Real estate market booming

Andrey S · Post by **Andrey S** » 02 Apr 2004 08:08

dima_ca wrote:
irksome wrote:Мне кажется, что количество это как value add для них сейчас. Свою маржу (2.25-2.75%) они как имели так и имеют. Потом, они же практически ничем не рискуют - недвижимость принадлежит им.

непонятно другое - скажем человек взял ссуду под 5% процентов годовых, no out of pocket expenses, при этом банк платит брокеру 1% комиссионных.

Потом, через два месяца, тот же человек перефинансирует свою ссуду в другом банке. Получается, что первый банк потерпел убыток на комиссионных брокеру, затратах на обработку ссуды, etc. Как он выживает в таких условиях?

freddie mac + fannie mae

Sullen · Post by **Sullen** » 02 Apr 2004 08:09

Я привык доверять профессионалам. А Американские банки считаю вполне профессиональными финансовыми институтами. Если бы риски были велики, банк в жизни не дал бы 10% + 80% под низкий процент, без страховки или 80% под 4.85 30 лет фикс. То есть при падении рынка более чем на 10%, лендеры несут огромные потери, а вот в это верится слабо. Уж кто-кто, а банки рассчитывать свои риски умеют, как мне кажется несколько лучше чем участники нашего форума, себя я тоже не исключаю, так что не кидайтесь помидорами.

Виктор · Post by **Виктор** » 02 Apr 2004 18:13

Банкам доверять можно и нужно. Но не безоговорочно. Я не знаю как они рассчитывали свои риски до 1976 года, но помните что случилось с подавляющим большинством Savings & Loan Institutions?

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 02 Apr 2004 23:08

Похоже, что mortgage rates поползли вверх

Oleg_B · Post by **Oleg_B** » 02 Apr 2004 23:18

А у нас в Бостоне, мне кажется, уже с полгода цены вверх не идут... Все деньги кончились?

ShuraK · Post by **ShuraK** » 02 Apr 2004 23:20

Oleg_B wrote:А у нас в Бостоне, мне кажется, уже с полгода цены вверх не идут... Все деньги кончились?

Они перестают идти вверх как только что-то покупаешь :mrgreen:

Oleg_B · Post by **Oleg_B** » 02 Apr 2004 23:25

ShuraK wrote:
Oleg_B wrote:А у нас в Бостоне, мне кажется, уже с полгода цены вверх не идут... Все деньги кончились?

Они перестают идти вверх как только что-то покупаешь

Лишь бы не шли вниз, как только купил

OtecFedor · Post by **OtecFedor** » 03 Apr 2004 00:40

Oleg_B wrote:А у нас в Бостоне, мне кажется, уже с полгода цены вверх не идут... Все деньги кончились?

Новартис собирается здоровенный биотех центр в Кембридже открыть, так что если не передумают, скупайте домики крупными упаковками.

Oleg_B · Post by **Oleg_B** » 03 Apr 2004 00:42

OtecFedor wrote:Новартис собирается здоровенный биотех центр в Кембридже открыть, так что если не передумают, скупайте домики крупными упаковками.

К счастью, персонал одной фирмы не делает погоды на всём рынке.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 03 Apr 2004 01:41

Вот и всё http://www.lenta.ru/world/2004/04/02/quake/

kron · Post by **kron** » 03 Apr 2004 03:27

Sullen wrote:Я привык доверять профессионалам. А Американские банки считаю вполне профессиональными финансовыми институтами. Если бы риски были велики, банк в жизни не дал бы 10% + 80% под низкий процент, без страховки или 80% под 4.85 30 лет фикс. То есть при падении рынка более чем на 10%, лендеры несут огромные потери, а вот в это верится слабо. Уж кто-кто, а банки рассчитывать свои риски умеют, как мне кажется несколько лучше чем участники нашего форума, себя я тоже не исключаю, так что не кидайтесь помидорами.

Банки делают хеджинг. Они покупают Фанни Мей. Ета система будет работать только если не будет сильных колебаний. Почитайте что пишут про Фанни последнее время: они очень сильно рискуют и система может лопнуть.
Банки же живут с коммисионных и их мотто: живи пока живеться.

Проблема же с ценами на жилье такова что они растут от того что у люди могут позволить себе купить (так как економика кое как кряхтит и ставки низкие). Но проблема в том что рецессии нет из за wealth effect. Плюс то что ставки низкие позволило миллионам людей стать покупателями , хотя исторически они не могли бы позволить себе покупку дома.
Так что если процесс пойдет в обратную сторону, то мало не покажеться. Во первых економика сразу пойдет вниз. Пару миллионов потеряут работу - кое кому прийдется продавать дома. Покупателей не будет , так как все кто могли - уже купили.

Sabina · Post by **Sabina** » 03 Apr 2004 07:35

Виктор wrote:Банкам доверять можно и нужно.

Спору нет они - профессионалы и риски рассчитывают лучше нас с вами. Нам же я считаю все же не стоит забывать, что они рассчитывают свои риски, а не наши. Последние же их интересуют как прошлогодний снег

Сабина

Виктор · Post by **Виктор** » 03 Apr 2004 09:20

Ну я в общем о том и говорю. Если история показывает, что такие акулы капитализьму, как Savings & Loan не могли рассчитать свои риски и множество пошло belly up до тех пор, пока правительство не вмешалось и не запретило банкам lend out their own money (portfolio lenders are different story), то чего уж говорить о простых смертных.

Виктор · Post by **Виктор** » 03 Apr 2004 09:37

Sullen · Post by **Sullen** » 04 Apr 2004 09:01

Sabina wrote:
Виктор wrote:Банкам доверять можно и нужно.

Спору нет они - профессионалы и риски рассчитывают лучше нас с вами. Нам же я считаю все же не стоит забывать, что они рассчитывают свои риски, а не наши. Последние же их интересуют как прошлогодний снег

Сабина

Вы хотите сказать, что если цены упадут на 25% плохо будет только покупателям? А банки при этом не пострадают?

Sabina · Post by **Sabina** » 05 Apr 2004 01:31

Sullen wrote:
Sabina wrote:
Виктор wrote:Банкам доверять можно и нужно.

Спору нет они - профессионалы и риски рассчитывают лучше нас с вами. Нам же я считаю все же не стоит забывать, что они рассчитывают свои риски, а не наши. Последние же их интересуют как прошлогодний снег

Сабина

Вы хотите сказать, что если цены упадут на 25% плохо будет только покупателям? А банки при этом не пострадают?

Я хочу сказать, что банковские "страдания" по сравнению со страданиями покупателя будут как тихое "ой" на фоне плача Ярославны.

Сабина

Виктор · Post by **Виктор** » 05 Apr 2004 07:35

Пострадают скорее не покупатели, а спекулянты. Ничто не ново под луной и так же пострадали люди в Bay Area в 1990-1996 году. Пострадали те, кто хватал дом с 20-25% Down, тут же открывали HELOC на эти 20-25% и брали второй дом на спекуляцию, опять вынимали downpayment и опять покупали дом и оставались с тремя домами и тремя моргиджами. Потом бах-трах землетрус. Цены даже не упали...просто остановили рост. А он купил на пике. А три мортгиджа вынь да положь. А продавать надо. А агенту 5% отдай. А уговорить покупателя что твой дом самый-самый, когда таких по городу продаётся немеряно. Так и уходили в foreclosure. Если же человек инвестирует осторожно, а в идеале просто купил дом и живёт в нём, то не всё ли ему равно упала или поднялась цена на его дом в какой-то момент времени. Ему всё равно в нём живётся. Цена упала - он живёт. Не на улице же. Цена пошла вверх - продал, заработал, купил побольше, подороже. И т.д.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 05 Apr 2004 07:46

Виктор wrote:Если же человек инвестирует осторожно, а в идеале просто купил дом и живёт в нём, то не всё ли ему равно упала или поднялась цена на его дом в какой-то момент времени. Ему всё равно в нём живётся. Цена упала - он живёт. Не на улице же. Цена пошла вверх - продал, заработал, купил побольше, подороже. И т.д.

Ну если этот человек, еще и работу всё время имеет тогда проблем нет. А как начнется кирдык да и уволят его, чего тогда.

Виктор · Post by **Виктор** » 05 Apr 2004 08:19

А как начнется кирдык да и уволят его, чего тогда.

Берёт те же 20-25% HELOC, платит ими же свой мортгидж. Перефинансируется на 5 лет Interest only. За 5 лет всяко можно устроиться. Ищет работу. Рентует свой дом наконец. Пытается продавать. На крайний случай - foreclosure. Owning a house is supposed to be a pleasure not a burden. Если человек не в состоянии afford свой дом - нефиг напрягаться. Отдай и живи в апартменте. You're not ready yet. Народная мудрость гласит - дом нужно покупать так, чтобы после уплаты downpayment, closing cost, покупки мебели и т.д - на счету должно оставаться 6 month PITI. На случАй форс-мажора.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 05 Apr 2004 08:23

А что такое HELOC и PTI?

Виктор · Post by **Виктор** » 05 Apr 2004 17:12

HELOC - Home Equity Line Of Credit
PITI - Principal_Interest_Tax_Insurance (сумма, в которую обходится домовладение в месяц). Кстати обычно наличие нескольких месяцев PITI на счету - одно из условий при которых дают mortgage loan.

Оле Лукое · Post by **Оле Лукое** » 05 Apr 2004 17:49

Приглядели мы тут интересный дом (ему всего несколько лет, в отличном состоянии, просят за него разумные $, хорошие школы-более того, элементари та же, куда ходит ребёнок сейчас), НО за бэкярдом полоса отчуждения и высоковольтная линия электропередачи. Вы бы согласились на такое соседство?

Виктор · Post by **Виктор** » 05 Apr 2004 20:45

В данном случае я бы руководствовался золотым правилом лётчиков-испытателей: "Не знаешь что делать - не делай ничего". Уже не первый год идут дебаты о том имеют ли высоковольтные линии, сотовые ретрансляторы, радиолокационные установки, радио-телевышки и прочая, негативный эффект на здоровье человека. Убедительных научно-обоснованных доказательств как вреда, так и его отсутствия пока нет. (At least not that I know of) Поэтому я всегда исхожу из твёрдого и 100% верного постулата - этот дом не последний на рынке и не последний на Земле. Всегда найдётся другой, который при прочих равных не будет иметь подозрительного соседства.

kron · Post by **kron** » 06 Apr 2004 03:47

Виктор wrote:В данном случае я бы руководствовался золотым правилом лётчиков-испытателей: "Не знаешь что делать - не делай ничего". Уже не первый год идут дебаты о том имеют ли высоковольтные линии, сотовые ретрансляторы, радиолокационные установки, радио-телевышки и прочая, негативный эффект на здоровье человека. Убедительных научно-обоснованных доказательств как вреда, так и его отсутствия пока нет. (Ат леаст нот тхат И кнов оф) Поэтому я всегда исхожу из твёрдого и 100% верного постулата - этот дом не последний на рынке и не последний на Земле. Всегда найдётся другой, который при прочих равных не будет иметь подозрительного соседства.

Такой же логикой пользуеться большинство людей. Поетому продать такой дом может быть очень проблематично.

Оле Лукое · Post by **Оле Лукое** » 06 Apr 2004 05:22

Такой же логикой пользуеться большинство людей. Поетому продать такой дом может быть очень проблематично

При его плюсах "очень проблематичным" это не должно быть, но вы правы- часть покупателей, безусловно, выпадает. Вот и мы решили всё-таки воздержаться (и без нас там уже multi-offers :mrgreen:

). Дом, как выяснилось, был построен заново, потому что предыдущий сгорел, а продаётся, потому что хозяин умер от рака.

Слишком мрачная history, да лимоны в бэкярде подозрительно деформированные

. Так что...от греха подальше...