Процент опять просел!

dima_ca · Post by **dima_ca** » 12 Mar 2004 07:25

Sullen wrote:У меня несколько апартментов для сдачи (Маями, Форт Латердейл, Вашингтон ДС).
2 дома в Аризоне, для сдачи.
Было 2 дома Аламеда каунти, держал 3 года. В декабре продал.
Сейчас продал свой дом (Саратога) и хочу купить новый (в Лос Гатосе) 16 марта принимают оферы, надеюсь перебить. Так что для всех случаев. Вообще то все происходит спонтанно. Никакого специального сценария нет.

а кто занимается этим жильём day to day - property management companies?
Сколько они берут за услуги (в смысле какой процент он ренты). Меня всегда удивляет, как люди вкладывают деньги в недвижимость далеко от дома - Вы, скажем, во Флориду несколько раз ездили или за один приезд нашли что купить и через кого сдать - как это работает?

У меня есть дом в Канаде, но я в нём сам жил когда-то, a property management company ну такие козлы

А ещё я недавно прикупил дом в Tracy, но пока не сдал - с ремонтом много мороки, так что я пока не уверен, что это был правильный шаг

Sullen · Post by **Sullen** » 12 Mar 2004 07:46

dima_ca wrote:а кто занимается этим жильём day to day - property management companies?
Сколько они берут за услуги (в смысле какой процент он ренты). Меня всегда удивляет, как люди вкладывают деньги в недвижимость далеко от дома - Вы, скажем, во Флориду несколько раз ездили или за один приезд нашли что купить и через кого сдать - как это работает?

У меня есть дом в Канаде, но я в нём сам жил когда-то, a property management company ну такие козлы А ещё я недавно прикупил дом в Tracy, но пока не сдал - с ремонтом много мороки, так что я пока не уверен, что это был правильный шаг

В Вашингтоне, management companies, стоит 1.5 месячного рента. В Форт Латердай, родственник моего близкого друга плачу $520 в месяц, в Маями билдинг принадлежит отелю Хилтон, там система сложная. Домами занимаюсь сам.
Во флориде купил за компанию, в то время апартманты стоили уж больно дешево. Ездил сам, да и сейчас каждый год ездим. В ДС искал сознательно, там работал больше года. Дома купил у друзей, им были срочно нужны деньги. Все это происходило на протяжении 10 лет, постепенно, поэтому я и говорил никакого плана не было. Хотел все продать и купить апартмент билдинг в Неваде (Карлсон Сити), но пока решил подождать, в связи с ситуацией в Бей Арии, решил купить дом здесь.

Александер · Post by **Александер** » 12 Mar 2004 09:10

Sullen wrote:В Вашингтоне, management companies, стоит 1.5 месячного рента. ....но пока решил подождать, в связи с ситуацией в Бей Арии, решил купить дом здесь.

А Вам удается во всех Ваших домах перекрыть рентными платежами месячные расходы по обслуживанию дама и долга?

Sullen · Post by **Sullen** » 13 Mar 2004 04:40

Александер wrote:
Sullen wrote:В Вашингтоне, management companies, стоит 1.5 месячного рента. ....но пока решил подождать, в связи с ситуацией в Бей Арии, решил купить дом здесь.

А Вам удается во всех Ваших домах перекрыть рентными платежами месячные расходы по обслуживанию дама и долга?

Издеваетесь? :pain1:

Конечно нет.

У меня к Вам вопрос. Извините Вы не в IRS? :mrgreen:

dima_ca · Post by **dima_ca** » 13 Mar 2004 05:33

Sullen wrote:
Александер wrote:
Sullen wrote:В Вашингтоне, management companies, стоит 1.5 месячного рента. ....но пока решил подождать, в связи с ситуацией в Бей Арии, решил купить дом здесь.

А Вам удается во всех Ваших домах перекрыть рентными платежами месячные расходы по обслуживанию дама и долга?

Издеваетесь? Конечно нет. У меня к Вам вопрос. Извините Вы не в IRS?

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 13 Mar 2004 07:52

Поговорил сегодня с брокером Komissara, Дэйвом. Занятный дядя. Квоты даёт с точностью до 1/4 процента. В общем, в этом есть некоторая сермяжность, так как процент меняется, а на долгосрочный lock денег тратить не хочется. Мой Стив с этим борется по другому: он завышает процент на 1/8 в начальной квоте, зато потом может снизить его в конце процесса. Дэйв берёт 1% origination, даже с HELOC. Closing costs otherwise are reasonable. Обещал быстро закыться. На 3 года процент был лучше, чем у моего брокера. На пять лет - такой же. Я позвонил своему Стиву и выяснил, что, по всей видимости, Дэйв давал мне процент на 75% cashout, в то время как Стив давал мне процент на 80% cashout. Так что при прочих равных (apples to apples) проценты у обоих брокеров сошлись с точностью до 1/8 +- origination. Но полезная информация получена была: при cashout refi выгоднее брать 75% cashout mortgage + 15% HEL нежели 80% mortgage + 10% HEL (или HELOC).

Александер · Post by **Александер** » 13 Mar 2004 21:44

Sullen wrote:Издеваетесь? Конечно нет. У меня к Вам вопрос. Извините Вы не в IRS?

Нет, в этом бизнесе мои знания на уровне детского сада... Издеваться в мыслях не было...
Я все больше по "бери больше, кидай дальше, дешевле и быстрее" А IRS я и сам недолюбливаю.

Komissar · Post by **Komissar** » 14 Mar 2004 02:20

kilbupser wrote: Дэйв берёт 1% origination, даже с HELOC.

Я недавно делал HELOC с Дейвом, правда, на полностью выплаченный дом (т.е. 1st lien), так он мне сделал 0 out-of-pocket расходы. Т.е. все фи (титульные, Дейвовы, и т.д.) были включены за счет небольшого уменьшения кредита. Т.е. вместо, скажем, 450К линии ХЕЛОКа у меня будет 445К линия (Prime for Life, $20/год). Но поскольку я и не собирался выбирать ХЕЛОК до последнего цента, а скорее так, на черный день, то меня такой расклад устроил.

Но все равно, спасибо за research, я теперь буду и Стива донимать :lol:

.

Выхино рулез!!!

Komissar · Post by **Komissar** » 14 Mar 2004 02:35

Александер wrote:
Sullen wrote:Издеваетесь? Конечно нет. У меня к Вам вопрос. Извините Вы не в IRS?

Нет, в этом бизнесе мои знания на уровне детского сада... Издеваться в мыслях не было...
Я все больше по "бери больше, кидай дальше, дешевле и быстрее" А IRS я и сам недолюбливаю.

Я вопрос Александер'а понял так, что он не лез в карман, а просто спрашивал, получаете ли Вы с тех домов/апартментов positive cash flow, или просто держите за potential appreciation, даже если в данный конкретный момент проперть имеет negative cash flow.

Например, там, где у меня старая дача (таунхауз), многие владельцы просто держат проперть, не продавая, не сдавая и НЕ ПОЛЬЗУЯСЬ. При этом надо платить проперти такс и за utilities. Но все равно считается - неплохой инвестмент.

kron · Post by **kron** » 14 Mar 2004 02:43

[quote="
Например, там, где у меня старая дача (таунхауз), многие владельцы просто держат проперть, не продавая, не сдавая и НЕ ПОЛЬЗУЯСЬ. При этом надо платить проперти такс и за utilities. Но все равно считается - неплохой инвестмент.[/quote]

Ну вот еще один агрумент для кирдыковедов: есть все таки спекулятивная часть в доле роста стоимости жилья. То есть те которые держать дома пустыми не продают их только потому что цены все время растут. А если цены поидыт вниз, то такие домовладельцы будут бежать впереди паровоза стараясь продать посткорее.

Komissar · Post by **Komissar** » 14 Mar 2004 02:51

Думаю, что нет, не побегут впереди паровоза. В тех местах народ держит проперть на будущее - детям, или на пенсию. Да и упасть ей надо ОЧЕНЬ сильно, чтобы владельцы тех конкретных таунхаузов задергались с продажей.

colar · Post by **colar** » 14 Mar 2004 05:22

Komissar wrote:Думаю, что нет, не побегут впереди паровоза. В тех местах народ держит проперть на будущее - детям, или на пенсию. Да и упасть ей надо ОЧЕНЬ сильно, чтобы владельцы тех конкретных таунхаузов задергались с продажей.

Я вот приглядываюсь к condos в Huntington Beach (Orange County) как раз чтобы держать до пенсии (с возможными редкими днями отдыха в "собственности". Оооочень уважу мнение знатоков, если не затруднит, именно о том районе. DD делается, конечно.

Спасибо.

colar

kron · Post by **kron** » 14 Mar 2004 05:32

Komissar wrote:Думаю, что нет, не побегут впереди паровоза. В тех местах народ держит проперть на будущее - детям, или на пенсию. Да и упасть ей надо ОЧЕНЬ сильно, чтобы владельцы тех конкретных таунхаузов задергались с продажей.

Ну ето пока общепринятое мнение таково что недвижимость ето хорошее долгосрочное вложение денег. Поетому если упадет немного то никто не задергаеться. Но если предположить что цены будут понижаться из года в год (пенемножку) то через несколько лет инвестирование в недвижимость перестанет щитаться такой уж хорошей штукой и народ может поменять свое мнение насщет продавать или держать дальше.

colar · Post by **colar** » 14 Mar 2004 05:58

kron wrote:Ну ето пока общепринятое мнение таково что недвижимость ето хорошее долгосрочное вложение денег. Поетому если упадет немного то никто не задергаеться. Но если предположить что цены будут понижаться из года в год (пенемножку) то через несколько лет инвестирование в недвижимость перестанет щитаться такой уж хорошей штукой и народ может поменять свое мнение насщет продавать или держать дальше.

Мне кажется, что "общепринятое мнение" имеет мало общего с "индивидуальным долгосрочным планированием" (with the optimized potfolio risks)..

Sullen · Post by **Sullen** » 14 Mar 2004 08:02

Komissar wrote:
Александер wrote:
Sullen wrote:Издеваетесь? Конечно нет. У меня к Вам вопрос. Извините Вы не в IRS?

Нет, в этом бизнесе мои знания на уровне детского сада... Издеваться в мыслях не было...
Я все больше по "бери больше, кидай дальше, дешевле и быстрее" А IRS я и сам недолюбливаю.

Я вопрос Александер'а понял так, что он не лез в карман, а просто спрашивал, получаете ли Вы с тех домов/апартментов positive cash flow, или просто держите за potential appreciation, даже если в данный конкретный момент проперть имеет negative cash flow.

Например, там, где у меня старая дача (таунхауз), многие владельцы просто держат проперть, не продавая, не сдавая и НЕ ПОЛЬЗУЯСЬ. При этом надо платить проперти такс и за utilities. Но все равно считается - неплохой инвестмент.

А я его и не упрекал, что он лез в карман. Я ему честно ответил, что не имею positive cash flow. Но это позволяет продержать недвижимость несколько лет, а потом продать, погасив потери и заработав.

Sullen · Post by **Sullen** » 14 Mar 2004 08:05

kron wrote:
Komissar wrote:Думаю, что нет, не побегут впереди паровоза. В тех местах народ держит проперть на будущее - детям, или на пенсию. Да и упасть ей надо ОЧЕНЬ сильно, чтобы владельцы тех конкретных таунхаузов задергались с продажей.

Ну ето пока общепринятое мнение таково что недвижимость ето хорошее долгосрочное вложение денег. Поетому если упадет немного то никто не задергаеться. Но если предположить что цены будут понижаться из года в год (пенемножку) то через несколько лет инвестирование в недвижимость перестанет щитаться такой уж хорошей штукой и народ может поменять свое мнение насщет продавать или держать дальше.

Этому пока в Америке около 200 лет. Если продлиться также еще лет 100, мне наверное хватит.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 15 Mar 2004 05:57

МОНСТР wrote:Все мои refinance всегда но кост, т.е. абсолютно, ни копейки, даже не $20 за нотариуса, или там $25 wiring fee и никаких изменений в размере ссуды, разве что конечно я сам решил переложить из дома в карман.

Возникает такой вопрос, а первоначальное финансирование бывает на таких же условиях т.е. без всяких closing cost, fees?

МОНСТР · Post by **МОНСТР** » 15 Mar 2004 06:06

Kalifornian wrote:
МОНСТР wrote:Все мои refinance всегда но кост, т.е. абсолютно, ни копейки, даже не $20 за нотариуса, или там $25 wiring fee и никаких изменений в размере ссуды, разве что конечно я сам решил переложить из дома в карман.

Возникает такой вопрос, а первоначальное финансирование бывает на таких же условиях т.е. без всяких closing cost, fees?

Конечно всегда можно взять такой процент что банк Вашего брокера озолотит, а уж он, если честный, покроет Ваши костс и т.д. (может еще под столом даст или Порше подарит на радостях). Процент в этом раскладе будет не лучшим, но зато ничего к ссуде не будет добавлено и Вам платить ничего не прийдется, а там, глядишь, перефинансируете опять, во второй раз-то уже дешевле, понизите процент. Главное чтоб агент был толковый, еще лучше если это Ваш знакомый, родственник, друг семьи... или Вы сами.
Желаю удачи.

МОНСТР · Post by **МОНСТР** » 15 Mar 2004 06:10

Вдруг заметил что Вы в Пало Алто, сосед, а значит сумма немаленькая, а значит брокерские комиссионные, будучи процентом от суммы, тоже не медный грош, так что Вас они хотят. Найдете умного человека который понимает что такой relationship это на долгие годы -- и все у Вас будет хорошо.

У меня конечно есть свой, добрый и хороший агент, но я уверен что таких много.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 15 Mar 2004 06:35

В Пало Алто я только работаю, купить что-либо в этом "правильном месте" не получится. Я хочу взять не больше 400K, это как маленькая или не маленькая сумма?

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 15 Mar 2004 06:38

Поездили вчера по округе, посмотрели, позвонили. Да, блин, seller's маркет. На 13000 пропертей в зип коде 8 в MLS. До 16 бидов на дом. Агенты лопочут, что без них дом не найти. :roll:

Как будто с ними намно легче. В общем - тоска. Пока я перефинансирую свой дом, цены уедут еще на 10%, и останется слушать свои валенки, то бишь вкладывать cash в зад. Пойду напьюсь...

МОНСТР · Post by **МОНСТР** » 15 Mar 2004 07:33

Kalifornian wrote:В Пало Алто я только работаю, купить что-либо в этом "правильном месте" не получится. Я хочу взять не больше 400K, это как маленькая или не маленькая сумма?

Это немало... но и не так много чтоб можно было многого требовать. Типично что брокер получает около процента от ссуды, т.е. в Вашем случае 4 тысячи. При покупке костс могут быть и больше... при перефинансировании хватит и на костс и агенту.