Как продать дом самому?

[agent_V]

Все это очень важно, но не стоит десятки тысяч долларов
Вот на форуме у вас спросит

Легко стоит...
Например, продавец взял "неправильный" офер.
Прошел месяц и оказалось, что покупатель не может получить моргадж. Или в случае с FHA не прошел их appraisal или inspection.
Еще пару недель потеряется на то, чтобы расторгнуть контракт с покупателем и снова выставить дом на маркет.
Если это получилось зимой, то из за сезонного спада активности, на дом запросто может быть меньше спрос и соответственно цену придется снижать...
Не говоря про то, что если человек платит за это время свой моргадж и налоги.

[Kapitula123]

Тоже самое может произойти. С реалтером, гарантии никакой. Мы последний дом покупали, его взяли и апрейзали тысяч на 70 меньше. Упс вышел. И реалтер у всех

[Kapitula123]

FHA не знаю даже что это, поэтому сразу бы не связывалась

[agent_V]

FHA не знаю даже что это, поэтому сразу бы не связывалась

Ну вот видите. И это Вы, уже вроде опытный домовладелец, а не знаете элементарных вещей.

[agent_V]

Тоже самое может произойти. С реалтером, гарантии никакой. Мы последний дом покупали, его взяли и апрейзали тысяч на 70 меньше. Упс вышел. И реалтер у всех

Есть много вопросов, почему это произошло.
Вы не видели Comps на похожие дома?
Почему получилось, что предложили такую высокую цену?
Была bidding war?
Почему не удалось оспорить апрайзал?

С другой стороны, если бы я был листинг агент, то внёс бы пункт в договор, что покупатель покупает независимо от того, какой будет appraisal.

[lizacat]

С другой стороны, если бы я был листинг агент, то внёс бы пункт в договор, что покупатель покупает независимо от того, какой будет appraisal.

И?
Банк денег не даст, если appraisal ниже запрашиваемой цены дома. И как покупатель покупать будет - откажется, только теперь по причине отсутствия денег.....

[Kapitula123]

FHA не знаю даже что это, поэтому сразу бы не связывалась

Ну вот видите. И это Вы, уже вроде опытный домовладелец, а не знаете элементарных вещей.

Я владелец а не продавец не могу отдать своих бебичек

[Kapitula123]

Тоже самое может произойти. С реалтером, гарантии никакой. Мы последний дом покупали, его взяли и апрейзали тысяч на 70 меньше. Упс вышел. И реалтер у всех

Есть много вопросов, почему это произошло.
Вы не видели Comps на похожие дома?
Почему получилось, что предложили такую высокую цену?
Была bidding war?
Почему не удалось оспорить апрайзал?

С другой стороны, если бы я был листинг агент, то внёс бы пункт в договор, что покупатель покупает независимо от того, какой будет appraisal.

Какая разница какой у вас пункт, не могу так не буду. Ну потеряю депозит, напугали.
Получилось потому, что там рядом с океаном. Каждая линия имеет значение. А продавались в основном дома похожей площади но на 500 метров дальше от океана.
Почему не оспорили, потому что лень было. Так договорились, сошлись на середине. В итоге цена вышла дешевле той, что мы изначально предлагали

[agent_V]

Какая разница какой у вас пункт, не могу так не буду. Ну потеряю депозит, напугали.
Получилось потому, что там рядом с океаном. Каждая линия имеет значение. А продавались в основном дома похожей площади но на 500 метров дальше от океана.
Почему не оспорили, потому что лень было. Так договорились, сошлись на середине. В итоге цена вышла дешевле той, что мы изначально предлагали

Никто Вас не пугал...
Из моего опыта, не так много желающих потерять депозит или даже его часть.
Вы рассказываете, что нужно сэкономить на агенте, при этом готовы потерять депозит в несколько десятков тысяч.

[agent_V]

С другой стороны, если бы я был листинг агент, то внёс бы пункт в договор, что покупатель покупает независимо от того, какой будет appraisal.

И?
Банк денег не даст, если appraisal ниже запрашиваемой цены дома. И как покупатель покупать будет - откажется, только теперь по причине отсутствия денег.....

Идея этого пункта в договоре в том, что если дом не прошёл appraisal , то покупатель должен будет увеличить свой down payment на недостающую сумму.
Если он этого не сделает, то это нарушение договора, и возможная потеря депозита.
Это обычно используется, когда multiple offers и люди делают высокие оферы в надежде renegotiate price позже, если apprisel не прошел.
Ещё хорошо добавить пункт, что по итогам home inspection продавец будет рассматривать только major problems.
В ситуации, когда покупатель узнаёт, что он «переплатил», люди начинают придираться к любым маленьким проблемам в доме.

[Kapitula123]

Какая разница какой у вас пункт, не могу так не буду. Ну потеряю депозит, напугали.
Получилось потому, что там рядом с океаном. Каждая линия имеет значение. А продавались в основном дома похожей площади но на 500 метров дальше от океана.
Почему не оспорили, потому что лень было. Так договорились, сошлись на середине. В итоге цена вышла дешевле той, что мы изначально предлагали

Никто Вас не пугал...
Вы рассказываете, как сэкономить на агенте, при этом готовы потерять депозит в несколько десятков тысяч.

Лол. Мы покупаем разные дома мой депозит 2-3 тыс

[Kapitula123]

С другой стороны, если бы я был листинг агент, то внёс бы пункт в договор, что покупатель покупает независимо от того, какой будет appraisal.

И?
Банк денег не даст, если appraisal ниже запрашиваемой цены дома. И как покупатель покупать будет - откажется, только теперь по причине отсутствия денег.....

Идея этого пункта в договоре в том, что если дом не прошёл appraisal , то покупатель должен будет увеличить свой down payment на недостающую сумму.
Если он этого не сделает, то это нарушение договора, и возможная потеря депозита.
Это обычно используется, когда multiple offers и люди делают высокие оферы в надежде renegotiate price позже, если apprisel не прошел.
Ещё хорошо добавить пункт, что по итогам home inspection продавец будет рассматривать только major problems.
В ситуации, когда покупатель узнаёт, что он «переплатил», люди начинают придираться к любым маленьким проблемам в доме.

Это в сферическом вакууме. На практике если хорошая цена, будет очередь стоять из послушных зайчиков. Никто и не заикнётся про торг

[agent_V]

Какая разница какой у вас пункт, не могу так не буду. Ну потеряю депозит, напугали.
Получилось потому, что там рядом с океаном. Каждая линия имеет значение. А продавались в основном дома похожей площади но на 500 метров дальше от океана.
Почему не оспорили, потому что лень было. Так договорились, сошлись на середине. В итоге цена вышла дешевле той, что мы изначально предлагали

Никто Вас не пугал...
Вы рассказываете, как сэкономить на агенте, при этом готовы потерять депозит в несколько десятков тысяч.

Лол. Мы покупаем разные дома мой депозит 2-3 тыс

У нас такие депозиты не рассматриваются

[inock]

Какая разница какой у вас пункт, не могу так не буду. Ну потеряю депозит, напугали.
Получилось потому, что там рядом с океаном. Каждая линия имеет значение. А продавались в основном дома похожей площади но на 500 метров дальше от океана.
Почему не оспорили, потому что лень было. Так договорились, сошлись на середине. В итоге цена вышла дешевле той, что мы изначально предлагали

Никто Вас не пугал...
Вы рассказываете, как сэкономить на агенте, при этом готовы потерять депозит в несколько десятков тысяч.

Лол. Мы покупаем разные дома мой депозит 2-3 тыс

А такие бывают? Шо, дом за 200 тысяч что-ли?

[Komissar]

Какая разница какой у вас пункт, не могу так не буду. Ну потеряю депозит, напугали.
Получилось потому, что там рядом с океаном. Каждая линия имеет значение. А продавались в основном дома похожей площади но на 500 метров дальше от океана.
Почему не оспорили, потому что лень было. Так договорились, сошлись на середине. В итоге цена вышла дешевле той, что мы изначально предлагали

Никто Вас не пугал...
Вы рассказываете, как сэкономить на агенте, при этом готовы потерять депозит в несколько десятков тысяч.

Лол. Мы покупаем разные дома мой депозит 2-3 тыс

У нас такие депозиты не рассматриваются

это за мобильный дом-трейлер?

[Kapitula123]

Какая разница какой у вас пункт, не могу так не буду. Ну потеряю депозит, напугали.
Получилось потому, что там рядом с океаном. Каждая линия имеет значение. А продавались в основном дома похожей площади но на 500 метров дальше от океана.
Почему не оспорили, потому что лень было. Так договорились, сошлись на середине. В итоге цена вышла дешевле той, что мы изначально предлагали

Никто Вас не пугал...
Вы рассказываете, как сэкономить на агенте, при этом готовы потерять депозит в несколько десятков тысяч.

Лол. Мы покупаем разные дома мой депозит 2-3 тыс

А такие бывают? Шо, дом за 200 тысяч что-ли?

За 125 быват

[lizacat]

Идея этого пункта в договоре в том, что если дом не прошёл appraisal , то покупатель должен будет увеличить свой down payment на недостающую сумму.
Если он этого не сделает, то это нарушение договора, и возможная потеря депозита.
Это обычно используется, когда multiple offers и люди делают высокие оферы в надежде renegotiate price позже, если apprisel не прошел.
Ещё хорошо добавить пункт, что по итогам home inspection продавец будет рассматривать только major problems.
В ситуации, когда покупатель узнаёт, что он «переплатил», люди начинают придираться к любым маленьким проблемам в доме.

Во всех штатах разные заморочки....
Например в СО, после инспекции можно вообще отказаться от покупки (не объясняя причины) и вам вернут депозит. Потеряете вы всего пару сотен (цена инспекции)....

Так что в контракт написать можно всё что угодно, но заставить это все покупателя подписать/выполнить у вас не получится. Да и нормальный риэлтор покупателя "такой особый" контракт выкинет просто, даже не показывая покупателю.

П.С. Всё это возможно только если покупатель уж очень хочет именно ваш дом и у него есть вся сумма наличными - а так всё эти контракты защищают именно покупателя.

[agent_V]

Во всех штатах разные заморочки....
Например в СО, после инспекции можно вообще отказаться от покупки (не объясняя причины) и вам вернут депозит. Потеряете вы всего пару сотен (цена инспекции)....
Так что в контракт написать можно всё что угодно, но заставить это все покупателя подписать/выполнить у вас не получится. Да и нормальный риэлтор покупателя "такой особый" контракт выкинет просто, даже не показывая покупателю.
П.С. Всё это возможно только если покупатель уж очень хочет именно ваш дом и у него есть вся сумма наличными - а так всё эти контракты защищают именно покупателя.

Согласен, что в разных штатах, разные правила. Пишу то, что знаю про NJ, в других могут быть подобные ситуации.
Разговор выше шел о том, что рынок очень активный и на дом у продавца будут multiple offers.
В этом случае, некоторые покупатели,(особенно те, оферы которых на другие дома уже несколько раз были не приняты), готовы платить гораздо выше и убирать разные contingencies from contract . Как например mortgage or home inspection contingency. Спросите жителей Калифорнии, у них такое сплошь и рядом.
Никто никого ничего заставлять не собирается. Если на дом есть 5-10 оферов (а летом это было реально), то наверняка найдется покупатель, кто desperately готов на все условия продавца, чтобы этот дом купить.
П.С. И совершенно необязательно иметь всю сумму наличными.

Да и нормальный риэлтор покупателя "такой особый" контракт выкинет просто, даже не показывая покупателю.

Вы не в теме...
Контракт(офер) изначально пишет агент покупателя.
Для справки:
Если агент выкидывает контракт, не показав его клиенту, это в принципе нарушение закона.

[Луиджи]

как ни крути, но продавая без агента, экономишь на этом деньги, которые взял бы агент)

Или их можно потерять, так как не очень знаком с процессом купли-продажи.
Например, как поступить, если приходит покупатель с FHA лоан и дает офер больше, чем все остальные?
Или приходит покупатель с mortgage pre qualification letter?

я лишь о финансовой части - без агента больше в руки.
а потерять время можно и с агентом, недавно продавал квартиру - одна пара морочила голову почти месяц, имея этот самый преапрувал, в результате не получив моргидж

[Lolla]

Ну давайте честно скажем, что 9 из 10 агентов ничего из себя не представляют. Если убрать сказки про заботу о клиенте - их цель продать, иначе они ничего не получат. Подводных камней не так много - когда продаешь свой дом можно узнать что и как лучше сделать, узнать о разницы в лонах, о требовании показывать дом только при наличии приапрувела и по мере поступления оферов перед тем как их принимать узнавать про конкретные лоны (FHA например). Провизию про то что если апрейзал придет ниже и покупатель все равно будет обязан купить дом можно выдвинуть но не факт что на эти условия согласится покупатель (нафигать платить больше за то что стоит меньше), а так же лендер покупателя может зарубить такую сделку.
Ценность агента реально приувелицена и никак не сопоставима проценту от цены за дом уж простите. Вариантов что может пойти не так ровно столько же сколько с агентом на борту. В наше время продавать без агента самое правильное на мой взгляд. Есть эскроу, есть тайтл компания, если слоузинг агент, и есть приличная выгода.

[Kolombina]

Уже была такая тема, поищите.

А где вы продаете? Может, мне надо? ))

[agent_V]

Ну давайте честно скажем, что 9 из 10 агентов ничего из себя не представляют. Если убрать сказки про заботу о клиенте - их цель продать, иначе они ничего не получат. Подводных камней не так много - когда продаешь свой дом можно узнать что и как лучше сделать, узнать о разницы в лонах, о требовании показывать дом только при наличии приапрувела и по мере поступления оферов перед тем как их принимать узнавать про конкретные лоны (FHA например).

Я бы сказал 5 из 10, но таки да.
Просто, зачастую, опытный агент знает, как поступить в различных ситуациях, а неопытный продавец не знает.
Можно конечно читать интернет, но это никак не заменяет опыт, приобретенный в реальных ситуациях.

Провизию про то что если апрейзал придет ниже и покупатель все равно будет обязан купить дом можно выдвинуть но не факт что на эти условия согласится покупатель (нафигать платить больше за то что стоит меньше), а так же лендер покупателя может зарубить такую сделку.

Я уже описывал эту ситуацию выше, но из того, что Вы пишете, понятно, что Вы просто не понимаете, как это работает, в каких ситуациях и для чего это делается.
Это к тому, что можно почитать в интернете, как продавать дом, но все равно ничего непонять по сути.

[Kapitula123]

Хорошо что форумы есть

[Lolla]

Я уже описывал эту ситуацию выше, но из того, что Вы пишете, понятно, что Вы просто не понимаете, как это работает, в каких ситуациях и для чего это делается.
Это к тому, что можно почитать в интернете, как продавать дом, но все равно ничего непонять по сути.

конечно я не понимаю. Я ни разу не покупала и не продавала жилье в том числе сама без агента...

может ваши советы хороши для кеш баеров и в каком то определенном штате, все контракты которые я видела имеют таки way out из контракта не теряя ни копейки депазити - финансовая континженси. То есть если лендер отказывает - баер получает свой депазит целиком назад. Лендер имеет право отказать в заеме если цена дома в сделке выше цены апрейзела. И тут ни один самый крутой агент ничего не сделает а только ручками разведет. И сталкнулись мы с этим лично имея двух агентов в сделке, одного с нашей стороны, другого со стороны покупателя. Так что я все же буду держаться своего мнения, в нынешнее время пользя от агента сомнительная. Легче взять риал эстейт адвоката за флет рейт.

[agent_V]

Хорошо что форумы есть

А толку?
Вроде подробно описал выше, что на активном рынке, когда на дома есть multiple offers, покупатель сам готов отказаться от многих contingency в контракте, только чтобы купить дом который ему понравился. Сам готов заплатить выше asking price,Сам готов добавить даунпеймент, если дом оценен ниже продажной цены, Сам готов отказаться от инспекции, только чтобы приняли его офер.
А тут 2 человека мне пишут: "Вы не заставите покупателя..."