Мина ипотеки готова взорваться

[ESN]

Вот как кусок железа, например - вещь сама по себе ценная, но фиг куда ты ее потребишь без дальнейшей обработки.

Употребить можно даже кусок дерьма ( Например - бросить на грядку или в оппонента ), а уж кусок железа - грех не приспособить для личного пользования. ( Во всяком случае наш ком. автовзвода ни одной железки на обочине не пропускал )

[M_K]

Вот как кусок железа, например - вещь сама по себе ценная, но фиг куда ты ее потребишь без дальнейшей обработки.

Употребить можно даже кусок дерьма ( Например - бросить на грядку или в оппонента ), а уж кусок железа - грех не приспособить для личного пользования. ( Во всяком случае наш ком. автовзвода ни одной железки на обочине не пропускал )

Ход мысли понятен. Но я просто оговорку: "кроме как по голове оппонента", - поленился накнопать. Думал, это очевидно.

[ESN]

Ход мысли понятен....

В общем - дискуссия безнадежно скатилась от экономики к философии

[DanielMa]

Идите в банк и берите ссуду. Потребляйте финансовые услуги.

Т.е., вы все-таки не готовы вот так вот сходу расстаться с частью своих материальных ценностей в обмен на высокую духовность?

Вы у меня попросили материальных ценностей за просто так. Духовности вы мне никакой не предложили. Вот если бы вы мне заплатили за материальные ценности, то я бы на эти деньги мог бы меньше работать и больше занимать самосовершенствованием.

[DanielMa]

А вы, похоже, предлагаете всем жить исключительно пищей духовной?

Потому как, ежели в каком отдельно взятом натуральном хозяйстве производство материальных ценностей стабильно снижается, то и потребление оных следует как-то корректировать, что ли. А не то, чтобы присвоить своим долговым распискам статус высокой надежности и приняться всем колхозом предсказывать погоду и заключать друг с другом пари на деньги (говоря по-научному - торговать фьючерсами и зарабатывать биржевыми спекуляциями). Поскольку кредиторы рано или поздно захотят поменять эти расписки взад на материальные ценности.

Вы мне приписываете то чего я не говорил.

Если производство материальных ценностей опуститься ниже требуемого, то стоимость этих материальных вещей возрастет и производство увеличиться. ECON 101.

[M_K]

Ход мысли понятен....

В общем - дискуссия безнадежно скатилась от экономики к философии

[M_K]

Вы мне приписываете то чего я не говорил

Вы превый начали.

Если производство материальных ценностей опуститься ниже требуемого, то стоимость этих материальных вещей возрастет и производство увеличиться. ECON 101.

"Если на клетке с тигром написано "осел" - не верь глазам своим!" (с) К.Прутков (за дословность не ручаюсь)

[M_K]

Вы у меня попросили материальных ценностей за просто так. Духовности вы мне никакой не предложили. Вот если бы вы мне заплатили за материальные ценности, то я бы на эти деньги мог бы меньше работать и больше занимать самосовершенствованием.

Там, на самом верху, топик болтается - про "приемы".
Я, натурально, согласен - все немного мухлюют, - но так, пардон, неуклюже, как это делаете вы...
Т.е., нифига это неинтересно даже...

[siharry]

Блин, не про фьючерсы мы говорили! Мы говорили о недвижимости, обьясните тупому прочем здесь одно к другому. По барабану мне фермеры. А! Давайте так. Фермер покупает дом. Вот с этого места пожалуйста...
(берет заем в банке, банк перепродает его Фане ... )

Фермер Джо берет в банке mortgage допустим на $100.000. Под закладную на дом. Закладную у банка выкупает одно из ипотечных агенств.
Далее есть два варианта.
1) Выплаты по кредиту и проценты заемщик осуществляет агенству. И далее агенство действует совершенно независимо, выпуская по своему усмотрению для инвесторов различные облигации, надежность которых обеспечивается активами агенства. То есть это обыкновенные корпоративные облигации.
2) Агенство выступает как-бы ЧИСТЫМ посредником между заемщиком и инвестором. Закладные собираются (группируются) в так называемые пулы по каким-то признакам, как-то: сроки погашения, вид недвижимости и т.д. И проценты, сроки погашения облигацийи т.д. зависят от ипотечных кредитов, входящих в этот пул. Размеры и периодичность выплат - также. Агенство берет деньги только за посредническую деятельность, а ответственность и риски перекладывает на инвестора.

Вроде так.
Может кто из профи подправит, если что не так.

[Dogbert]

Нет, вы пожалуйста не отвлекайтесь. Нас интересует недвижимость.
1) Правильно ли я понимаю, что ценные бумаги Фреди с Фаней не контролируют цены на недвижимость. Скорее наоборот, потому как именно недвижимостью эти бумаги и обеспечиваются. Правильно это?

Я смотрю, мои учителя не спешат Вам ответить Попробую я
1) Правильно. И чем выше цена на недвижимость при стабильном!!! курсе оценочной валюты - тем лучше.

На самом деле нет, не совсем правильно.

МBS (Morgage Backed Securities) обеспечиваются пакетом ипотечных кредитов. При любой операции с кредитом деньги от этой операции распределяются держaтелям MBS. Например, в случае выплаты кредита досрочно, все средства распределяются в следующий купон. В случае неплатежей размер купона уменьшается.

Имеются также специализированные ценные бумаги, которые имеют фиксированный размер платежа, а риск с них продается отдельно в виде "Z-bonds". (Именно на них в свое время и прогорело Orange County)

От стоимости недвижимости зависит только сумма выручаемая при foreclosure, т.е. вынужденной продаже. При повышении цен дополнительных доходов нет, просто меньше потери от банкротств.

[Dogbert]

Фермер Джо берет в банке mortgage допустим на $100.000. Под закладную на дом. Закладную у банка выкупает одно из ипотечных агенств.
Далее есть два варианта.
1) Выплаты по кредиту и проценты заемщик осуществляет агенству. И далее агенство действует совершенно независимо, выпуская по своему усмотрению для инвесторов различные облигации, надежность которых обеспечивается активами агенства. То есть это обыкновенные корпоративные облигации.

Да, это будут обычные Corporate Bonds.

2) Агенство выступает как-бы ЧИСТЫМ посредником между заемщиком и инвестором. Закладные собираются (группируются) в так называемые пулы по каким-то признакам, как-то: сроки погашения, вид недвижимости и т.д. И проценты, сроки погашения облигацийи т.д. зависят от ипотечных кредитов, входящих в этот пул. Размеры и периодичность выплат - также. Агенство берет деньги только за посредническую деятельность, а ответственность и риски перекладывает на инвестора.

Вроде так.
Может кто из профи подправит, если что не так.

Все несколько сложнее, т.к. есть еще услуги по обслуживанию долгов, перераспределению рисков.
Collateralized Mortgage Obligations and Mortgage Backed Securities : http://www.hough.com/Indiv_Inv/Products ... alized.asp

[Айсберг]

Нет, вы пожалуйста не отвлекайтесь. Нас интересует недвижимость.
1) Правильно ли я понимаю, что ценные бумаги Фреди с Фаней не контролируют цены на недвижимость. Скорее наоборот, потому как именно недвижимостью эти бумаги и обеспечиваются. Правильно это?

Я смотрю, мои учителя не спешат Вам ответить Попробую я
1) Правильно. И чем выше цена на недвижимость при стабильном!!! курсе оценочной валюты - тем лучше.

На самом деле нет, не совсем правильно.

.......
От стоимости недвижимости зависит только сумма выручаемая при foreclosure, т.е. вынужденной продаже. При повышении цен дополнительных доходов нет, просто меньше потери от банкротств.

Я имел ввиду, что при росте стоимости недвижимости надежность таикх бумаг повышается, что привлекает дополнительные средства.
К тому же, как дополнительный фактор, резко возрастает спекулятивная составляющая этого рынка, что, в свою очередь, интенсивней пополняет казну налогами и повышает "потребительские качества" риал-истейт операторов.

[Nwaylock]

3) Это показывает "неблагополучность рынка ценных бумаг недвижимости самого по себе", что, безусловно, является "индикацией грядущего падения цен на саму недвижимость" и напрямую "связана с ценой на жилье".
Правда, вопрос падения цен на жильё - весьма спорный

Почему спорный? Какие факторы влияют на то, что оно все же не упадет так как прогнозируют? Я имею ввиду абсолютный еквивалент в деньгах, т.е. ситуацию человека не имеющего своего собственного жилья. Понятно, что те, кто его имеют остаются всегда при своих относительных деньгах, относительно рынка недвижимости.

Например после дефолта-98 в России рублёвые цены на жильё выросли из-за падения самого рубля. Намёк, думаю, Вы поняли

Незнаю ли правильно я понимаю. Имели ли вы ввиду, что рост недвижимости связан с инфляцией и вообще с курсом валюты за которую это жилье покупается. И если доллар будет и дальше падать, то цена жилья будет только увеличиваться. Никакой дефляции получается?

4) Фьючерсов-не-фьючерсов - но вот в НАСДАКе они эти деньги запросто могли спустить. Или попросту прожрать и проворовать - ведь такую свору бездельников, задействованных в "риал истейт" надо тоже кормить чем-то

А расплачиваться за все это кто будет? Хотя я конечно догадываюсь кто ...

Спасибо за ответы.

[Nwaylock]

МBS (Morgage Backed Securities) обеспечиваются пакетом ипотечных кредитов. При любой операции с кредитом деньги от этой операции распределяются держaтелям MBS. Например, в случае выплаты кредита досрочно, все средства распределяются в следующий купон. В случае неплатежей размер купона уменьшается.

Как это влияет на цену недвижимости? Я так понимаю, что никак.

Имеются также специализированные ценные бумаги, которые имеют фиксированный размер платежа, а риск с них продается отдельно в виде "Z-bonds". (Именно на них в свое время и прогорело Orange County)

Об этом пожалуйста поподробнее. Много шуму было из-за солнечной калифорнии, но при чем тут "Z-bonds" - как они повлияли на цену жилья? Опять мне кажется, что никак не повлияли, скорее недвижимость повлияла на эти бонды и на их цену.

От стоимости недвижимости зависит только сумма выручаемая при foreclosure, т.е. вынужденной продаже.
При повышении цен дополнительных доходов нет, просто меньше потери от банкротств.

У меня вопрос был изначально обратный - зависит ли цена недвижимости от ценных бумаг. Мне кажется я начинаю понимать, что таки да не зависит. Но! Положение рынка ценных бумаг характеризует положение дел на рынке недвижимости, поскольку как вы заметили зависит от foreclosure цен. Судя по тому, что вы сказали грядущий обвал скорее всего связывают с большим, ненормальным количеством банкротств, так как нормальное количество банкротств наверняка заложено в цену этих самых ценных бумаг. Я прихожу к выводу, что все упирается в рост или спад экономики. Будет экономика расти, банкротств не будет, все будет хорошо. А если не будет то ....

Итак у кого какие идеи насчет роста-спада, количества lay-offs, прочие цифры, аргументы ... Буш, война ... локомотив перестройки. Прошу высказываться по экономике страны, пожалуйста без фермеров. Можно ситуацию с понижением процента описать, tax cuts всякие, печатный станок и проч.

Расскажите также о спекулятивной составляющей цены жилья.

[Nwaylock]

Все несколько сложнее, т.к. есть еще услуги по обслуживанию долгов, перераспределению рисков.
Collateralized Mortgage Obligations and Mortgage Backed Securities : http://www.hough.com/Indiv_Inv/Products ... alized.asp

Да понятно, что это все сложнее намного чем мы тут описываем и пытаемся понять, однако сути вопроса это не меняет, перегретость остается перегретостью. Вот извлечь бы из этого выводы, сценарии развития событий, включая worst case scenario, но не в целои для фермера, а для себя. Вот допустим купил фермер дом сегодня за $100K ... и тут ...

[Nwaylock]

[quote="Айсберг] Я имел ввиду, что при росте стоимости недвижимости надежность таикх бумаг повышается, что привлекает дополнительные средства.
[/quote]

Повышается надежность говорите? При небывалом росте акций тоже скажете надежность вложений в акции повышалась? Че-то мне не верится в это.

[Елена]

Home Foreclosures Hit Record High

[xxx1]

Ну, вроде оспаривать современную экономику - это не совсем дурной тон, это просто марксизм. Но, на сегодня, этот спор, опять таки-же, уже разрешен.

Предложьте лучше, и вас пригласят в Швейцарию.

[Nwaylock]

Ну, вроде оспаривать современную экономику - это не совсем дурной тон, это просто марксизм. Но, на сегодня, этот спор, опять таки-же, уже разрешен.

Предложьте лучше, и вас пригласят в Швейцарию.

Ну нам тут не надо ничего оспаривать, мы просто хотим варианты событий узнать. Спорить не надо. Просто хладнокровно обсудить то, что происходит сейчас в экономике. Может кто может ссылку дать на хороший обзор, чтобы так раз - и все стало понятно ...

[Nwaylock]

Home Foreclosures Hit Record High

Из статьи: "If economic growth accelerates in the second half, Duncan said the average rate on 30-year mortgages, held by most U.S. homeowners, would rise to 5.5 percent at the end of the year from the current 5 percent." - вот от прогноз обвала недвижимости! Нынешней осенью значит все обвалится!

[Айсберг]

1)

Например после дефолта-98 в России рублёвые цены на жильё выросли из-за падения самого рубля. Намёк, думаю, Вы поняли

Незнаю ли правильно я понимаю. Имели ли вы ввиду, что рост недвижимости связан с инфляцией и вообще с курсом валюты за которую это жилье покупается. И если доллар будет и дальше падать, то цена жилья будет только увеличиваться. Никакой дефляции получается?

2)

Фьючерсов-не-фьючерсов - но вот в НАСДАКе они эти деньги запросто могли спустить. Или попросту прожрать и проворовать - ведь такую свору бездельников, задействованных в "риал истейт" надо тоже кормить чем-то

А расплачиваться за все это кто будет? Хотя я конечно догадываюсь кто ...

Спасибо за ответы.

1) Нет, я просто имел ввиду, чьл стоимость жилья, в конечном итоге (даже в России) оценивается в местной валюте - и при её (валюты) обесценивании - стоимость жилья растет самым естесственным образом.
Инфляционные процессы, конечно же, тоже оказывают влияние на рост стоимости жилья - ведь недвижимость - один из способов вложения денег, но к нашему конкретному случаю это не относится Я имел ввиду, что при при обвале доллара - всё в этих долларах резко подорожает. Только и всего. То же жильё.
Что же касается дефляции - кстати, интересная тема - то да. при стабильном курсе доллара - это самый ожидаемый эффект на рынке недвижимости. Цена на дома должна пойти вниз, ибо банки скоро уже начнут отбирать дома у безработных несостоятельных заёмщиков.... затем выставлять их на продажу по цене нижерыночной, чтоб хотя бы отбить свои вложенные бабки... Это надо делать (и делается,кстати) очень умело и аккуратно - ибо миллионы американцев, которые продолжают выплачивать кредиты скрипя зубами могут тоже начать выставлять свои дома на продажу. Цены упадут еще больше и начнется обвал, сопряженный с паникой...
Это еще одна слабость рынка ипотеки в США - только опасность здесь идёт не "сверху" - от ипотечных агенств с их ничем не обеспеченной деривативщиной, а от конечного потребителя.

2) Расплачиваться будут, как обычно, вкладчики банков, держащие свои сбережения на сейвинг-эккаунтах в банках-банкротах ( а в США - ВСЕ банки потенциальные банкроты, ибо дружно играли в одну и ту же игру )
Причем путей такой расплаты может быть два:
а) путь а-ля Гайдар+Гарвард через простое обесценивание вкладов
б) путь а-ля дефолт-98 в России - через признание себя банкротом и ликвидацию юр.лица
Вкладчиков о способе расплаты уведомляьб, конечно же , не будут

[VYLE]

. Это надо делать (и делается,кстати) очень умело и аккуратно - ибо миллионы американцев, которые продолжают выплачивать кредиты скрипя зубами могут тоже начать выставлять свои дома на продажу. Цены упадут еще больше и начнется обвал, сопряженный с паникой...
Это еще одна слабость рынка ипотеки в США - только опасность здесь идёт не "сверху" - от ипотечных агенств с их ничем не обеспеченной деривативщиной, а от конечного потребителя.

Т.е. кирдык откладывается до того момента, когда миллионы американцев вдруг решат продать свои дома по дешевке. Спасибо, Айсберг, успокоили.

[Справочник]

Айсберг писал(о):

Расплачиваться будут, как обычно, вкладчики банков, держащие свои сбережения на сейвинг-эккаунтах в банках-банкротах ( а в США - ВСЕ банки потенциальные банкроты, ибо дружно играли в одну и ту же игру

В США ВСЕ банки застрахованы государством. При входе в КАЖДЫЙ банк висит табличка - FDIC Inshured. Я понимаю, что сейчас последует предсказание кирдыка и всему государству, и непременно скоро, в ближайший понедельник.
Будем ждать ...

[CBI]

Mortgage Foreclosures Reach Record High
Yeah George. It's one hell of an economic recovery.
By JEANNINE AVERSA, Associated Press Writer

WASHINGTON - The percentage of mortgages in the foreclosure process climbed to another record high in the first three months of 2003 as some homeowners had trouble making ends meet amid economic hard times.

At the same time, fewer homeowners were behind on their mortgage payments, marking the third quarter in a row that has happened.


The Mortgage Bankers Association of America's quarterly survey released Friday painted a mixed picture of how homeowners are handling their mortgage obligations. The survey covers more than 33 million mortgage loans.


In the January-March quarter, the percentage of home loans in the foreclosure process rose to a record high of 1.20 percent, surpassing the previous all-time quarterly high of 1.18 percent in the fourth quarter of 2002.


Meanwhile, the share of home loans that started the foreclosure process in the first quarter edged up to 0.37 percent, from 0.35 percent in the previous quarter.


The rise in foreclosures comes as job losses mounted in the first three months of this year and personal bankruptcies have been running at record levels. The economy grew at an anemic rate of 1.9 percent in the first quarter as war worries made both consumers and businesses more cautious.

http://story.news.yahoo.com/news?tmpl=s ... _mortgages

[VYLE]

record high of 1.20 percent.

1.2% - точно кирдык наступает. Прямо-таки семимильными шагами.