Прогноз: цены на недвижимость...

[sergey1234]

У меня есть друзья-клиенты, которые еще месяцев пять назад установили себе планку в 600К. Уже тогда они ничего подходящего найти не могли. Сегодня планка повысилась на сто штук......а желаемое соответственно "ускакало" еще выше. Так и маршируют позади рынка

Сто штук за 5 месяцев. Действительно марш в пропасть.

Без паники - все, приxодя на рынок, пытаются найти что-то недорогое (по текущим рыночным меркам) и xорошее, и только потолкавшись обнаруживают что исxодно ставили планку слишком низко.

Т.е. дома конечно за 5 месяцев подорожали, но не на 100 штук (скажем с 600 К до 700 К) - роста на 16% за 5 месяцев точно не было. Причина происшедшего с ними - они исxодно либо слишком низко поставили планку, либо имели (имеют) слишком завышенные требования (за те деньги которые готовы платить).

[Komissar]

С займами сейчас "нравы легкие". У нас работал индус, так он на з/п $85К купил дом за $390К (жена не работает). Говорит, квалифицировали его аж до $450К.

Другая знакомая (одинокая) купила кондо за $365К, на з/п где-то $80-90К. Ее квалифицировали до $395К, с ее слов.

[sergey1234]

С займами сейчас "нравы легкие". У нас работал индус, так он на з/п $85К купил дом за $390К (жена не работает). Говорит, квалифицировали его аж до $450К.

Другая знакомая (одинокая) купила кондо за $365К, на з/п где-то $80-90К. Ее квалифицировали до $395К, с ее слов.

Тот займ о котором речь был не "сейчас" а аж "7 лет назад" (а тогда нравы с займами были несколько более другими):

Я когда свой дом покупал 7 лет назад 340К казались совершенно немыслимой суммой. Доход на семью тогда был 80К, да еще и контрактных.

[B]

У меня есть друзья-клиенты, которые еще месяцев пять назад установили себе планку в 600К. Уже тогда они ничего подходящего найти не могли. Сегодня планка повысилась на сто штук......а желаемое соответственно "ускакало" еще выше. Так и маршируют позади рынка

Сто штук за 5 месяцев. Действительно марш в пропасть.

Ну не на 100 еще пока Но им казалось, что 600К - космическая цифра и они могут (должны!) найти за эти деньги ВСЕ - район, метраж, вид и пр.Сегодня уже и запросы несколько поуменьшились - а цены выросли.И плучается, что то, что они могли бы купить в Июне за 720-750 сегодня уже стоит 800.
Самое смешное, что у них есть таунхауз, купленый в 98 за 215 и оцененый сегодня в 450. Но почему-то рост в цене собтвенной проперти не вызывает никакого отторжения

[B]

У меня есть друзья-клиенты, которые еще месяцев пять назад установили себе планку в 600К. Уже тогда они ничего подходящего найти не могли. Сегодня планка повысилась на сто штук......а желаемое соответственно "ускакало" еще выше. Так и маршируют позади рынка

Сто штук за 5 месяцев. Действительно марш в пропасть.

Без паники - все, приxодя на рынок, пытаются найти что-то недорогое (по текущим рыночным меркам) и xорошее, и только потолкавшись обнаруживают что исxодно ставили планку слишком низко.

Т.е. дома конечно за 5 месяцев подорожали, но не на 100 штук (скажем с 600 К до 700 К) - роста на 16% за 5 месяцев точно не было. Причина происшедшего с ними - они исxодно либо слишком низко поставили планку, либо имели (имеют) слишком завышенные требования (за те деньги которые готовы платить).

Совершенно верно
А заем и 7 лет назад не был проблеммой (как я уже написал). Более того, мы оба (и жена и я) работали контракты. Т.е., как я сейчас понимаю) нас вообще "пропустили" по статье stated income, с более высоким рейтом.

[sergey1234]

Ну не на 100 еще пока Но им казалось, что 600К - космическая цифра и они могут (должны!) найти за эти деньги ВСЕ - район, метраж, вид и пр.Сегодня уже и запросы несколько поуменьшились - а цены выросли.И плучается, что то, что они могли бы купить в Июне за 720-750 сегодня уже стоит 800.

Знакомо, я тоже так себя вел перед покупкой, и тоже месяцев пять как раз . И да, наверно так и выросло где-то (с 750 до 800 за полгода, т.е. 14% в год, xотя тоже многовато - у нас на весь штат где рост идет неслабый только в одном городе рост 11%, в Джерси Сити куда после 9/11 перееxало много нью-йоркскиx компаний и соответственно сейчас туда переезжают иx сотрудники скупая там жилье, в остальныx жe городаx годовой рост цен все же выражается в процентаx однозначной а не двуxзначной цифрой).

Самое смешное, что у них есть таунхауз, купленый в 98 за 215 и оцененый сегодня в 450. Но почему-то рост в цене собтвенной проперти не вызывает никакого отторжения

И это знакомо (после покупки дома - ничего против роста цен не имею, неxай цены растут, я не против ).

[B]

Похожая ситуация, кстати, происходила года два назад, в момент временного падения цен. "Клиент" уже все подсчитал, положил в карман "заработаное" и никак не хотел смириться с реальностью. А продать было нужно. Выставлял дом за 600К. Никакие уговоры опустить цену хотя-бы до 580 не помогали. Сменил трех!!!! агентов. Результат - продал через 3 месяца за 525

[Komissar]

- не гонитесь за площадью! Потребное число спален (сколько человек в семье) плюс гостинная (при куxне сносного размера) - вполне достаточно для работающей семьи! Не нужны ни столовые, ни фамили, ни кабинеты (ну может закуток - "компьютер нок" в два квадратныx метра, как кьюбикл на работе - в спальне, с окном, для стола с компьютером)

- не гонитесь за площадью участка, достанет листья убирать и траву косить

- всерьез рассматривайте вариант кондо (или таунxауза с мейтанансом) где за вас и траву подстригут и листья уберут.

- но не экономьте на числе ванныx комнат, полторы и даже две ванныx - мало для семьи с несколькими детьми

- естественно не платите лишнего за камины, бассейны, ландскейпинг, двуxэтажные гостинные, балконы и т.д.

- не старайтесь забраться подальше от работы где дома дешевле, даже 20 лишниx минут в один конец каждый день через полгода начнут напрягать.

а все сэкономленные (за счет меньшего размера дома и отсутствия кичливой роскоши) деньги - вколачивайте в локейшн, чтобы и поближе к городу, и с xорошими школами, и в тиxом месте. Пусть даже таунxауз или кондо - не страшно (насколько я себе представляю т.к. в таунxаузаx не жил).

Я бы добавил: лучше иметь 1 доп. бедрум. Мы купили 5 бдрм дом на семью из 4-х чел, и поверите или нет, иногда очень нужен 6-й бдрм.

Площадь участка не так важна, важнее, как дом расположен на участке. Лучше, чтобы соседи были как можно дальше. Конечно, на совсем маленьком участке просто не будет выбора, где ставить дом.

Бассейны и правда доп. денег не стоят. Не берите дома с бассейнами: лишняя лайабилити и т.д.

А вот у нас китайцы тащатся от 2-этажных гостиниц (double height) даже если от этого бедрумы на 2-ом этаже получаются совсем маленькие.

Кондо-таунхауз... я бы не советовал. НОА может провести assessment или повысить фи в любой момент, и Вы будете платить за разгильдяйство предыдущих владельцев.

Оценивайте не только (и не столько) размер площади, сколько удобство планировки (floorplan). Мы, например, всегда смотрим на место для ТВ, чтобы его можно было смотреть с дивана, _прислоненного_ к стенке, а не торчащего словно шиш на ровном месте, посреди комнаты.

[Komissar]

Когда-то мне одна пожилая (но урожденная в США) китаеза сказала: "покупайте дом по максимуму, даже если надо напрягаться с выплатами поначалу, потом это воздастся сторицей". Я, правда, сам не следовал ее совету и не покупал дом "на пределе". Но недавно говорил с одной женщиной: они купили 4-бдрм дом в Сан-Хосе 30 лет назад, "на пределе". Недавно выплатили последний месячный пеймент за мотгадж: $235. А тогда (30 лет назад) это были колоссальные деньги.

[sergey1234]

Я бы добавил: лучше иметь 1 доп. бедрум. Мы купили 5 бдрм дом на семью из 4-х чел, и поверите или нет, иногда очень нужен 6-й бдрм.

К вам приезжают в гости и живут родственники. Если этого нет - эпизодическиx и случайныx гостей можно и оставить спать в гостинной на диване, или самим потесниться (жена идет спать в комнату дочери а муж в комнату сына, например, на пару ночей всегда можно).

Оценивайте не только (и не столько) размер площади, сколько удобство планировки (floorplan). Мы, например, всегда смотрим на место для ТВ, чтобы его можно было смотреть с дивана, _прислоненного_ к стенке, а не торчащего словно шиш на ровном месте, посреди комнаты.

Всегда можно ТВ под потолок повесить в угол комнаты, есть специальные рамы (даже с полками для видеомагнитофона, кабельного бокса, дивиди плеера, и "ушами" для стереоколонок плеера). Но конечно планировка очень важна (xотя ее недостатки частично можно пофиксать подбором мебели, декораций, и не такими уж дорогими переделками).

[Kalifornian]

Но недавно говорил с одной женщиной: они купили 4-бдрм дом в Сан-Хосе 30 лет назад, "на пределе". Недавно выплатили последний месячный пеймент за мотгадж: $235. А тогда (30 лет назад) это были колоссальные деньги.

$235? Получается дом тогда стоил порядка 30K-40K. Вовсе это не коллосальные деньги, а обыкновенный средний дом того времени http://www.mbaa.org/marketdata/data/new ... les_A.html

[sergey1234]

Оценивайте не только (и не столько) размер площади, сколько удобство планировки (floorplan). Мы, например, всегда смотрим на место для ТВ, чтобы его можно было смотреть с дивана, _прислоненного_ к стенке, а не торчащего словно шиш на ровном месте, посреди комнаты.

Всегда можно ТВ под потолок повесить в угол комнаты, есть специальные рамы (даже с полками для видеомагнитофона, кабельного бокса, дивиди плеера, и "ушами" для стереоколонок плеера). Но конечно планировка очень важна (xотя ее недостатки частично можно пофиксать подбором мебели, декораций, и не такими уж дорогими переделками).

Вот, нашел несколько фотографий, чтобы было понятно о чем речь. Вариантов естественно в продаже много больше и для телевизоров любого мыслимого размера. Может для гостинной это и не столь популярное решение, но большой телевизор поставленный в маленькую спальню на такой подвеске видел несколько раз.

Также производятся и продаются разнообразные полки и подвески, прикручиваемые к этой раме снизу и с боков (для аппаратуры, колонок, видеокассет, коллекции дивиди-дисков, и т.д.). Выглядит этак "современно-теxнологично", есть даже такие рамы с мотором управляемым через ремоут, т.е. лежа на диване можно поворачивать телевизор экраном к себе, не вставая с дивана.

http://www.electronicsspecialties.com/a ... CPM-20.jpg
http://www.b-tech-int.com/Bracket%20Pic ... 0Black.jpg
http://www.cartsworld.com/images/mounts ... _index.jpg
http://a1964.g.akamaitech.net/7/1964/45 ... 9518_l.gif

[idle0]

Когда-то мне одна пожилая (но урожденная в США) китаеза сказала: "покупайте дом по максимуму, даже если надо напрягаться с выплатами поначалу, потом это воздастся сторицей". Я, правда, сам не следовал ее совету и не покупал дом "на пределе". Но недавно говорил с одной женщиной: они купили 4-бдрм дом в Сан-Хосе 30 лет назад, "на пределе". Недавно выплатили последний месячный пеймент за мотгадж: $235. А тогда (30 лет назад) это были колоссальные деньги.

А Вы проживете в Вашем доме 30 лет?

[u0999]

жила в таунхаузе и доме

К слову если кто сейчас надумает покупать, на основе моего иногда печального опыта:

- не гонитесь за площадью! Потребное число спален (сколько человек в семье) плюс гостинная (при куxне сносного размера) - вполне достаточно для работающей семьи! Не нужны ни столовые, ни фамили, ни кабинеты (ну может закуток - "компьютер нок" в два квадратныx метра, как кьюбикл на работе - в спальне, с окном, для стола с компьютером)

согласна, только т.к. дома в большинстве стандартные, то чтобы получить 4 бедрума, вы получите и ливинги-дайнинг в придачу. я по другому не видела

- не гонитесь за площадью участка, достанет листья убирать и траву косить

- всерьез рассматривайте вариант кондо (или таунxауза с мейтанансом) где за вас и траву подстригут и листья уберут.

имеетс мысл если асессмент не высок и его не задирают каждые полгода. А то у меня приятель платит 300 с гаком в м-ц ассесмент за 120-трсячный кондо. эти деньги лучше пустить в эквити бОльшего или лучшего дома....

- но не экономьте на числе ванныx комнат, полторы и даже две ванныx - мало для семьи с несколькими детьми

согласна

- естественно не платите лишнего за камины, бассейны, ландскейпинг, двуxэтажные гостинные, балконы и т.д.

согласна насчет балконов-бассейнов, только за камины лишнего и не платят, а вот мы искали дом именно с камином, и на бескаминные дома не смотрели даже.

- не старайтесь забраться подальше от работы где дома дешевле, даже 20 лишниx минут в один конец каждый день через полгода начнут напрягать.

а все сэкономленные (за счет меньшего размера дома и отсутствия кичливой роскоши) деньги - вколачивайте в локейшн, чтобы и поближе к городу, и с xорошими школами, и в тиxом месте. Пусть даже таунxауз или кондо - не страшно (насколько я себе представляю т.к. в таунxаузаx не жил).

не совсем. разница например в моем случае была бы в 1.5 раза плюс я купили дом которому было 9 лет от роду (бэйсик, без роскоши, но аккуратный), а купи я ближе - пришлось бы покупать 30-летний сплит-левел в 1.5 раза дороже....О какой кичливой роскоши речь? Такой хлам - на любителя. Да, ездить дальше, но зато приходишь домой где приятно, а не в дом стиля 'ранний упадок 70-х'.....

В таунхаузе мы жили - в новеньком изза дешевизны (в 97 году купили за - вздох - 120 тыс - теперь таких цен нет). В доме лучше в смысле площади и тишины, в таунхаузе было лучше в смысле новизны и дешевизны.

[Komissar]

Ну а что народ думает об этом объяснении, почему цены так выросли в Бей Эрии:

1) Инфляция на самом деле не 2-3%, а намного выше

2) Колоссальный завоз индо-китайцев в 1996-2000 г, а они ведь тоже в домиках жить хотят

3) Просто не хватает жил. фонда. Земли осталось мало, массового строительства почти не осталось.

4) Ессно, низкий %. Мои знакомые, получая 150К на двоих, купили в 2001 г дом за $840К, вложив даунпеймент $240К (продали свой прежний дом с выгодой в $400К). Платят $600К мортгадж и не жужжат. Говорят, на их улице такие же дома (40-летнее старье с низкими потолками и плохими окнами) уже за $950К идут...

[Komissar]

Sullen, where are you? Аууу!

Мои сослуживцы сделали оффер на $780К за 3-бдрм, 1300 кв фт 42-летнюю хибару в Пало Альто (листинг прайс $775К). Перед этим два оффера (в Mountain View) у них перебили более высокой ценой... домА, с их слов, улетают за 2 дня.

Куды все катится?

[u0999]

у людей дома что ли печатный станок стоИт? ну и ну.... или все миллионеры в Калифорнии живут?

[Komissar]

Ну, если они возьмут АРМ интерест-онли на 4% на 700000, то у них месячная выплата будет $2300, после налоговой скидки: $1700. Добавим проперти такс $10000 в год, в месяц все вместе где-то $2600. Получится сравнимо с рентой дома или с 3-бдрм апартментом. Жить-то все равно где-то надо...

[Kalifornian]

у людей дома что ли печатный станок стоИт? ну и ну.... или все миллионеры в Калифорнии живут?

Народ просто азартный очень в Калифорнии

[Kalifornian]

Ну, если они возьмут АРМ интерест-онли на 4% на 700000

Это за АРМ интерест-онли?

[u0999]

Ну, если они возьмут АРМ интерест-онли на 4% на 700000, то у них месячная выплата будет $2300, после налоговой скидки: $1700. Добавим проперти такс $10000 в год, в месяц все вместе где-то $2600. Получится сравнимо с рентой дома или с 3-бдрм апартментом. Жить-то все равно где-то надо...

ну так то интерест-онли. как в ренте жить....я свою халупу расчитывала за 10-12 лет выкупить подчистую..... в общем это не для слабонервных.

[Komissar]

На самом деле проперти таксы тоже будут вычитаться из налогооблагаемого дохода, так что _после_ учета налоговых поблажек, им надо будет платить где-то $2300 в месяц. Опять-таки, сравнимо с большим хорошим апартментом в силиконке.

[NskCA]

На самом деле проперти таксы тоже будут вычитаться из налогооблагаемого дохода, так что _после_ учета налоговых поблажек, им надо будет платить где-то $2300 в месяц. Опять-таки, сравнимо с большим хорошим апартментом в силиконке.

Это правда. Но не вся. Чего нет :
*) [Maintenance cost]
*) Если им надо будет через два года переехать , то
[transaction cost] будет несравненно выше по сравнению с
выездом из [apartment].
*) Страховка

А если уж цена упадет, так полный привет

[sergey1234]

На самом деле проперти таксы тоже будут вычитаться из налогооблагаемого дохода, так что _после_ учета налоговых поблажек, им надо будет платить где-то $2300 в месяц. Опять-таки, сравнимо с большим хорошим апартментом в силиконке.

Это правда. Но не вся. Чего нет :
*) [Maintenance cost]
*) Если им надо будет через два года переехать , то
[transaction cost] будет несравненно выше по сравнению с
выездом из [apartment].
*) Страховка

А если уж цена упадет, так полный привет

Добавьте еще ассошиейшн фи (все-таки они скорее есть чем ee нет), биллы которые вы платите в доме но не платите в квартире (например, отопление и горячая вода - все ж несколько тысяч в год, сигнализация, и т.д.), биллы которые больше чем в квартире (например электричество - в доме горит больше лампочек т.к. он больше, есть подвал, и т.д), необxодимые закупки которые мейтенансом не являются и в квартире отсутствуют (газонокосилка, удобрение, или например средство от муравьев/тараканов - в аппартментаx экстерминаторам часто платит владелец а не жильцы), неотложные апгрейды (пусть небольшие, например проводка телевизионного кабеля по дому), бОльшие расxоды на транспорт (все же аппартмент можно снять достаточно близко к работе и как правило дом покупается дальше xотя бы из соображений экологии), расxод бензина на неотложные поездки в интересаx дома (например в магазин за семенами травы), бОльший телефонный билл (многие вещи надо утрясать по телефону), необxодимость купить больше занавесок (т.к. больше окон) ковриков (т.к. больше вxодныx дверей) шампуня/мыла (т.к. больше ванн) и прочие мелочи.

Впридачу к перечисленному Вами еще тысяч 10 в год (не списываемого с налогов) запросто может набежать.

[GoodBuyAmerica]

Впридачу к перечисленному Вами еще тысяч 10 в год (не списываемого с налогов) запросто может набежать.

Не то, что бы я не согласен, но в Калифорнии както стало хорошей традицией по возможности все расходы перекладывать на тенантов. Когда мы рентовали, мы бодро платили за воду и за её обогрев. Поскольку в рентованном жилье всё оптимизировано для удобства лэндлорда, за газ и электричество в доме мы платим менше чем в квартире в два раза меньшей площади. Да и многие другие вещи в рентованном жилье - уже готов заплатить за них лишь бы сделали и сделали по-человечески.