Агент покупателя или агент продавца?

[Виктор]

Как говорится, aasumption is the mother of all fuckups

Exactly. Вы исходите из того, что агент обязательно согласится на меньшие коммиссионные, а это не всегда так. Особенно если город относительно небольшой, особенно если агент хорошо в этом городе известен. Вы пришли, купили дом, и когда вернётесь и вернётесь ли ещё когда-нибудь - неизвестно. А ему в этом городе работать и работать. Вы никогда не задумывались, почему если fees агента - личное дело между ним и продавцом, то все агенты берут одинаковые fees? Если он получит репутацию человека, который занимается демпингом, то ему в этом городе работать не дадут. Он никогда ничего не сможет купить для своих клиентов у других агентов. Professional ethic в этом бизнесе далеко не пустой звук, а более того - насущная необходимость для тех, кто делает серьёзную карьеру. Все эти Code of Ethics, National Association of Realtors, state AofR, City AofR - всё это родилось не на пустом месте и не потому что все кругом честные и для своего клиента разобьются в лепёшку. Нет, конечно всегда есть люди, которым на свою репутацию плевать, которые small-time agents или one man operation. которые сделают всё, чтобы получить deal. Но какова вероятность того, что именно у него будет дом, который Вам понравится?

Что касается comparables, то это работа агента-покупателя, предоставить своему клиенту наиболее полную информацию о состоянии рынка. Если он этого не делает - гнать в шею.

Я лично упустил дом, который продался за деньги меньшие, чем мой final offer. Причем продавец оба оффера видел до принятия решения, это я проверил.

Значит у вас были неодинаковые terms. Если другой человек пишет non-contingent offer(ну кроме финансирования разумеется) а Вы пишете offer subject to:
1) Construction inspection
2) Termite inspection
3) Buyer selling his own property
4) Unreasonable loan terms.
5) Seller to comply with energy and water ordinance
6) Any or all of the above
То ваши шансы падают до нуля. (Мы всё ещё говорим о горячем рынке, где на дом по десять желающих) Ну и конечно nothing beats non-contingent all cash offer with 2 weeks closing time. Тут хоть на уши встань, а если продавцу деньги нужны срочно, он возьмёт кешевый оффер, пусть даже ниже, чем Ваш, но зато через две недели, а не через 35-45 дней. Для людей, которые уже где-то купили следующий дом и платят два мортгиджа это может быть критично.

[Тушка]

Прошу прощения за дурацкий вопрос новичка в деле покупки жилья.

Скажите, кто-нибудь в курсе, табличка "House for Sale" с телефоном и именем агента появляется сразу, как только агент взялся за продажу данного конкретного дома?
Дело в том, что я не вижу смысла связываться с риэлтиром (у меня характер слабый, не люблю, когда мне что-нибудь навязывают).
Городок у нас маленький, мы его изучили вдоль и поперек, хотим купить дом в районе одной определенной начальной школы, дом хотелось бы относительно новый. Поэтому подходящих нам микрорайончиков - всего два. Меня не затруднит регулярно объезжать их и смотреть не появились ли таблички.
Вопрос только в том, не пропущу ли я таким образом некоторые из домов, выставленные на продажу, но без табличек?

[Komissar]

в горячих рынках бывает, что дом продается и без таблички, т.е. агент либо не успевает, либо просто ленится повесить.

Если Вы точно знаете, где хотите купить и рынок у вас не супер-горячий, то регулярно проезжайте там и также см. www.realtor.com для того района. Я также слышал о каких-то недорогих сервисах (типа $20-30/мес), когда Вас прямо подпишут на MLS и вам будут приходить емейлы со всеми домами, поступающими на рынок в Вашем р-не, без задержки. Если Вам удасться подписаться на такой сервис, то Вы о новых домах на рынке будете узнавать в то же время, что и профессиональные реалторы.

[Oleg_B]

в горячих рынках бывает, что дом продается и без таблички, т.е. агент либо не успевает, либо просто ленится повесить.

Если Вы точно знаете, где хотите купить и рынок у вас не супер-горячий, то регулярно проезжайте там и также см. www.realtor.com для того района. Я также слышал о каких-то недорогих сервисах (типа $20-30/мес), когда Вас прямо подпишут на MLS и вам будут приходить емейлы со всеми домами, поступающими на рынок в Вашем р-не, без задержки. Если Вам удасться подписаться на такой сервис, то Вы о новых домах на рынке будете узнавать в то же время, что и профессиональные реалторы.

ZipRealty.com - подписка на MLS бесплатная. Но у меня сложилось впечатление, что табличек в округе выставлено больше, чем в MLS. Мой агент (покупателя) говорит, что так бывает, дома в список попасть не успевают.

[Виктор]

Т.е. если идти по такому пути, как в приведенном выше примере, то надо плотно поработать с агентом продавца и объяснить ему всю выгоду от того, что он согласится на меньший процент. А если у агентом минимум ниже которого они не могут делать сделку? Ну например не ниже 3 ?
Или это его личное дело и он может работать за любой процент?

Видите ли, если мы говорим о действительно горячем рынке, то Вы всегда должны быть готовы к тому, что Вы у dual agent - не единственные клиенты. И если даже Вы уговорите его на меньшие коммиссионные, то не исключено, что другие его клиенты хотят этот же самый дом на определённую сумму больше, чем Вы. Зачем Вам нужно чтобы dual agent устраивал между Вами и другим своим клиентом соревнование "у кого деньги раньше кончатся"? Кроме того, многое зависит от статуса агента. Если он сам - брокер, то он может делать со своими коммиссионными всё, что ему заблагорассудится. Если же он - real estate sales person, работающий под брокерской лицензией брокера, то он своими комиссионными должен поделиться с брокером. Стандартный split между salesperson & his broker 50/50 но брокер всегда имеет решающее слово в назначении комиссионных. Ведь он ставит свою страховку, свою лицензию как security в заключении сделки. Брокер может просто запретить своему saleperson брать меньше, чем 5% комиссионных. Учитывая, что 2.5% он должен отдать cooperating broker (тому кто привёл покупателя), а из оставшихся 2.5% половину отдать своему брокеру, то желающих резать свои fees много не будет. Если это большой Real Estate вроде Prudential, ColdwellBanker, ReMax etc. то их агенты вообще по условиям контракта со своим брокером, обязаны принести определённое к-во денег в год, чтобы сохранить своё рабочее место. Брокер может просто сказать своему salesperson : "Что ты делаешь со своими деньгами - меня не волнует, но от каждой сделки половину от 2.5% вынь да положь. Или половину от 5% в случае dual agency, а брал ты с клиента 5% или 4.5% или 3% - меня не волнует".

[Komissar]

Я не буду ни с кем спорить, но только скажу, что покупал 3 раза, в горячем рынке, напрямую через листинг-агента (от крупных фирм, кстати: Prudential, Century21) - во всех случаях был доволен рез-тами сделок. Пытался покупать через "своего" реалтора - нифига не получалось. Как и с кем там они делились своими комиссионными, я не интересовался, но видел, что были страшно довольны, что я вышел на них напрямую.

Последний пример: покупал новый дом у билдера, билдера представлял Prudential. Потребовал кучу опций забесплатно. Билдер со многим согласился, но уперся на кондиционере, мол, гони 3К. Я уперся, что фигушки. Так оффер и повис, и я уже стал смотреть другие хибары, но вдруг реалторша Prudential звонит: Ваш оффер принят. Оказалось (случайно узнал от знакомой из того же оффиса), к ним пришла пара со своим реалтором, тоже заинтересованная в том доме. Уж я не знаю, может Prudential из своих комиссионных за тот А/С заплатил, но факт, что стоило на сцене появиться другому реалтору, то магическим образом мой оффер оказался принят.

[Виктор]

Ну разве один оффер это горячий маркет...

[GoodBuyAmerica]

Скажите, кто-нибудь в курсе, табличка "House for Sale" с телефоном и именем агента появляется сразу, как только агент взялся за продажу данного конкретного дома?

Табличка - дело добровольное, можно вешать, можно не вешать. А вот выставить дом в MLS агент обязан в течении 48 часов.

[GoodBuyAmerica]

в горячих рынках бывает, что дом продается и без таблички, т.е. агент либо не успевает, либо просто ленится повесить.

Если Вы точно знаете, где хотите купить и рынок у вас не супер-горячий, то регулярно проезжайте там и также см. www.realtor.com для того района. Я также слышал о каких-то недорогих сервисах (типа $20-30/мес), когда Вас прямо подпишут на MLS и вам будут приходить емейлы со всеми домами, поступающими на рынок в Вашем р-не, без задержки. Если Вам удасться подписаться на такой сервис, то Вы о новых домах на рынке будете узнавать в то же время, что и профессиональные реалторы.

ZipRealty.com - подписка на MLS бесплатная. Но у меня сложилось впечатление, что табличек в округе выставлено больше, чем в MLS. Мой агент (покупателя) говорит, что так бывает, дома в список попасть не успевают.

Бесплатный - сыр в мышеловке. Я так понимаю, что это далеко не сам MLS, а его проекция, возможно с запаздыванием и без updates. Как там за $20-30/мес подписаться, кто-нибудь знает точно?

Кстати, ZipRealtor утверждает, что в San Diego 3600 домов "active" (что значит "active"? Наверное, opposite of "passive". ) На Realtor.com - меньше тысячи. Значит, а) не такой уж и горячий рынок, б) [Realtor]у доверяй, а верблюда привязывай.

[интермальчик]

И то что вы написали сейчас наxодится в противоречии с тем что вы же писали по ветке выше:

Обычно агент поработает с вами несколько дней без соглашения, чтобы вам понравиться, а потом будет настаивать на соглашении.

Т.е. выше вы говорили - "через несколько дней после знакомства с агентом", а сейчас говорите - "на финише сделки". Это далеко не одно и тоже - никто за несколько дней дома не покупает. Вы уж определитесь как-то, или одно или другое.

В чем Вы видите противоречие? Мне нужно объяснить разницу между "настаивает" на соглашении и "подсовывает" соглашение в момент подачи предложения о покупке?