Когда вы купили свой первый дом в USA?

[IntrigueK]

В доме лучше жить, если есть дети. Если детий нет - без разницы.

Можно немного по-подробнее? Чем конкретно лучше жить с детьми в доме, чем в кондо аналогичной площади? (Это я не наезда ради, просто для себя информацию собираю)

1) Свой двор - это свой двор.
2) Опять же, не волнуешься о детском шуме.

[Galina28]

В доме лучше жить, если есть дети. Если детий нет - без разницы.

Можно немного по-подробнее? Чем конкретно лучше жить с детьми в доме, чем в кондо аналогичной площади? (Это я не наезда ради, просто для себя информацию собираю)

1) Свой двор - это свой двор.
2) Опять же, не волнуешься о детском шуме.

+2. Это самое основное.
Кроме этого - есть <driveway>, а не сразу с крыльца на дорогу, или на парковку, успеете беглеца затормозить, если надо.
У нас во дворе типа детской плошадки - есть <tree-house>, горка, качели, песочница. Летом - надуваем бассейн. Конечно, не такой, как бывают при таунхаузах, но уж точно не утонут, а детям много воды не надо, чтобы веселье лилось рекой. Я детей вижу из окна.
Можно развести сад-огород, ходить с детками, собирать клубнику и помидорки по утрам, разводить цветочки.

[Komissar]

Статей о том как все полохо и как будет еще хуже вот здесь http://patrick.net/housing/crash.html#links больше десятка в день можно найти.

ах, да Вы Патрика читаете? Ну, он орёл известный. В свое время он снял с вебсайта свои позорные предсказания скорого абсолютного неминуемого краха РЕ в СФБА в 2003. Знаете, сколько народу на него обозлилось? Потому как верили ему, не покупали... а сейчас бы и рады купить по цене 2003 (а еще лучше 2001) да близок локоть - но не не укусишь. Патрика на этом форуме цитируют уж скоро 4 года... м-да. Я слышал, правда, из конфиденциальных источников, что он уже себе кондо-то прикупил... но вебсайт "скорое падение РЕ в СФБА" держит по-прежнему, лидер коммунистического движения, так сказать.

[Komissar]

Кстати, можете подкинуть пару свежих статей, разделяющих Ваш оптимистичный взгляд на RE (написанных не RE агентами и другими заинтересованными лицами)?

Сразу после того, как Вы подкинете пару статей о выгоде вкладов в сток-маркет / золото/ нефть/фьючерсы, не спонсированных никакими банками, нефтемагнатами и прочими денежными китами и заинтересованными лицами.

Вы, кстати, не читали таких книжек:

Monkey Business
Liar's Poker
F.I.A.S.C.O. ?

я их, к сожалению, прочитал уже ПОСЛЕ того, как 15 лет продержал свои деньги в сток-маркете... лучше бы прочитал ДО.

[Gabina]

1) Свой двор - это свой двор.
2) Опять же, не волнуешься о детском шуме.

+1+1+1+1+1+1

[rvd]

Кстати, можете подкинуть пару свежих статей, разделяющих Ваш оптимистичный взгляд на RE (написанных не RE агентами и другими заинтересованными лицами)?

Сразу после того, как Вы подкинете пару статей о выгоде вкладов в сток-маркет / золото/ нефть/фьючерсы, не спонсированных никакими банками, нефтемагнатами и прочими денежными китами и заинтересованными лицами.

Вы, кстати, не читали таких книжек:

Monkey Business
Liar's Poker
F.I.A.S.C.O. ?

я их, к сожалению, прочитал уже ПОСЛЕ того, как 15 лет продержал свои деньги в сток-маркете... лучше бы прочитал ДО.

банальное инвестирование в *любой* индех фoнд который трекает С&П500 за промежуток времени 1993-2007 дает "скромных"
100*1455/429 ~ 340%
"локти не кусаете"?

[Tachikoma]

Сразу после того, как Вы подкинете пару статей о выгоде вкладов в сток-маркет / золото/ нефть/фьючерсы, не спонсированных никакими банками, нефтемагнатами и прочими денежными китами и заинтересованными лицами.

Ну вот, к примеру.

http://www.marketwatch.com/News/Story/S ... st=nwtreal

Over the more than 40-year period, real compound returns on stocks outpaced that of residential real estate, according to the study, with 5.95% average annual returns on stocks compared with 1.35% in realty. A dollar invested in stocks in 1963 would have compounded to $12.36 by 2006, while the same dollar would have grown to $1.79 in real estate.

Вы, кстати, не читали таких книжек:

Monkey Business
Liar's Poker
F.I.A.S.C.O. ?

я их, к сожалению, прочитал уже ПОСЛЕ того, как 15 лет продержал свои деньги в сток-маркете... лучше бы прочитал ДО.

Принимать инвестиционные решения на основе художественной литературы? Ну это, право, не серьезно... Есть ведь конкретные данные по performance каждого фонда на любом промежутке его существования.

[Tachikoma]

Спасибо! Можно немного уточнить детали для человека, который всю жизнь провел в городе?

1) Свой двор - это свой двор.

Чем именно хорош свой двор для разведения детей? А если сравнить с детской площадкой в городском парке? Успевают ли дети играть во дворе, если они ходят в daycare?

2) Опять же, не волнуешься о детском шуме.

Волноваться -- это из-за реакции соседей? А что именно могут сделать соседи по этому поводу -- пожаловаться в кондо ассоциацию (а если кондо -- это пол-дуплекса?), вызвать полицию? Были реальные случаи?

[Sergey_P]

6 лет. И даже не думаем о покупке дома. А на фига?

аналогично. Точнее на фига известно - дети должны ходить в одну и ту же школу, другое качество жизни, ... минусы тоже известны - прощай мобильность, здраствуй покупка нового бойлера, покос газона или HOA fee, etc.

[Komissar]

Кстати, можете подкинуть пару свежих статей, разделяющих Ваш оптимистичный взгляд на RE (написанных не RE агентами и другими заинтересованными лицами)?

Сразу после того, как Вы подкинете пару статей о выгоде вкладов в сток-маркет / золото/ нефть/фьючерсы, не спонсированных никакими банками, нефтемагнатами и прочими денежными китами и заинтересованными лицами.

Вы, кстати, не читали таких книжек:

Monkey Business
Liar's Poker
F.I.A.S.C.O. ?

я их, к сожалению, прочитал уже ПОСЛЕ того, как 15 лет продержал свои деньги в сток-маркете... лучше бы прочитал ДО.

банальное инвестирование в *любой* индех фoнд который трекает С&П500 за промежуток времени 1993-2007 дает "скромных"
100*1455/429 ~ 340%
"локти не кусаете"?

а чего их кусать? у меня этих фондов дофига, и даже не с 1993, а с 1992. Был молодой, неопытный, как дурак, верил финансовым "гуру" и прочим умным публикациям. Вкладывал в индекс-фонды. С учетом ежегодных налогов и прочих фи (см. мелкий-мелкий шрифт в проспектах), в результате будет там не 340%, а реальных 250%, а то и меньше. Ну, выросли, скажем (для примера) 10К до 25К за 15 лет. Биг дил.

Ну даже до 34К (если верить цифрам, что фонды печатают, хотя практика показывает ретерн на 20-30% меньше в реале). Биг дил.

А купить на эти 25-34 я сейчас могу намного меньше, чем на мог на 10К в 1992. В 1992 можно было oceanfront 2bdr/2bath condo отхватить на Атлантическом побережье Флориды за $79К. Если бы вместо идиотского вкладывание в индекс-фонды, положил бы 10% даун (8К), на оставшиеся 2К мебели - и сдавал бы дачникам. Сейчас такое кондо 380К. Помогли мне сейчас мои 10К, даже если предположить, что они выросли до 34К (340% в Вашем примере)? Их даже на 10% даунпеймента не хватит!

Хороший, солидный (не crazy, но и не dog) инвестмент - это когда Ваши деньги удваиваются каждые 5 лет. Если бы 10К за 15 лет превратились в 80К (а кондо тем временем подорожало всего в 4.75 раз) - еще можно было бы спорить, что выгоднее, хотя из-за leverage кондо все равно получается выгоднее.

[Komissar]

Принимать инвестиционные решения на основе художественной литературы? Ну это, право, не серьезно... Есть ведь конкретные данные по performance каждого фонда на любом промежутке его существования.

Эти цифры, что фонды публикуют о своей перформанс - это, к сожалению, и есть художественная литература, точнее фэнтэзи.

К сожалению, у меня есть реальные данные по поведению моих реальных вложений в реальные фонды за 15 лет - с 1992 по 2007.

А те книжки, что я привел - они просто показывают, какие люди работают в той индустрии и как они на нас (Буратинах, несущих им свои накопления) делают деньги и окупают свои пентхаузы на манхеттене.

[uncle_Pasha]

у меня есть реальные данные по поведению моих реальных вложений в реальные фонды за 15 лет - с 1992 по 2007.

Т.е. деньги в фондах Вы таки держите?
Удачи!

[Komissar]

у меня есть реальные данные по поведению моих реальных вложений в реальные фонды за 15 лет - с 1992 по 2007.

Т.е. деньги в фондах Вы таки держите?
Удачи!

К моменту, когда я осознал, что меня дурят, эти суммы (даже с учетом якобы колоссального - ха-ха-ха держите меня семеро роста S&P) уже не были достаточны, чтобы на них что-нить серьезное прикупить или вообще основательно изменить что-то в нашем бюджете. Поэтому оставил их там, для забавы - "а вдруг рванет?"

Некоторую часть продал совсем недавно ("подсчитали-прослезились" ).

A остальное пока держу с педагогическими целями, чтоб было что детЯм показать, когда их начнут обрабатывать финансовики на тему "заройте деньги в нашем поле чудес".

[Komissar]

В "Финансах" вот эту статью обсуждают:

http://finance.yahoo.com/retirement/art ... Your_401(k)_Provider_Will_Not_Tell_You

Правда о добрых финансовых гуру с их радужными historical performance charts и прочими бусами потихоньку начинает выползать наружу.

[Кусака]

А те книжки, что я привел - они просто показывают, какие люди работают в той индустрии и как они на нас (Буратинах, несущих им свои накопления) делают деньги и окупают свои пентхаузы на манхеттене.

Комми, вы точно не путаете sell side и buy side? Те люди про которых вы прочитали (по крайней мере в Monkey Business and Liar's Poker) к вашим накоплениям даже не притрагивались

[Nwaylock]

Му раз мы пошли меряться этиму самыми, чего у меня нет, ввиду "противоположности пола", то мой разнесчастный даунпеймент, который в 2004 году у меня был, вырос с того времени на 36 процентов и его ликвидность в 100 раз выше чем у недвижимости, если бы я таковую купила в 2004 году. Вообще о ликвидности недвижимости в данный конкретный момент лутше помолчим. К тому же за два с лишним года мы собрали денег на новый даунпеймент. Если бы я владела домом, то наверное и в отпуск бы не ездила, ибо было бы неначто. Сейчас я могу положить 50% даун при покупке дома. Однако дома сейчас растут медленнее инфляции (если вообще растут). Если эти деньги я вложу в жилье, то однозначо проиграю не только финансово, но и поставлю себя в более рисковые условия - запросто не переедешь, работу надо искать локально, взвалю на себя дополнительные расходы по содержанию жилья и проч. Жилье у меня есть, школы мне не нужны. Покупать сейчас - а смысл? Нету его. А финансового там более нету.

[mudi]

Кстати, можете подкинуть пару свежих статей, разделяющих Ваш оптимистичный взгляд на RE (написанных не RE агентами и другими заинтересованными лицами)?

Сразу после того, как Вы подкинете пару статей о выгоде вкладов в сток-маркет / золото/ нефть/фьючерсы, не спонсированных никакими банками, нефтемагнатами и прочими денежными китами и заинтересованными лицами.

А я не вкладываю в стоки/золото/ нефть/фьючерсы, не столько тех денег чтобы делать long term inverstment, и в лотерею aka daily trading я тем более не играю. Но если бы вкладывал, то в index funds, которые дают long term 10% в год. А пока лежит себе заначка в виде treasury bills, инфляцию перебивает, что собственно и нужно, как будет подходящая ситуация для покупки дома - пойдет как часть downpayment. Но для меня покупка дома - это никакой не investment, дом хочется для того чтобы в нем жить, а не деньги из него делать. Когда покупка станет финансово оправданной (упадут цены или вырастет рент) - буду смотреть.

А вообще неравноценная просьба - я привел ссылки о надвигающемся кризисе и попросил всего лишь ссылки опровергающие эту теорию...

Вы, кстати, не читали таких книжек:

Monkey Business
Liar's Poker
F.I.A.S.C.O. ?

я их, к сожалению, прочитал уже ПОСЛЕ того, как 15 лет продержал свои деньги в сток-маркете... лучше бы прочитал ДО.

Нет, не читал, я читал книжки вроде вот этой
http://tinyurl.com/2jpy4l Автор пишет именно о том, что не надо играться со стоками, считая себя умнее других. Я никогда не считал, что я могу "beat the market".

[Komissar]

А те книжки, что я привел - они просто показывают, какие люди работают в той индустрии и как они на нас (Буратинах, несущих им свои накопления) делают деньги и окупают свои пентхаузы на манхеттене.

Комми, вы точно не путаете sell side и buy side? Те люди про которых вы прочитали (по крайней мере в Monkey Business and Liar's Poker) к вашим накоплениям даже не притрагивались

В FIASCO радостно рассказывают, как они ухитрились всучить высоко-рискованные securities учительскому пенсионному фонду под видом super safe conservative investment.

Косвенно, sell-side тоже участвует в засеивании поля чудес. Они продают кому? buy-side. А те покупают на чьи шиши? Правильно, наши с вами.

Главное, что в книжках доносится - это то, что и buy- и sell-side - это toll booths на пути денежных потоков. Им главное, чтобы деньги через них двигались, а они брали бы себе свои fees and commissions. Главное для них: привлечь денежный поток на свою улицу, а не на улицу соседа (читай конкурентной фирмы). Поэтому и нанимают именно из top-schools ("марку поддерживать", хотя работа первые несколько лет на уровне клерка), и охмуряют клиентов в стрипбарах и дорогих ресторанах. Что будет в конечном рез-те с деньгами клиента, после того как все fees and commissions собраны - дело десятое.

[Komissar]

Я никогда не считал, что я могу "beat the market".

Я тоже. Индекс фонды all the way.

И хотя я лично сделал совсем немало денег на сток-опциях -- это было просто "оказаться в нужном месте и в нужное время". Заодно насмотрелся first hand как дурят инвесторов.

Парадоксально: с каждым новым мешком денег, сваливающимся на меня из сток-маркета, я все больше осознавал необходимость самому избегать сток-маркета.

[mudi]

а чего их кусать? у меня этих фондов дофига, и даже не с 1993, а с 1992. Был молодой, неопытный, как дурак, верил финансовым "гуру" и прочим умным публикациям. Вкладывал в индекс-фонды. С учетом ежегодных налогов и прочих фи (см. мелкий-мелкий шрифт в проспектах), в результате будет там не 340%, а реальных 250%, а то и меньше. Ну, выросли, скажем (для примера) 10К до 25К за 15 лет. Биг дил.

Ну даже до 34К (если верить цифрам, что фонды печатают, хотя практика показывает ретерн на 20-30% меньше в реале). Биг дил.

Вы раньше приводили пример с домом в Palo Alto, который стоил в 1993 350К, а сейчас стоит 1,2M. Это будут те же 340%. Но при этом вы все эти годы платили бы property tax, вкаладывали деньги в ремонты, рент (если бы вы его сдавали) покрывал бы 2% от стоимости дома при финансировании под 7.5. Только сейчас, через 14 лет рент в $2500 сравнялся бы с месячным платежом на тех условиях 14-летней давности. Что-то я не вижу выгоды от такого вложения денег.
В расчетах нужно считать не "положил 10К в фонд вместо downpayment и что с ними стало через 14 лет", а считать, что эти 14 лет разница между платежом за дом и рентой откладывалась в тот же фонд. И тогда увидите реальную цифру сколько бы получилось денег. То есть первый год отложили бы в дополнение к этим 10К (2500(платеж за дом)-850)*12 = $19800 и все эти 14 лет будут идти проценты на них, второй год рент допустим 900, ну и т.д.

[Кусака]

В FIASCO радостно рассказывают, как они ухитрились всучить высоко-рискованные securities учительскому пенсионному фонду под видом super safe conservative investment.

Надо будет почитать

[genka8]

Ну даже до 34К (если верить цифрам, что фонды печатают, хотя практика показывает ретерн на 20-30% меньше в реале). Биг дил.

Как такое может быть? Это же простая математика.

А купить на эти 25-34 я сейчас могу намного меньше, чем на мог на 10К в 1992. В 1992 можно было oceanfront 2bdr/2bath condo отхватить на Атлантическом побережье Флориды за $79К.

Покупку кондо во Флориде все же будет правильнее сравнивать с акциями CSCO, например, а не с индекс фондами.

[rvd]

И хотя я лично сделал совсем немало денег на сток-опциях -- это было просто "оказаться в нужном месте и в нужное время". Заодно насмотрелся first hand как дурят инвесторов.

Парадоксально: с каждым новым мешком денег, сваливающимся на меня из сток-маркета, я все больше осознавал необходимость самому избегать сток-маркета.

вы сделали "мешки с деньгами" на стоках и опциях а плачетесь по нереализованным RE мечтам? несолидно для комиссара с лубянки

[rvd]

Ну даже до 34К (если верить цифрам, что фонды печатают, хотя практика показывает ретерн на 20-30% меньше в реале). Биг дил.

Как такое может быть? Это же простая математика.

А купить на эти 25-34 я сейчас могу намного меньше, чем на мог на 10К в 1992. В 1992 можно было oceanfront 2bdr/2bath condo отхватить на Атлантическом побережье Флориды за $79К.

Покупку кондо во Флориде все же будет правильнее сравнивать с акциями CSCO, например, а не с индекс фондами.

ето известный метод сравнения яблок с апельсинами - берем самую кондовую квартирку и сравниваем с отстойным (standard & poor 500) индексом. но даже в етом случае сравнение не в пользу Флориды, если, как уже написали выше, принять во внимание RE maintanance/fee/tax/mortgage headache

[Komissar]

Хорошо, давайте рассмотрим сначала случай, что Вася купил тот дом в П-А за 350К, чтобы самому с семьей там жить (потом и рентал вариант можно рассмотреть).

Вася положил 70К даун (20% - тогда банки были строже, хотя и 10% даун многим удавалось устроить). Также Вася в конце 90-х начале 2000 перефинансировал, так что его средний процент банку на протяжении 14 лет был 7%. Вася продал свой дом в П-А в самом начале 2007 за 1.2М.

Петя же те же самые 70К положил в S&P500 индекс-фонд. Дадим Пете небольшую фору и предположим, что никаких налогов с него эти 14 лет не брали (тем более, что в 1993 ставки на long term capgain были 28% ), а взяли только long term cap gain 15%, когда он продал свой инвестмент в самом начале 2007.

Инструменты подсчета: ексель и мой любимый китайский мортгадж-калькулятор http://www.hughchou.org/calc/mort.html.

Вася:
Баланс займа 214К.
Комиссионных реалтору выплачено 6% и еще 2% (щедро) на всякие клоузинг костс - 96К.
За вычетом комиссионных, Вася сделал на доме 754К профита. Из них 500К не облагаются налогом, а на оставшиеся 254K Вася заплатил 15% лонг-терм 38K. Итого, с учетом возврата 214К банку, Вася уходит из эскроу с мешком денег: 754-214-38 = 502К.

Но какой ценой Васе дались 502К? С 280К займа под 7% процентов выплачено за 14 лет банку: 248К, с учетом налоговой поблажки - 173К. Еще 70К выплачено проптакс, с учетом налоговой поблажки – 49К. Итого реально вася сделал 502-173-49=280K. Прикинем, что Вася сделал довольно фундаментальный ремонт в доме за 80К. Остается 200К.

Но поскольку Васе все равно где-то надо было бы жить, учтем еще экономию Васи на ренте. Скажем, если бы Вася начал рентовать за 900 и каждый год рента повышалась на 5%, то в конце 2006 Вася рентовал бы за 1700 (опять-таки фора Пете, потому что на самом деле рент возрос сильнее). Итого за 14 лет Вася сэкономил на ренте: 212К.

Значит, в итоге Вася имеет 200+ 212 = 412K. И все это время он жил в отличном районе, в великолепном скул-дистрикте, в отремонтированном доме, а теперь имеет кэш купить дворец в Техасе или СевКаролине, и еще на даунпеймент для кондо на Гаваях останется.

Ну а Петя? Его 70К выросли до 238К (340%). Когда он продал свой инвестмент, он реализовал 168К лонг-терм капгейн. С них он заплатил 15% налога, итого на руки получил 213К. При этом он за ренту заплатил 212К, но раз мы уже добавили ренту Васе, мы не будем вычитать ее у Пети, а то бедный Петя совсем останется на нулях.

Выводы делайте сами.