Херовимчик wrote:если вы не даете 20% не значит что автоматом вы платите PMI. При комбинированых заемах общий месячный платеж можно получить ниже, чем при стандартных 80% ипотеки. Разница в проценте в нашем случаях была .25 - .5%, что не делает какой-то сильной погоды
Ну хорошо. Покупаю я дом за 1 млн. Есть у меня 500к скажем. Я могу дать в даун всего 100к, но тогда как не крути придётся мне брать в банке 900к и платить и принципал и проценты с этой суммы. В могу дать 500к и взять всего 500к у банка и тогда выплаты мои будут намного ниже. Может вам охота эти деньги инвестировать куда-то с целью заработать больше чем вы потратите выплачивая банку, а большинство народа этим не занимается и не будет.
я вам могу в реальных цифрах. По классической схеме у нас месячный платеж должен был быть 3700-3900 на дом за 750К. Без возможности ближайшие 30 лет его изменить (без рефинанса). А так, наш платеж был 3500 в начале и 2850 через год
Херовимчик wrote:если вы не даете 20% не значит что автоматом вы платите PMI. При комбинированых заемах общий месячный платеж можно получить ниже, чем при стандартных 80% ипотеки. Разница в проценте в нашем случаях была .25 - .5%, что не делает какой-то сильной погоды
Ну хорошо. Покупаю я дом за 1 млн. Есть у меня 500к скажем. Я могу дать в даун всего 100к, но тогда как не крути придётся мне брать в банке 900к и платить и принципал и проценты с этой суммы. В могу дать 500к и взять всего 500к у банка и тогда выплаты мои будут намного ниже. Может вам охота эти деньги инвестировать куда-то с целью заработать больше чем вы потратите выплачивая банку, а большинство народа этим не занимается и не будет.
я вам могу в реальных цифрах. По классической схеме у нас месячный платеж должен был быть 3700-3900 на дом за 750К. Без возможности ближайшие 30 лет его изменить (без рефинанса). А так, наш платеж был 3500 в начале и 2850 через год
Ну и сколько из этих денег идет в погашение принципала а сколько на проценты? А через 5-10-15 и т д лет? Сколько нужно лет выплатить весь дом? У меня знакомые купили дом и взяли какой-то хитрый кредит и платили мало. Через 10 лет решили продать и выяснилось что они за все то время выплатили всего 20к за приципал или около того. Они сами были в шоке. С таким успехом можно было снимать просто.
Херовимчик wrote:если вы не даете 20% не значит что автоматом вы платите PMI. При комбинированых заемах общий месячный платеж можно получить ниже, чем при стандартных 80% ипотеки. Разница в проценте в нашем случаях была .25 - .5%, что не делает какой-то сильной погоды
Ну хорошо. Покупаю я дом за 1 млн. Есть у меня 500к скажем. Я могу дать в даун всего 100к, но тогда как не крути придётся мне брать в банке 900к и платить и принципал и проценты с этой суммы. В могу дать 500к и взять всего 500к у банка и тогда выплаты мои будут намного ниже. Может вам охота эти деньги инвестировать куда-то с целью заработать больше чем вы потратите выплачивая банку, а большинство народа этим не занимается и не будет.
я вам могу в реальных цифрах. По классической схеме у нас месячный платеж должен был быть 3700-3900 на дом за 750К. Без возможности ближайшие 30 лет его изменить (без рефинанса). А так, наш платеж был 3500 в начале и 2850 через год
Ну и сколько из этих денег идет в погашение принципала а сколько на проценты? А через 5-10-15 и т д лет? Сколько нужно лет выплатить весь дом? У меня знакомые купили дом и взяли какой-то хитрый кредит и платили мало. Через 10 лет решили продать и выяснилось что они за все то время выплатили всего 20к за приципал или около того. Они сами были в шоке. С таким успехом можно было снимать просто.
это не хитрый лоан, а стандартный мортгидж со стандартным распределением
Херовимчик wrote:если вы не даете 20% не значит что автоматом вы платите PMI
опа
расскажете поподробнее?
наш чудо брокер открыл нам HELOC под покупаемый дом.
Так а за HELOC не надо интерест никакой платить совсем? Может быть я чего не понимаю - но HELOC это 2я линия кредита под залог части дома? Я слышала ее народ часто берез когда нужно вытянуть кэщ из дома на какие-то другие нужды.
Krys-Krys wrote:Как раз таки у народа с кэшем обычно ещё заволялалсь пара-тройка сотен где-то. А у тех кто продал последние штаны чтоб положить 5-10% в даун и живёт от пейчека до пейчека кэша естественно нет. Если бы был - они бы для начала 20% положили в даун...
а какой смысл ложить 20% даун, если можно 5% и при этом ставки по ипотеке ниже, чем ROI очень средненького фонда?
В том чтобы получить хороший рейт по 30 years fixed or 15 years fixed (когда мы покупали это было в районе 4% и 3% а счас выше т к рейты подросли я слышала) и не платить никаких PMI, а на это нужно 20%.
У меня если сомнения что в ваших roi 5% но вам виднее.
Ну вот смотри. Давай утрировать. Допустим, у меня есть 1М кэшем и я хочу купить дом за 1М. Если я положу 5% в даун, то у меня ставка будет 5%, а если я положу 20% в даун, то будет 4%. Ну и в первом случае будет PMI - я не знаю, сколько он в процентах, но в целом - копейки. Но ROI средненького фонда возьмем за 7%
Какой вариант математически лучше выбрать?
У меня PMI+APR был 10% на те 15% разницы между 5% и 20% даунпеймента. Получается, что выгоднее было бы таки положить 20% даун.
Ещё я не поняла почему у вас при классической схеме не было возможности рефинанса. Классическая схема - фикс рейт на 30 лет предполагает выплату всей оставшейся суммы без штрафов хоть сегодня или рефинансирования. В этом другая прелесть классического кредита. Если у меня завелась лишняя деньга - можно Ее влить в мортгидж в любой день в любой сумме. Эта деньга сразу же пойдёт в погашение оставшегося принципал и в след месяца при выплате в проценты уйдёт меньшая сумма т к сумма долга стала меньше. Я так пкрееодически и делаю.
Last edited by Krys-Krys on 11 Jan 2017 00:02, edited 1 time in total.
Херовимчик wrote:если вы не даете 20% не значит что автоматом вы платите PMI
опа
расскажете поподробнее?
наш чудо брокер открыл нам HELOC под покупаемый дом.
Так а за HELOC не надо интерест никакой платить совсем? Может быть я чего не понимаю - но HELOC это 2я линия кредита под залог части дома? Я слышала ее народ часто берез когда нужно вытянуть кэщ из дома на какие-то другие нужды.
конечно надо и процент там выше может быть. Вопрос только в том, что тот недоплаченый в даунпеймент кэш пошел на закрытие Хелока, и на выходе кэш флоу на 1К в месяц ниже на ближайшие 28 лет. Но допускаю что кому-то ипотечная ставка на .5% в год меньше может быть милее чем эта 1К в месяц
Krys-Krys wrote:Ещё я не поняла почему у вас при классической схеме не было возможности рефинанса. Классическая схема - фикс рейт на 30 лет предполагает выплату всей оставшейся суммы без штрафов хоть сегодня или рефинансирования. В этом другая прелесть классического кредита. Если у меня завелась лишняя деньга - можно Ее влить в мортгидж в любой день в любой сумме. Эта деньга сразу же пойдёт в погашение оставшегося принципал и в след месяца при выплате в проценты уйдёт меньшая сумма т к сумма долга стала меньше. Я так пкрееодически и делаю.
мы можем хоть сейчас сделать рефинанс, потому что это таже классическая ипотека (просто взята она была не по классической схеме 20\80). Можно также вваливать сверх минимального платежа, будет имзменяться процент сколько в какую часть уйдет. Но вот только месячный платеж меняться не будет
Херовимчик wrote:если вы не даете 20% не значит что автоматом вы платите PMI
опа
расскажете поподробнее?
наш чудо брокер открыл нам HELOC под покупаемый дом.
Нихрена не понял. Ведь если дали HELOC, то это значит у вас есть существенный эквити в этом доме. А если дом покупаемый это автоматом означает большой даунпеймент.
А вы явно говорите о чем-то другом, и я не могу поймать нить - о чем именно
Krys-Krys wrote:Ещё я не поняла почему у вас при классической схеме не было возможности рефинанса. Классическая схема - фикс рейт на 30 лет предполагает выплату всей оставшейся суммы без штрафов хоть сегодня или рефинансирования. В этом другая прелесть классического кредита. Если у меня завелась лишняя деньга - можно Ее влить в мортгидж в любой день в любой сумме. Эта деньга сразу же пойдёт в погашение оставшегося принципал и в след месяца при выплате в проценты уйдёт меньшая сумма т к сумма долга стала меньше. Я так пкрееодически и делаю.
мы можем хоть сейчас сделать рефинанс, потому что это таже классическая ипотека (просто взята она была не по классической схеме 20\80). Можно также вваливать сверх минимального платежа, будет имзменяться процент сколько в какую часть уйдет. Но вот только месячный платеж меняться не будет
Я не до конца поняла все равно.
Вот если у меня если 20% - в чем схема с ХЕЛОК и 5-10% в даун мне будет выгоднее чем просто положить свои 20% и не парится?
Я понимаю что если 20% нет - возможно нужно искать тогда такие варианты. Но а если есть? Почему тогда все так не делают?
Krys-Krys wrote:Как раз таки у народа с кэшем обычно ещё заволялалсь пара-тройка сотен где-то. А у тех кто продал последние штаны чтоб положить 5-10% в даун и живёт от пейчека до пейчека кэша естественно нет. Если бы был - они бы для начала 20% положили в даун...
а какой смысл ложить 20% даун, если можно 5% и при этом ставки по ипотеке ниже, чем ROI очень средненького фонда?
В том чтобы получить хороший рейт по 30 years fixed or 15 years fixed (когда мы покупали это было в районе 4% и 3% а счас выше т к рейты подросли я слышала) и не платить никаких PMI, а на это нужно 20%.
У меня если сомнения что в ваших roi 5% но вам виднее.
Ну вот смотри. Давай утрировать. Допустим, у меня есть 1М кэшем и я хочу купить дом за 1М. Если я положу 5% в даун, то у меня ставка будет 5%, а если я положу 20% в даун, то будет 4%. Ну и в первом случае будет PMI - я не знаю, сколько он в процентах, но в целом - копейки. Но ROI средненького фонда возьмем за 7%
Какой вариант математически лучше выбрать?
У меня PMI+APR был 10% на те 15% разницы между 5% и 20% даунпеймента. Получается, что выгоднее было бы таки положить 20% даун.
На практике так обычно и получается. Даже те рейты что банки рекламирую на деле хрен получишь (причем ни у кого). То рожей не вышел, то кредитное очко не идеально, то еще что. У нас именно так и было - когда мы покупали на 30 лет банки рекламировали рейты в районе 3.7 а мы только 4.1 смогли выжать и то с напрягом.
вот что ты за человек? буду сегодня перед зеркалом выкручиваться, пытаясь понять, идеально ли мое кредитное очко. а мог бы просто спать лечь, если бы не ты
Херовимчик wrote:если вы не даете 20% не значит что автоматом вы платите PMI
опа
расскажете поподробнее?
наш чудо брокер открыл нам HELOC под покупаемый дом.
Нихрена не понял. Ведь если дали HELOC, то это значит у вас есть существенный эквити в этом доме. А если дом покупаемый это автоматом означает большой даунпеймент.
А вы явно говорите о чем-то другом, и я не могу поймать нить - о чем именно
я же говорю, чудо брокер попался хелок именно под покупаемый дом, с дауном в 15%. Возможно наличие средств на счетах после сделки играет какую-то роль (у нас было на сумму хелока + еще немного). Но наверняка сказать не могу.
Krys-Krys wrote:Ещё я не поняла почему у вас при классической схеме не было возможности рефинанса. Классическая схема - фикс рейт на 30 лет предполагает выплату всей оставшейся суммы без штрафов хоть сегодня или рефинансирования. В этом другая прелесть классического кредита. Если у меня завелась лишняя деньга - можно Ее влить в мортгидж в любой день в любой сумме. Эта деньга сразу же пойдёт в погашение оставшегося принципал и в след месяца при выплате в проценты уйдёт меньшая сумма т к сумма долга стала меньше. Я так пкрееодически и делаю.
мы можем хоть сейчас сделать рефинанс, потому что это таже классическая ипотека (просто взята она была не по классической схеме 20\80). Можно также вваливать сверх минимального платежа, будет имзменяться процент сколько в какую часть уйдет. Но вот только месячный платеж меняться не будет
Я не до конца поняла все равно.
Вот если у меня если 20% - в чем схема с ХЕЛОК и 5-10% в даун мне будет выгоднее чем просто положить свои 20% и не парится?
Я понимаю что если 20% нет - возможно нужно искать тогда такие варианты. Но а если есть? Почему тогда все так не делают?
я вам еще раз говорю - 20% были, даже не так чтобы прям с голой жопой после закрытия остаться. Но банк выставил (предварительные подсчеты) что месячный платеж будет 3800. С 15% + 5% через хелок дали платеж в почти теже 3700. Но те 5% кэша-то остались на руках. Хелок закрывается этим кэшем и в следующий месяц ты уже платишь 2800
Даже если бы мы дали сразу 25%, такой платеж бы не получился.
Херовимчик, если честно, очень странно как у вас на одну и ту же сумму - 80%, платеж получился 2800 и 3800, если я правильно поняла приведенные вами расчеты.
Должны быть еще какие-то параметры, мне кажется.
Херовимчик wrote:если вы не даете 20% не значит что автоматом вы платите PMI
опа
расскажете поподробнее?
Аццко, а что PMI не во всех штатах на классическом 15/30 фиксированном моргидже? Там где я бы не смотрел, встроенный калькулятор редфин считает PMI, пока даунпеймент не достигнет 20 процентов. Эта сумма варируется, но если дать только 5 процентов то будет больше естественно. И там уже затем становится не совсем очевидно, когда вы выплатите 20 процентов от основного долга, чтобы платеж отвалился, так как будете гасить в основном проценты сначала.
Kolombina wrote:Херовимчик, если честно, очень странно как у вас на одну и ту же сумму - 80%, платеж получился 2800 и 3800, если я правильно поняла приведенные вами расчеты.
Должны быть еще какие-то параметры, мне кажется.
Херовимчик wrote:
я вам могу в реальных цифрах. По классической схеме у нас месячный платеж должен был быть 3700-3900 на дом за 750К. Без возможности ближайшие 30 лет его изменить (без рефинанса). А так, наш платеж был 3500 в начале и 2850 через год
я, конечно, может чего не поняла, но за дом в 750К "по классической схеме" 20/80 фиксд на 30 лет месячный платеж 2850-2900 при нынешних рейтах (2864.49 - под 4%). каким образом там 3700-3900 получилось-то?
Ann4Ann wrote:
я, конечно, может чего не поняла, но за дом в 750К "по классической схеме" 20/80 фиксд на 30 лет месячный платеж 2850-2900 при нынешних рейтах (2864.49 - под 4%). каким образом там 3700-3900 получилось-то?
У меня полуцилось 2864 при 4%. Действительно чудо-брокер. Интересно сколько потеряли на отркрытие хелога. Наверное брокер узнал, что если ещё деньги остались, то решил, что можно и на хелоге комиссию получить.
Херовимчик wrote:если вы не даете 20% не значит что автоматом вы платите PMI
опа
расскажете поподробнее?
Аццко, а что PMI не во всех штатах на классическом 15/30 фиксированном моргидже? Там где я бы не смотрел, встроенный калькулятор редфин считает PMI, пока даунпеймент не достигнет 20 процентов. Эта сумма варируется, но если дать только 5 процентов то будет больше естественно. И там уже затем становится не совсем очевидно, когда вы выплатите 20 процентов от основного долга, чтобы платеж отвалился, так как будете гасить в основном проценты сначала.
Ну я как раз думал, что PMI это данность до примерно 20% эквити. Потому и вопрос к Херовимчик был задан.
Но вот в моем конкретном случае это было около 100 бачей в месяц. Не огромные деньги
Херовимчик wrote:
я вам могу в реальных цифрах. По классической схеме у нас месячный платеж должен был быть 3700-3900 на дом за 750К. Без возможности ближайшие 30 лет его изменить (без рефинанса). А так, наш платеж был 3500 в начале и 2850 через год
я, конечно, может чего не поняла, но за дом в 750К "по классической схеме" 20/80 фиксд на 30 лет месячный платеж 2850-2900 при нынешних рейтах (2864.49 - под 4%). каким образом там 3700-3900 получилось-то?
налоги же. полный платеж это совсем не принсипал+интерес, а гораздо больше
Херовимчик wrote:
я вам могу в реальных цифрах. По классической схеме у нас месячный платеж должен был быть 3700-3900 на дом за 750К. Без возможности ближайшие 30 лет его изменить (без рефинанса). А так, наш платеж был 3500 в начале и 2850 через год
я, конечно, может чего не поняла, но за дом в 750К "по классической схеме" 20/80 фиксд на 30 лет месячный платеж 2850-2900 при нынешних рейтах (2864.49 - под 4%). каким образом там 3700-3900 получилось-то?
налоги же. полный платеж это совсем не принсипал+интерес, а гораздо больше
Ann4Ann wrote:
я, конечно, может чего не поняла, но за дом в 750К "по классической схеме" 20/80 фиксд на 30 лет месячный платеж 2850-2900 при нынешних рейтах (2864.49 - под 4%). каким образом там 3700-3900 получилось-то?
У меня полуцилось 2864 при 4%. Действительно чудо-брокер. Интересно сколько потеряли на отркрытие хелога. Наверное брокер узнал, что если ещё деньги остались, то решил, что можно и на хелоге комиссию получить.
ну брокер-то молодец. и деньгу срубил, и клиент вон до сих пор доволен.
я уж было подумала, что "выплаты" имеются ввиду с налогом вместе, я не знаю ставку, но ~12 с хвостиком К в год может быть.
но тогда, если нынешние выплаты тоже с налогом, то за моргич там (а мы помним, что клиент "закрыл хелок"), в ~600К с выплатами 1800 - это где-то 0.8% на 30 лет ....
совсем не складывается.
хелок именно под покупаемый дом, с дауном в 15%. Возможно наличие средств на счетах после сделки играет какую-то роль (у нас было на сумму хелока + еще немного). Но наверняка сказать не могу.