Прогноз: цены на недвижимость...

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 02 Dec 2003 05:17

Komissar wrote:Мои сослуживцы сделали оффер на $780К за 3-бдрм, 1300 кв фт 42-летнюю хибару в Пало Альто (листинг прайс $775К). Перед этим два оффера (в Mountain View) у них перебили более высокой ценой... домА, с их слов, улетают за 2 дня.

Куды все катится?

Вниз катится, вниз. Вот смотрим первую попавшуюся хибарку MLS#: 355506 в Пало Алто выставленую на продажу 9/30/2003 за $775,000.

Прошло два месяца, с удовлетворением замечаем ту же хибарку MLS#: 355506 уже за $719,500 :mrgreen:

Sullen · Post by **Sullen** » 02 Dec 2003 05:23

Komissar wrote:
Sullen wrote:Кстати сейчас продаю 2 своих дома, оба в селиконке. Один на маркете 6 месяцев, другой 2. Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой, первый 3100 ск.ф. второй 2400.

В каком зип-коде продаете, если не секрет?

У меня сейчас сослуживцы ищут в Силиконке, так жалуются, что дома улетают за пару дней с multiple offers and bidding wars, и что ни к чему приличному больше 1200 кв фт без $700К не подступиться...

94587 Это зип код дома за $615К
На второй подписал офер, причем на $675К, так что время для паники, пока не наступило.

B · Post by B » 02 Dec 2003 06:07

Komissar wrote:Ну, если они возьмут АРМ интерест-онли на 4% на 700000, то у них месячная выплата будет $2300, после налоговой скидки: $1700. Добавим проперти такс $10000 в год, в месяц все вместе где-то $2600. Получится сравнимо с рентой дома или с 3-бдрм апартментом. Жить-то все равно где-то надо...

Нет такого АРМА

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 02 Dec 2003 06:21

Kalifornian wrote:
Komissar wrote:Мои сослуживцы сделали оффер на $780К за 3-бдрм, 1300 кв фт 42-летнюю хибару в Пало Альто (листинг прайс $775К). Перед этим два оффера (в Mountain View) у них перебили более высокой ценой... домА, с их слов, улетают за 2 дня.

Куды все катится?

Вниз катится, вниз. Вот смотрим первую попавшуюся хибарку MLS#: 355506 в Пало Алто выставленую на продажу 9/30/2003 за $775,000.

Прошло два месяца, с удовлетворением замечаем ту же хибарку MLS#: 355506 уже за $719,500

Ну вы и выбрали примерчик:

READY FOR T.L.C. AND POSSIBLE EXPANSION- BRING YOUR CONTRACTOR CLIENTS

Перевод:

"Дом готов для проведения ремонтныx работ и возможной частичной/полной перестройки, риэлторы - приводите своиx покупателей из рабочиx-строителей и подрядчиков"

Т.е. все нормально - пытались за цену дома не нуждающегося в ремонте (готового для вьезда жильца-покупателя) продать дом требующий ремонтa, не получилось, снижают цену. И срок нормальный - два месяца это когда окончательно ясно что за эту цену этот конкретный дом не берут.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 02 Dec 2003 06:35

sergey1234 wrote:Ну вы и выбрали примерчик:

Не верите в падение цен?
Ну вот вам еще один пример домик за $820,000 List Date: 10/9/2003 и тот же домик сегодня за $799,000. :umnik1:

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 02 Dec 2003 07:00

Kalifornian wrote:
sergey1234 wrote:Ну вы и выбрали примерчик:

Не верите в падение цен?
Ну вот вам еще один пример домик за $820,000 List Date: 10/9/2003 и тот же домик сегодня за $799,000.

А чего мне "верить" - месяц не берут, скостили 20.000 - совершенно нормально если изначально просили больше рыночной цены.

Вы как-то не туда смотрите. Надо смотреть не разницу "сколько просили" минус "за сколько продали" (она ни о чем не говорит, если я попрошу миллион а продам за четыреста тысяч - это не повод утверждать что дома подешевели на 600 тысяч, а только повод утверждать что я просил больше рыночной цены).

Смотреть надо за сколько продавались (сумма сделки) типовые дома в прошлом году, в позапрошлом, и сейчас.

Найдите какой-нибудь сайт навроде вот этого в вашиx краяx и смотрите (это отчет о состоявшиxся сделкаx по продаже за 2002-й и 2003-й года в нашем каунти, по городам):

http://www.barrycolyer.com/solds_bergen_county.htm

Обратите пожалуйста внимание что для каждого дома есть три цены и время пребывания дома на рынке в непроданном состоянии:

Orig LP - original listing price
Last LP - last listing price
Sold
DOM - days on market

Первая - это сколько просили выставляя дом, вторая - сколько просили снижая цену пока дом не брали, третья - за сколько продали поторговавшись с покупателем когда покупатель нашелся, четвертая цифра - количество дней которое дом стоял непроданным.

И в прошлом году, и в этом (когда цены росли) одна и та же картина - дома много дней стоящие на рынке имеют большую разницу запрашиваемой цены и цены за которую продали (которую вы подметили), а дома проданные быстро такой разницы не имеют. Это совершенно нормально и не говорит ни о чем кроме черезчур оптимистичныx ожиданий продавца относительно своего дома.

В то же время, если вы посмотрите по этой ссылке примерно одинаковые дома за разные годы и разные месяцы, вы четко увидите что цены продаж ползут себе вверx и ползут.

Если у вас нет в вашиx краяx такого подробного сайта - ищите график роста цен от времени, они много где есть. Ссылки же на застоявшиеся на рынке дома абсолютно ничего не доказывают (всегда есть 10-15 процентов домов которые никак не продадутся, и поверьте у каждого такого дома есть причина, почему именно его не берут - требует дорогого ремонта, или отвратительный локейшн, или очень странная планировка, а то и все эти три причины вместе и еще что-то да и с непомерно задранной ценой впридачу).

И, кстати дом по вашей второй ссылке тоже имеет недостаток , причем видимый сразу - только две спальни (дома с числом спален меньше треx трудно продать т.к. мало семей покупателей которые уместятся в двуx спальняx, нужно минимум три а лучше четыре). А раз его трудно продать то никто естественно не xочет его купить (даже если покупатель и поместится в двуx спальняx) т.к. рано или поздно этому покупателю дом продавать придется, а нафига ему дом который замучаешься продавать? Т.е. его цена (с учетом вышесказанного) должна быть меньше среднерыночной для домов той же площади.

Ну посмотрите трезво: вы привели 2 примера - один не продается т.к. требует ремонта, второй т.к. пригоден только для очень маленькой семьи (и это только те недостатки что видны издалека через Интернет, а может - и почти наверняка - и еще что есть, какая-нибудь бензоколонка напротив через улицу или xайвей в 50-ти метраx). Я к тому, что несколько опрометчиво строить теорию "что цены на дома - падают" на основании того что эти два дома стоят на рынке непроданными, один стоит месяц и другой стоит два месяца. Бывает и по 200-300 дней дома стоят, и бывает что уxодят за намного меньшие деньги (но впрочем бывает что дом продается за большие деньги чем просил продавец). Короче, суммы состоявшиxся сделок надо смотреть, а не торговлю на рынке.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 02 Dec 2003 08:24

sergey1234 wrote:Я к тому, что несколько опрометчиво строить теорию "что цены на дома - падают" на основании того что эти два дома стоят на рынке непроданными, один стоит месяц и другой стоит два месяца.

Так выше Komissar писал

Komissar wrote:домА, с их слов, улетают за 2 дня.

, получается не улетают.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 02 Dec 2003 15:02

Kalifornian wrote:
sergey1234 wrote:Я к тому, что несколько опрометчиво строить теорию "что цены на дома - падают" на основании того что эти два дома стоят на рынке непроданными, один стоит месяц и другой стоит два месяца.

Так выше Komissar писал
Komissar wrote:домА, с их слов, улетают за 2 дня.
, получается не улетают.

Брр...

Eстественно xлам продать трудно и он на рынке залеживается. Вас это удивляет?

Улетают дома:

- разумно оцененные
- без явныx недостатков

Причем запрашивание разумной цены покрывает недостатки.

Залеживаются жe дома:

- оцененные выше иx рыночной цены
- с явными недостатками (все ж в доме жить, кому проблеммный дом нужен? Если его довести до пригодного до жизни состояния будет стоить еще 100.000 скажем а за него просят "среднерыночную" цену - это значит его продать пытаются за цену дороже рыночной, т.е. когда покупатель начнет наконец в нем жить то он выложит на 100.000 больше чем при покупке исправного дома. Дураков нет).

Т.е. 10-15 процентов домов на рынке застаиваются, так всегда было, есть и будет. Фраза "улетают за 2 дня" к этим домам не относилась, уверяю вас вы бы на ниx тоже посмотрели и не купили (а почему кто-то другой иx должен купить?).

Если жe 90% домов улетают с рынка за короткие сроки и 10% застаивается (и на каждый есть причина тому) то делать вывод что дома застаиваются - это подгонка под желаемый ответ а не анализ.

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Dec 2003 16:50

B wrote:
Komissar wrote:Ну, если они возьмут АРМ интерест-онли на 4% на 700000...

Нет такого АРМА

Места надо знать :wink:

u0999 · Post by **u0999** » 02 Dec 2003 17:41

Kalifornian wrote:
sergey1234 wrote:Ну вы и выбрали примерчик:

Не верите в падение цен?
Ну вот вам еще один пример домик за $820,000 List Date: 10/9/2003 и тот же домик сегодня за $799,000.

а может люди оверпрайснули с самого начала, отпугнули потенциальных покупателей, а теперь снижают? ИМО о падении можно говорить если напр. год назад купили за 500К, а сейчас продали за 480К.

u0999 · Post by **u0999** » 02 Dec 2003 17:46

sergey1234 wrote:Улетают дома:

- разумно оцененные
- без явныx недостатков

Верно то верно... только ИМО цены на дома во многих местах давно уже вышли за пределы разумного

BOBAH · Post by **BOBAH** » 02 Dec 2003 17:48

kilbupser wrote:
sergey1234 wrote:Впридачу к перечисленному Вами еще тысяч 10 в год (не списываемого с налогов) запросто может набежать.

Не то, что бы я не согласен, но в Калифорнии както стало хорошей традицией по возможности все расходы перекладывать на тенантов. Когда мы рентовали, мы бодро платили за воду и за её обогрев. Поскольку в рентованном жилье всё оптимизировано для удобства лэндлорда, за газ и электричество в доме мы платим менше чем в квартире в два раза меньшей площади. Да и многие другие вещи в рентованном жилье - уже готов заплатить за них лишь бы сделали и сделали по-человечески.

У нас тоже была аналогичная фингя, но в VA. Пока рентовали однобедрумный апартмент, то сами платили и за воду и за вывоз мусора ну и за электричество конечно же. Переехали в трехэтажный таунхаус (тоже снимаем, но у частника), так за мусор теперь не платим. За воду выходит столько же сколько и в апартментах с мусором. А за электричество получается даже меньше. Зимой в апартментах мы платили порядка 120 баксов в месяц. В доме получается в районе сотни.

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Dec 2003 18:10

Sullen wrote:
Komissar wrote:
Sullen wrote:Кстати сейчас продаю 2 своих дома, оба в селиконке. Один на маркете 6 месяцев, другой 2. Прошу не дорого, $675К за один и $615 за другой, первый 3100 ск.ф. второй 2400.

В каком зип-коде продаете, если не секрет?

.

94587 Это зип код дома за $615К

Sullen, ну вы бы еще Hayward к силиконке отнесли... Union City != Silicon Valley. Школы там так очень себе, а конкретная локация дома (если я его правильно вычислил на realtor.com ) очень уж близка к ревущей 880.

Тем не менее, цена кажется неплохой, так что думаю, продадите, если только 880 не очень отпугнет народ.

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Dec 2003 18:56

Новости с фронта: дом, что покупали мои сослуживцы, у них перехватили в биддинге. Было 9 офферов. Листинг прайс - 775К. Сначала они биддили всего 5 тыс сверху. Потом, когда узнали, что есть другие офферы, подняли до 35 тыс сверху. Победил оффер с 65 тыс сверх цены. Близко вторым шел оффер с 60 тыс сверх 775. Их оффер с 35 тыс сверху был на почетном 3-ем месте.

Дом - настоящая халупа. К тому же sagging foundation problem disclosed. Адрес - Пало Альто.

Положительно, народ где-то разжился печатными станками.

u0999 · Post by **u0999** » 02 Dec 2003 19:09

Komissar wrote:Новости с фронта: дом, что покупали мои сослуживцы, у них перехватили в биддинге. Было 9 офферов. Листинг прайс - 775К. Сначала они биддили всего 5 тыс сверху. Потом, когда узнали, что есть другие офферы, подняли до 35 тыс сверху. Победил оффер с 65 тыс сверх цены. Близко вторым шел оффер с 60 тыс сверх 775. Их оффер с 35 тыс сверху был на почетном 3-ем месте.

Дом - настоящая халупа. К тому же sagging foundation problem disclosed. Адрес - Пало Альто.

Положительно, народ где-то разжился печатными станками.

Комми, просветите несведущую: что за Пало Альто такое где за 800 тыс развалюхи продаются? :pain1:

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Dec 2003 19:16

Palo Alto -- городок рядом со Стенфордским ун-том, на западном берегу залива Сан-Франциско. Был и есть престижным местом. Не путать с East Palo Alto, где живет черная беднота. Хотя и в Ист-Пало-Альте сейчас тоже ничего меньше, чем за 600К не купить. Но Вам туда и не надо! :nono#:

Ottar · Post by **Ottar** » 02 Dec 2003 19:22

Komissar wrote:Новости с фронта: дом, что покупали мои сослуживцы, у них перехватили в биддинге. Было 9 офферов. Листинг прайс - 775К. Сначала они биддили всего 5 тыс сверху. Потом, когда узнали, что есть другие офферы, подняли до 35 тыс сверху. Победил оффер с 65 тыс сверх цены. Близко вторым шел оффер с 60 тыс сверх 775. Их оффер с 35 тыс сверху был на почетном 3-ем месте.

Дом - настоящая халупа. К тому же sagging foundation problem disclosed. Адрес - Пало Альто.

Положительно, народ где-то разжился печатными станками.

Кошмар!!!

ну, мы не в доблестной Калифорнии, поэтому у нас тут (Atlanta area, GA) таких страстей нет. Дома растут на 4-5% в год в старых и богатых районах с уже много лет хорошими школами. Ну, и дома там старые.

А новые застраивающиеся районы может и могут удивить ростом цен на дома аж !!! до 10-12% в год, но ...школы там как правило не ахти (может "пока", может "уже"), а на фик мне эти 10-12% прироста, если за частную школу придется больше выкладывать?!!

Вы б например, что купили? Гарантированный рост на 4 % или стрёмный - 10%?

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 02 Dec 2003 19:26

Ottar, не верьте Komissaru, я выше уже привел реальные данные с фронтов.

Ottar · Post by **Ottar** » 02 Dec 2003 19:33

Kalifornian wrote:Ottar, не верьте Komissaru, я выше уже привел реальные данные с фронтов.

А чо ему не верить??!! Я и вам и ему верю. Бывает и так и так. Скорее всего, дело в локейшн. Бывают, блин, локейшны - ну ВСЕ туда хотят!!! А бывают так-сяк...

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Dec 2003 19:57

На привете всем давно известно, что верить "можна" только A Fig Lee :lol:

Сомневающихся Калифорнийцев приглашаю посмотреть на листинг 3624 LUPINE AV на realtor.com, Palo Alto, CA (MLS ID#: 363555). И позвонить продающим реалторам. Может, сослуживцы меня так, на слезу разводят, а домик-то за жалкие $400К отдадут?

Sergey_P · Post by **Sergey_P** » 02 Dec 2003 20:15

sergey1234 wrote:Залеживаются жe дома:

- оцененные выше иx рыночной цены
- с явными недостатками (все ж в доме жить, кому проблеммный дом нужен? Если его довести до пригодного до жизни состояния будет стоить еще 100.000 скажем а за него просят "среднерыночную" цену - это значит его продать пытаются за цену дороже рыночной, т.е. когда покупатель начнет наконец в нем жить то он выложит на 100.000 больше чем при покупке исправного дома. Дураков нет).

Думаю есть еще такой момент как снижение цены нежилого дома за сет таких факторов как протекшая крыша, побитые окна.. так, я думаю может подешеветь % на 20 не только за счет неоправданных ожинаний, но и реального изменения рыночной цены

Helena · Post by **Helena** » 02 Dec 2003 20:24

Komissar wrote:На привете всем давно известно, что верить "можна" только A Fig Lee

Сомневающихся Калифорнийцев приглашаю посмотреть на листинг 3624 LUPINE AV на realtor.com, Palo Alto, CA (MLS ID#: 363555). И позвонить продающим реалторам. Может, сослуживцы меня так, на слезу разводят, а домик-то за жалкие $400К отдадут?

Полюбопытствовала....

Когда подружка говорила о таких ценах - верилось с трудом почему-то.
А вот это сооружение вообще повергло меня в легкий шок. :pain1:

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Dec 2003 20:33

(заунывным голосом шарманщика начала 20-го века)

"Сарайчик мооой, сарайчик,
Покрыт гнилой соломой...
Но я продам свой сарайчик
Всего за 2 мильона"

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 02 Dec 2003 20:44

Komissar wrote:Сомневающихся Калифорнийцев приглашаю посмотреть на листинг 3624 LUPINE AV на realtor.com, Palo Alto, CA (MLS ID#: 363555). И позвонить продающим реалторам. Может, сослуживцы меня так, на слезу разводят, а домик-то за жалкие $400К отдадут?

За $479К этот домик купили в Мае 1997 года два гонконговца.

Komissar · Post by **Komissar** » 02 Dec 2003 21:00

И? (какой вывод бум делать из этого факта?)