апартменты (хорошие) по 50K. Если посчитать на сайте dcu то полный пеймент (включая иншуренс, такс и т.д.) получается 450 баксов в случае 5% даунпеймента и 490 в случае 0%.
Таких цен за рент в том районе в помине нет. Обычно 700-900.
Где подвох?

Моя знакомая риэлтор говорит - апартменты(кондо) как сифилис - легко подцепить, тяжело избавиться. А если серьезно, на работе знаю не одного человека которые безуспешно продают кондо не один год - купили в бытность студентами.

А что НЫНЕШНИЕ студенты кондо не покупают
ИМХО, дешевое жилье всегда продается как горячие пирожки ) Для дешевого жилья нет главного вопроса - локейшен, есть только - не платить лендлорду..[/b]

[Gennadiy]

В среднем, покупка дома окупается по сравнению с рентом если продавать не раньше чем через 5-7 лет после покупки, при условии что рынок недвижимости растёт, а не падает как сейчас...

Вот я и спрашиваю - ПОЧЕМУ?
Давайте рассмотрим на примере покупки и снятия 2-3 бедрумного апартмента.
Вот у нас продают полным ходом апартменты (хорошие) по 50K. Если посчитать на сайте dcu то полный пеймент (включая иншуренс, такс и т.д.) получается 450 баксов в случае 5% даунпеймента и 490 в случае 0%.
Таких цен за рент в том районе в помине нет. Обычно 700-900.
Где подвох?

Учтите:
- Association fee (20-400)

Учел - поставил 500 в год

- Property Tax ( ~ 1%)

Учел - даже 2%.

- канализация и вода могут в Association fee не входить.

Так они и для рентованого апартмента чаще всего отдельно.

- страховка

Учел.
Понятно расходы на ремонт и т.д. Но не 300 баксов же в месяц.

[Gennadiy]

Аппартменты новые или уже с них выжали всё что можно?

Лет 10 им.

Ремонт всего что поломалось.................

Это да. Но все равно не получается разница.

Не переживайте, расходов наберётся тьма

Каких?

Если жить короткое время( пару лет) то выгоднее рент
Если приехали на более длительный срок-однозначно покупка

Эту АКСИОМУ я знаю. Вопрос - ПОЧЕМУ?
Почему платить 500 в месяц списываемых с налогов (а то что не списывается идет в твое equity) менее выгодно чем платить 800 чистыми?
И это я еще не учитываю, что цена то чаще всего растет.

Но ко всем таким советам нужно подходить индивидуально.Какие условия кредита, какой маркет на недвижимость в даном районе
Нельзя конкретно что то утверждать

Пока я вижу три проблемы.
1. Сложности с продажей.
2. Начальные расходы (которых в принципе на сегодняшенем рынке можно избежать)
3. Расходы на ремонт.
Еще?

[thinker]

Давайте рассмотрим на примере покупки и снятия 2-3 бедрумного апартмента.
Вот у нас продают полным ходом апартменты (хорошие) по 50K. Если посчитать на сайте dcu то полный пеймент (включая иншуренс, такс и т.д.) получается 450 баксов в случае 5% даунпеймента и 490 в случае 0%.
Таких цен за рент в том районе в помине нет. Обычно 700-900.
Где подвох?

Подвох в том, что покупка аппартмента менее выгодна чем покупка дома. Цена на аппартменты растёт медленно (иногда вообще не растет, а падает ), а продать их кому-то сложно. Поэтому желающих купить аппартмент мало. Вот отсюда и цена на них низкая в сравнении с домом, всего $50к в вашем случае. Дешевле может быть только трeллер (дом на колесах), цена на который падает со временем, делая его еще менее выгодным. Хотя месячные расходы могут быть низкими, как и в случае с аппартментом.

Единственным разумным будет покупка аппартмента, когда вы сами живете в доме (или еще где) неподалёку, и сдаёте аппартмент в аренду. В этом случае, вы платите низкие месячные пэйменты, но сдаёте в аренду под большие деньги, получая таким образом прибыль.

Если же вы покупаете аппартмент чтобы самому там жить, то вы рискуете переплатить деньги в случае его продажи через несколько лет (то есть, экономили на месячных платежах, а при продаже заплатите больше чем стоимость, по которой он был продан вам). Либо вы будете жить в этом аппартменте всю жизнь. Последнее иногда подходит для пожилых людей.

Так что, суммируя все это и отвечая коротко на ваш вопрос, - низкие месячные пэйменты потому, что владеть аппартментом не престижно и не выгодно (в сравнении с домом), хотя жить в нем арендуя - ок.

[Bookman]

Gennadiy, вы правы. Владеть выгоднее чем рентовать. Как правило это так. На сколько выгоднее и выгоднее ли вообще зависит от конкретных обстоятельств.

Насчет престижности - зависит исключительно от расположения. Иными словами - apartment предусматривает городской стиль жизни. ТО есть кондо в городе около линий метро очень даже престижно и легко продать. А одиноко стоящий многоквартирный дом в лесу - бессмыслица и не престижно.

[Gennadiy]

Так что, суммируя все это и отвечая коротко на ваш вопрос, - низкие месячные пэйменты потому, что владеть аппартментом не престижно и не выгодно (в сравнении с домом), хотя жить в нем арендуя - ок.

То есть, если вы уверены, что в даном регионе аппартменты в цене постоянно растут, то надо покупать не раздумывая?
P.S. Хотя конечно в тех регионах где они растут в цене они стоят никак не 50к

[thinker]

Так что, суммируя все это и отвечая коротко на ваш вопрос, - низкие месячные пэйменты потому, что владеть аппартментом не престижно и не выгодно (в сравнении с домом), хотя жить в нем арендуя - ок.

То есть, если вы уверены, что в даном регионе аппартменты в цене постоянно растут, то надо покупать не раздумывая?

Да. И еще учитывать, сколько времени вы собираетесь там прожить. Если более 5-7 лет при постоянно повышающейся цене, то не прогадаете.

P.S. Хотя конечно в тех регионах где они растут в цене они стоят никак не 50к

Согласен. Такая цена, как я уже писал, больше похожа на цену треллеров. А треллеры, как вы знаете, в хороших районах не ставят.

[IrinaK]

Так что, суммируя все это и отвечая коротко на ваш вопрос, - низкие месячные пэйменты потому, что владеть аппартментом не престижно и не выгодно (в сравнении с домом), хотя жить в нем арендуя - ок.

Многое зависит от штата, где покупаешь, т.е. location, location и еще раз location. Мы своё кондо купили в начале лета (6 мес. назад) за 142G, на днях соседка продала такое же за 148G. мы следим за ценами на кондо в нашем районе и они постоянно растут. Перед новым годом продавалось 5 или 6 кондо в нашем кондоминимуме, все ушли за одну-две недели. Наше кондо на маркете было 10 дней. Агенты по недвижимости постоянно присылают рекламу - "Хотите продать своё кондо, обращайтесь ко мне." (Если бы им было это не выгодно - не стали бы возиться).
Наш агент нам говорил: "Будете сегодня долго думать, завтра уже можете не успеть." так оно несколько раз и было И вообще по сравнению с домами, очень немного кондо на маркете - цена на них относительно невысокая, поэтому они и уходят быстро. Цена на средней паршивости домишко начинается с 250 G.
Это, конечно, не 50G. Но в окрестностях Сиэтла таких цен в принципе нет, даже трэйлеры дороже стоят.

[Komissar]

Вот я и спрашиваю - ПОЧЕМУ?
Давайте рассмотрим на примере покупки и снятия 2-3 бедрумного апартмента.
Вот у нас продают полным ходом апартменты (хорошие) по 50K. Если посчитать на сайте dcu то полный пеймент (включая иншуренс, такс и т.д.) получается 450 баксов в случае 5% даунпеймента и 490 в случае 0%.
Таких цен за рент в том районе в помине нет. Обычно 700-900.
Где подвох?

Подвох где-то есть. Может быть, у HOA в этом комплексе какие-то крупные долги, или серьезные структурные проблемы в постройке. Обычно, если текущий рент заметно превышает мортгидж, то всегда находятся либо индивидуальные инвесторы, либо фирмы/фонды, к-рые тут же скупают такое жилье и сдают. А так правило 5-7 лет ожидания, пока Вы только break even -- это норма.

Бывают и флюки. You can get lucky -- Вы можете ухватить что-то по цене ниже рыночной. Но будьте осторожны.

Пример: в Бэй Эрии недалеко от одной станций Барта стоит многоэтажный симпатичный кондо-комплекс. Выглядит красиво и чисто, в нем 2-3 бедрумные кондо-юниты. Рядом магазины, рестораны, в общем нормальный урбан-стайл, особенно если на работу надо/удобнее ездить на Барте. Когда я присматривал дом несколько лет назад, то внимательно следил за ценами в нашем районе. Тот 2бдрм кондо можно было взять за (гасп!) 120К, а сравнимые с ним по локации и площади шли по 290-350К в то время. Загадка!

Так получилось, что в том комплексе жило аж 4 парня с работы (все белые американцы, все купили там за несколько лет до того). Народ даже прозвал тот комплекс "<нашей фирмы> дорм". Спрашиваю, почему такие низкие цены? Оказалось, менеджер(ы) ассоциации разворовали/растратили деньги, влезли в долги. Не провели какие-то необходимые защиты от землетрясений, требуемые строит. кодексом, и т.д. и т.п. Все это из "дисклоузед" инфо, т.е. то, что в бумагах при покупке кондо было бы показано покупателю (ессно, очень мелким шрифтом), плюс была доп. негативная инфа, от живущих там ребят.

Одним словом, все 4 считали большой неудачей, что так они попали со своими кондо. Потом я ушел с той фирмы, но слышал, что никто из 4-х там больше не живет. Один неожиданно умер от сердца, двое продали жилье с потерями, один уехал в Европу, но сдает свое кондо.

Мораль: внимательно читайте мелкий шрифт, господа! Особенно при покупке кондо/таунхом в ассоциации!

[pss]

Потому что при продаже недвижимости от 6 до 20% денег получает не продавец, а брокер(ы) и адвокат(ы).
А также потому что за собственность надо платить налоги. И поддерживать дом в жилом состоянии - тоже денег стоит.

За 20% я сам на коленках воробья в поле загоню!!!
Морда треснет у агента такие гонорары получать... Торговаться надо учиться. 6-7% - это стандартно, но цель - добиться flat fee или еще лучше поставить часть fee в зависимость от вашей собственной выгоды (высокой/низкой цены в зависимости от того, продаете вы или покупаете).

[Azazello]

Потому что при продаже недвижимости от 6 до 20% денег получает не продавец, а брокер(ы) и адвокат(ы).
А также потому что за собственность надо платить налоги. И поддерживать дом в жилом состоянии - тоже денег стоит.

За 20% я сам на коленках воробья в поле загоню!!!
Морда треснет у агента такие гонорары получать... Торговаться надо учиться. 6-7% - это стандартно, но цель - добиться flat fee или еще лучше поставить часть fee в зависимость от вашей собственной выгоды (высокой/низкой цены в зависимости от того, продаете вы или покупаете).

Специфика рынка - в KY может брокеры и за 3% работают, а в Бостоне и 15% - за счастье в некоторых районах...
Про flat fee можете сразу забыть. А fee в процентах как раз и получается зависимой от цены при продаже. В общем, всё индивидуально, зависит от многих факторов. Потери денег при продаже неизбежны, вопрос не в том, как их избежать, а в том, как свести к минимуму, а кроме того - насколько они оправдывают наличие/отсутствие головной боли...

[pss]

Специфика рынка - в KY может брокеры и за 3% работают, а в Бостоне и 15% - за счастье в некоторых районах...
Про flat fee можете сразу забыть. А fee в процентах как раз и получается зависимой от цены при продаже. В общем, всё индивидуально, зависит от многих факторов. Потери денег при продаже неизбежны, вопрос не в том, как их избежать, а в том, как свести к минимуму, а кроме того - насколько они оправдывают наличие/отсутствие головной боли...

Ну хоть стреляйте, я не вижу взаимосвязи между престижностью домов в отдельно взятой местности и гонораром брокера! Я могу понять такое безобразие если в вашей местности наблюдается большая нехватка оных (брокеров) на душу населения. Опять же мне кажется, что тут должен включаться механизм саморегуляции (принцип прост: "где много - отнимем, где мало - добавим"). Сами подумайте, при цене приличного дома на Бостонщине в 350-400G получив 15% от пирога можно в текущем месяце больше не работать! Даже с учетом того что уходит агентству, все доктора и адвокаты, потратившие многие годы на свое престижное образование, должны срочно рвануть на курсы реэлторов.

Забыл добавить о неизбежности потерь... FSBO еще никто не запрещал

[Gorgona]

при цене приличного дома на Бостонщине в 350-400G получив 15% от пирога можно в текущем месяце больше не работать

Не слабые у Вас месяные расходы

[Azazello]

Забыл добавить о неизбежности потерь... FSBO еще никто не запрещал

Я же сказал - зависит от количества головной боли. Кроме того, при продаже отнюдь не только брокер получает кусок пирога - адвокат тоже договор не за спасибо составляет, да и финансовые операции по переводу/смене ипотеки тоже стоят не копейки. В общем, за что не доплатишь - того не доносишь...