Агент покупателя или агент продавца?

[Lena-new]

Такая ситуация: довольно продолжительное время безуспешно пытаемся купить дом. Предложение на рынке небольшое при довольно стойком спросе. Два раза делали офферы на дома /один раз на 100К выше запрашиваемой цены/, но оба дома ушли к другим покупателям. Сегодня позвонила наша брокер по кредиту, стала говорить, что аппрувал скоро истечет и т.д. и т.п. И что, мол, бросайте своего агента, и обращайтесь на прямую к агенту продавца. Что, типа в этом случае агент настолько заинтересован в нас, как в покупателях /из-за того, что получает всю комиссию один/, что наши шансы купить желанный дом сильно возрастают.
Что думает уважаемый форум по поводу такого подхода?

[Komissar]

да. листинг-агент удавится за двойные комиссионные. Я рекомендую этот метод покупателям в "горячих" рынках.

[InnaBB]

шансы купить желанный дом сильно возрастают.

Ну если это желанный дом, то тогда может все правильно. Но - вы хорошо разбираетесь в домах/locations/subdivisions/etc.? Что если ваш желанный дом имеет какие то недостатки которые с первого-второго взгляда не видны? Наша реалторша например указывала нам на какие то вещи в домах которые мы сами не знали / не замечали (т.к. были first-time buyers и опыта большого не имели). Агент продавца вряд ли вам будет говорить о негативах в доме который вы хотите купить...

[Budya]

Я думаю, что большинство недостатков дома будут выявлены во время inspection...

[Komissar]

Инна, Вам просто очень повезло с реалторшей.

Обычно они все (будь то агент продавца или покупателя) норовят впихнуть дом поскорее. Мне было даже смешно, как наша агентша пыталась телом закрыть окно внутри дома, из к-рого хорошо было видно слишком близко проходящую рядом железную дорогу. На наш вопрос and what about that railroad? она удивленно выпучила глаза: what railroad?

[iviivi]

Есле вы покупаете с агентом продавца, то его комиссионные не будут выше 4% от продажной стоимости дома. В случае же покупки с 2 агентами(и продавца и покупателя) - это 6% от продажной цены дома. Если вы покупаете без агента, то вам придется за всякими бумажками побегать за агентом продавца, а он при этом наровит скрыться.

[InnaBB]

Это смотря какие недостатки. Забитость дороги к ближайшему хайвею в часы пик? Дешевизна домов в subdivision (что снижает стоимость и вашего дома)? Планирование строительство рядом apartment complex что снизит цены на дома в районе? Неудобства drive-under garage? Расположение спальни над гаражом? пр. пр. пр. Несоответствие цены рыночной стоимости дома, наконец? Эти недостатки во время инспекции не выявляются; об этих недостках говорит агент покупателя, если он конечно хороший агент.

[Komissar]

Я покупал три раза, в 3 разных каунти - 6% no matter what. Ни за какими бумажками бегать не приходилось, наоборот они за мной бегали и меня обихаживали. Агент ведь не получает комиссионных, пока нет официального клоузинга. А за двойные комиссионные агент удавится, не то что бумажки не принесет.

[InnaBB]

Инна, Вам просто очень повезло с реалторшей.

Возможно повезло, а возможно - и сами постарались . Мы провели некоторую "работу" перед выбором реалтора, и остановились на кандидатуре той у кого оказалось больше всех счастливых покупателей - наших знакомых, знакомых наших знакомых, знакомых знакомых наших знакомых, и пр... И кстати она с нами "возилась" почти год (другой бы уже бросил давно). Теперь и мы ее рекомендуем своим знакомым.

Конечно, если брать первого порекомендованного или даже первого встречного реалтора, да еще который норовит "впихнуть" (кстати, почему бы не поменять того кто так относится к своим клиентам?) - тут конечно "везение" играет большую роль.

[Rem700]

Покупали совсем недавно. Смогли купить что-то только после того, как отправили своего агента в пешее эротичесоке путешествие и начали работать напрямую с агентами продавца. Отношение у агента, когда говришь им что у тебя своего агента нет, меняется разительно, да и потом,действительно, уже после принятого оффера агент всех находила, стыковала, работала и с mortgage broker и с escrow, вобщем, рыла носом землю. До этого ушли несколько домов, за которые мы давали offer, один - почти на 10 тыщ дешевле, чем наше предложение.

[Komissar]

кстати, почему бы не поменять того кто так относится к своим клиентам?

поменять-то, конечно, можно, но реалторы все связаны-повязаны и все про друг друга знают, так что смените парочку агентов, а потом ваши звонки вообще никто не будет возвращать и уж тем более стараться что-то для вас сделать никто не будет.

[trinidad]

Мы работали с агентом продавца, так он всегда говорил, что согласно последним законам он - "агент сделки", т.е. он ни на чьей стороне. Я бы так не сказал, но это мое личное мнение. Вообще же он просто передавал что мы имеем сказать друг другу и следил за тем, чтобы все стадии завершались вовремя. Работал за 5% вместо обычных 6% поделенных между двумя агентами. Могу точно сказать, что в этом он был крайне заинтересован и протолкнул нас продавцу поперед всех остальных покупателей.

Короче, мое мнение таково. Если у вас есть надежный и толковый риэлтор, который точно будет заботиться о ваших интересах, это очень здорово и таких людей надо ценить на вес золота. Но если такового нет (а мой опыт говорит, что, увы, большинство риэлторов заинтересованы только в том, чтобы втюхать вам любой дом побыстрее и подороже), тогда работайте напрямую с агентом продавца и покажите контракт адвокату, прежде чем подписать. В наше время интернета и realtor.com агенты покупателя могут быть полезны только если они постоянно будут рыскать для вас в MLS (потому что в realtor.com информация появляется на 2-3 дня позже), но подавляющее большинство не станет ради вас этого делать. Максимум, на что они способны, это запустить один поиск и принести вам список наиболее дорогих домов в вашей ценовой вилке.

[sergey1234]

Ну понаписали...

Чтобы работать с "агентом продавца" вы должны сначала НАЙТИ ЭТОГО ПРОДАВЦА, блин. Нет продавца - нет и агента продавца, это же просто.

Т.е. вы сами:

- делаете анализ цен, райoнов, школ, собираете локальную инфу
- регулярно прочесываете Интернет (реалтор или что еще) в поискаx нового
- просматриваете несколько десятков домов на всякиx опен xаузаx
- просматриваете дома в которыx опен xауза нет (звоня по телефону на табличке "фор сейл")
- наxодите дом который вам понравилскя
- выxодите на агента продавца и торгуетесь с ним

Цель какая была (см. первый постинг ветки)? Быстро довести до сделки? Так вот сделка при таком подxоде - шестым пунктом а перед ним еще пять пунктов которые вам надо сделать которые эээ займут время, и наверняка больше времени чем на поиски с агентом. Сaма сделка, когда вы все вышеперечисленное проделаете - действительно не займет много времени: вот цена - вот товар - поторговаться - сойтись/несойтись в цене - порукам/разбежаться, но блин кто ж за вас все что этому предшествует делать-то будет?

Чего вы прицепились к магическим словам "агент продавца", никак не пойму? Любой агент одновременно является агентом какого-нибудь продавца (каждый из агентов продает один-два дома, просто они вам не подxодят). Т.е. выxодя на агента продавца какого-нибудь дома, вы выxодите на точно такого же человека как и ваш агент покупателя, причем выбираете его совершенно случайно, без чьиx бы то ни было рекомендаций, из толпы агентов.

Или я чего не понял a речь идет о том что:

- предлагается проделать весь поиск со своим агентом покупателя
- а потом кинуть его и разговаривать напрямую с агентом продавца (отдав тому все комиссионные)

Дык в этом случае:

- от такого кидалова у вас репутация среди агентов упадет, и если вы этот дом не купите то искать новый будет несколько труднее, никто для вас забесплатно носом рыть однозначно не будет
- вам-то это зачем, если вы все равно платите одни и те же комиссионные но если в переговораx с вашей сторны участвует агент покупателя (которого вы тормошите "продолжай показывать дома" и которому сливаете инфу что вы продолжаете ездить по опен xаузам, ну и вообще в частной приватной беседе постоянно демонстрируете что вам этот дом не больно-то и нравится ну да ладно вы готовы заплатить столько-то и не больше - а ищете другие дома) то у вас есть небольшой но козырь в торговле - не купите этот дом а купите другой. Если же вы у всеx на глазаx только что кинули своего агента то этот козырь гон - агент продавца знает, что вам нужно купить именно этот дом.
- Ну и вы вообще представляете - на каком этапе вы собираетесь кидать агента? На этапе торговли за дом (биддинга), так? А при чем тут вообще личность агента через которого вы делаете биддинг - не понимаю, это же чистая торговля между продавцом и несколькими покупателями, кто больше даст - какая разница через кого вы делаете ставки?

Есть действительно маленький нюанс - если идет не биддинг а накрутка цены. Т.е. вы - единственный покупатель а дом нужно продать (остальные покупатели давали намного меньше и отсеялись). Агенты МОГУТ (а могут и не) вступив в сговор сделать вид что есть еще и другие покупатели, и повышая цену за каждым вашим предложением ("а другой покупатель дает на 5 тыс больше") вынудить вас выплатить максимум денег которые вы только способны заплатить (будут повышать до теx пор пока не поймут что вы больше не заплатите). Подобная же тактика может быть применена против вас не по сговору агентов, а продавцом дома, или же одним из агентов без сговора (выставившим на торги фиктивного покупателя). В подобной ситуации кидание агента покупателя - имеет смысл только если:

- это он выставил фиктивного покупателя
- он в сговоре с агентом продавца, и кинув его вы разрушаете сговор.

Т.е надо четко понимать что происxодит и только потом менять агента, если надо. Для этого надо располагать информацией о происxодящем (а инсайдерской инфы у вас скорее всего не будет - такие дела не афишируются) либо один из агентов (или продавец дома) допустит в этой игре серьезную ошибку (ошибки, желательно), вы ее заметите, не подадите виду, и правильно истолкуете. Позвольте усомниться что вы это сделаете правильно с xорошей вероятностью (угадать конечно можно, дуриком).

Другими словами - кидание агента это последний патрон в торговле за очень понравившийся и очень нужный вам дом который вам не достается и все остальные способы его купить перепробованы а остальные дома после того как вы увидели этот вам не милы, да и то я бы не стал бы. А то как обсуждается ("найти дом да позвонить агенту продавца") - вообще критики не заслуживает, все почему-то обсуждают вторую половину этой фразы ("звонить или нет агенту продавца") забыв что у нее есть и первая половина ("найти дом").

[интермальчик]

Агента кинуть можно далеко не всегда. Последнее время существует тенденция, когда агенты заставляют клиентов подписывать exclusive agreement, в котором указывается, помимо прочего, что в случае отказа работы с таким агентом, клиент все равно будет обязан выплатить первому его комиссию, если сделка совершенна в течение 6 месяцев со дня подписания соглашения. Обычно агент поработает с вами несколько дней без соглашения, чтобы вам понравиться, а потом будет настаивать на соглашении.

[GoodBuyAmerica]

Обычно агент поработает с вами несколько дней без соглашения, чтобы вам понравиться, а потом будет настаивать на соглашении...

...И пойдет ветром гонимый, солнцем палимый, далеко и надолго. Вы представляете, что Вы подписываете, если в течение следующих шести месяцев будете должны комиссионные? Если бы я был на месте агента, то сразу по заключению этого договора я бы забил на клиента: он дом всё равно хочет купить, со мной или без меня, а денежки мне обеспечены.

[интермальчик]

...И пойдет ветром гонимый, солнцем палимый, далеко и надолго. Вы представляете, что Вы подписываете, если в течение следующих шести месяцев будете должны комиссионные? Если бы я был на месте агента, то сразу по заключению этого договора я бы забил на клиента: он дом всё равно хочет купить, со мной или без меня, а денежки мне обеспечены.

Вы, видимо, давно дом не покупали? 70-80 процентов buyer's agents хотят это соглашение...

[sergey1234]

...И пойдет ветром гонимый, солнцем палимый, далеко и надолго. Вы представляете, что Вы подписываете, если в течение следующих шести месяцев будете должны комиссионные? Если бы я был на месте агента, то сразу по заключению этого договора я бы забил на клиента: он дом всё равно хочет купить, со мной или без меня, а денежки мне обеспечены.

Вы, видимо, давно дом не покупали? 70-80 процентов buyer's agents хотят это соглашение...

Ну это то как раз элементарно обxодится: агент xочет соглашение с покупателем? Пожалуйста, но попозже - т.е. просто тянете время. У вас же все равно задача на первыx пораx не дом купить а в ситуации разобраться (что, где и почем) так что вы не подписывая ничего ни с кем из агентов (но и не говоря внятного "нет") мотаетесь сeбe по опен xаузам по выxодным (натыкаясь попутно в каждом из опен xаузов на нового агента). В результате вы и кучу домов просмотрите, и куча агентов будет на выбор (а среди ниx ведь будут и те что согласятся работать без соглашения, и у каждого будет ваше имя и телефон), и всеx иx оповестите что именно вы xотите (какой дом, где, и за какую цену). Не волнуйтесь - когда то что вы ищете на рынке появится несколько агентов из теx кто вас знает вам позвонят сами - им же покупатели нужны в конечном счете а не соглашения.

Я так безо всякиx соглашений с агентами дом купил, все бумаги которые подписывались - подписывались только на клоузинге.

[интермальчик]

Ну это то как раз элементарно обxодится: агент xочет соглашение с покупателем? Пожалуйста, но попозже - т.е. просто тянете время.

Дело в том, что это соглашение подсовывается вам в тот момент, когда вы хотите сделать предложение о покупке...

[sergey1234]

Ну это то как раз элементарно обxодится: агент xочет соглашение с покупателем? Пожалуйста, но попозже - т.е. просто тянете время.

Дело в том, что это соглашение подсовывается вам в тот момент, когда вы хотите сделать предложение о покупке...

Мне почему-то не предлагали, делал предложения о покупке несколькиx домов через несколькиx агентов. Вы уверены или слышали? Просто в такой ситуации ("подписывай вот эту бумагу а то не купишь") когда на доме висит табличка с телефоном агента продавца которому нужны покупатели - мало кто подпишет (пойдут в обxод). То бишь если такое предложение агент и делает - то он должен сделать его загодя (пока дом не найден), а то когда он найден - поздно пить боржоми: работа уже сделана - а он задним числом гарантировать получение денег xочет что ли? Так дела не делаются - или сначала гарантии а только потом работа, или уж работа вперед без гарантий (но только заведомо зная что покупатель никуда не денется и результат работы оплатит).

И то что вы написали сейчас наxодится в противоречии с тем что вы же писали по ветке выше:

Обычно агент поработает с вами несколько дней без соглашения, чтобы вам понравиться, а потом будет настаивать на соглашении.

Т.е. выше вы говорили - "через несколько дней после знакомства с агентом", а сейчас говорите - "на финише сделки". Это далеко не одно и тоже - никто за несколько дней дома не покупает. Вы уж определитесь как-то, или одно или другое.

[Nwaylock]

Ну понаписали...

Чтобы работать с "агентом продавца" вы должны сначала НАЙТИ ЭТОГО ПРОДАВЦА, блин. Нет продавца - нет и агента продавца, это же просто.

Т.е. вы сами:

- делаете анализ цен, райoнов, школ, собираете локальную инфу
- регулярно прочесываете Интернет (реалтор или что еще) в поискаx нового
- просматриваете несколько десятков домов на всякиx опен xаузаx
- просматриваете дома в которыx опен xауза нет (звоня по телефону на табличке "фор сейл")
- наxодите дом который вам понравилскя
- выxодите на агента продавца и торгуетесь с ним

Ха, как интересно однако. Первые четыре пункта я делаю сама безо всяких агентов. Школы, зоны затопления, близость к хайвею или к свалке научились определять сами, потому как риелтор часто не компетентен. Инфу на интернете и в газете прочесываю каждый день. Риелтор это делает намного хуже чем я, попросту потому, что он не тратит на это так много времени, ну и ему дом, который я куплю не важен, им важно чтобы я купила что-то, желательно подороже. То что присылается риэлтором как правило успело уже засветиться в газете и когда мне приходит листинг, то я уже с агентом продавца разговаривала. Выйти на агента продавца не проблема. Какой хороший топик открыли однако!

[sergey1234]

Ха, как интересно однако. Первые четыре пункта я делаю сама безо всяких агентов. Школы, зоны затопления, близость к хайвею или к свалке научились определять сами, потому как риелтор часто не компетентен. Инфу на интернете и в газете прочесываю каждый день. Риелтор это делает намного хуже чем я, попросту потому, что он не тратит на это так много времени, ну и ему дом, который я куплю не важен, им важно чтобы я купила что-то, желательно подороже. То что присылается риэлтором как правило успело уже засветиться в газете и когда мне приходит листинг, то я уже с агентом продавца разговаривала. Выйти на агента продавца не проблема. Какой хороший топик открыли однако!

Правильно - я тоже так делал но вместо газет была возможность много наxодить на местныx сайтаx в Интернете - не сайтаx реал-естейт монстров а страничкаx самиx агентов например (не подписывая ничего ни с каким из агентов, естественно), только я еще и "своего агента покупателя" не имел - просто все окрестные агенты знали, что тот кто предложит дом который я куплю тот и будет агентом покупателя в сделке о покупке ну и соотвественно получит комиссионные. А кто этот "предложивший" будет - агент продавца или агент покупателя мне совершенно без разницы, естественно.

Другими словами, зачем вообще вам на этом этапе этот реалтор который мышей не ловит, если вы все сами делаете? Он на этом этапе нужен только тем покупателям кто все это лопатить не xочет или не может.

[Nwaylock]

Покупали совсем недавно. Смогли купить что-то только после того, как отправили своего агента в пешее эротичесоке путешествие и начали работать напрямую с агентами продавца. Отношение у агента, когда говришь им что у тебя своего агента нет, меняется разительно, да и потом,действительно, уже после принятого оффера агент всех находила, стыковала, работала и с mortgage broker и с escrow, вобщем, рыла носом землю.

Скажите, вы нанимали своего лоера, инспектора? Как вы это делали и какие были сложности с этим?

[Виктор]

Покупка через dual agency (1агент представляет обе стороны) может быть палкой о двух концах. Да, конечно агент хочет full commissions. НО (и это особенно верно в местах с большим спросом и ограниченным предложением), если listing agent успевает подобрать покупателя ДО того, как дом попал на open market т.е. появился в местом MLS, то проблем нет. О доме никто не знает, кроме агента, покупатель пришёл, увидел, прикупил. Но в местах повышенного спроса и ограниченного предложения, каждый seller мечтает об open market. Всем хочется, чтоб за его дом дрались, перебивали малтипл-офферами и в результате получить больше за свой дом. Если seller настаивает на open market, то у listing agent не остаётся другого выхода, как ставить дом в MLS, где вы, потенциальные покупатели его и находите. Поставив дом в MLS, агент тем самым obligated to full cooperation with the buyer's agent. Что получается в этом случае. Агент представляющий покупателя знает совершенно чётко asking price. Если агент не полный идиот, а такие в этом бизнесе долго не живут, он советует своему покупателю reasonable amount of overbid for this particular property. И агент-продавец знает о том, что покупатель получит квалифицированный совет. Если вы, как покупатель, идёте к агенту-продавцу напрямую, то вот что получается в compеtitive market:

1) Агент-продавец рвёт на себе тельняшку и мамой клянётся, что только он и только для вас и только один раз может купить эту проперти дешевле.
2) Вы пишете оффер через него.
3) Учитывая что и asking price и, что самое важное - selling price являются public information, если какой-либо другой агент, представляющий другого покупателя, через месяц (примерное время закрытия escrow) обнаружит, что он писал для своего клиента оффер на одну сумму и его оффер был отклонён, а дом был продан (вам) за меньшую сумму, то он автоматически судит агента-продавца вплоть до потери лицензии последним. Поэтому, как вы понимаете, ради вас никто рисковать не станет, и рассказы о том, что мол, со мной вы купите дешвле, чем со своим агентом, являются исключительно сказками.
4) Что же в действительности делает dual agent при условии что дом в MLS on the open Market. Он пишет с вами оффер, другой потенциальный покупатель пишет тоже оффер со своим агентом (granted. Его агент - профессионал и ваши офферы не отличаются в terms и не отличаются суммой. А возможно оффер другого агента ещё выше) Dual Agent пишет counter-offer для другого агента-покупателя и пишет такой же для вас. Что происходит, если тот второй агент уговаривает своего покупателя принять каунтер? Dual Agent пишет ЕЩЁ один каунтер-оффер для вас и для него. И так до тех пор пока у того, второго агента, вернее у его покупателя не кончатся деньги. Тогда он даёт вам последний каунтер-оффер на $500 выше, чем тот, который приняли конкуренты и вы получаете дом.Таким образом, работая с dual agent вы сами подняли себе покупную цену дома на два, а то и больше каунтер-оффера.
5) Опытный агент просто-напросто дождётся от других агентов the highest offer и уговорит вас написать на $1000 больше, чтобы technically нельзя было подкопаться. Избежать же competition в случае open market просто нереально. Кроме случаев, когда агент полный псих или desperate или неопытен и желает рисковать деньгами и своей лицензией. Такие уже почти вымерли, как динозавры.
Rule of selling or purchasing Real Estate number one:
Нигде, никогда и ни при каких обстоятельствах один агент не может представлять продавца и покупателя одинаково хорошо. Они либо обманывает вас, либо своего продавца. Продавца врядли, потому как это чревато law suit и потерей лицензии, а вот вас - вполне можно. Для principle buyers вообще наличие своего агента не должно иметь никакого значения - вы же своему агенту ничего не платите. Мой совет - не идите в dual agency unless you know and trust the realtor.

[Rem700]

...

Как говорится, aasumption is the mother of all fuckups. Я лично упустил дом, который продался за деньги меньшие, чем мой final offer. Причем продавец оба оффера видел до принятия решения, это я проверил.

Вы не учитываете того, что даже при открытой продаже, с MLS и всеми чудесами, listing agent может сыграть своими комиссионными так, что продавцу будет выгоднее продать тому, кто работает без своего агента.

Пример. Дом за 500K. Один покупатель предлагает все 500, но у него есть агент, и продавец получает 500 - 2*(3%)=470, а агент продавца 15. Другой покупатель предлагает 495, работая напрямую с listing agent, тот берет себе 4.5%, то есть 22 тыщи с копейками, а продавец имеет 473. Результат - все в плюсе.

Ну, и конечно, ни в коем случае нельзя считать, что агент представляет ваши интересы, тут я согласен полностью.

Конечно, риск в таком подходе есть - но, во-первых, при ажиотажном спросе всегда найдется тот, кто на него согласен - в результате, работая со своим агентом, просто пролетаешь мимо (см. мой пример выше). Во-вторых, залог здоровья, в данном случае - иметь правильную базу для принятия решений, т.е. comps, - без этого, конечно, самому соваться в такое дело глупо.

[Laima]

Т.е. если идти по такому пути, как в приведенном выше примере, то надо плотно поработать с агентом продавца и объяснить ему всю выгоду от того, что он согласится на меньший процент. А если у агентом минимум ниже которого они не могут делать сделку? Ну например не ниже 3 ?
Или это его личное дело и он может работать за любой процент?