Мина ипотеки готова взорваться

[Айсберг]

3) "Фэнни Мэй приобретает ипотечные кредиты для формирования своего портфеля у тысяч одобренных кредиторов по всей территории Соединенных Штатов [...]

5) "В настоящее время в кредитном портфеле Фанни Мэй, которая является шестой по величине корпорацией США, находится более чем на 260 млрд. долларов кредитов, а объем непогашенных ипотечных облигаций, эмитированных ею, превышает 500 млрд. долларов."

Согласно Fannie Mae на Апрель 2003 года ипотечный портфель составляет 1,974,099 (USD,mln). Общая сумма выпущенных ими МBS 1,156,205 (USD,mln)

Остальная часть составляет их собственный портфель, о котором и идет речь в пункте 3.

А с этим я и не спорил Мухи отдельно - котлеты отдельно, только какая разница для сторонних держателей ипотечного портфеля, если у Фанни Мэй или Фредди Мак начнутся проблемы с ликвидностью для обеспечения своих собственных портфелей?
Проблемы с ЛЮБОЙ из этих компаний утянут весь ипотечный рынок на дно...

[siharry]

Так я лично вообще никакой проблемы не вижу, где проблема-то? Чего исчезнет, я не понимаю? Спрос исчезнет? Дети рождаться перестанут или иммигранты приезжать? И при чём тут ставка? Вы в курсе какая ставка была в 1980-м году?

Опять 25.
Спрос в последнее время обеспечивался:
1) Народ (богатый) выводил деньги из ненадежного фондового в недвижимость.
2) Народ (средний класс) класс рефинансировал кредит и покупал более хороший дом, платя за новый столько же, сколько за старый.
3) Народ (бедный) покупал дома, пользуясь необыкновенной легкостью получения кредита. Лет 10 назад эмигранту с 2 летней кредитной историей было практически невозможно получить кредит в $200.000-$300.000

Источник 1 - уже иссякает, а при повышении ставки будет выгоднее вкладывать в казначейские облигации, либо в корпоративные бонды.
2 - при повышении ставки сжимается в первое время практически до нуля.
3 - тоже, что и 2

Кстати, с месяц назад по NPR проходила информация, что если 10 лет назад в среднем смена дома происходила раз в 7-10 лет, то сейчас через 3-5.

И чего? Какой из этого делается вывод и почему?

Пункт 2 выше.

А из этого какой делается вывод? И в 1990-м примерно столько же приходилось, и в 1980-м. То есть кирдык откладывается ещё лет на 30, пока не будет по одному человеку на дом?

Вывод - никакого "недопроизводства" нет.

[siharry]

18:57 25/06/2003 МСК . Вашингтон. В мае продажи новых жилых домов в США выросли на 12,5%

В среду министерство торговли США сообщило о том, что в мае объем продаж новых жилых домов резко вырос, что объясняется рекордно низкими ставками по ипотечному кредиту. Количество проданных односемейных домов повысилось в мае на 12,5% до 1,157 млн. единиц в годовом исчислении, что является самым большим показателем роста с сентября 1993 года, а в апреле было продано 1,028 млн. домов. Продажи домов превышали 1 млн. единиц в годовом исчислении в девяти из 10 последних месяцев. Аналитики Bloomberg рассчитали, что при нынешних темпах продаж в 2003 году может быть продано 1,08 млн. домов, что превысит прошлогодний рекорд, составивший 973000 домов. "Потребители прямо выстраиваются в очередь, чтобы купить дом, - говорит Ричард Декейсер (Richard DeKaser), главный экономист National City Corp. в Кливленде, - спрос на жилье не уменьшился ни на йоту".

[Helena]

siharry, и что из этого следует?
Занимать очередь?

[Helena]

раздвоилась...

[Справочник]

siharry, и что из этого следует?
Занимать очередь?

Я бы посоветовал дождаться айсберговского кирдыка. Тогда дома в США будут продаваться по 5 копеек (российских) за квадратный фут и 300 метровый дом можно будет купить за 150 рублей, протянув в качестве уплаты две российские сотки (за кеш покупаете!!), а на сдачу купить бутылку водки (Столичной), чтобы это дело обмыть.

[interrupt]

Я бы посоветовал дождаться айсберговского кирдыка. Тогда дома в США будут продаваться по 5 копеек (российских) за квадратный фут и 300 метровый дом можно будет купить за 150 рублей, протянув в качестве уплаты две российские сотки (за кеш покупаете!!), а на сдачу купить бутылку водки (Столичной), чтобы это дело обмыть.

Эдак всю жизнь можно простоять в очереди и дожидаться. Айсберговский кирдык - очень капризная величина. Самый последний пример это его предсказания полного кирдыка НАСДАК-а в декабре 2002-го года. До сих пор ждем

[Helena]

а на сдачу купить бутылку водки (Столичной), чтобы это дело обмыть.

Нее, давайте лучше так, кто дает самый верный прогноз и стратегию покупки дом а в данной ситауции, ставлю бутылку!

[ShellBack]

siharry, и что из этого следует?
Занимать очередь?

Я бы посоветовал дождаться айсберговского кирдыка. Тогда дома в США будут продаваться по 5 копеек (российских) за квадратный фут и 300 метровый дом можно будет купить за 150 рублей, протянув в качестве уплаты две российские сотки (за кеш покупаете!!), а на сдачу купить бутылку водки (Столичной), чтобы это дело обмыть.

То есть, продав property в России я смогу наконец купить виллу с видом на океан? А только по одной в руки или две можно взять будет?

(занудным голосом) Are we there yet? Are we there yet? Are we there yet?

[ShellBack]

Блин, по-моему, долгое проживание в США напрочь отучает многих понимать даже самые базовые принципы рыночной экономики.
Позволю себе их напомнить:
1) Цена товара - есть величина, зависимая от спроса и предложения
2) При недостаточном спросе или избыточном предложении - цена падает
3) При недостаточном предложении и избыточном спросе - цена растёт

Теперь о главном:
1) на рынке недвижимости - явное перепредложение при падающем спросе.

"Потребители прямо выстраиваются в очередь, чтобы купить дом, - говорит Ричард Декейсер (Richard DeKaser), главный экономист National City Corp. в Кливленде, - спрос на жилье не уменьшился ни на йоту".

Во! Айсберг и siharry между собой спорят!

[siharry]

Во! Айсберг и siharry между собой спорят!

А здесь внимательность равна нулю.
Спрос закончится как только поползут вверх процентные ставки. Или останутся без изменения долгое время.
Пока же ставки падают. Только что Fed урезал ставки еще на 0.25%.
Пузырь продолжит надуваться...

[A. Fig Lee]

Цены на дома растут потому ххто акции неликвидны.
Как только маркет начнет стабильно идти вверх (а он не начнет... ну в ближайшие 1.5 года - точно) - все забудут про дома.

[Справочник]

Цены на дома растут потому ххто акции неликвидны.
Как только маркет начнет стабильно идти вверх (а он не начнет... ну в ближайшие 1.5 года - точно) - все забудут про дома.

Предсказание зафиксировано. Подойдёт время - спросим, нострадамус Вы наш.

[Komissar]

А мне знакомый немец (западный) сказал, что в Германии недвижимость практически не выросла за последние 10 лет. Но до этого сильно (почти в 3 раза) взлетела, после об'единения Германий.

[siharry]

siharry, и что из этого следует?
Занимать очередь?

Каждый решает за себя. Или маленькие по 3 рубля, или большие, но по 5.

Или по большой цене, но с низким процентом сегодня, либо по маленькой цене, но с большим процентом завтра.
Хотя может получиться, как в Японии - и цены обвалятся, и процент останется ниже некуда.

[Capricorn]

А мне знакомый немец (западный) сказал, что в Германии недвижимость практически не выросла за последние 10 лет. Но до этого сильно (почти в 3 раза) взлетела, после об'единения Германий.

Зависит от места. В некоторых раионах Западнои Германии она растет.

[Calderone]

Я чего не могу понять.
При таком бума строительства жилья (не в Европе), для каждого желающего построиться находится ссуда. Это для него она - ссуда, и он будет ее возвращать постепенно, год за годом. Но билдеру вся эта сумма выдается сразу и в полном объеме. Деньги выдают, но их вроде нигде не убывает. По крайней мере, не слышно разговоров наподобие бюджетных споров: "Мы не можем вам выдать денег, поскольку они все ушли на строительство жилья". Их будто немеряно и не считано.
Откуда берутся эти деньги?

[Слiн]

Я чего не могу понять.
При таком бума строительства жилья (не в Европе), для каждого желающего построиться находится ссуда. Это для него она - ссуда, и он будет ее возвращать постепенно, год за годом. Но билдеру вся эта сумма выдается сразу и в полном объеме. Деньги выдают, но их вроде нигде не убывает. По крайней мере, не слышно разговоров наподобие бюджетных споров: "Мы не можем вам выдать денег, поскольку они все ушли на строительство жилья". Их будто немеряно и не считано.
Откуда берутся эти деньги?

Так кто деньги дает -- они ведь не только этим занимаются, у них же еще бобер... фу-ты, Минг, то есть, который кеды шьет есть. Как ссуды вернут им, Мингу еще одну швейную машинку поставят, кедов чтобы больше стало => больше ссуд выдать можно.
Если кеды вдруг перестанут покупать, тогда, конечно, и настанет кирдык всему. Да и что за жизнь без кедов.

[Komissar]

В данном примере деньги не раздаются, а просто меняют руки. Допустим, банк дал билдеру ссуду на 1 год. Для простоты скажем, билдер получил мешок зеленых, и из него оплачивает своих работников. Дом построен за 10 мес. Билдер его выставляет на продажу за себестоимость плюс навар. Вася Пупкин хочет купить дом. Он идет в банк и просит займ. В момент клоузинга банк переводит деньги билдеру, а Вася теперь по уши в долгу. Билдер возвращает банку свой долг, прикарманивает навар. Т.е. физически банк вернул себе тот же мешок зеленых, да еще и с процентами. Васе же никакого мешка не дали, а просто дали бумажку, что за право жить в доме Вася должОн платить ХХХХ долларов банку каждый месяц, а если не сможет, банк отберет дом и продаст по рыночной цене, прикарманив все Васины выплаты.

[A. Fig Lee]

Цены на дома растут потому ххто акции неликвидны.
Как только маркет начнет стабильно идти вверх (а он не начнет... ну в ближайшие 1.5 года - точно) - все забудут про дома.

Предсказание зафиксировано. Подойдёт время - спросим, нострадамус Вы наш.

А че там смотреть?
Уже сейчас ясно - что под лежачий камень вода не течет.
Сколько не думай, что "после войны всегда лучше становится" или
"рейт кат ведет к улучшению економики" - ховевер, етого недостаточно.
Кроме белков и жиров организму витамины нужны.
Пока нет уверенности в завташнем дне - какая економика?
А пока Буш у власти - так и будем жить - вспышка слева, вспышка справа - упали отжались. То теракт алерт - упасть отжатся, потом война, потом САРС.
Народ не успевает с пола встать.
Забить бы надо на все ето.
Ан нет - война с терроризмом еще не окончена.
Вот когда окончится война с терроризмом, тогда и для економики время придет.
... Может быть...

[Vagrant]

Я чего не могу понять.
При таком бума строительства жилья (не в Европе), для каждого желающего построиться находится ссуда. Это для него она - ссуда, и он будет ее возвращать постепенно, год за годом. Но билдеру вся эта сумма выдается сразу и в полном объеме. Деньги выдают, но их вроде нигде не убывает. По крайней мере, не слышно разговоров наподобие бюджетных споров: "Мы не можем вам выдать денег, поскольку они все ушли на строительство жилья". Их будто немеряно и не считано.
Откуда берутся эти деньги?

В 90% случаях от инвесторов, покупающих Mortgage Backed Securities выпускаемые Fannie Mae and Freddie Mac.

[ShellBack]

Я чего не могу понять.
При таком бума строительства жилья (не в Европе), для каждого желающего построиться находится ссуда. Это для него она - ссуда, и он будет ее возвращать постепенно, год за годом. Но билдеру вся эта сумма выдается сразу и в полном объеме. Деньги выдают, но их вроде нигде не убывает. По крайней мере, не слышно разговоров наподобие бюджетных споров: "Мы не можем вам выдать денег, поскольку они все ушли на строительство жилья". Их будто немеряно и не считано.
Откуда берутся эти деньги?

Билдер раздаёт мешок денег продавцу бетона, продавцу окон, дверей и т.д.
Продавец бетона отдаёт деньги производителю бетономешалок.
Производитель бетономешалок раздаёт деньги каждому желающему: продавцу булок, парикмахеру, учителю в школе.

Ну а каждый желающий уже идёт и покупает дом.

Почитайте Адама Смита, у него это понятнее описано.

[Calderone]

В данном примере деньги не раздаются, а просто меняют руки...

Получается что.
Сначала билдер занял у банка денег и построил НА ЧУЖИЕ ДЕНЬГИ дом.
Потом пришел Вася с деньгами опять же из банка. В этот момент имеются два должника банку: билдер и Вася, на общую сумму в две цены дома.
Вася передает деньги билдеру, билдер - банку. Все билдер больше не должен. Он изначально был промежуточным звеном. За дом теперь должен Вася.

А теперь поставьте себя на место банка. Вы потратились, постороили жилье для массы людей, и они ОБЕЩАЮТ эти деньги вернуть.

А тут приходят новые и новые билдеры, просят кредит на застройку, говорят, жильцы все вернут. Жильцы возвращают, но чем? Деньгами взятыми у банка же. И банк никому не отказывеат!! Да что у банка, бездонная бочка что-ли?

Ну да, в статье, начавшей топик, сказано, что

Задачей Freddie Mac (наряду с другим основным игроком ипотечного рынка США – Fannie Mae) является скупка у банков требований по уже выданным ими ипотечным кредитам. Тем самым ипотечные агентства избавляют банки от "длинных" кредитов

То есть, это Freddie Mac снабжает банки деньгами. Хорошо, откуда деньги у Freddie Mac?

[Komissar]

Freddie Mac, Fannie Mae получают свои деньги от инвесторов, к-рые вкладывают деньги в бумажки-облигации, mortgage-backed securities.

В моем примере *денег* Васе не дали. Ему дали бумажку, что ему разрешено жить в доме. *Выплачивает* Вася из денег, полученных в других источниках. Поэтому, когда приходит другой билдер, банк ему даст тот же мешок, что вернул 1-й билдер.

Хорошо, теперь представим, что от Васи ушла жена Дуся. Ушла к американцу, и теперь она не Пупкина, а Дуся Джонс. Дуся отсудила себе пол-дома у Васи. Дом они продали, в банк вернули мешок денег. Т.е. у банка стало на 1 мешок денег больше. Из этих денег банк может одолжить еще одному билдеру. И т.д.

Теперь Вася покупает себе кондо, а Дуся с мужем -- новый дом. Они берут займы у банка. Опять-таки, банк не дает им мешки с деньгами, а дает *бумажку* и т.д.

Во всей этой истории мне стало страшно жалко Васю

[ShellBack]

Freddie Mac, Fannie Mae получают свои деньги от инвесторов, к-рые вкладывают деньги в бумажки-облигации, mortgage-backed securities.

В моем примере *денег* Васе не дали. Ему дали бумажку, что ему разрешено жить в доме. *Выплачивает* Вася из денег, полученных в других источниках. Поэтому, когда приходит другой билдер, банк ему даст тот же мешок, что вернул 1-й билдер.

Хорошо, теперь представим, что от Васи ушла жена Дуся. Ушла к американцу, и теперь она не Пупкина, а Дуся Джонс. Дуся отсудила себе пол-дома у Васи. Дом они продали, в банк вернули мешок денег. Т.е. у банка стало на 1 мешок денег больше. Из этих денег банк может одолжить еще одному билдеру. И т.д.

Теперь Вася покупает себе кондо, а Дуся с мужем -- новый дом. Они берут займы у банка. Опять-таки, банк не дает им мешки с деньгами, а дает *бумажку* и т.д.

Во всей этой истории мне стало страшно жалко Васю

А Вася уезжает обратно в Россию и ждёт не дождётся пока к Дусе с её новым хахалем придёт, наконец-то Kирдык.