Closing Cost

[EugeneK]

При покупке дома требуется оплачивать Closing Cost.
Может ли кто-нибудь популярно объяснить (или дать ссылку) что это такое и как его уменьшить?

[DanielMa]

При покупке дома требуется оплачивать Closing Cost.
Может ли кто-нибудь популярно объяснить (или дать ссылку) что это такое и как его уменьшить?

Closing Cost это деньги которые банк с вас берет за предоставление ссуды. Самый лучший способ избавиться от Closing Cost - платить за дом деньгами и не связываться с банком. Если наличных нету то Closing Cost уменьшаеться путем сравнения Closing Costs vs. Interest Rates в различных банках.

[AnyaGal]

Самую большую долю в closing costs занимает origination fee - это плата за организацию кредита (в среднем 1% от сумму займа, но может и варьироваться).
Следующая по сумме величина - это стоимость оценки вашего дома - appraisal fee (приблизительно 300 долларов), потом туда входят несколько более мелких сумм за title на ваш дом, processing fee, сейчас всего не помню - штук десять наберется. Возьмите книжку в библиотеке или в книжном магазине про mortgage и посмотрите из чего closing costs складывается и какие сумму по каждой позиции в среднем щитаются нормальными.

[sergeibob]

При покупке дома требуется оплачивать Closing Cost.
Может ли кто-нибудь популярно объяснить (или дать ссылку) что это такое и как его уменьшить?

Вот как пример, если кликните на номера справа, то получите об'яснение.

Искать где меньше, или выбирать No points/no closing costs mortgage. Но в етом случае rate выше.

[Gorgona]

Closing Cost это деньги которые банк с вас берет за предоставление ссуды.

Не только. Есть ещё расходы на оформление и регистрацию. Обычно closing стараются перевалить на продавца, это легче, чем просто снизить цену.

[AnyaGal]

Closing Cost это деньги которые банк с вас берет за предоставление ссуды.

Не только. Есть ещё расходы на оформление и регистрацию. Обычно closing стараются перевалить на продавца, это легче, чем просто снизить цену.

Мы так и сделали, у нас цлосинг цостс составили 6000 тысяч и их согласился оплатить продавец. Еще, оказывается независимо от того кто платил closing costs, origination fee (наибольшую часть от closing cost) можно списать покупателю с налогов (по крайней мере так нам сказала tax advizor).

[Cousin]

Свалить Closing Cost на продавца, это по сути включить его в твой моргидж..

[Gorgona]

Мы так и сделали, у нас цлосинг цостс составили 6000 тысяч и их согласился оплатить продавец.

Ещё не забывайте, что примерно половина (первый взнос, налог за несколько месяцев) - это Ваши деньги, которые так и так пришлось бы платить.

[sergey1234]

При покупке дома требуется оплачивать Closing Cost.
Может ли кто-нибудь популярно объяснить (или дать ссылку) что это такое и как его уменьшить?

Иx фактически две, разныx:

- "Моргадж клоузинг кост". Это то, что вы платите БАНКУ за то, что он дает вам займ (всякие проверки банком что дом есть и не в долгаx, проверки вашей кредитоспособности, курьерская почта, бумагопроизводство и т.д.). Есть практически у всеx банков программы "нулевой клоузинг кост", но по ним процент займа повыше - т.е. банк свои деньги все равно возьмет. Короче, надо сравнивать займы (и не по "%%", а по т.н. "APR" которые банк по закону обязан дать - это "аннуал поцент рейт", т.е. реальный процент который вы платите с учетом клоузинга займа и пойнтов). Т.е. в рекламе может быть "займ под 5,7%" но с учетом того что этот процент вы платите если внесли 6000 долларов пойнтов и 4000 долларов клоузинга, APR будет больше 6%. И наоборот, процент может быть 5,8% но без пойнтов и с клоузингом 2000, и в результате вы платите APR меньше 6% да еше и сразу внесли меньше). Подробнее у кого какой APR вам надо детально смотреть на сайтаx банков где вы xотите занять, там множество деталей.

- и "просто "клоузинг кост". Это оформление сделки по купле-продаже дома (адвокаты, инспектора, делопроизводители, страxовщики и т.д.). Довольно подробно за что придется заплатить здесь: http://www.njmch.com/closings.html

Грубое правило - помимо первого взноса (скажем, 20%, или сколько вы там xотите внести) и аппрувала от банка надо иметь еще 10.000 готовыми под рукой (все клоузинги, переезд, мелкие ремонты, и т.д.). Все это без учета ескроу (т.е. часть будущиx выплат за налоги и страxовки с вас могут потребовать вперед, но это не плата кому-то, а ваши выплаты за пользование домом просто заплаченные за месяц или сколько там раньше т.е. в последний месяц перед продажей дома вы иx платить не будете, потому что заплатили за месяц до покупки). Это максимум тысячи 2 сразу перед вселением в дом.

Еще нужна сумма на неотложные ремонты (или, если делаете все сами, стройматериалы). Обязательно, что-то будет, полезно иметь тысяч 5 под рукой.

Короче, покупка дома это даунпеймент плюс подписание моргаджа в банке плюс готовность расстатьшя сразу с 10-15 тысячами в процессе оформления сделки, как повезет может и поменьше - может и побольше.

У нас например было 6000 все клоузинги (грубо), 2000 ескро (часть за полгода) 2000 ремонт и около 1000 стройматериалы т.е. грубо говоря сделка обошлась в 11000 (могу посмотреть точнее по записям, но порядок величины верный).

[AnyaGal]

Свалить Closing Cost на продавца, это по сути включить его в твой моргидж..

Почему, это как договоришься с продавцом. Мы сначала при торговле предлагали продавцу и снизить цену и заплатить за нас closing cost. Продавец цену снижать не захотел, но closing заплатил, так что мы сьекономили 6000, которые пришлось бы выложить наличными.

[Gorgona]

Свалить Closing Cost на продавца, это по сути включить его в твой моргидж..

А кто спорит... Понятно, что наименьшие потери - за кэш и без агентов. Тогда продавец с радостью с цены скинет

[trinidad]

При покупке дома требуется оплачивать Closing Cost.
Может ли кто-нибудь популярно объяснить (или дать ссылку) что это такое и как его уменьшить?

Closing Cost это деньги которые банк с вас берет за предоставление ссуды. Самый лучший способ избавиться от Closing Cost - платить за дом деньгами и не связываться с банком. Если наличных нету то Closing Cost уменьшаеться путем сравнения Closing Costs vs. Interest Rates в различных банках.

Помимо банковских сборов в closing costs еще входят разные госсборы, налоги, title search (проверка, что эти люди вообще имеют право продавать свой дом), title insurance (чтобы банку и вам вернуть свои деньги, если все-таки сделка окажется незаконной) и пр. Так что даже если покупать за свои, тысячи полторы выложить придется в любом случае. В случае оформления через mortgage company заплатите еще им процент.

Зайдите на www.bankrate.com, посмотрите, кто чего предлагает (там closing costs идут отдельной графой), и никогда не забывайте брать good faith estimate с оценкой этих самых closing costs. И вообще держите ухо востро, потому что накалывать и вставлять в договор разные непонятные суммы они ох как любят!

Я брал кредит на www.ingdirect.com, получилось дешевле чем у других (долларов на 500). Правда они дают только 5/1 ARM - не каждому подойдет.

[AnyaGal]

Да очень часто, бывают варианты, что продавцы соглашаются платить closing, но добавляют его к цене дома, то бишь к сумме займа. Мое личное мнение, что лучше несколько дополнительных тысяч к многолетнему займу и живые деньги на щету. Но это конечно еще зависит и от "жировых запасов" покупателя.

[Cousin]

Свалить Цлосинг Цост на продавца, это по сути включить его в твой моргидж..

Почему, это как договоришься с продавцом. Мы сначала при торговле предлагали продавцу и снизить цену и заплатить за нас цлосинг цост. :Д Продавец цену снижать не захотел, но цлосинг заплатил, так что мы сьекономили 6000, которые пришлось бы выложить наличными.

А если б вы платили сами Closing Cost, то он бы вам на эту сумму снизил цену...
Что в лоб, что по лбу (ц)
Просто вам эту сумму не нужно иметь сразу, а она включается в Моргидж и выплачивается постепенно...

[Cousin]

Да очень часто, бывают варианты, что продавцы соглашаются платить closing, но добавляют его к цене дома, то бишь к сумме займа. Мое личное мнение, что лучше несколько дополнительных тысяч к многолетнему займу и живые деньги на щету. Но это конечно еще зависит и от "жировых запасов" покупателя.

Мы сейчас перефинансируем дом, и с Closing Cost процент лучше чем без него. Но платить сейчас не хoчется, увеличиваем на эту сумму заим.

[Cousin]

Свалить Цлосинг Цост на продавца, это по сути включить его в твой моргидж..

Почему, это как договоришься с продавцом. Мы сначала при торговле предлагали продавцу и снизить цену и заплатить за нас цлосинг цост. :Д Продавец цену снижать не захотел, но цлосинг заплатил, так что мы сьекономили 6000, которые пришлось бы выложить наличными.

А вот такая стратегия не верная...
Мы сначала торговались, долго торговались..
После того как продавец не захотел снижать больше цену, мы предложили emy заплатить Closing Cost ..

[trinidad]

Да очень часто, бывают варианты, что продавцы соглашаются платить closing, но добавляют его к цене дома, то бишь к сумме займа. Мое личное мнение, что лучше несколько дополнительных тысяч к многолетнему займу и живые деньги на щету. Но это конечно еще зависит и от "жировых запасов" покупателя.

Есть еще такое дело как appraisal - если дом и так оверпрайснутый (как многие сейчас), да к нему наверх еще closing costs приложить, ему не сделают appraisal на эту сумму, и банк кредита на нее тогда тоже не даст. Тогда обратно придется разницу из своего кармана оплачивать.

[AnyaGal]

Да, это верно. Все зависит от цены дома и общей тенденции цен на дома в конкретном раёне. Ну еще очень много зависит от конкретного человека, кто будет делать appraisal Хотя этот инструмент играет большую роль при перефинансировании.

[алёша]

так агент-то как правило продавца, так что это уж ему решить продавать дом с "радостью" или без...

Свалить Closing Cost на продавца, это по сути включить его в твой моргидж..

А кто спорит... Понятно, что наименьшие потери - за кэш и без агентов. Тогда продавец с радостью с цены скинет

[sergo32]

в вопросу о "mortage closing costs" - советую поспрошать агента насчет "negative points"; полезная штука

[Cousin]

Еще, оказывается независимо от того кто платил цлосинг цостс, оригинатион фее (наибольшую часть от цлосинг цост) можно списать покупателю с налогов (по крайней мере так нам сказала тах адвизор).

А нельзя ли об этом поподробнее.
Может кто и ссылочки даст.
Заранее благодарю.

[AnyaGal]

Всех деталей не знаю, но мы ездили к адвисору на предварительный ращет и она сказала, что при покупке по крайней мере origination fee можно вычесть из налогооблагаемой базы (как интерес), а при перефинансировании, может еще какие пункты из closing cost.
Я так поняла, что за всю жизнь лоана, покупатель имеет право списать это сналогов один раз естественно. Мы купили дом в конце позапрошлого года, поэтому не могли это списать в прошлом году, так как для нас использовать standart deductions было выгоднее (на itemized не набрали), вот надеемся списать эту сумму в этом году.
Я у нее могу узнать ссылку при следующей встрече, но это будет уже не раньше февраля.

[Cousin]

Я у нее могу узнать ссылку при следующей встрече, но это будет уже не раньше февраля.

Спасибо, буду ждать...
Но может еще кто знает что то по этому поводу и подкинет какую нибудь ссылочку.
Литик вроде бы раздавала советы по налогам..
Ау, помогите...

[Jedd]

Зайдите на www.bankrate.com, посмотрите, кто чего предлагает (там closing costs идут отдельной графой), и никогда не забывайте брать good faith estimate с оценкой этих самых closing costs. И вообще держите ухо востро, потому что накалывать и вставлять в договор разные непонятные суммы они ох как любят!

Интересно, почему так получается - на bankrate.com mortgage rate на 5/1 порядка 4.1%-4.5% APR, а реальный broker говорит, что ниже 5.3% фиг что найдешь. (SFR, 10% down)

[sergey1234]

Зайдите на www.bankrate.com, посмотрите, кто чего предлагает

Интересно, почему так получается - на bankrate.com mortgage rate на 5/1 порядка 4.1%-4.5% APR, а реальный broker говорит, что ниже 5.3% фиг что найдешь. (SFR, 10% down)

А это очень известная ситуация. По остальным займам (15 лет фиксед и 30 лет фиксед, например) ситуация та же самая.

Короче: банки публикуют зазывную рекламу, чтобы к ним шли занимать. Такой займ (под низкий процент) просто должен существовать среди всеx займов предлагаемыx банком, чтобы он оказался в рекламе и никто не смог придраться. Другими словами, такие займы сущестуют, что не означает что они имеются для вас.

Т.е. такой низкий процент может быть получен кем-то, например, если он внес 40% доунпеймент и купил 10 пойнтов, при этом его годовая зарплата равна сумме займа. Если такой вариант у банка есть - он может совершенно спокойно рекламировать : "посмотрите все, какие у нас низкие проценты!". И никакиx нарушений нет, реклама соответствует истине - приxодите и берите этот займ, если вы удовлетворяете условиям банка.

Т.е. чтобы посмотреть реальные рейты (под какой процент дадут мне, если я обращусь в банк) надо читать не рекламу, а таблицы типа http://www.compareinterestrates.com/

И сравнивать по столбцы "APR" а не по столбцу "Rate"

А выбрав 3-4 банка рядом с вами с xорошими rates, идти к ним на сайты, брать все детали, и внимательнейшим образом вчитываться (там масса мелочей, типа фи если вы выплатите сумму раньше - делающую рефинансирование менее выгодным)