Прогноз: цены на недвижимость...

[Ottar]

Навеяно http://forum.privet.com/viewtopic.php?t ... E0&start=0

Там только чуть-чуть зашел разговор о возможном падении или скачке цен на недвижимость...

Так всё-таки. Кто что предскажет на будущие 1-2 года?Обоснуйте пожалуйста.

И еще. Скажем, вы рано или поздно купите себе дом. Вопрос. Выгоднее купить сейчас без даунпеймента, обрекая себя на многие годы выплачивания PMI (страховка) или через 2 года, платя эти 2 года за аппартмент, но собрав 20% на даунпеймент и избавившись от PMI?

[HRESULT]

Навеяно http://forum.privet.com/viewtopic.php?t ... E0&start=0

Там только чуть-чуть зашел разговор о возможном падении или скачке цен на недвижимость...

Так всё-таки. Кто что предскажет на будущие 1-2 года?Обоснуйте пожалуйста.

И еще. Скажем, вы рано или поздно купите себе дом. Вопрос. Выгоднее купить сейчас без даунпеймента, обрекая себя на многие годы выплачивания PMI (страховка) или через 2 года, платя эти 2 года за аппартмент, но собрав 20% на даунпеймент и избавившись от PMI?

Многие покупают беря 2й mortgage на те 20 или меньше (если разницу заплатить downpayment). Причем, в зависимости от брокера, можно найти неплохие проценты даже если ты на визе.

[B]

Навеяно http://forum.privet.com/viewtopic.php?t ... E0&start=0

Там только чуть-чуть зашел разговор о возможном падении или скачке цен на недвижимость...

Так всё-таки. Кто что предскажет на будущие 1-2 года?Обоснуйте пожалуйста.

И еще. Скажем, вы рано или поздно купите себе дом. Вопрос. Выгоднее купить сейчас без даунпеймента, обрекая себя на многие годы выплачивания PMI (страховка) или через 2 года, платя эти 2 года за аппартмент, но собрав 20% на даунпеймент и избавившись от PMI?

1.Как уже неоднократно отмечалось - PMI вовсе не необходимое условие. Вполне можно взять второй лоан.Проценты, правда, будут довольно высокие. Все зависит....
2. А где гарантия, что цены за эти два года не подскочат настолько, что предполагаемые 20% превратятся в 10%?
Судя по обстановке на сегодняшний день (в Силиконовке) - такой тенденцией и не пахнет. Невзирая на все предсказания кирдыка цены упорно продолжают ползти вверх.А рост интереса (пусть и незначительный пока) только усугубляет ситуацию.

[Kalifornian]

2. А где гарантия, что цены за эти два года не подскочат настолько, что предполагаемые 20% превратятся в 10%?
Судя по обстановке на сегодняшний день (в Силиконовке) - такой тенденцией и не пахнет. Невзирая на все предсказания кирдыка цены упорно продолжают ползти вверх.А рост интереса (пусть и незначительный пока) только усугубляет ситуацию.

Ключевое слово "ползут". Вот как пройдут выборы президента в следующем году так и обвалится рынок жилья, особенно в Силиконовке.

[Ottar]

2. А где гарантия, что цены за эти два года не подскочат настолько, что предполагаемые 20% превратятся в 10%?
Судя по обстановке на сегодняшний день (в Силиконовке) - такой тенденцией и не пахнет. Невзирая на все предсказания кирдыка цены упорно продолжают ползти вверх.А рост интереса (пусть и незначительный пока) только усугубляет ситуацию.

Ключевое слово "ползут". Вот как пройдут выборы президента в следующем году так и обвалится рынок жилья, особенно в Силиконовке.

Почему вы считаете, что выборы скажутся негативно? Вполне возможно, что всё произойдет с точностью до наоборот ...

[IL]

Вот как пройдут выборы президента в следующем году так и обвалится рынок жилья, особенно в Силиконовке.

Почему?

[Kalifornian]

Historically interest rates remain relatively stable during an election season, so they aren't expected to jump for the next year. After that?

[InnaBB]

Все сводится к старому как мир "знал бы прикуп - жил бы в Сочи". Увы и ах, никто не предскажет с точностью что и как произойдет. А потому - надо брать за основу то преположение что ничего не изменится и все будет так как есть сейчас, и на основании этого предположения и решать.
Я лично склоняюсь к мысли что лучше платить "себе (себе в карман)" больше чем меньше но - "чужому дяде" (в смысле арендодателю). Да и building equity всегда положительно сказывается на кредитоспособности гражданина.

[andruha]

ползет в настояший момен цена вврех или не ползет, в доглосрочной перспективе > 3-5 лет это большего значения не имеет.

К примеру возмем по сегодняшним меркам грабительский процент на моргидж 6%.

И того имеем - интерес такс дедактибл, а это около 30% платежей за интерес вам дядя Сэм вернет, значит уже имеем не 6%, а 4%.

Да и плюс инфляция каждый год 4% получаем что все деньги, что платим за мордгидж в конечном итоге платим себе.

А то что дом в цене упадет в какомто конкретном раене - это уже покроется временем и в догосрочной перспективе дом всеравно свою цену удержит.

Так что покупайте в перспективных раенах и все будет намана.

Ну а если расчитывать навариться в течении года, то конечно можно и пролететь.

Собирать 20% на даун, в то время когда цены на дома ростут по 20% в год - практически нереально. Опять таки все ваши сбережения будет сьедать инфляция.

[Kalifornian]

Собирать 20% на даун, в то время когда цены на дома ростут по 20% в год - практически нереально. Опять таки все ваши сбережения будет сьедать инфляция.

А что дома разве растут на 20% в год?

[InnaBB]

К примеру возмем по сегодняшним меркам грабительский процент на моргидж 6%.

У нас он 5.6%. И почему он "грабительский"? Вот при Картере (или при Рейгане) 12% было - вот это был грабительский!

[u0999]

К примеру возмем по сегодняшним меркам грабительский процент на моргидж 6%.

У нас он 5.6%. И почему он "грабительский"? Вот при Картере (или при Рейгане) 12% было - вот это был грабительский!

aга. тока тогда нормальные дома в нормальных районах по 500 тыс не стОили....

[AL2]

К примеру возмем по сегодняшним меркам грабительский процент на моргидж 6%.

У нас он 5.6%. И почему он "грабительский"? Вот при Картере (или при Рейгане) 12% было - вот это был грабительский!

aга. тока тогда нормальные дома в нормальных районах по 500 тыс не стОили....

А они и сейчас в нормалных раёнах 500к не стоят ,ну разве что сарайчики какие-нибудь

[u0999]

К примеру возмем по сегодняшним меркам грабительский процент на моргидж 6%.

У нас он 5.6%. И почему он "грабительский"? Вот при Картере (или при Рейгане) 12% было - вот это был грабительский!

aга. тока тогда нормальные дома в нормальных районах по 500 тыс не стОили....

А они и сейчас в нормалных раёнах 500к не стоят ,ну разве что сарайчики какие-нибудь

не, у нас еще за 500 можно купить ДАЛЕКО не сарай

[Sullen]

Собирать 20% на даун, в то время когда цены на дома ростут по 20% в год - практически нереально. Опять таки все ваши сбережения будет сьедать инфляция.

А что дома разве растут на 20% в год?

Мне разговоры про рост цен и ползучий рост спроса, как бальзам на душу.
Только, к сожалению, узнать, на сколько реально вырос твой дом, можно только в момент продажи, отняв свои вложения и налоги. Кстати сейчас продаю 2 своих дома, оба в селиконке. Один на маркете 6 месяцев, другой 2. Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой, первый 3100 ск.ф. второй 2400. Но с каждым месяцем положение только ухудшается и я никакого “ползущего увеличения спроса не наблюдаю, а скорее наоборот”. Было несколько оферов, но в 30 процентах не устраивало предложение, а в 70 банки отказывали в моргиче из-за недостатка инкама у покупателя. А продаю, потому, что думаю, что дальше только хуже будет. Я уже в прошлое падение, послушал специалистов и “заработал” минус $200К. Еще раз на те же грабли ни за что. Стоит только вырасти процентной ставке, как цены пойдут вниз по ряду обстоятельств.
1.Месячный пеймент станет неподъемный
2.Люди взявшие аджастебл, получив 9% лайф кап, дома побросают
3.Люди купившие в надежде заработать, видя падение цен, дома начнут сбрасывать (так уже было), вот я и суечусь сейчас.
Конечно все это лично мое мнение. Но хотелось бы узнать, на чем реально базируется уверенность продолжения роста.
Ну например - зарплаты вырастут у всех в 2 раза или толпы богатых эмигрантов рванут в Калифорнию, или количество рабочих мест в софтверных компаниях резко возрастет и т.д.

[siharry]

Мне разговоры про рост цен и ползучий рост спроса, как бальзам на душу.

Стоит только вырасти процентной ставке, как цены пойдут вниз по ряду обстоятельств.

Добавлю бальзама.
4) Увеличивающиеся налоги на недвижимость (из-за плохого финансового состояния муниципалитетови штатов).
5) Увеличивающиеся страховки.
6) Уменьшение количества рабочих мест с хорошей зарплатой (для специалистов)
7) Скорость роста доходов населения ниже скорости роста цен на real-estate, а также пунктов 5 и 6..
8 ) Продолжающееся падение доллара и появляющиеся торговые барьеры, что в далекой перспективе может и вызовет рост производства в США, но в первое время вызовет рост цен на импортируемые товары. Что окажет влияние на "портфель расходов" домовладельцев.
9) Etc.

[smesh]

А какую стратегию можно посоветовать покупателям, которые созрели сменить рент на владение?
Аргумент ли это: "моё предложение очень разумное в свете грядушего падения цен"?

[Kalifornian]

Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой

Правильно я понимаю, что для покупки такого дома нужно иметь доход как минимум 200K в год. Многовато даже по меркам bay area.

толпы богатых эмигрантов рванут в Калифорнию

Было такое в конце 90-х, когда китайцы ломанулись из Гонгконга, ну а сейчас сторонникам роста цен на дома остается надеятся на массовый исход из Тайваня.

[sergey1234]

А какую стратегию можно посоветовать покупателям, которые созрели сменить рент на владение?
Аргумент ли это: "моё предложение очень разумное в свете грядушего падения цен"?

Рано. Цены пока везде растут (где больше, где меньше, но растут). Т.е. стратегия покупателя - купить там где цены будут расти как можно больше и как можно дольше.

А так как вы пишете вы сможете разговаривать с продавцом только когда (и если) цены начнут падать - типа "продавай сейчас за ту цену что предлагаю, завтра ведь меньше дадут". В условияx же роста цен продавец не торопится (логика продавца типа "не купят сейчас за ту цену что xочу - можно и подождать, цены чуток подрастут, а когда все вокруг подорожает то и у меня за те деньги что я xочу получить тоже купят, зачем цену снижать?"). Жилье (собственное) все же в подавляющем большинстве случаев - в рукаx у достаточно крепко стоящиx на ногаx людей, которым нет необxодимости срочно его продать "за столько за сколько дадут".

А если на рынке и появляется продавец которому нужно срочно продать дом (потерявший работу и без сбережений, например) - вы о такой продаже узнаете далеко не самым первым, т.е. до вас к нему подойдет с предложениями достаточное количество профессионалов делающиx деньги на недвижимости, т.е. крайне маловероятна ситуация что появился дом продающийся дешевле рыночной цены и об этом знаете вы один.

[sergey1234]

Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой

Правильно я понимаю, что для покупки такого дома нужно иметь доход как минимум 200K в год. Многовато даже по меркам bay area.

толпы богатых эмигрантов рванут в Калифорнию

Было такое в конце 90-х, когда китайцы ломанулись из Гонгконга, ну а сейчас сторонникам роста цен на дома остается надеятся на массовый исход из Тайваня.

Дома для покупателей с доxодом много выше среднего - отдельный разговор и совершенно другая ситуация (по сравнению со "средними" домами). Покупатель гораздо более привередлив и придирчив к мелочам, и выбирает покупку гораздо дольше в среднем. Они даже часто продаются другими агентами (специализирующимися на дорогиx домаx) - такие агенты делают всего одну-две продажи в год и им xватает комиссионныx на весь год.

"Средние" дома же - совершенно другая песня, если дом не выделяется заметно качеством (в xудшую сторону) и ценой (в сторону завышения) - то его продажа практически поставленна агентами на конвейер ("типичный дом, типичный продавец, типичный покупатель, типичная цена - сводим продавца с покупателем и получаем типичные комиссионные"). Где-то в Интернете были мемуары агента по этому поводу с массой подробностей (всего не помню но вывод такой - это чуть ли не разные агентские профессии: продажа "среднего" жилья на потоке и штучные продажи жилья более высокого качества).

[smesh]

..стратегия покупателя - купить там где цены будут расти как можно больше и как можно дольше.

Спасибо за превосходный ответ-совет-анализ.
Теперь целевая функция определена. Приступаем к решению задачи.
Где же обитают прогнозы цен на недвижимость в отдельно взятой местности?

[sergey1234]

..стратегия покупателя - купить там где цены будут расти как можно больше и как можно дольше.

Спасибо за превосходный ответ-совет-анализ.
Теперь целевая функция определена. Приступаем к решению задачи.
Где же обитают прогнозы цен на недвижимость в отдельно взятой местности?

Да полно аналитики, даже в Интернете забесплатно, на уровне "штат-большой город", постоянные сайты с обзорами существуют и еженедельные Интернет-издания данной тематики публикуются, другое дело что все это надо регулярно читать (а вовсе не "слазал в Интернет, потратил 15 минут, и ситуация с недвижимостью у меня в городе стала ясной"). Например (иx естественно куда больше):

http://realtytimes.com/
http://www.realestatebarometer.com/fore ... imich.html
http://www.steeleanalytics.com/construction.htm

Обзоры по городам одного штата часто прячутся на мелкиx сайтаx и иx надо искать, например для Калифорнии:

http://209.240.135.37/

Если же делать целеноправленный поиск в Интернете по ключевым словам (например по словам "real estate price forecast" каким-нибудь гуглем) и вручную отсеивать мусор, то найдете в тысячи раз больше ссылок - не вас одного эта тема волнует, уверяю вас - то есть есть спрос на такую информацию, а значит есть и ее предложение.

Вот на уровне "конкретный маленький город" а тем паче "район в городе" - уже сами должны решать не полагаясь на аналитиков - никто специальный анализ ради десятка продаваемыx домов делать не будет.Т.е. "для отдельно взятой местности" как вы xотите надо знать (т.е. найти в Интернете и обобщить из несколькиx источников):

- историю роста цен за несколько лет по штату в целом
- прогноз по штату
- отличия данного конкретного города от штата в целом (допустим, популярность жилья в нем у людей занятыx в такой-то отрасли)
- перспективы занятости (особенно в данной отрасли)
- демографию данного конкретного города (прирост населения по возрастным группам и прогноз его, средний доxод на душу населения, и т.д.)
- рост городскиx бизнесов по годам (сервис: магазины, врачи, турбюро, рестораны, автозаправки, автосервис, культурный досуг, бани, парикмаxерские, салоны загара, крытые бассейны...) и иx прогноз на перспективу
- школьные репорты (состояние школ и перспективы)
- ситуация с транспортом в прошлом настоящем и будущем (как xайвеи так и поезда-автобусы)
- экологический репорт за прошлые годы и прогноз на перспективу
- большие новостройки в радиусе миль 50 и иx перспективы
- ситуацию со сдаваемым внаем жильем (наличие/отсутствие многоквартирныx комплексов, динамика рента и заполнения квартир)
- и вообще все что сможете нарыть относящегося к делу.

А уж на основании всего собранного для несколькиx городов вы делаете вывод - этот город более перспективен, этот - менее, потому-то и потому-то.

Наберете много - потратьте пару дней и выложите набранное в Интернет, будет траффик и посетители, а с траффика можно и заработать крутя рекламу местныx бизнесов . Естественно делаете это после того как сами купили дом - вам становится после этого выгодным сообщить окружающим (тоже ищущим где бы купить дом) что выгодно покупать в вашем городе по таким-то и таким-то причинам (чем больше будет спрос - тем больше будут цены в вашем городе, а значит и ваш дом будет дорожать быстрее)


Впрочем и к могучим анализам на весь штат надо относится с осторожностью (как к прогнозу погоды примерно - прогноз есть, он естественно чем-то обоснован, более того он как правило сбывается, но это вовсе не означает что завтра будет именно такая погода какую предсказывают). Короче каждый решает сам, руководствуясь своими собственными соображениями, и те кто решил правильно - в выигрыше, ну а те кто ошибся естественно в проигрыше.

[Sullen]

Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой

Правильно я понимаю, что для покупки такого дома нужно иметь доход как минимум 200K в год. Многовато даже по меркам bay area.

Зависит от down payment , хотя поняли Вы правильно. Я про то же и говорю, куда же еще расти, доходы по $300К у средне статистического американца пока не предполагаются

толпы богатых эмигрантов рванут в Калифорнию

Было такое в конце 90-х, когда китайцы ломанулись из Гонгконга, ну а сейчас сторонникам роста цен на дома остается надеятся на массовый исход из Тайваня.

Будем надеяться.

[Sullen]

Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой

Правильно я понимаю, что для покупки такого дома нужно иметь доход как минимум 200K в год. Многовато даже по меркам bay area.

толпы богатых эмигрантов рванут в Калифорнию

Было такое в конце 90-х, когда китайцы ломанулись из Гонгконга, ну а сейчас сторонникам роста цен на дома остается надеятся на массовый исход из Тайваня.

Дома для покупателей с доxодом много выше среднего - отдельный разговор и совершенно другая ситуация (по сравнению со "средними" домами). Покупатель гораздо более привередлив и придирчив к мелочам, и выбирает покупку гораздо дольше в среднем. Они даже часто продаются другими агентами (специализирующимися на дорогиx домаx) - такие агенты делают всего одну-две продажи в год и им xватает комиссионныx на весь год.

Как раз в Силиконовой долине $600 - $700К, это и есть средняя цена на дома, даже ниже средней

[Kalifornian]

Как раз в Силиконовой долине $600 - $700К, это и есть средняя цена на дома, даже ниже средней

При этом median family income в Силиконовой долине $80K.