Дилемма инвестора-домушника при покупке дома на сдачу

[Komissar]

Стал я присматривать домик на сдачу. И столкнулся с такой дилеммой: если проперть мне нравится, то мне ее жалко сдавать. А если не нравится, то мне за нее жалко платить.

Смотрю я на халупу с погнутыми алюминивыемыми оконными рамами, с фанерными щитами, приколоченными сикось-накось (страшно даже подумать, что там под теми щитами), с деком системы "подарок теще"... и НЕ МОГУ выложить за нее 250-270К.

Смотрю на довольно новый дом, с паркетом, хорошими виниловыми рамами, с высокими потолками, закругленными углами на стенах (люблю!), большими арками окон... никаких проблем выложить за него 320-350К, но сдавать будет себе в убыток, да и жалко незнакомых людей пускать в такую роскошь.

[DanielMa]

Смотрю на довольно новый дом, с паркетом, хорошими виниловыми рамами, с высокими потолками, закругленными углами на стенах (люблю!), большими арками окон... никаких проблем выложить за него 320-350К, но сдавать будет себе в убыток, да и жалко незнакомых людей пускать в такую роскошь.

А какой размер дома?


Да, тут проблема. Чем лучше дом, тем дороже стоит, тем больше платить предеться арендатору. За 320К дом им же придеться платить 3000 в месяц?

[AnyaGal]

А что, если купит не дом, а хорошую городскую квартиру? В квартире вы жить не захотите после дома. Хорошая квартира возможно будет дешевле, чем хороший дом, и вам ее не так жалко будет

[Komissar]

Площадь домов, что я смотрел:

старые -- 1500-2100 скверных футов
новые --- 1800-2200 скв фт

Квартир в том р-не практически нет. Реально ожидать ренту, как мне сказали, 700-900/мес за старый дом, 1000-1200/мес за новый. Т.е. cash-cow в любом раскладе не получится, надежда на рост цен на проперть -- но реализовать ее, если и удасться, то только через несколько лет.

[GoodBuyAmerica]

КупИте старый дом и сделайте косметический ремонт. 40% стоимости Вы сразу спИшите с налогов. Нулевой cash flow с только что приобретённой rental property - это не так уж и плохо. Вы ведь ещё будете ~$10K списывать с налогов каждый год на амортизацию.

[OlgaVA]

2 Комиссар:
Invest надо Globally. Тогда и cash flow AT будет положительным и capital gains образуются.
OFF Привет землякам-выхинцам/ждановцам

2 kilbupser:[quote]
А как у вас насчет Recapture при продаже в случае если вы claim CCA (амортизацию)?

[DanielMa]

Площадь домов, что я смотрел:

старые -- 1500-2100 скверных футов
новые --- 1800-2200 скв фт

Квартир в том р-не практически нет. Реально ожидать ренту, как мне сказали, 700-900/мес за старый дом, 1000-1200/мес за новый. Т.е. cash-cow в любом раскладе не получится, надежда на рост цен на проперть -- но реализовать ее, если и удасться, то только через несколько лет.

Что то у вас рент очень дешевый. За такой дом у нас рент дороже.

[Komissar]

Списывать амортизацию у меня не получится: мой годовой доход выше предела, до к-рого амортизация списывается, согласно горячо любимой IRS.

Рент там низкий, потому что народ в той области (в горах) мало зарабатывает. Но и проперть там дешевле, на более-менее приличных лотах (0.3-0.5 акра).

А в Бэй Эрии "входной билет" на проперть уж очень высок. Где-то $400-500К за маленький таунхауз, ну где найти с'емщиков, чтобы погасить хотя бы часть мортгиджа за такое? Тем более, сейчас, когда все апартаменты зазывают и заманивают рентеров. Кстати, сейчас в East Bay в приличных апартаментах рент 1200 за 2 бдрм, 1500 за 3 бдрм, т.е. не так уже сильно выше, чем в горах.

Что мне в "горном" варианте нравится:
1. Большой спрос на full-time rentals: нет комплексов апартментов, а из-за низких з/п большая часть местных не может позволить себе свой дом. Property management фирмы заверили меня, что с легкостью найдут хороших тенантов на фул-тайм.

2. Проперть дешевле, чем в БА.

3. Проперть будет близко к даче, т.е. на выходных могу что-то подправить/починить.

4. Вокруг National Forest и State Parks. Новое строительство практически не идет. Пустой земли практически нет. Место растет в популярности среди пенсионеров и отдыхающих. Потенциал для appreciation.

Что мне не нравится в горах:

1. Народ уж очень мало денег получает, хорошую ренту не соберешь.
2. Много white trash. Судя по состоянию их собственных домов, мое понятие "хороший тенант" сильно отличается от их.
3. Зимы более суровые, чем в БА: бывают промерзания и прорывы труб, проперть требует более частого обновления наружной краски и вообще сильнее нуждается в поддержке.

В целом, план мой был таков:

1. Покупаем старый дом, но на по-настоящему хорошем участке.
2. Пускаем жильцов.
3. Через 15-20 лет, сносим халупу нафиг, строим dream vacation house для себя на том месте.

Но пока все, что на очень хороших участках, либо не продается, либо стоит ого-го. А за остальное жалко и $200К выложить.

[chilanzar]

так чего ж вас волнует что дом ' некрасивый' и вам не нравится? вам же в нем не жить. подкрасьте-карпет поменяйте, чем меньше затрат тем лучше. сдайте за сколько можно - если потом в итоге все равно сносить.... считайте что покупаете землю плюс коммуникации.

[Komissar]

Рука не поднимается на 0.25М мортгидж за халупу (даже если в ней самим не жить). И боязно, что со всеми необходимыми ремонтами cash-cow превратится в money-pit. Но хорошего куска земли пока все равно не нашли, так что я просто хнычу на форуме.

[chilanzar]

Рука не поднимается на 0.25М мортгидж за халупу (даже если в ней самим не жить). И боязно, что со всеми необходимыми ремонтами cash-cow превратится в money-pit. Но хорошего куска земли пока все равно не нашли, так что я просто хнычу на форуме.

вы не один такой

[sergey1234]

Списывать амортизацию у меня не получится: мой годовой доход выше предела, до к-рого амортизация списывается, согласно горячо любимой IRS.

Это-то как раз элементарно (и абсолютно законно, причем) обxодится. Тратите деньги на ремонты сдаваемой внаем собственности, и xраните все чеки. В такс ретурне показываете что у вас был такой-то доxод за год (бОльший предела, до которого амортизация списывается) но у вас были и расxоды на ремонты (вот копии чеков пожалуйста) и платите налоги с разницы (т.е. с меньшей суммы).

Т.е. многое в вашей будущей "вакейшн проперти" можно сделать уже сейчас (из долговечного - заборы, драйвеи, подвал, дорожки, даже бассейн с кабаной - две комнаты-раздевалки-душевая-туалет если нужен - отгородив его от тенантов и сказав что "это не сдается за эти деньги,платите больше - сдам, или не пользуйтесь") а расxоды подвести под такс ретурн.

Другое дело что это (такс ретурн) не такие уж большие деньги чтобы связываться - ну спишете вы тысяч 10, значит заплатите тысячи на четыре меньше налогов. И за эти четыре тысячи вкладывать (годами) десятки тысяч, да они в банке на сейвинге не меньше процентов принесут (ну даже и меньше долларов на 900 в год, подумаешь, зато ни забот ни xлопот ни затрат времени).

Кстати в нашиx краяx xорошая собственность для сдачи внаем - многоквартирный дом (минимум две квартиры а лучше четыре, шесть ссовсем xорошо), а если одноквартирный то только с первым этажом сдаваемым под магазин или какой еще бизнес (часто один жилец, живет на втором этаже и держит бизнес в снимаемой площади на первом). Просто же дом сдаваемый внаем - не особо ценится, жильцы просто убивают такой дом (ломается все от электрики и сантеxники до дверей и окон и они не чинят а не платят рент пока вы не почините, или как минимум угрожают не заплатить если не почините). И еще у нас жильцы платят биллы только за электричество и газ, а отопление, освещение подьезда/драйвея, и воду в т.ч. горячую оплачивает владелец жилья, а это еще пара сотен в месяц. Налог за землю тоже платит владелец (у нас 500 в месяц, точнее чуть-чуть меньше) как и страxовку и все ремонты, естественно. Поэтому сoбствeннo многоквартирный и xорош (при том же налоге и биллаx больше рент).

[GoodBuyAmerica]

2 Комиссар:
Invest надо Globally. Тогда и cash flow AT будет положительным и capital gains образуются.

Globally - это как? По всему миру?

OFF Привет землякам-выхинцам/ждановцам

Координаты в студию!

2 kilbupser:

А как у вас насчет Recapture при продаже в случае если вы claim CCA (амортизацию)?

Речь же шла о cash flow. "А то, что придётся потОм платить, так этож, пойми, потОм".

2 Комиссар: Да, я не знал, что есть предел по доходу, выше которого нельзя амортизировать. Но всё равно, в налоговом законодательстве должны быть варианты как увеличить cash flow. Что Вам умные financial advisers советуют?

[OlgaVA]

Globally - это как? По всему миру?

Да. Звучит как-то рекламно, по-местному. Нуу, где живем-то. А что поделаешь? Все прописные истины так звучат. Ребенка в школу отправляем. Что говорим? Следи за машинами и др ерунду. Слушает? Зачем говорим? Почему говорим? Наверное нам так спокойнее. Однако на результат это никак не влияет.
Вот все и говорят - диверсификация, диверсификация. А кто-нибудь следует?
По предмету.
1) Да, можно инвестировать в RE в одном месте, в дсл CA - для проживания или скажем 20% капитала. Otherwise риски: properties уже overpriced любое происшествие - землятресение, тераст, малейшее подобие чернобыля обвалит цены так что при нашей жизни они уже не успеют восстановиться (страховщики если и выплатят что-либо когда-либо, то мб за крышу по ост стоимости, а фундамент скажут еще ok; а кто заплатит за землю)
2) Да, часто вынуждены люди инвестировать locally, тк им нужен fin leverage те денег еще нет а вот займу и инвестирую к-либо, а банк дает только под местный RE. Если инвестируются свободные ср-ва - таких ограничений нет. Это ценная option и ее можно-нужно использовать.
3) Да, можно понять рисковые инвестиции если cash flow сильно положительный или cap gains образуется а лучше и то и др (хотя они обычно жестко обратно взаимосвязаны, если рынок нормальный). А если ни то ни другое не прогнозируется...

FYI
Вот какая у нас в West Vancouver (самая дорогая community in Canada) c домами ситуация. Все очень приблизительно.
плохой дом 3,000sf @ $550,000 rent $3,000
хороший дом 3,000sf @ $700,000 rent $4,000
участок @$550,000+постр. дома 4,500sf @$350,000 = $1,300,000 rent $5,000
квартира Downtown 90sf @220,000 rent $1,400

Много местных кумушек пенсионного возраста переехавших из GB продают свои дома где-нибудь около London @ 500,000 британских фантиков, покупают здесь 2-3 дома и сдают. И еще пенсию получают. Вот оно счастье.

[OlgaVA]

Это-то как раз элементарно (и абсолютно законно, причем) обxодится. Тратите деньги на ремонты сдаваемой внаем собственности, и xраните все чеки. В такс ретурне показываете что у вас был такой-то доxод за год (бОльший предела, до которого амортизация списывается) но у вас были и расxоды на ремонты (вот копии чеков пожалуйста) и платите налоги с разницы (т.е. с меньшей суммы).

Не путайте пожалуйста expenses (ремонты, utilities и пр) и амортизацию дома (земля разумеется сюда не вкл а как раз земля и составляет львиную часть базовой стоимости, те много не deduct а при продаже эффект может быть кумулятивный). Как вариант можно рассмотреть не personal property а оформить на к-либо legal entity, свой trust например и тд а property можно объявить как rental, investment, business operations напр. Можно много чего придумать. Проблема не в этом. Если cash flows and capital gains суммарно не дают инвестору примерный минимально требуемый return on investment то можно вспомнить: мертвый-припарки, каза-баян, дальше сами продолжите?

[Komissar]

OlgaVA, координаты в студию, пожалуйста! Мы так просто, на голословном утверждении, в почетные выхинцы не принимаем

Давайте, колитесь, на какой из средне-азиатских улиц проживали: Ташкентская, Ферганская или Самаркандский б-р?

а по теме топика:
Financial Advisers мне советуют забить на РЕ и повернуть свой благосклонный взгляд в сторону сток-маркета. Что, скорее всего, правильно в долгосрочной перспективе. НО: в стоках у меня уже заморожено немало денег и хотелось бы диверсицировать в сторону более надежных investment vehicles. Бонды несколько опасны, потому как когда рейты пойдут вверх, они полетят вниз. Сток-маркетом я уже наелся. Другие предложения?

[ROBUS]

Давайте, колитесь, на какой из средне-азиатских улиц проживали: Ташкентская, Ферганская или Самаркандский б-р?

Сорри за оффтопик - просто знакомые названия услышал - а угол Волгоградкого пр-та с Такшкентской не подойдет (рядом с 19м ( в прошлом) таксопарком.)?
По теме - мысли меня неоднократно подобные посещали, правда как вложение рассматривалась Флорида, всевозможные развивающиеся места на океане, где еще нормальные цены. Плюсы - дешево, новый 3бр. дом около 120К. Минус - неизвестно как пойдет с куротным сезоном в новом месте плюс далеко ot MA , если чего сломается - то не доедешь....Хотя есть у меня знакомый, у которого уже 5 домов в подобных местах, сам живет в NY. Cash flow . нулевой, но дома сами себя выплачивают....

[GoodBuyAmerica]

FYI
Вот какая у нас в West Vancouver (самая дорогая community in Canada) c домами ситуация. Все очень приблизительно.
плохой дом 3,000sf @ $550,000 rent $3,000
хороший дом 3,000sf @ $700,000 rent $4,000
участок @$550,000+постр. дома 4,500sf @$350,000 = $1,300,000 rent $5,000
квартира Downtown 90sf @220,000 rent $1,400

Это в канадских или американских $?

квартира Downtown 90sf @220,000 rent $1,400

Может всё-таки 900 sq.ft.?

[OlgaVA]

OlgaVA, координаты в студию, пожалуйста! Мы так просто, на голословном утверждении, в почетные выхинцы не принимаем

Ташкентская, рядом со школой 328 которую собственно и закончила. Не спрашивайте когда.
А почему Выхино? Ждановская! Мороженое, ягоды и семечки покупали на Ждановской, за сухим мороженым и на дачу ездили тоже со Ждановской...

а по теме топика:
Financial Advisers мне советуют забить на РЕ и повернуть свой благосклонный взгляд в сторону сток-маркета.

Stock market? “Не надо сюда ехать” (с)
Помните Блеф c Челентано. Не надо сюда ехать ... Уупс... Ну я же говорил - не надо сюда ехать!

Вот кстати и доллар расти начал. Если так дальше пойдет, то и в еврозоне скоро инвестировать можно опять будет, и так до следующего подьема евро.

[ROBUS]

Ташкентская, рядом со школой 328 которую собственно и закончила. Не спрашивайте когда.
А почему Выхино? Ждановская! Мороженое, ягоды и семечки покупали на Ждановской, за сухим мороженым и на дачу ездили тоже со Ждановской...

Упс, почти совсем соседи - правда я учился в 39й (которая у Кузьминского парка). А на дачу тоже с Ждановской ездили, понимаешь!

[OlgaVA]

Это в канадских или американских $?

Я указала цены в канадских. Но поскольку

Все очень приблизительно.

то может быть погрешность ±xx% в зав-ти от места участка и тд
те можно считать в кан как ближе к нижней границе
а если считать в ам то к верхней Достаточно изменить 1-2 параметра и кан плавно переходят в ам
Например
квартира Downtown старая 900sf @180,000 rent $1,100
квартира Downtown waterfront новая 900sf @270,000 rent $1,600

Может всё-таки 900 sq.ft.?

Да, очевидно

[GoodBuyAmerica]

Землячки, посмотрите http://forum.privet.com/viewtopic.php?p=650997#650997

[GoodBuyAmerica]

OlgaVA,

Так Вы действительно вкладываете в недвижимость глобально или Вы теоретизируете? Если да, то как Вы ето организуете и поддерживаете? Манаджите, так сказать. Мы тут еле-еле с местными порядками разбираемся, а вон люди говорят - глобально! Даёшь ликбез! Ударим, так сказать, автопробегом...

[Komissar]

Давайте, колитесь, на какой из средне-азиатских улиц проживали: Ташкентская, Ферганская или Самаркандский б-р?

Сорри за оффтопик - просто знакомые названия услышал - а угол Волгоградкого пр-та с Такшкентской не подойдет (рядом с 19м ( в прошлом) таксопарком.)?
По теме - мысли меня неоднократно подобные посещали, правда как вложение рассматривалась Флорида, всевозможные развивающиеся места на океане, где еще нормальные цены. Плюсы - дешево, новый 3бр. дом около 120К. Минус - неизвестно как пойдет с куротным сезоном в новом месте плюс далеко ot MA , если чего сломается - то не доедешь....Хотя есть у меня знакомый, у которого уже 5 домов в подобных местах, сам живет в NY. Cash flow . нулевой, но дома сами себя выплачивают....

Таксопарк годится! Мы туда классом на экскурсию ходили в 7-ом классе, я был штатный фотограф, со своей "Сменой" . Мы в наш клуб даже с Рязанского пр-кта берем, кто попросит. А вот с "другой" стороны Ждановской (где к/т Энтузиаст) -- про этих мы еще не решили, брать не брать. Может, с них будем брать членский взнос в $$$

Про Флориду я тоже активно изучал. Но сейчас там в прибрежных р-нах цены тоже ого-го. Мне 3 бдрм кондо в новом комплексе за $400К торговали. Кондо! И черт знает, какое там monthly fee еще будет. Ну и далеко к тому же.

[GoodBuyAmerica]

Таксопарк годится!...

Таксопарк оказался очень кстати в последний год моей жизни в Москве. У меня как-то не получалось возвращаться домой до полуночи, и тот факт, что от метро можно было спокойно доехать на такси за весьма умеренную мзду очень помогал "строить и жить".

По теме (почти): кто знает, можно ли списать с налогов интерес по мортгиджу за бугром, в Канаде или Мексике например?