closing fee and appraisal

white tea · Post by **white tea** » 04 Apr 2004 17:54

Объясните чайнику.
Селлер отказывается включать клозинг в стоимость дома. Говорит, что это для него рисковано, если дом будет оценен ниже. Пачиму? Значит ли это, что сейчас цена на дом завышена?

Виктор · Post by **Виктор** » 04 Apr 2004 19:05

Если клозинг будет добавлен к стоимости, то стоимость поднимется, так? Ваш offer наверняка был contingent upon financing. Так? То есть вы в своёи оффере грубо говоря пишете "Я, Белый Чай, предлагаю купить недвижимость, расположенную по адресу --//---//---//---, за сумму в $XXX,XXXX.00 ЕСЛИ: (и вот этих "если" там два ведра.)
1) Я, Белый чай, получу финансирование под Y% на XYZ промежуток времени.
Так?
Одним из основных критериев, которым руководствуется банк, выдавая ссуду под приобретение недвижимости является ответ на вопрос: "Если завтра Белый Чай перестанет нам платить, как быстро мы сможем (и сможем ли вообще) вернуть свои деньги, отобрав собственность Белого Чая и продав её с молотка?" Если Банк выдаёт ссуду близкую к 100% стоимости дома, то у него нет никакой гарантии, что если через три-четыре месяца, когда Вы уйдёте в foreclosure (а банк на это рассчитывает априори), этот момент не придётся на нижнюю точку флуктуации рынка, и банк не сможет получить полностью свои деньги обратно. Как правило при 100% финансировании банки компенсируют высоту своего риска, задирая Вам процент до небес. c'est la vie. Если seller обо всём этом знает (догадывается), то он понимает, что чем ближе сумма Вашего mortgage loan к 100% стоимости дома, тем меньше у Вас шансов этот loan получить. Ну а если дом будет appraised ниже, чем сумма, которую Вы просите, то Вам просто банально её не дадут. А оффер, напоминаю, подписан. То есть Seller должен снять дом с маркета, прождать 2-3 недели пока Вы будете разыскивать финансирование, возможно писать оффер на приобретение себе другой собственности (самое веселье начинается, когда люди покупают себе следующий дом, а у покупателя их дома срывается сделка), чтобы через 2-3 недели ему сказали "Извини друг. Наш buyer не может получить финансирование и с сожалением вынужден выпасть из escrow." Причём Продающему в этом случае даже Liquidated damages не получить - по условию ratified offer Вы покупаете дом, ЕСЛИ получаете финансирование. Представьте себя на месте продавца. Если дело происходит в hot market, то у продавца на этот дом очередь желающих без всяких complications. Да даже и не в hot market никто не хочет тратить время на заведомо маловероятную сделку.

white tea · Post by **white tea** » 04 Apr 2004 20:36

Спасибо!
Все правильно, но есть оговорки. В этом доме никто никогда не жил. Это был инвестмент. Селлер построил этот дом, чтобы продать. Рынок у нас баерский, т.е. если селлер нас потеряет он может еще долго ждать новых покупателей. Я не очень понимаю его несговорчивость в этих условиях. Единственное объяснение - это то, что цена на дом и так завышена, а наш риелтер нам это не объяснил, а мы сами тоже не додумались. В наших условиях и додуматься не просто. Здесь огромный девелопмент, цены между строительством и реселом вновьпостороенного все время колеблются в зависимости от того, как поднимают цены строительные компании. Т.е. если прикинуть стоимость этого дома из расчета цена такого дома у строителей плюс цена участка получается очень даже выгодно. Но! По-видимому купить такой дом на реселле сейчас гораздо выгоднее, чем строить новый дом. Т.е. в конечном итоге, наша оценка стоимости дома оказалось неправильной и мы плохо торговались, а от этого теперь имеем проблемы с включением клоузинга в мортгидж.
Мои рассуждения имеют какой-нибудь смысл? :wink:

Виктор · Post by **Виктор** » 04 Apr 2004 21:08

Все правильно, но есть оговорки. В этом доме никто никогда не жил. Это был инвестмент. Селлер построил этот дом, чтобы продать

В принципе с точки зрения селлера это не имеет значения. Когда люди строят дом под инвестмент, то риск на vacancy учтён наверняка. Вряд ли он сумасшедший и (зная, что маркет баерский) рассчитывает продать быстро и выгодно.

Я не очень понимаю его несговорчивость в этих условиях.

Объяснение может быть только одно - ему невыгодно быть сговорчивым. Какими соображениями он руководствуется - знает только он. :pain1:

Единственное объяснение - это то, что цена на дом и так завышена, а наш риелтер нам это не объяснил, а мы сами тоже не додумались.

Понятия "завышенная цена" в real estate не существует. Недвижимость стоит ровно столько, сколько за неё готовы заплатить покупатели. Если Вы в принципе согласы с запрашиваемой ценой, то значит столько этот конкретный дом и стоит.

Здесь огромный девелопмент, цены между строительством и реселом вновьпостороенного все время колеблются в зависимости от того, как поднимают цены строительные компании. Т.е. если прикинуть стоимость этого дома из расчета цена такого дома у строителей плюс цена участка получается очень даже выгодно. Но! По-видимому купить такой дом на реселле сейчас гораздо выгоднее, чем строить новый дом.

Ну в общем так и должно быть. Девелоперы тоже ведь не на свои строят, а берут construction loan, а их на строительство микрорайона дают так - вот часть денег на стриотельство первого допустим десятка домов - стройте, продавайте. Продали? Вот ещё часть денег - стройте второй десяток домов. Поэтому всегда выгодно покупать дом в первом десятке. Можно какое-то время прожить без развитой инфраструктуры, может без ухоженных садиков и дорог, но зато каждый последующий release стоит дороже предыдущего, а к концу девелопмента, Ваша собственность автоматически подросла, потому как все похожие дома в округе продавались дороже. Возможно в Вашем конкретном случае, Вы прицелились на последний дом в последнем десятке, тогда бедняге Appraizer-у при всём желании не найти comparable sales в Вашем районе чтобы оправдать цену дома+клозинг. Всё что было продано в округе - продавалось дешевле. Это совершенно другая история тогда.