Когда вы купили свой первый дом в USA?

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Feb 2007 22:08

genka8 wrote:
Komissar wrote: Ну даже до 34К (если верить цифрам, что фонды печатают, хотя практика показывает ретерн на 20-30% меньше в реале). Биг дил.
Как такое может быть? Это же простая математика.

За это и берут большие $$$ за обучение на МВА: чтобы уметь ободрать клиента даже там, где все кажется кристально честным.

Буратино должен нести свои денюжки на Поле Чудес с радостью и уверенностью в завтрашнем дне!

Скажем, если у Вас был фонд, то как Вы знаете, каждый год с него надо платить налоги - лонгтерм/шорт-терм/дивиденды. Т.е. не вся прибыль реинвестируется (а проспекты фондов предполагают, что вся). Плюс всякие фи. Ну и ессно налог при продаже. Так и получится 250% вместо 340%.

Tachikoma · Post by **Tachikoma** » 22 Feb 2007 22:09

Komissar wrote:Хорошо, давайте рассмотрим сначала случай, что Вася купил тот дом в П-А за 350К, чтобы самому с семьей там жить (потом и рентал вариант можно рассмотреть).
....

Петя же те же самые 70К положил в S&P500 индекс-фонд.

Раз уж Вы берете S&P для сравнения, то в качестве RE надо рассматривать не Пало-Альто, а среднюю стоимость SFH: примерно 150К в 1993м году и 300К сейчас.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 22 Feb 2007 22:29

Komissar wrote:Выводы делайте сами.

Да, с Пало Альто надо тикать... :mrgreen:

Удачи!

rvd · Post by **rvd** » 22 Feb 2007 22:42

uncle_Pasha wrote:
Komissar wrote:Выводы делайте сами.

Да, с Пало Альто надо тикать...
Удачи!

+1. А Вася - молодец, вовремя скинул :-)

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Feb 2007 22:46

rvd wrote:
uncle_Pasha wrote:
Komissar wrote:Выводы делайте сами.

Да, с Пало Альто надо тикать...
Удачи!

+1. А Вася - молодец, вовремя скинул

Джон, к-рый продал Васе дом в 1993, тоже считал, что "надо тикать", и что Вася - лох последний.

Влад_LA · Post by **Влад_LA** » 22 Feb 2007 23:13

Komissar wrote:Хорошо, давайте рассмотрим сначала случай, что Вася купил тот дом в П-А за 350К, чтобы самому с семьей там жить (потом и рентал вариант можно рассмотреть).

Вася положил 70К даун (20% - тогда банки были строже, хотя и 10% даун многим удавалось устроить). Также Вася в конце 90-х начале 2000 перефинансировал, так что его средний процент банку на протяжении 14 лет был 7%. Вася продал свой дом в П-А в самом начале 2007 за 1.2М.

Петя же те же самые 70К положил в S&P500 индекс-фонд. Дадим Пете небольшую фору и предположим, что никаких налогов с него эти 14 лет не брали (тем более, что в 1993 ставки на long term capgain были 28% ), а взяли только long term cap gain 15%, когда он продал свой инвестмент в самом начале 2007.

Инструменты подсчета: ексель и мой любимый китайский мортгадж-калькулятор http://www.hughchou.org/calc/mort.html.

Вася:
Баланс займа 214К.
Комиссионных реалтору выплачено 6% и еще 2% (щедро) на всякие клоузинг костс - 96К.
За вычетом комиссионных, Вася сделал на доме 754К профита. Из них 500К не облагаются налогом, а на оставшиеся 254K Вася заплатил 15% лонг-терм 38K. Итого, с учетом возврата 214К банку, Вася уходит из эскроу с мешком денег: 754-214-38 = 502К.

Но какой ценой Васе дались 502К? С 280К займа под 7% процентов выплачено за 14 лет банку: 248К, с учетом налоговой поблажки - 173К. Еще 70К выплачено проптакс, с учетом налоговой поблажки – 49К. Итого реально вася сделал 502-173-49=280K. Прикинем, что Вася сделал довольно фундаментальный ремонт в доме за 80К. Остается 200К.

Но поскольку Васе все равно где-то надо было бы жить, учтем еще экономию Васи на ренте. Скажем, если бы Вася начал рентовать за 900 и каждый год рента повышалась на 5%, то в конце 2006 Вася рентовал бы за 1700 (опять-таки фора Пете, потому что на самом деле рент возрос сильнее). Итого за 14 лет Вася сэкономил на ренте: 212К.

Значит, в итоге Вася имеет 200+ 212 = 412K. И все это время он жил в отличном районе, в великолепном скул-дистрикте, в отремонтированном доме, а теперь имеет кэш купить дворец в Техасе или СевКаролине, и еще на даунпеймент для кондо на Гаваях останется.

Ну а Петя? Его 70К выросли до 238К (340%). Когда он продал свой инвестмент, он реализовал 168К лонг-терм капгейн. С них он заплатил 15% налога, итого на руки получил 213К. При этом он за ренту заплатил 212К, но раз мы уже добавили ренту Васе, мы не будем вычитать ее у Пети, а то бедный Петя совсем останется на нулях.

Выводы делайте сами.

Комиссар,
Классный анализ. :great:

rvd · Post by **rvd** » 22 Feb 2007 23:14

Komissar wrote:Джон, к-рый продал Васе дом в 1993, тоже считал, что "надо тикать", и что Вася - лох последний.

а что там с зарплатой - тоже утроилась?

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Feb 2007 23:28

rvd wrote:
Komissar wrote:Джон, к-рый продал Васе дом в 1993, тоже считал, что "надо тикать", и что Вася - лох последний.

а что там с зарплатой - тоже утроилась?

зарплата росла одинаково и у Васи, и у Пети. Сравнение было 2-х инвестиций, а не з/п.

NskCA · Post by **NskCA** » 22 Feb 2007 23:42

Komissar wrote:
rvd wrote:
Komissar wrote:Джон, к-рый продал Васе дом в 1993, тоже считал, что "надо тикать", и что Вася - лох последний.

а что там с зарплатой - тоже утроилась?

зарплата росла одинаково и у Васи, и у Пети. Сравнение было 2-х инвестиций, а не з/п.

hindsight is 20/20

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Feb 2007 23:50

абсолютно. Past Performance... ну и далее по тексту.

Весь разговор о домах в П-А в 1993 возник как иллюстрация того, что и 14 лет назад "народная мудрость" считала дома там overpriced и на пике. Что выглядит совсем по-другому в исторической (hindsight) перспективе.

rvd · Post by **rvd** » 22 Feb 2007 23:53

Komissar wrote:
rvd wrote:
Komissar wrote:Джон, к-рый продал Васе дом в 1993, тоже считал, что "надо тикать", и что Вася - лох последний.

а что там с зарплатой - тоже утроилась?

зарплата росла одинаково и у Васи, и у Пети. Сравнение было 2-х инвестиций, а не з/п.

значит, не утроилась, тогда вопрос знатокам - где найти покупателя Васе при росте недвижимости в 3 раза и зарплаты в 2? И как долго ета ситуевина будет продолжаться?

и еще, раз уж вы сравниваете top notch location - вот вам stock к размышлению:
MSFT
1/1993 $3
2/2007 $30
---------------
1000%

а если его еще и вовремя скинуть (как ето сделал ушлый Вася в вашем примере)

12/1999 $55
-----------------
1800%

к тому же в вашем анализе полно "неточностей"

Komissar · Post by **Komissar** » 23 Feb 2007 00:00

rvd wrote:
значит, не утроилась, тогда вопрос знатокам - где найти покупателя Васе при росте недвижимости в 3 раза и зарплаты в 2?

дома в П-А в ценовой категории 1.2-1.4М в данный муходят после multiple offers &bidding wars.

И как долго ета ситуевина будет продолжаться?

Вы готовы предсказать дату кирдыка? :food:

и еще, раз уж вы сравниваете top notch location - вот вам stock к размышлению:
MSFT
1/1993 $3
2/2007 $30
---------------
1000%

а если его еще и вовремя скинуть (как ето сделал ушлый Вася в вашем примере)

12/1999 $55
-----------------
1800%

Ну вы уж определитесь. То вам С&П подавай, то мелкомягкий сток... давайте и с золотом сравним, шоб уж усе до кучи. Про риск фактор тоже не забывайте.

А вообще я в Вас узнаю себя в молодости! Тоже, помню, все тикер-символами кидался в мудрых советчиков, когда они уговаривали меня купить дом и не валять дурака на бирже.

Komissar · Post by **Komissar** » 23 Feb 2007 00:13

rvd wrote:к тому же в вашем анализе полно "неточностей"

да, я сделал много округлений и допущений в пользу Пети. И ренту ему снизил, и налогом его фонд не облагал пока он его не продал.

А с Васей я был суров: продажную цену дома занизил, содрал с него целых 6% реалторских комиссионных (в том диапазоне цен в П-А часто договариваются на 5, а то и 4%), плюс 24К клоузинг костс (где это видано?

). Заставил сделать ремонт за 80К, а мог бы обойтись и 30К. И сэкономленную ренту заставил его откладывать в банк под 0 процент. А если бы он хотя бы $800/мес предоплачивал в счет принципала, в августе 2006 у него уже был бы выплаченный дом, а банку он бы за 14 лет отдал всего 72К (с учетом списывания - $50К). И т.д. и т.п.

Всё для Пети! Петя - молодец! Храните деньги в сберегательной кассе, ака индекс-фондах!

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 23 Feb 2007 00:40

Komissar wrote:
rvd wrote:к тому же в вашем анализе полно "неточностей"

да, я сделал много округлений и допущений в пользу Пети. И ренту ему снизил, и налогом его фонд не облагал пока он его не продал.

Боюсь что ваши оправдания все равно не убедят скептиков.
От себя лишь скажу, что 70К на даунпеймент в 1993 - это не хухры-мухры.
Далеко не каждый мог ввязаться в эту затею.
Да что там - если у кого есть такие деньги сейчас, но только в нынешних долларах, то вполне можно какой-нибудь вариант и рассмотреть.

Удачи!

Komissar · Post by **Komissar** » 23 Feb 2007 00:51

У нас было $50К и новая машина в начале 1993 (и это после бедных лет постдочества), так что при желании и 70К можно было наскрести... :pain1:

Заметьте, однако, что чем ниже стартовый капитал (равный по условиям задачи у Васи и у Пети - скажем, не 70К, а 10К), тем сильнее в выигрыше Вася. Потому как leverage.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 23 Feb 2007 01:00

Komissar wrote:Заметьте, однако, что чем ниже стартовый капитал (равный по условиям задачи у Васи и у Пети - скажем, не 70К, а 10К), тем сильнее в выигрыше Вася. Потому как leverage.

Если у них у обоих всего по 10К - то они оба... как бы это...
Вобщем, ничего у них не получится.
Удачи!

Komissar · Post by **Komissar** » 23 Feb 2007 01:10

на даунпеймент 10К, согласен, маловато. А в индекс-фонд воткнуть? Самое оно. Пусть растут. Ведь historically stock market outperformed the real estate. А недвижимость - сплошной headache: property tax, maintenance, repair, mortgage. Yikes.

Завтра будем пить с Васей - скажу ему, какой же он лох.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 23 Feb 2007 01:14

Komissar wrote:плюс 24К клоузинг костс (где это видано?

К стати, в MD - легко.
И вовсе не за миллионный дом

Удачи!

mudi · Post by **mudi** » 23 Feb 2007 01:16

Komissar wrote:зарплата росла одинаково и у Васи, и у Пети. Сравнение было 2-х инвестиций, а не з/п.

Минуточку

Но ведь у Пети после уплаты ренты в $850 вместо Васиных $2500 в месяц оставались деньги, которые разумный Петя тоже инвестировал. В первый год у него осталось грубо ($2500-$850)*12 = $19800. При ренте растущей на 9.5% в год (чтобы получить через 13 лет примерно $2500 в месяц), на следующий год у него осталось $18831 и так далее на протяжение всех этих 13-ти лет. Петя, после 13 лет при 10% в год имеет 364К, заплатив с них налог(long term с 216К) получит на руки 332К. Плюс из тех начальных 70К он получил, как Вы правильно посчитали, 213К. В итоге Петя имеет сегодня 332К+213К = 545К. При этом Петя жил точно в таком же замечательном доме в районе с хорошими школами, только ремонты, страховку и налоги на этот дом оплачивал другой Вася, который сдавал ему этот дом. Ну и не стоит забывать, что Васе повезло с location, а то ведь дом мог вырасти всего в 2 раза, если бы он был не в Palo Alto, или не был куплен и продан в очень удачное время.

Crocodile · Post by **Crocodile** » 23 Feb 2007 01:20

Komissar wrote:Но какой ценой Васе дались 502К? С 280К займа под 7% процентов выплачено за 14 лет банку: 248К, с учетом налоговой поблажки - 173К. Еще 70К выплачено проптакс, с учетом налоговой поблажки – 49К. Итого реально вася сделал 502-173-49=280K. Прикинем, что Вася сделал довольно фундаментальный ремонт в доме за 80К. Остается 200К.

...

При этом он за ренту заплатил 212К, но раз мы уже добавили ренту Васе, мы не будем вычитать ее у Пети, а то бедный Петя совсем останется на нулях.

Выводы делайте сами.

На нулях не останется. Останется даже в выигрыше. Вы забыли оставить Пете 173+49=212К (Хмм..тоже 212?

), которые у Васи ушли на проценты банку. У Пети на протяжении этих 14 лет эти деньги вкладывались в тот же С&П500. Лень прикидывать Васину таблицу амортизации. Отняв налоги на капгейн , округлим что Петины 212К за это время стали 300К? Итого имеем :
прибыль от вложенного дошнпаымента ушел на оплату ренты, как вы и расчитали.
А 300К ушли в карман Пете. При этом он конечно жил не в своем доме. Но особо лохом не выглядит, правда? У Васи осталось 200К, у Пети 300К.

Crocodile · Post by **Crocodile** » 23 Feb 2007 01:21

mudi, опредила

Кусака · Post by **Кусака** » 23 Feb 2007 02:01

uncle_Pasha wrote:
Komissar wrote:плюс 24К клоузинг костс (где это видано?

К стати, в MD - легко.
И вовсе не за миллионный дом
Удачи!

У нас было больше

за грубо говоря полмилионную квартиру

genka8 · Post by **genka8** » 23 Feb 2007 02:54

Komissar, что будет, если подсчитать Петю с Васей за 15 лет от 1980 до 95, за которые S&P вырос на 450%, а жилье в Калифорнии- на 70%?
http://www.nyse.tv/s-and-p-500-index-history-chart.htm
http://www.realestateabc.com/graphs/calmedian.htm

rvd · Post by **rvd** » 23 Feb 2007 03:23

Komissar wrote:Ну вы уж определитесь. То вам С&П подавай, то мелкомягкий сток... давайте и с золотом сравним, шоб уж усе до кучи. Про риск фактор тоже не забывайте.

вы же настоиваете на сравнении яблока и апельсина. Берете зашкаливающий случай (один из миллиона) из real estate и сравниваете с ... s&p500 .

http://graphics10.nytimes.com/images/20 ... .large.gif
обратите внимание - в вашем примере куплен дом в 1993 (минимум маркета) и продан в 2007 (махимум маркета). случайность?

get real - вот вам нормальный (не китайский) калькулятор
https://www.eloan.com/s/rentvsown?sid=3 ... er=&mcode=
а то с такими подсчетами как у вас можно стать миллионером - хоть завтра :-)

еще хуже купить второй дом с целью наживы - халявы не будет

rvd · Post by **rvd** » 23 Feb 2007 03:38

mudi wrote:
Komissar wrote:зарплата росла одинаково и у Васи, и у Пети. Сравнение было 2-х инвестиций, а не з/п.

Минуточку Но ведь у Пети после уплаты ренты в $850 вместо Васиных $2500 в месяц оставались деньги, которые разумный Петя тоже инвестировал. В первый год у него осталось грубо ($2500-$850)*12 = $19800. При ренте растущей на 9.5% в год (чтобы получить через 13 лет примерно $2500 в месяц), на следующий год у него осталось $18831 и так далее на протяжение всех этих 13-ти лет. Петя, после 13 лет при 10% в год имеет 364К, заплатив с них налог(long term с 216К) получит на руки 332К. Плюс из тех начальных 70К он получил, как Вы правильно посчитали, 213К. В итоге Петя имеет сегодня 332К+213К = 545К. При этом Петя жил точно в таком же замечательном доме в районе с хорошими школами, только ремонты, страховку и налоги на этот дом оплачивал другой Вася, который сдавал ему этот дом. Ну и не стоит забывать, что Васе повезло с location, а то ведь дом мог вырасти всего в 2 раза, если бы он был не в Palo Alto, или не был куплен и продан в очень удачное время.

дык, всегда легко считать в свою пользу. он еще "забыл" отнять у Васи его платежи в принципал. Фундаментальный ремонт за 80к в доме за 1М? етого с трудом хватит на одну кухню - контракторы спят и видят как вас ZIP-нуть с вашим palo alto. ну и добавьте такую мелочь как maintanace 3%/year. Вернее, отнимите у Васи.

Привет

Когда вы купили свой первый дом в USA?

Через сколько лет после приезда вы купили свой дом/кондо?