Interest only mortgage

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 17 Mar 2004 19:56

Сходил узнал про mortgage. Заинтересовал interest only mortgage, условия такие 5/30 под 4,375% это на первые 80% процентов, второй под 4,5% на оставшиеся 20%. Собственно вопрос хорошо это или плохо подписываться на interest only mortgage. И процент хорощий или еще искать?

Komissar · Post by **Komissar** » 17 Mar 2004 20:05

а на сколько лет он интерес-онли? Обычно они через 5-10 лет перестают быть интерес-онли.

А в целом (ИМХО) штука хорошая для людей с крепкой финансовой самодисциплиной, и/или имеющими лУчшие способы вложения капитала, чем предоплачивание мортгиджа.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 17 Mar 2004 20:14

Я полагал, что он на 30 лет interest only, первые пять лет фиксированый процент. Я так прикидываю, что пять лет я там проживу, ребенок закончит школу тут я дом продам и уеду туда где дома подешевле. Собственно по месячным выплатам получается чуть больше чем рентовать, что-то аналогичное.

Слоняра · Post by **Слоняра** » 17 Mar 2004 22:56

http://www.bankrate.com/brm/news/DrDon/20040226a1.asp?prodtype=advice
Насколько ето хорошо или плохо сказать ничего не могу - но смотря на чени в[RE] склоняусь к тому что купить что то где я бы ХОТЕЛ жить я смогу только взяв [interest-only mortgage]..

(знау одну семьу у которых такой моргаге - довольны , хотя вроде бы могли и аффордать нормальний моргаге ( он кардиолог, она адвокат) - вот и пойми людей после етого :pain1:

)

Слоняра · Post by **Слоняра** » 17 Mar 2004 23:38

Kalifornian wrote: Я так прикидываю, что пять лет я там проживу, ребенок закончит школу тут я дом продам и уеду туда где дома подешевле.

а если как раз через 5 лет чена на дом упадет от независимих от Вас факторов, что тогда делать??
Продолжать выплачивать - пеймент сходу увеличится в разы ... Перефинансировать ??? Деньги на ветер .... Продавать себе в убыток????

Плус : я знау что при таком [mortgage] появляется так называемий -[ Negative amortization]. Знатоки могут пояснить -что ето?

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 17 Mar 2004 23:45

Слоняра wrote:а если как раз через 5 лет чена на дом упадет от независимих от Вас факторов, что тогда делать??

Согласен, что это один из неприятных вариантов. Интересно какие еще могут быть проблемы для того вида morgage?

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Mar 2004 00:10

падение рыночной цены на дом никак не отразится на мортгидже (интерест-онли или традиционной), он повлияет на ваши дела, если вы тот дом решите продавать. Но точно такое же влияние было бы и в случае традиционного мортгиджа, просто меньше разницы пришлось бы выплачивать из кармана.

простой пример:

купили дом за 500К, взяли интерест-онли мортгидж на 400К, даунпеймент 100К. Через 5 лет продаете дом, он упал в цене до 300К. Значит, Вам надо вынь да положь достать дополнительные 100К, чтобы расплатиться с банком.

а что изменится, если мортгидж был традиционный, с выплатой принципала? Ну, скажем, за 5 лет вы успели выплатить 30К принципала. Все равно надо будет доставать 70К, расплатиться с мортгиджем ( и потерять уже выплаченные 30К).

Сильное падение цен на РЕ в любом случае хреново для тех, кто купил относительно недавно.

Мортгидж с негатив амортизейшн - это просто вид мортгиджа, когда Ваш долг за дом все время растет. Т.е. Вы как бы недоплачиваете проценты, и они суммируются с изначальным принципалом.

dima_ca · Post by **dima_ca** » 18 Mar 2004 02:56

Слоняра wrote:
Kalifornian wrote: Я так прикидываю, что пять лет я там проживу, ребенок закончит школу тут я дом продам и уеду туда где дома подешевле.

а если как раз через 5 лет чена на дом упадет от независимих от Вас факторов, что тогда делать??
Продолжать выплачивать - пеймент сходу увеличится в разы ... Перефинансировать ??? Деньги на ветер .... Продавать себе в убыток????

Плус : я знау что при таком [mortgage] появляется так называемий -[ Negative amortization]. Знатоки могут пояснить -что ето?

Ну, если человек занимае 100% цены дома - просто съехать и сказать должникам: "забирайте свой дом".

А вообще ссуда с выплатой только процентов очень удобна при покупке недвижимости на сдачу - все расходы по ссуде списываются с доходов при подсчёте налогов.

Слоняра · Post by **Слоняра** » 18 Mar 2004 15:31

dima_ca wrote:Ну, если человек занимае 100% цены дома - просто съехать и сказать должникам: "забирайте свой дом".

Чтото мне тяжело верится что всо уж так просто -"забирайте свой дом". А запись отвратительную в кредитную историю??

Слоняра · Post by **Слоняра** » 18 Mar 2004 15:58

Калифорниан,
А Вы не можете пояснить что в Вашем случае с кредитом происходит через первые 5 лет? Он преврашается в [fix] 25 летний? С прочентом которий сушествует на тот момент ? ( или они его сами назначают?) И сумма кредита , если я правильно понимау, остается таже что и была изначально? ( если Вы не доплачивали сами вперед [principala]) ?

Дополнение: сумма ежемесячного платежа в первые 5 лет как я вижу составляет [interest] за самиы первиы месяч. Так как [interest] уменьшается с каждым месячем , получается что реально за ети 5 лет - платиш больше [interesta] чем прi обичном кредите...
Ето как то защитивается na оставшиеся 25 лет или....[you have to "eat" this]?

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Mar 2004 17:38

В моем конкретном случае (30-лет 1год АРМ) интерест-онли работает на первые 10 лет мортгиджа, а потом этот режим отменяется и работает просто 1годАРМ.

Для примера (все расчеты приблизительны):

взял 400К на 30 лет 1год АРМ, рейт на 1 год 3.25%

в традиционном раскладе в месяц (1 год) плачу 1750/мес, в интерест-онли режиме: 1050/мес. Т.е. грубо говоря, за год выплатил примерно 8000 принципала (700*12) в традиционном раскладе.

через год рейт поменялся, стал, скажем 3.75%. В традиционном раскладе мортгидж пересчитает, какой должен быть пеймент при рейте 3.75% чтобы выплатить 392К за оставшиеся 29 лет. Интерест-онли посчитает, сколько платить интереса с этого долга на 1 год (и разделит на 12 пейментов).

Через 10 лет в традиционном раскладе будет выплачено где-то 90-100К принципала, а в интерест-онли весь долг 400К останется как есть. Но режим интерест-онли перестал работать. Значит, банк вам просто рассчитает пейемент, чтобы 400К выплатить (при текущей ставке) за оставшиеся 20 лет. В традиционном раскладе банк вам рассчитает пейемент чтобы выплатить оставшиеся 300К за оставшиеся 20 лет.

Вот и вся разница.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 18 Mar 2004 18:24

Komissar wrote:Через 10 лет в традиционном раскладе будет выплачено где-то 90-100К принципала, а в интерест-онли весь долг 400К останется как есть. Но режим интерест-онли перестал работать. Значит, банк вам просто рассчитает пейемент, чтобы 400К выплатить (при текущей ставке) за оставшиеся 20 лет. В традиционном раскладе банк вам рассчитает пейемент чтобы выплатить оставшиеся 300К за оставшиеся 20 лет

Но ведь наверно опять можно перефинансироваться на новый интерест-онли в любой момент

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Mar 2004 18:43

конечно, большинство народу перефинансируется. Т.е. теоретически можно всю жизнь выплачивать интерест-онли. Единственное, мне лично все-таки хочется в какой-то момент владеть выплаченной пропертью... так, э бзик оф майн :lol:

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 18 Mar 2004 18:51

Вообщем чем-то этот интерест-онли напоминает рент. Деньги платишь, платишь, а жильё не твоё. Хотя можно и выиграть если дом подорожает.

Ну а еще какие гадости могут быть с интерест-онли?

Слоняра · Post by **Слоняра** » 18 Mar 2004 19:20

Рент то рент но не совсем...
Предположим - сейчас очень хочется хороший дом в хорошем раыоне.. При традичионном ты такой себе позволить финансово не можеш .. но очень хочется...
Берем кредит на миллион. Платим интерес только ( рентуем сами у себя так сказать ПЛЮС, как заметил глубокоувожаемий Коммисар, всю сумму что ми выплачиваем в год мы списиваем с налогов -потому как ето один чистий интерес ( копейка не копейка , но затраты на [property tax] легко может и покрыть).
Теперь начинаутся одни домыслы и надежды:
1. Чена на дом поднялась. :pain1:

2. Вы стали лучше зарабатывать :mrgreen:

3. Инфлячия была такая что теперь ето миллион = 100 тысячам :mrgreen:

4. Вы выиграли лотереу ([yeah, right])

При любом из етих расскладов, выплачивать дом полностьу за 20 оставшихся лет не составит труда...
(или же - если чена дома поднялась- продавать его , и использовать етот чек в разниче в чене, как чек на доуннпаймент да новий -другой дом)

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Mar 2004 17:17

если хочется - купляй!

Слоняра · Post by **Слоняра** » 19 Mar 2004 22:10

Komissar wrote:если хочется - купляй!

Бауся

Sullen · Post by **Sullen** » 20 Mar 2004 07:00

Это неплохой вариант, при спекуляции недвижимостью. Неплохо и при покупке, тем более всегда можно платить больше чем интерес. Перефинансировать можно, но в некоторых случаях существует припеймент пеналти иногда величина может составлять проценты за 1 полный год, будьте осторожны.