Investment property. Арифметика

[Сабина]

Слушайте, но нельзя же быть такой не креативной

Ну за излишный креативизм пострадать можно куда серьезнее
Иду в пятнцу к крутому таксовому гаю, поглядим что он скажет.

Он тебе ничего не скажет, кроме общих фраз. Сама должна думать. От креативности в малых размерах никакого вреда только польза. На самый худой случай, потом стоимость кондея добавишь к стоимости покупки жилья, когда будет определять прибыль (sales price minus buyer price - remodeling/improvements/maintenance). Но тут да, детали надо с CPA обсудить, что там считается, а что нет.

Он в итоге много чего ценного подсказал. Например что можно запастись рукописной запиской что с такого-то по такое-то у меня проживала такая-то. Потом подсказал что HOA fees за этот месяц ровно как и моргидж интерес и ютилитис можно тоже загонять с расходы рента, плюс такс прорейтать на еще одни месяц в пользу рента.
С депозитом сказал можно поступать по разному но посоветовал сразу записать его как прибыль. А с расчетом амортизации велел поступить так:
(цена с аппрейзала или fair market value) *(1 - land value с county tax bill/общая цена с country tax bill)*1/27.5

А если за работу уплачен cash то надо сделать diary entry "I paid Vasya Pupkin, address .... the amount of ... for .... on ...".
IRS такое принимает.

Кстати разница рефанда если сам живешь в доме или рентуешь в моем конкретном случае оказалась 3.5 К в год (тут правда речь о двух properties - one is main residence and the other secondary home vs. both rentals

[Сабина]

Меня еше шокировало что мой 401k rollover из одного моего account в Fideliy в другой, TurboTax приписал как прибыль. Совсем ох..ел извините

Каждый год слышу жалобы от многих людей на TurboTax. И всё равно продолжают им пользоватся.
Попробуйте лучше http://www.taxact.com/

Естественно, в вашем случае нужна не бесплатная версия, а Deluxe.

Да я ТурбоТакс для себя взяла чисто прикинуть что к чему. Знала что потом все равно понесу профессионалу. Может надо было там разбираться до посинения и звонить в их суппорт почему ролловер в прибыль набежало. Уверена разобрались бы в итоге , но в моей сиутации это было бы тратой времени.

[GarikToo]

Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?

[Сабина]

Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?

Написала же там вверху. Берете % land to improvement from from tax bill и применяете к appraised value

[GarikToo]

Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?

Написала же там вверху. Берете % land to improvement from from tax bill и применяете к appraised value

Appraised value by county or by appraiser before purchase?

[Балтика №3]

Гарик, у вас за 20000 сообщений только что перевалило. Вы в курсе.
Вас поздравлять?

[Интеррапт]

Гарик, у вас за 20000 сообщений только что перевалило. Вы в курсе.
Вас поздравлять?

Еще не перевалило. Я вижу четко 20000

[Балтика №3]

Гарик, у вас за 20000 сообщений только что перевалило. Вы в курсе.
Вас поздравлять?

Еще не перевалило. Я вижу четко 20000

Я подумал, сейчас откликнется на поздравление и перевалит.

Но Гарик куда то пропал, не похоже на него.

[GarikToo]

та я тока проснулся спасибо за праздравления награждать доской почета будут?

[Леонид Ильич Брежнев]

спасибо за праздравления награждать доской почета будут?

Я бы на твоем месте выбрал бы уютное местечно в кремлевской стене.

[GarikToo]

спасибо за праздравления награждать доской почета будут?

Я бы на твоем месте выбрал бы уютное местечно в кремлевской стене.

я вроде помирать не собираюсь

[Сабина]

Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?

Написала же там вверху. Берете % land to improvement from from tax bill и применяете к appraised value

Appraised value by county or by appraiser before purchase?

Кто из нас тормозит ?
Ratio берете с tax bill (county appraisal) а применяете к appaiser's value before the purchase

[Леонид Ильич Брежнев]

спасибо за праздравления награждать доской почета будут?

Я бы на твоем месте выбрал бы уютное местечно в кремлевской стене.

я вроде помирать не собираюсь

- сестра, куда вы меня везете
- врач сказал в морг, значит в морг
- так я еще не умер
- ну так мы еще и не приехали

[adda_]

спасибо за праздравления награждать доской почета будут?

Я бы на твоем месте выбрал бы уютное местечно в кремлевской стене.

я вроде помирать не собираюсь

- сестра, куда вы меня везете
- врач сказал в морг, значит в морг
- так я еще не умер
- ну так мы еще и не приехали

Я знаю другой вариант -
Молчи дурак, врачам виднее..

[Likenew]

Возникает вопрос, а как сделать умно??? Имеется дом, который было бы хорошо продать, да время плохое. Была идея сдавать дом, и рентовать что-то. Потом возникла другая идея. Как можно купить меньшую проперть в которой будешь жить, не продавая дом, в котором живешь сейчас, и не влезая в инвестмент %?

[bvp]

Тогда чистая прибыль будет 33К за три года или 11 - за год - 7% в год после налогов.

Хотелось бы посмотреть low-risk альтернативу с таким-же return-ом после налогов. Есть примеры?

А вообще, забавно читать сейчас это сообщение о low-risk investment. Написанное в 2006-м году, т.е. буквально на пике жилищного бума. Интересно, сколько та проперть стоила в 2009-м? Надо будет у Invisible спросить...

[IvanGrozniy]

Ну что сказать, повезло вроде на дне купить домину 2 месяца назад. Апрейзил уже шел дороже окончательной цены недвижимости. Пока то да сё, после въезда еще подросло. Последний месяц что-то опять пузырь надуваться начал.

[crdigger]

Наткнулся на тему.В пригородах Чикаго продается полно небольших квартир и даже целые многоквартирные дома по цене примерно $40К.А до краха они стоили по 150.Съем такой квартиры - 850 в месяц.Несложная арифметика дает 10-15% в год чистых. В чем засада?

[Lavash]

Расходы могут превысить доходы. Property tax может оказаться высокими. Контингент жильцов может оказаться неплатежеспособным и т.д. и т.п. .

[arnak]

можно давать в долг на lendingclub.com - доход 14-17%. Риск небольшой если по $25-50 давать. По статистике примерно 4% заемщиков обанкротятся. Итоговый доход будет 10-15% до налогов. Как вариант можно IRA открыть

[Komissar]

можно давать в долг на lendingclub.com - доход 14-17%. Риск небольшой если по $25-50 давать. По статистике примерно 4% заемщиков обанкротятся. Итоговый доход будет 10-15% до налогов. Как вариант можно IRA открыть

ну как там, lendingclub.com по-прежнему супер-доходен? Я все слышу про какие-то кидалова, риски и прочий рэкет.

[GarikToo]

можно давать в долг на lendingclub.com - доход 14-17%. Риск небольшой если по $25-50 давать.

50$ ссуда?

[Kirpidonych]

можно давать в долг на lendingclub.com - доход 14-17%. Риск небольшой если по $25-50 давать. По статистике примерно 4% заемщиков обанкротятся. Итоговый доход будет 10-15% до налогов. Как вариант можно IRA открыть

ну как там, lendingclub.com по-прежнему супер-доходен? Я все слышу про какие-то кидалова, риски и прочий рэкет.

братва вложилась и ждет

[Lavash]

Как насчет такой идеи. Купить кондо на Гаваях, сдать ее в управление Property Management Co., платить второй моргидж,ну и через 15-30 лет получить выплаченную недвижимость там?

[DropAndDrag]

Как насчет такой идеи. Купить кондо на Гаваях, сдать ее в управление Property Management Co., платить второй моргидж,ну и через 15-30 лет получить выплаченную недвижимость там?

скорее всего забить, так как
- кондо fee очень большие, если вы будете присматривать кондо получше, чтобы потом самому там поселиться в будущем
- менеджмент очень прожорлив (есть еще закон, что должен быть представитель на Гавайях, если сдает не местный)
- заполняемость не будет 100%
ну еще есть момент, очень часто земля не принадлежит кондо и такие кондо дешевле (есть договор на сколько лет вперед)