Buy vs. Rent

[pss]

при цене приличного дома на Бостонщине в 350-400G получив 15% от пирога можно в текущем месяце больше не работать

Не слабые у Вас месяные расходы

Вот и я говорю, пройти быстренько курсы, поработать год-два и на заслуженую пенсию! И куда же это миллионы людей смотрят когда тут такая малина

[Komissar]

Высокие % для риэлтора бывают как раз в "горячих" точках. Там скапливается такое кол-во брокеров, что они наступают друг другу на глотку. Один раз он продаст дом, а потом несколько месяцев -- ничего.

Я разговаривал как-то с опытной риэлторшей, к-рая стала продавать дома в новостройке (в Бэй Эрии). Она мне сказала, что обычно ей доставалось < 3% (6% за продажу пополам делили риэлторы продавца и покупателя, потом часть уходила агенству). Но надо было бегать, искать продавцов, уговаривать покупателей. А в новостройке она сидит в оффисе, водит потенциальных покупателей по моделям -- и ей гарантированно перепадает 1% после закрытия эскроу. В крупной застройке она продает по 30-40 домов в год.

[Azazello]

при цене приличного дома на Бостонщине в 350-400G получив 15% от пирога можно в текущем месяце больше не работать

Не слабые у Вас месяные расходы

Пока они не превышают доходы - почему бы и нет?

[jawabean]

Действительно ли при всех прочих равных (и там и там кондо или дом одинаковой площади и паршивости) рент дешевле чем покупка?
И почему?

есть разные мнения.

однако взглянем на это дело с высоты асимптотического анализа: у самых богатых дома ЕСТЬ СВОИ, у самх бедных ДОМОВ СВОИХ НЕТ.

не будем поддаваться соблазну корреляции и утверждать будто покупка дома приведет к богатству. однако очевидно что по мере богатения в какой-то момент появится СВОЙ ДОМ. против асимптоты не попрешь. стало быть покупать выгодней.

[pss]

Высокие % для риэлтора бывают как раз в "горячих" точках. Там скапливается такое кол-во брокеров, что они наступают друг другу на глотку. Один раз он продаст дом, а потом несколько месяцев -- ничего.

Крайне нереальная картина когда несчастные домовладельцы бегают за реэлторами и ищут кого подороже чтобы отдать свои кровные. Конкуренция сбивает цены на рынке, а не повышает, unless присутствует сговор между всеми агентами, что так же нереально.

[Capricorn]

однако взглянем на это дело с высоты асимптотического анализа: у самых богатых дома ЕСТЬ СВОИ, у самх бедных ДОМОВ СВОИХ НЕТ.

не будем поддаваться соблазну корреляции и утверждать будто покупка дома приведет к богатству. однако очевидно что по мере богатения в какой-то момент появится СВОЙ ДОМ. против асимптоты не попрешь. стало быть покупать выгодней.

Я думаю, Геннадии спрашивал имеет ли смысл покупат' на короткии срок, 2-3 года ( например, не уверен что место проживаниа нравиться и т.д.)?

[jawabean]

однако взглянем на это дело с высоты асимптотического анализа: у самых богатых дома ЕСТЬ СВОИ, у самх бедных ДОМОВ СВОИХ НЕТ.

не будем поддаваться соблазну корреляции и утверждать будто покупка дома приведет к богатству. однако очевидно что по мере богатения в какой-то момент появится СВОЙ ДОМ. против асимптоты не попрешь. стало быть покупать выгодней.

Я думаю, Геннадии спрашивал имеет ли смысл покупат' на короткии срок, 2-3 года ( например, не уверен что место проживаниа нравиться и т.д.)?

на 2-3 вряд ли это выгорит. хотя зависит от района. если кое-где цены в год на 50 тыщ растут, то выгодно.

[sergey1234]

Сами подумайте, при цене приличного дома на Бостонщине в 350-400G получив 15% от пирога можно в текущем месяце больше не работать!

Извините, пишу не ссоры для, но вы немного не представляете, как работает риэлтор. Речь о "месяце" вобше не идет, это было бы слишко круто.

_Немногие_ риэлторы продают на миллион в год, это лучшие люди риэлторскиx фирм , так называемые члены "миллион доллар клаб". А миллион - это два, три, или четыре дома в год, в зависимости от райoна, т.е. до полугода на одну продажу у лучшиx из ниx.

И совсем единицы продают на 2-3 миллиона в год, это люди с постоянной клиентурой и отличной репутацией, строившие эту репутацию десятилетиями.

Отсюда и проценты. Полгода сидеть на опен xаузаx и расxваливать дом, мотаться с ключами и отпирать дома по всей округе если кто позвонил и заxотел посмотреть, убалтывать колеблющиxся покупателей, искать продавцов - чтобы один раз продать.

[Price]

Действительно ли при всех прочих равных (и там и там кондо или дом одинаковой площади и паршивости) рент дешевле чем покупка?
И почему?

Один из основных факторов: при покупке/продаже возникают т.н. closing costs - всевозможные фии и поборы, в сумме - неск. тыс.$. При недолгом владении жильём они и брокерские %% могут свести на нет всю выгоду. Однако резкий рост ст-ти жилья может покрыть эти расходы с лихвой. Но естественно зависит от рынка и т.д.

[Capricorn]

....на 2-3 вряд ли это выгорит. хотя зависит от района. если кое-где цены в год на 50 тыщ растут, то выгодно.

T.е получается, что на меньше чем 4-6 лет ( в среднем ) не имеет смысла, не окупаeться: первоначальные потери, суета и т.д. ?

[Komissar]

Высокие % для риэлтора бывают как раз в "горячих" точках. Там скапливается такое кол-во брокеров, что они наступают друг другу на глотку. Один раз он продаст дом, а потом несколько месяцев -- ничего.

Крайне нереальная картина когда несчастные домовладельцы бегают за реэлторами и ищут кого подороже чтобы отдать свои кровные. Конкуренция сбивает цены на рынке, а не повышает, unless присутствует сговор между всеми агентами, что так же нереально.

Не совсем так. Во многих маркетах риэлторы действительно сговариваются, а тех, кто норовит снизить цену, всяческими способами изгоняют с маркета. Это же действительно "cut throat" бизнес. Домовладельцы НЕ бегают за риэлторами, наоборот. Но проценты не снижаются. Чем обьяснить? Двумя причинами: а) заговор риэлторов; б) горячестью рынка, когда ПОКУПАТЕЛЬ готов заплатить за цену дома, куда зашиты высокие риэлторские комиссионные.

[u0999]

у нас 5%. иногда можно договорится на 4%, кое кто может и 6% платит. Адвокат - 250-350 ддолл. за клозинг. Иногда рекламируют покупка/продажа за 550. И платится один раз ведь.
Согласна с одним из предыдущих ораторов - дешевое жилье всегда продастся. может не наварите при продаже столько сколько наварили бы живя в дорогущем доме в престижном районе, но и не прогадаете. Сейчас вроде рост замедлился (и ладно, а то был идиотизм какой то, цены уже и так заоблачные). Но не думаю что произошло падение цен, по крайней мере здесь у нас. Просто рост приостановился или замедлился.

Насчет кондо <-> дом, тут не все так просто. У приятеля кондо - ассейсмент 400 долл. У них бассейн (но только летний). За что 400 долл? Получается что с ассейсментом он платит не намного меньше чем я плачу за отдельный дом который стоил намного больше, без асейсмента.

[jawabean]

....на 2-3 вряд ли это выгорит. хотя зависит от района. если кое-где цены в год на 50 тыщ растут, то выгодно.

T.е получается, что на меньше чем 4-6 лет ( в среднем ) не имеет смысла, не окупаeться: первоначальные потери, суета и т.д. ?

а ты сам попробуй оценить. нужно знать примерные темпы роста цен в твоем районе, и на основе их прикинуть сколько будет стоить дом. далее, нужно пересчитать налоги и выплаты для варианта аренды и покупки. прикинуть во сколько обойдется сделка с продажей вместе со всеми выплатами.
получишь примерную формулу. я еще такой формулы которая подо всех подходит не видел. это же все индивидуально. а чисто интуитивно кажется что покупать на пару лет смысла нет.

[Gennadiy]

однако взглянем на это дело с высоты асимптотического анализа: у самых богатых дома ЕСТЬ СВОИ, у самх бедных ДОМОВ СВОИХ НЕТ.

не будем поддаваться соблазну корреляции и утверждать будто покупка дома приведет к богатству. однако очевидно что по мере богатения в какой-то момент появится СВОЙ ДОМ. против асимптоты не попрешь. стало быть покупать выгодней.

Я думаю, Геннадии спрашивал имеет ли смысл покупат' на короткии срок, 2-3 года ( например, не уверен что место проживаниа нравиться и т.д.)?

Именно это я и спрашивал. Вы правильно меня поняли.
То есть если рост стоимости дома за время проживания превзойдет closing cost то можно смело покупать?
А какой сейчас размеры closing cost? Если порядка 6% как тут писали, то навалом районов, где за 1 год дом растет больше чем на 6%. Ну скажем 9%.
Там можно смело покупать? (Если денег хватит конечно )

[Price]

А какой сейчас размеры closing cost? Если порядка 6% как тут писали, то навалом районов, где за 1 год дом растет больше чем на 6%. Ну скажем 9%.
Там можно смело покупать? (Если денег хватит конечно )

6% - это только комиссия агента, кот-ю отнимут от продажной ст-ти жилья (т.е. у Вас когда вы будете продавать). Closing costs упадут на Вас при покупке (для ориентира я бы оценил их в $2.5 - 3.5 тыс.) и немного при продаже (где-то неск. сотен).

[pss]

Извините, пишу не ссоры для, но вы немного не представляете, как работает риэлтор. Речь о "месяце" вобше не идет, это было бы слишко круто.

_Немногие_ риэлторы продают на миллион в год, это лучшие люди риэлторскиx фирм , так называемые члены "миллион доллар клаб". А миллион - это два, три, или четыре дома в год, в зависимости от райoна, т.е. до полугода на одну продажу у лучшиx из ниx.

И совсем единицы продают на 2-3 миллиона в год, это люди с постоянной клиентурой и отличной репутацией, строившие эту репутацию десятилетиями.

Отсюда и проценты. Полгода сидеть на опен xаузаx и расxваливать дом, мотаться с ключами и отпирать дома по всей округе если кто позвонил и заxотел посмотреть, убалтывать колеблющиxся покупателей, искать продавцов - чтобы один раз продать.

Я тоже не ссориться сюда захожу. Просто увидел информацию, которая на мой взгляд не совсем верна вот и пишу.
Что касается работы риэлтора, то когда мы покупали дом прошлым летом, наш риэлтор прибегала 2-3 раза с closing и рассказывала какие-то истории о них. Все это за период в один месяц (июль) и только в те дни, когда мы с ней виделись (опять же не каждый день). Дома на кентикщине как известно не блещут заоблачными ценами и тем не менее, я думаю на миллион она продает. Я прекрасно понимаю, что работа эта не сахар и бывает как сезон, так и полный , но и не такие гонорары как писал автор.

[pss]

Именно это я и спрашивал. Вы правильно меня поняли.
То есть если рост стоимости дома за время проживания превзойдет closing cost то можно смело покупать?
А какой сейчас размеры closing cost? Если порядка 6% как тут писали, то навалом районов, где за 1 год дом растет больше чем на 6%. Ну скажем 9%.
Там можно смело покупать? (Если денег хватит конечно )

Closing cost измеряется не в процентах от покупки. Это набор фиксированых fee, но у каждого лендера они свои плюс то, что вы положите на escrow (но это опять же ваши деньги которые пойдут в оплату страховок и налогов). Есть варианты с фиксированым closing cost (не всключаю escrow) и есть так же варианты практически без оных (за счет увеличения процента по кретиду).
Когда будете искать (если) кредит, то обратите больше внимания на closing cost, а не на процент. Процент может отличаться немного (1-2 десятых в год), а после списания с налогов это будет еще меньше, а вот closing cost - это то, что надо платить сразу живыми деньгами и никак оно не списывается.

Пример: Я сейчас перефинансирую дом. Closing cost - $300. Можно было взять процент на 0.125 меньше чем я беру, но платить closing $1700. Разницей в месяцных платежах я покрою это только за многие годы и то без учета списания интереса с налогов и инфляции.

[Gennadiy]

А какой сейчас размеры closing cost? Если порядка 6% как тут писали, то навалом районов, где за 1 год дом растет больше чем на 6%. Ну скажем 9%.
Там можно смело покупать? (Если денег хватит конечно )

6% - это только комиссия агента, кот-ю отнимут от продажной ст-ти жилья (т.е. у Вас когда вы будете продавать). Closing costs упадут на Вас при покупке (для ориентира я бы оценил их в $2.5 - 3.5 тыс.) и немного при продаже (где-то неск. сотен).

Ok. А давайте рассмотрим случай, когда Closing Cost нет (ну у меня компания их оплачивает если я решу дом покупать).
Выгодно ли тогда ПОКУПАТЬ? Даже на 1 год? (Цены растут - исторически 7-9% в год).

[Komissar]

2 Геннадий: если Вам нравится та квартира за 50К, то покупайте. Если там все-таки подвох, то подумайте. Я помню, как люди у нас в Бэй Эрии (!) продавали свои дома с УБЫТКОМ в 30-50 тыс, и совсем недавно: в 1990-95 гг. Так что рассчитывать на рост цены дома автоматом на 9% все-таки рискованно.

Теперь о гонораре реалторов. Пусть гипотетический реалтор получает в среднем 4% со сделки (учитывая, что иногда ей удается заполучить в свои лапы и продавца, и покупателя. т.е. огрести полные 6%). Тогда со сделки в 100000 тыс она получит 4000. Чтобы обеспечить себе скромные 60К в год, ей надо прокрутить по меньшей мере 1.5 млн в год. Для 80К в год ей понадобится 2 млн домооборота. При относительно низких ценах на дома ей действительно придется иметь дело с 1-3 сделками в месяц, чтобы только обеспечить себе приличную зарплату. А в дорогом районе, как в Бэй Эрии, допустим, ей нужно 120К зарплаты. Это будет примерно 6 домов по 500К или 4 дома по 750К. Но из-за огромной конкуренции реалторов на "богатом" рынке ей может и не обломиться такого кол-ва сделок.

Т.е при более дешевом жилье реалторам приходится больше крутиться, "пропуская" через себя большее число сделок, а при дорогом жилье крутиться, пытаясь перебить дома и клиентов у других любителей жирной наживы. Зато уж как урвет себе сделку -- можно и передохнуть. Видимо, этим и регулируется концентрация реалторов в городах США.

[sergeibob]

Ok. А давайте рассмотрим случай, когда Closing Cost нет (ну у меня компания их оплачивает если я решу дом покупать).
Выгодно ли тогда ПОКУПАТЬ? Даже на 1 год? (Цены растут - исторически 7-9% в год).

Исторически - и в данный конкретный момент, в данном конкретном месте - две большие разницы. Сколько же эти квартиры стоили 5-10 лет назад, если цена на них действительно растет на 7-9% в год. Проверьте, цены продаж - это public information.

Еще один плюс - если вы прожили 2+ года и продали квартиру, то прибыль не облагается налогом. Мелочь , а приятно.

[sergeibob]

Теперь о гонораре реалторов. Пусть гипотетический реалтор получает в среднем 4% со сделки (учитывая, что иногда ей удается заполучить в свои лапы и продавца, и покупателя. т.е. огрести полные 6%). Тогда со сделки в 100000 тыс она получит 4000. Чтобы обеспечить себе скромные 60К в год, ей надо прокрутить по меньшей мере 1.5 млн в год. Для 80К в год ей понадобится 2 млн домооборота.

На самом деле им еще приходится отдавать довольно большой процент (30-50%) конторе в которой они работают (если они не сами владельцы) - Century 21, REMax, DeWolfe и тд.

[Gennadiy]

2 Геннадий: если Вам нравится та квартира за 50К, то покупайте. Если там все-таки подвох, то подумайте. Я помню, как люди у нас в Бэй Эрии (!) продавали свои дома с УБЫТКОМ в 30-50 тыс, и совсем недавно: в 1990-95 гг. Так что рассчитывать на рост цены дома автоматом на 9% все-таки рискованно.

Ну про квартиру в 50K я писал только для примера. В этих краях ее не имеет никакого смысла покупать, потому что дом 100 стоит.
А вот там куда я еду квартирки ценой в 300K это норма. И растут, растут в цене как бешеные - я проверял. Хотя через год могут и упасть в цене - тут что-то предсказать невозможно.
Так что вопрос похоже действительно лишь теоретический

[Gennadiy]

Исторически - и в данный конкретный момент, в данном конкретном месте - две большие разницы. Сколько же эти квартиры стоили 5-10 лет назад, если цена на них действительно растет на 7-9% в год. Проверьте, цены продаж - это public information.

Согласно public records с 97 года в два раза подскочили (медиана).
[qutoe]
Еще один плюс - если вы прожили 2+ года и продали квартиру, то прибыль не облагается налогом. Мелочь , а приятно.[/quote]
Ага - а вот это интересно. То есть если меньше 2 лет то облагается?

[sergeibob]

Исторически - и в данный конкретный момент, в данном конкретном месте - две большие разницы. Сколько же эти квартиры стоили 5-10 лет назад, если цена на них действительно растет на 7-9% в год. Проверьте, цены продаж - это public information.

Согласно public records с 97 года в два раза подскочили (медиана).

Еще один плюс - если вы прожили 2+ года и продали квартиру, то прибыль не облагается налогом. Мелочь , а приятно.

Ага - а вот это интересно. То есть если меньше 2 лет то облагается?

Что же, в 97-м эти квартиры по 25 тысяч продавались - неплохие цены.

Меньше 2-х облагается.

I sold my principal residence this year. What form do I need to file?

If you meet the ownership and use tests, you will generally only need to report the sale of your home if your gain is more than $250,000 ($500,000 if married filing a joint return). This means that during the 5-year period ending on the date of the sale, you must have:

Owned the home for at least 2 years (the ownership test), and
Lived in the home as your main home for at least 2 years (the use test). If you owned and lived in the property as your main home for less than 2 years, you may still be able to claim an exclusion in some cases. The maximum amount you can exclude will be reduced. If you are required to report a gain, it is reported on Form 1040, Schedule D (PDF), Capital Gains and Losses.

For additional information on selling your home, refer to Publication 523 (PDF), Selling Your Home.

Смотрите IRS

[Gennadiy]

Что же, в 97-м эти квартиры по 25 тысяч продавались - неплохие цены.

Не, это я про другие. Те что в 97-ом 150K стоили

Меньше 2-х облагается.

Жаль