что-то будет...

[Nyurka]

всего лишь с 10% дауна.

Мне с 10% дауна не дают 15yr , а только 30yr FHA, а это не выгодно из-за FHA UFMIP+MIP (PMI)

1. I have to pay UFMIP 1.75% upfront;
2. I have to pay Annual MIP , which is 1.3%, and is automatically canceled once the loan reaches 78% loan-to-value and annual MIP has been paid for at least 60 months

у нас PMI был 97 в месяц, платили мы его полгода где-то. Выплатили еще 10%, сделали очередной апрайзл и его сняли. Но это невыгодно, да. Потому что платежи уменьшились только на эти $97. Намного интересней брать по схеме 80\10\10 (или как мы брали 75\15\10). Никаких страховок, закрыл второй кредит - платежи автоматом стали меньше без всяких рефинансов.

да, мы тоже так делали 80/15/5 даже. получалось лучше чем с ПМИ, а второй выплатили быстро.

[Nyurka]

Такой это развод RE в Калифорнии, что просто смешно...
Зашли на open house, на следующий день спросили у агента сколько уже офферов есть, говорит - 4. Через пару часов приходит обновление об очередном open house на следующей недели...
Еще 2 дома по словам листинг агентов имеет 5 и 23(!) офферов, но при этом до сих пор active и офферы принимают.
Т.е. все это раздуто искуственно.

4 оффера не значит, что из них есть что выбрать... поэтому совсем не удивительно, что делают еще опен хаус. Я бы может тоже делала.

А что есть много офферов и продолжают принимать - так в течении нескольких дней не проблема на самом деле. Риска никакого, если только не будут долго тянуть, те что уже есть офферы никто не отзовет, а среди новых может еще что интересное появится. Опять же, среди тех 23 офферов может есть только 5, которые стоит рассматривать. Я знаю, у нас так было. Офферов было 15, но рассматривали серьезно из них 3, агент так и говорил, офферов 12, но выше такой-то суммы только 2, понятное дело что большая часть этих самых офферов даже и не читал никто. На рынке очень много людей, многие делают оффер первый-второй раз, не знают хорошо динамику цен, не знают сколько сверху предложить. Мы тоже так поначалу делали, и наш первый оффер наверняка тоже в числе этих 20+ но на самом деле никакой погоды он не делал, т.к. более серьезные покупатели предлагали гораздо больше с меньшими условиями.

[Nyurka]

Такой это развод RE в Калифорнии, что просто смешно...

В любом месте, где есть повышенный интерес, будет наблюдаться, как Вы выразились, "развод", к Калифорнии в целом это мало относится, лишь к некоторым ее наиболее "успешным" регионам...

Я просто это к тому, что не так уж этот спрос и высок, раз агенты неделями оффера копят Хотя, если им верить, у них есть минимум один кэш оффер и один выше asking price уже через пару дней после выходна на рынок.
При этом я не отрицаю, что часть домов уходит за неделю.... правда часть этих домов потом возращается на рынок с повышенной ценной.

А как вы кстати откомментирует тот факт, что все же большинство домов уходят не за кэш? Почему если у человека есть 500К кэшем, он не может "занят" еще 20К и перебить оффер в 520К со стандартным банковским финансирование? Откуда вообще взялось про толпы китайцев что сметают все подряд за кеш?

Потому что я видела дома, на которые биддалась, которые закрывались за 7-10 дней, это во-первых. А во вторых, много сделок где например 50-60-70% это кеш, а остальное из банка. Понятно что оно железно как в танке и ни один 20% оффер не может с этим тягаться. Но такие сделки все равно займут 30 дней из-за банковой бюрократии и времени на оформление.

[Nyurka]

Месяц на закрытие по нынешним временам это от очень стремно до практичеки не реально. Когда в кредитной истории не одного пятнышка, когда з/п перекрывает моргидж с запасом и никаких долгов по кредитным картам. Когда в даун идет 20 - 30% от самого "худшего" апрайзала. У основной массы такого счастья нету. Более похоже на правду закрытие в 45+ дней.

Нет, просто продавцы выбирают именно такие офферы/таких покупателей. А покупатели должны выбрать лендеров, которые таки закроют все за 30 дней. Мы даже аппрейзал предоплачивали отдельно и раньше, чтобы его быстрее сделали сразу и мы могли рассчитывать на 30дневный клозинг и писать его сразу в оффере. И всю кредитную историю и детали займа агенты продавца пропесочивают на стадии принятия оффера. Чуть что с малейшим изъяном - там же очередь из перфектных покупателей стоит, зачем головная боль. Это и агенты и брокеры говорят - если вы не можете снять условия за 12 и закрыться за 30 дней, скорее всего дом в горячем месте не купите. Сразу закладывались на то, что понадобится именно это.

[Леонид Ильич Брежнев]

Месяц на закрытие по нынешним временам это от очень стремно до практичеки не реально. Когда в кредитной истории не одного пятнышка, когда з/п перекрывает моргидж с запасом и никаких долгов по кредитным картам. Когда в даун идет 20 - 30% от самого "худшего" апрайзала. У основной массы такого счастья нету. Более похоже на правду закрытие в 45+ дней.

Нет, просто продавцы выбирают именно такие офферы/таких покупателей. А покупатели должны выбрать лендеров, которые таки закроют все за 30 дней. Мы даже аппрейзал предоплачивали отдельно и раньше, чтобы его быстрее сделали сразу и мы могли рассчитывать на 30дневный клозинг и писать его сразу в оффере. И всю кредитную историю и детали займа агенты продавца пропесочивают на стадии принятия оффера. Чуть что с малейшим изъяном - там же очередь из перфектных покупателей стоит, зачем головная боль. Это и агенты и брокеры говорят - если вы не можете снять условия за 12 и закрыться за 30 дней, скорее всего дом в горячем месте не купите. Сразу закладывались на то, что понадобится именно это.

У Вас тоже своя собственая матерматика? 1. Документы на кредит имеют КОНКРЕТНЫЙ адрес. Это преапрувал можно сделать общий, а документы требуют конкретики. А это время, и туда / сюда несколько раз, плюс всякие форс/мажоры, когда твой U/W заболел, а тебе "дали" дежурного, и он начинает все заново смотреть. 2. Понятное дело, что апрайзал заказывается отдельно, но его все-таки заказывают ДО офера (тогда, как инспекцию таки бывает). А это тоже время. И последнее, 30 дней это на пределе, и не потому что покупатели плохие, а потому что лоны нынче долго делают. И совершенно глупо это не учитывать. Скорее всего (90%), что купившие меньше чем за 30 дмей купили дом за кэш. Возможно, этот кэш был, как Комисар писал, чек из Equity Credit Line.

[Nyurka]

Месяц на закрытие по нынешним временам это от очень стремно до практичеки не реально. Когда в кредитной истории не одного пятнышка, когда з/п перекрывает моргидж с запасом и никаких долгов по кредитным картам. Когда в даун идет 20 - 30% от самого "худшего" апрайзала. У основной массы такого счастья нету. Более похоже на правду закрытие в 45+ дней.

Нет, просто продавцы выбирают именно такие офферы/таких покупателей. А покупатели должны выбрать лендеров, которые таки закроют все за 30 дней. Мы даже аппрейзал предоплачивали отдельно и раньше, чтобы его быстрее сделали сразу и мы могли рассчитывать на 30дневный клозинг и писать его сразу в оффере. И всю кредитную историю и детали займа агенты продавца пропесочивают на стадии принятия оффера. Чуть что с малейшим изъяном - там же очередь из перфектных покупателей стоит, зачем головная боль. Это и агенты и брокеры говорят - если вы не можете снять условия за 12 и закрыться за 30 дней, скорее всего дом в горячем месте не купите. Сразу закладывались на то, что понадобится именно это.

У Вас тоже своя собственая матерматика? 1. Документы на кредит имеют КОНКРЕТНЫЙ адрес. Это преапрувал можно сделать общий, а документы требуют конкретики. А это время, и туда / сюда несколько раз, плюс всякие форс/мажоры, когда твой U/W заболел, а тебе "дали" дежурного, и он начинает все заново смотреть. 2. Понятное дело, что апрайзал заказывается отдельно, но его все-таки заказывают ДО офера (тогда, как инспекцию таки бывает). А это тоже время. И последнее, 30 дней это на пределе, и не потому что покупатели плохие, а потому что лоны нынче долго делают. И совершенно глупо это не учитывать. Скорее всего (90%), что купившие меньше чем за 30 дмей купили дом за кэш. Возможно, этот кэш был, как Комисар писал, чек из Equity Credit Line.

Я сама купила дом за 30 дней клозинга и знаю, что по-другому с кредитом не купила бы вообще на этом рынке. И математику свою объяснила. Естественно все документы имеют конкретный адрес. Поэтому помимо поднаготной покупателя на предмет кредитоспособности просчитываются и закладываются - за сколько дней можно сделать аппрейзал, что мы будем делать если аппрейза вернется на сумму ХХХ, УУУ или ААА (и план Б на этот счет тоже должен быть и продавец тоже это в голове крутит и считает твои деньги), что будет если то или это. Хороший брокер повидал много и будет знать и варианты и что посоветовать и какие последствия.

Дальше каждый может делать выводы и искать себе брокера и лендера.

[Леонид Ильич Брежнев]

Я сама купила дом за 30 дней клозинга и знаю, что по-другому с кредитом не купила бы вообще на этом рынке.

Когда это было? Последнее время проблем на этом пути все больше и больше. Поскольку все это моргиджи толкаются потом государство, оно закручивает гайки, в результате бумаг там все больше и больше.

[Nyurka]

Я сама купила дом за 30 дней клозинга и знаю, что по-другому с кредитом не купила бы вообще на этом рынке.

Когда это было? Последнее время проблем на этом пути все больше и больше. Поскольку все это моргиджи толкаются потом государство, оно закручивает гайки, в результате бумаг там все больше и больше.

9 мес назад, уже со всеми новыми гайками. Банку объясняли депозиты в $100 у обоих супругов.

[Оранжевый Верблюд]

Еще 2 дома по словам листинг агентов имеет 5 и 23(!) офферов, но при этом до сих пор active и офферы принимают...

все дома, на которые мы ставили офферы в последние пару месяцев, имели множество офферов и уходили за пару недель за цену на 5-15% больше листинг прайс.

[Херовимчик]

Я сама купила дом за 30 дней клозинга и знаю, что по-другому с кредитом не купила бы вообще на этом рынке.

Когда это было? Последнее время проблем на этом пути все больше и больше. Поскольку все это моргиджи толкаются потом государство, оно закручивает гайки, в результате бумаг там все больше и больше.

ну вы хоть уточняйте с какого момента начали закручивать гайки? с год назад закрылись за месяц вообще без проблем, хотя не полностью подходили под это описание

Когда в кредитной истории не одного пятнышка, когда з/п перекрывает моргидж с запасом и никаких долгов по кредитным картам. Когда в даун идет 20 - 30% от самого "худшего" апрайзала. У основной массы такого счастья нету. Более похоже на правду закрытие в 45+ дней.

[Леонид Ильич Брежнев]

Год назад да было побыстрее, сейчас (где-то месяцев 6 назад, и повторно месяца 3 назад) были какие-то очередные усложнения. Лендеры говорят, минимум 45 дней. Т.е. наверное можно укусить себя за зад, и закрыться быстрее, но это крайне стремно, и главное совершенно не типично. У нас тут казначей дом купил, месяц назад, у него от момента отправки денег (wire transfer) до получения ключей (это обычно дата занесeния в рекорд) прошло 9 дней. И это при том, что на момент отправки денег ВСЕ было уже апрувнуто банком. Причем в самый последний момент (уже после отправки дауна) из банка звонили в секретариат ЦК в попытке в очердной 3-ий раз проверить эмплоймент казначея.

[Сабина]

Видела на днях property в Tracy.
Куплена 3/5 за 360К, тут же выставлена на продажу 3/29-го за 415К. Получается уже до них дошли последние веяния.
В нашем комлексе все затаились как партизаны , никто ничего не продает, в итоге никаких sales record нет уже почти 3 месяца

[Kolombina]

Мы не продавали дома байерам, у которых лендеры требуют 45+ дней. Сразу видно, что то ли лендеры ленивые, то ли UW неповоротливый.
30 дней максимум, и то перебирали.

Мой личный рекорд - продали дом FHA байеру, закрылись за неделю и один день. Вошли в эскроу в четверг, в пятницу был сделан аппрейзал, в след четверг получили лоан документы, тайтл сразу подписала с байерами, через час-два происходит fax funding (это когда лендер не требует overnight the originals, и при этом посылает wire немедленно после получения факса с подписями). 8 мес назад.
Еще 11 мес назад друзья покупали дом, на w2, на H1B, закрыли за 2 недели.

[Kolombina]

Но на медленном маркете и 45+ и 60+ возьмут, конечно

[Kolombina]

Насчет кеша - скупают, не только китайцы. Вернее, китайцев не так много.
Самые-самые покупатели - это wall street. Одна компания купила 3000 домов в Кали в прошлом году и продолжают грести. Вроде не так уж много, но так это и только одна контора.

[Kolombina]

А как вы кстати откомментирует тот факт, что все же большинство домов уходят не за кэш? Почему если у человека есть 500К кэшем, он не может "занят" еще 20К и перебить оффер в 520К со стандартным банковским финансирование? Откуда вообще взялось про толпы китайцев что сметают все подряд за кеш?

Потому что после клоузинга это все cash
И если есть оффер на 20 тыс больше, но закрытие на 2 недели больше, почему бы и не подождать еще 2 недели?

И то, что ждут - так выжидают хороший оффер. Мы тоже как-то 27 офферов две недели собирали и взяли не кеш.

[dotcom]

Я просто это к тому, что не так уж этот спрос и высок, раз агенты неделями оффера копят

А что в этом удивительного? Дольше тянешь - больше оферов. Агенты шушукаются друг с другом и задирают каждый новый бид. Все вернулась на круги своя.

А как вы кстати откомментирует тот факт, что все же большинство домов уходят не за кэш? Почему если у человека есть 500К кэшем, он не может "занят" еще 20К и перебить оффер в 520К со стандартным банковским финансирование? Откуда вообще взялось про толпы китайцев что сметают все подряд за кеш?

Про толпы - это текущая пугалка агентов, но в ней есть доля правды. У нас приятели только что купили дом, и их такой "инвестор" аутбидил на 100К сходу, что удивило даже продавца. Но по ходу дела китаец серьезно покупать не хотел, и от офера отплоз как-то. Эти ребята из Китая даже свои инвестиционные фирмы организуют здесь в Штатах. RE в Bay Area сейчас - хорошее вложение денег для "инвесторов".

[Оранжевый Верблюд]

Мы не продавали дома байерам, у которых лендеры требуют 45+ дней.

на традишнл сейлс не все селлеры спят и видят убраться из своих домов побыстрее, некоторым вполне подходит 45+. Мы предлагали закрыться быстрее, ответили: "спасибо, не надо". На флиппах конечно, чем быстрее, тем лучше.

[Ana123]

Мы не продавали дома байерам, у которых лендеры требуют 45+ дней.

на традишнл сейлс не все селлеры спят и видят убраться из своих домов побыстрее, некоторым вполне подходит 45+. Мы предлагали закрыться быстрее, ответили: "спасибо, не надо". На флиппах конечно, чем быстрее, тем лучше.

Мы предлагали закрыться за 30 дней , но продавцы сами захотели 45 дней чтоб самим найти жилье и с`ехать.

[Херовимчик]

Я просто это к тому, что не так уж этот спрос и высок, раз агенты неделями оффера копят

А что в этом удивительного? Дольше тянешь - больше оферов. Агенты шушукаются друг с другом и задирают каждый новый бид. Все вернулась на круги своя.

Ну так и я о том! Все происки агентов, а простой народ ведется и выкладывает кучу денег сверху. Я в такие игры не играю

[Sluh]

У меня на этот новый год вынули душу с кредитом. Сосед говорит стройматериалы выросли в цене почти вдвое с осени. По соседству от покупки, заросший бурьяном и буераками за четыре года шмат земли под девелопмент, который я думал еще год-два простоит вымершим, застройщик за неделю вырубил и раскатал бульдозерами под новый сабдивижн. Север атланты. Движуха пошла, надолго ли.

[Nyurka]

Я просто это к тому, что не так уж этот спрос и высок, раз агенты неделями оффера копят

А что в этом удивительного? Дольше тянешь - больше оферов. Агенты шушукаются друг с другом и задирают каждый новый бид. Все вернулась на круги своя.

Ну так и я о том! Все происки агентов, а простой народ ведется и выкладывает кучу денег сверху. Я в такие игры не играю

Вопрос в чем цель. Если цель купить, то играть придется в очень разные игры и про "справедливость" придется забыть. Если цель не покупать ничего с биддингом, выше ХХХ от аскинг прайс (вне зависимости от того, какая она в начале), без континженсиз и т.д. - то это естественно можно, и не играть в игры которые не нравятся, но тогда при отсутствии результата в виде требуемой покупки понимать, что так получилось из-за своих же критериев. Этот подход на самом деле имеет право на существование - напишу в офере ХХХ и ни копейкой больше, если будет ХХХ+1 пусть его купит кто-нибудь другой. Однако по опыту своему и знакомых, после полугода-года поиска самого справедливого варианта без игр либо покупается нечто компромиссное и не совсем отвечающее изначальным требованиям, либо люди начинают играть в игры и уже весьма как профи

[Херовимчик]

Я просто это к тому, что не так уж этот спрос и высок, раз агенты неделями оффера копят

А что в этом удивительного? Дольше тянешь - больше оферов. Агенты шушукаются друг с другом и задирают каждый новый бид. Все вернулась на круги своя.

Ну так и я о том! Все происки агентов, а простой народ ведется и выкладывает кучу денег сверху. Я в такие игры не играю

Вопрос в чем цель. Если цель купить, то играть придется в очень разные игры и про "справедливость" придется забыть. Если цель не покупать ничего с биддингом, выше ХХХ от аскинг прайс (вне зависимости от того, какая она в начале), без континженсиз и т.д. - то это естественно можно, и не играть в игры которые не нравятся, но тогда при отсутствии результата в виде требуемой покупки понимать, что так получилось из-за своих же критериев. Этот подход на самом деле имеет право на существование - напишу в офере ХХХ и ни копейкой больше, если будет ХХХ+1 пусть его купит кто-нибудь другой. Однако по опыту своему и знакомых, после полугода-года поиска самого справедливого варианта без игр либо покупается нечто компромиссное и не совсем отвечающее изначальным требованиям, либо люди начинают играть в игры и уже весьма как профи

Когда нет цели купить дом любой ценой, оно проще отказываться от невыгодных игр

[GarikToo]

Еще 2 дома по словам листинг агентов имеет 5 и 23(!) офферов, но при этом до сих пор active и офферы принимают...

все дома, на которые мы ставили офферы в последние пару месяцев, имели множество офферов и уходили за пару недель за цену на 5-15% больше листинг прайс.

я слышал истории про 50%

[Херовимчик]

Еще 2 дома по словам листинг агентов имеет 5 и 23(!) офферов, но при этом до сих пор active и офферы принимают...

все дома, на которые мы ставили офферы в последние пару месяцев, имели множество офферов и уходили за пару недель за цену на 5-15% больше листинг прайс.

я слышал истории про 50%

я больше 20% не видела... а слышала много чего. У страха глаза велики