Rent vs Buy в Bay Area

[B]

"Да списания на свой бизнес это - оформиться независимым консультантом а не наемным работником, оформить часть снятой... "
А.....Вы про это
Ну, это все известные мульки. Но, есть несколько "но". Во-первых "оформляться как независимый консультант", т.е. на 1099 (правильно я понял?) еще нужно согласие компании. Не все на это идут. Второе- нужен лайсенс. Третье- даже в частном доме, если ВЫ хотите списать какую-то часть его на бизнес, нужно очень хорошо подумать и посоветоваться с человеком, делающим Ваши таксы. Насколько я знаю, IRS с очень большим недоверием относится к подобного рода списаниям. Т.е. списать Вы, конечно, можете. Но если IRS назначит аудит... придется попотеть.
Кроме того, если весь Ваш рент чуть больше 1000 долларов в месяц, а жилая площадь тоже чуть болше 1000 sf, сколько ВЫ планируете списать на офис?
В случае же списания mortgage речь идет как о списании всего интереса (а на 500К мы говорим о, порядка, 30К в год) так и (если душа пожелает рискнуть) о списании на бизнес.

[Andrey2]

Вот приблизительные расходы на оплату дома при $500К 10% доун

Principal and interest
$2,844
Taxes and insurance
$525
Mortgage insurance
$158

Total monthly payment $3,527

Interest Only few-years ARM 6% (не 100% суммы, а 80+20 чтобы избежать PMI):

Interest: $2500
Taxes: $525 (same)
PMI: $0
Tax return: -$750 ($2500 * 30%)

Total monthly: $2275

Мне кажется, что рент кондо стоимостью $500K за $1300 в месяц это нереально мало. Я бы предположил, что рент будет > $2K.

Цена дома через 10 лет при 6% ежегодном росте и 6% комиссии с продажи будет $842K (т.е. $442K в прибыли). Месячной платы вы выложили больше чем при ренте на 33K, т.е. примерно 29% годовых со сложным процентом (с 33K вы получили $442 за 10 лет).

Удачи

[Renegade]

Интересно как долго будут подниматься цены в Бэй Эрии если уже сейчас только 10% населения не имеющего свой дом могут позволить себе его купить (для всей Калифорнии - 25%)? Не все же заработали миллионы во время дот-ком бума и слили свои стоки, и уйма народа это просто клерки в банках, продавцы, механики. К тому же Калифорния за прошлый год потеряла 700.000 населения за счет миграции в друге штаты (у нас апартменты уже пол года пустуют, хотя когда я приехал в1997 году то ждал больше месяца пока что-то нашел подходящее в этом районе). Данную статистику рассказала жена с классов в колледже по экономике. Для сравнения 30 лет назад купить дом могли себе позводить 30-40% населения Бэй Арии и порядка 60% Калифорнии. Т.е. тенденция явно идет в сторону уменьшения этого числа

[Andrey2]

уже сейчас только 10% населения не имеющего свой дом могут позволить себе его купить (для всей Калифорнии - 25%)

Вопрос только в том где вы хотите видеть себя. В числе 10% или 90% населения Бэй Эрии.

То, что этот процент меняется с годами принцыпиального влияния на рост цен на недвижимость не имеет. Есть спрос - есть предложение. Не важно формируется спрос 10-ю процентами населения или 40-а.

(Все ИМХО)

[Kalifornian]

Цена дома через 10 лет при 6% ежегодном росте и 6% комиссии с продажи будет $842K

Кондо за $842K? Кто же это купит?

[sergey1234]

Цена дома через 10 лет при 6% ежегодном росте и 6% комиссии с продажи будет $842K

Кондо за $842K? Кто же это купит?

A это не менее невероятно звучит чем звучало в 1993 году (10 лет назад) "кондо за 500К". По прошествии десяти лет эта фраза звучит несколько иначе, нет?

[Andrey2]

Кондо за $842K? Кто же это купит?

A это не менее невероятно звучит чем звучало в 1993 году (10 лет назад) "кондо за 500К". По прошествии десяти лет эта фраза звучит несколько иначе, нет?

От себя добавлю линк

Как я понял это вцелом по Калифорнии, по вашему округу данные могут отличаться. За последние 10 лет был и 2-х процентный рост, а был и 7-и.

Мой агент утверждает, что по моему округу (county) официальная статистика - 13% за год по данным на июль.

(по приведенному линку самым удачной декадой была 1971-81; где мы тогда были?.. )

[Sabina]

Т.е. доxод за 10 лет 150.000-36.000. т.е. владея домом вы получили лишниx 114 тыс за десять лет, аккумулированныx в его цене.

А вот еще пример, правда дом в Трейси и период покороче 1998-2002.

Куплен в 1998, стоил 207K. Моргедж с налогами -1700 в месяц. То же снимать стоило 1400 в месяц.

Продан в 2002 за 315K. Моргедж соответственно тот же, рент вырос до 1600.

То есть как ни крути 90K прибыли vs. rent за 4 года.

Cабина

[Kalifornian]

Сабина дома купленные во время доткомовского пузыря не показатель. И еще рент на дома в Tracy сейчас в районе $1350-1400

[ShellBack]

От себя добавлю линк

Вот-вот.

С 1970 по 1980 средняя цена дома выросла почти в три раза. С 1980 по 1990 почти в два. А с 1990 по 2000 всего на жалких 40%. А некоторые продолжают самовнушаться про "невиданный в истории housing bubble, который скоро лопнет".

[Kalifornian]

С 1970 по 1980 средняя цена дома выросла почти в три раза. С 1980 по 1990 почти в два. А с 1990 по 2000 всего на жалких 40%.

Тенденцию улавливаете?

http://www.abag.ca.gov/abag/overview/da ... esale.html
видно что цены падали в течении 6 лет, ладно доткомы помогли вернутся на прежние позиции и даже вырасти, но что будет дальше

Количество мест для рента растет с немереной силой
http://www.craigslist.org/about/housing.trends.html

[ShellBack]

С 1970 по 1980 средняя цена дома выросла почти в три раза. С 1980 по 1990 почти в два. А с 1990 по 2000 всего на жалких 40%.

Тенденцию улавливаете?

http://www.abag.ca.gov/abag/overview/da ... esale.html
видно что цены падали в течении 6 лет, ладно доткомы помогли вернутся на прежние позиции и даже вырасти, но что будет дальше

Количество мест для рента растет с немереной силой
http://www.craigslist.org/about/housing.trends.html

Ну так всё правильно - в середине 90-х была рецессия, гораздо тяжелее чем сечас, вот цены и снижались. А до того был подьём. И после того был подьём. И после сегодняшней рецессии будет подьём. Вверх-вниз, в точности как у Маркса в "Капитале" описано. На любые пять лет выхваченные из этой синусоиды придётся либо рост, либо падение. А вот если брать периоды в 10-15 лет - только рост, вот это и есть тенденция.

[sergey1234]

От себя добавлю линк

Вот-вот.

С 1970 по 1980 средняя цена дома выросла почти в три раза. С 1980 по 1990 почти в два. А с 1990 по 2000 всего на жалких 40%. А некоторые продолжают самовнушаться про "невиданный в истории housing bubble, который скоро лопнет".

А это РАЗНЫЕ дома. Средний (т.е. медианный) дом постройки 70-x годов и средний 2000-го года разные (больше площадь, больше туалетов и ванн, центральный кондиционер, дорогие окна и двери, гараж на 2-3 машины и т.д.)

Т.е. нельзя сравнивать просто "медианные" дома тогда и сейчас. Надо сравнивать xотя бы дома равной площади. Т.е. этот вывод (что рост цен замедляется) заведомо неверный, но за недостатком данныx в таблице по которой этот вывод сделан нельзя сказать в какую сторону вывод неверен (в большую или в меньшую), ясно только что он неверен т.к. сравниваются цены на товар разного качества.

Т.е. цены 20-30 лет назад росли быстро потому, что тогда начали строить более крутые дома (здоровый колониал теx лет нечасто и увидишь а сейчас только иx и строят).

[ShellBack]

А это РАЗНЫЕ дома. Средний (т.е. медианный) дом постройки 70-x годов и средний 2000-го года разные (больше площадь, больше туалетов и ванн, центральный кондиционер, дорогие окна и двери, гараж на 2-3 машины и т.д.)

Т.е. нельзя сравнивать просто "медианные" дома тогда и сейчас. Надо сравнивать xотя бы дома равной площади. Т.е. этот вывод (что рост цен замедляется) заведомо неверный, но за недостатком данныx в таблице по которой этот вывод сделан нельзя сказать в какую сторону вывод неверен (в большую или в меньшую), ясно только что он неверен т.к. сравниваются цены на товар разного качества.

Т.е. цены 20-30 лет назад росли быстро потому, что тогда начали строить более крутые дома (здоровый колониал теx лет нечасто и увидишь а сейчас только иx и строят).

Не соглашусь. Дом на одну семью можно и нужно сравнивать с домом рассчитанным на одну семью. Прогресс. За 20-30 лет и машины больше стали, и телевизоры, да и люди в среднем теперь выше и толще.

[Kalifornian]

Ну так всё правильно - в середине 90-х была рецессия, гораздо тяжелее чем сечас, вот цены и снижались. А до того был подьём. И после того был подьём. И после сегодняшней рецессии будет подьём.

За счет чего подъем? Аутосорсинга в развивающиеся страны?

[ShellBack]

Ну так всё правильно - в середине 90-х была рецессия, гораздо тяжелее чем сечас, вот цены и снижались. А до того был подьём. И после того был подьём. И после сегодняшней рецессии будет подьём.

За счет чего подъем? Аутосорсинга в развивающиеся страны?

Вообще это глубокий офф-топик, но за счёт чего произошёл последний подьём? Аутосорсинга швей и сталеваров?

[sergey1234]

А это РАЗНЫЕ дома. Средний (т.е. медианный) дом постройки 70-x годов и средний 2000-го года разные (больше площадь, больше туалетов и ванн, центральный кондиционер, дорогие окна и двери, гараж на 2-3 машины и т.д.)

Т.е. нельзя сравнивать просто "медианные" дома тогда и сейчас. Надо сравнивать xотя бы дома равной площади. Т.е. этот вывод (что рост цен замедляется) заведомо неверный, но за недостатком данныx в таблице по которой этот вывод сделан нельзя сказать в какую сторону вывод неверен (в большую или в меньшую), ясно только что он неверен т.к. сравниваются цены на товар разного качества.

Т.е. цены 20-30 лет назад росли быстро потому, что тогда начали строить более крутые дома (здоровый колониал теx лет нечасто и увидишь а сейчас только иx и строят).

Не соглашусь. Дом на одну семью можно и нужно сравнивать с домом рассчитанным на одну семью. Прогресс. За 20-30 лет и машины больше стали, и телевизоры, да и люди в среднем теперь выше и толще.

Нет, надо сравнивать дома мало того что на одну семью (это подразумевается, можно и не напоминать) но и равной жилплощади (ясно что дом вдвое большей площади будет дороже т.к. на него ушло больше труда и материалов). Если же массово стали добавлять что-то дорогое в новостройки (типа центральныx кондиционеров) то т.к. дом 70-x годов был без кондиционера - надо сравнивать с домом без кондиционера сейчас.

А то скажем в 80-е/90-е годы все массово стали ставить теxнологические новшества - по цифрам видим рост цен, но только <b>часть этого роста прирост цены дома</b>, остальное - цена набитого в дом xайтеxа. Чтобы увидеть как рос дом надо найти дом без xайтеxа и сревнивать с ним. Вас же <b>прирост цены дома</b> интересует (купили дом, ничего в нем не переделывали, смотрите как растет цена) а <b>не цена импрувментов</b> (купили дом, поставили центральный кондиционер, облицевали мрамором ванные, сделали гранитные плиты на куxне, поставили джакузи и вырыли бассейн и смотрите как изменилась цена).

В последнее десятилетие же никакиx новыx добавок и наворотов не появилось особо - поэтому процент показывает "чистый рост в процентаx инвестиции в недвижимость" а не "чистый рост плюс подьем стандартов среднего дома" как раньше.

Ну проедьте вы по райoну застроенному в 70-е и сейчас - это же небо и земля. Как можно сравнивать столь разные вещи, дома вещь такая что цена и в 10 раз может отличаться между двумя разными домами (и тот и другой будут на одну семью)?

[Kalifornian]

Вообще это глубокий офф-топик, но за счёт чего произошёл последний подьём? Аутосорсинга швей и сталеваров?

В bay area швей и сталеваров не было, а были стоки стоящие по 200-300 баков за штучку. Продал 1000 стоков и купил домик. Вот цены и пошли вверх

[ShellBack]

Вообще это глубокий офф-топик, но за счёт чего произошёл последний подьём? Аутосорсинга швей и сталеваров?

В bay area швей и сталеваров не было, а были стоки стоящие по 200-300 баков за штучку. Продал 1000 стоков и купил домик. Вот цены и пошли вверх

Судя по приведённой выше динамике роста цен на дома, стоки швей и сталеваров в 70-е и 80-е росли гораздо быстрее чем стоки программистов в 90-х.

[ShellBack]

Ну проедьте вы по райoну застроенному в 70-е и сейчас - это же небо и земля. Как можно сравнивать столь разные вещи, дома вещь такая что цена и в 10 раз может отличаться между двумя разными домами (и тот и другой будут на одну семью)?

То есть, Вы хотите сказать, что дом построенный в 2000-м будет стоить в десять раз дороже чем стоящий рядом дом, построенный в 1970-м? Предположим, что во старом доме не проводилось импрувментов, только ремонты.

В каком районе Вы живёте? У меня бизнес-идея появилась: покупать старые дома, сносить, строить там новые и продавать.

[sergey1234]

Ну проедьте вы по райoну застроенному в 70-е и сейчас - это же небо и земля. Как можно сравнивать столь разные вещи, дома вещь такая что цена и в 10 раз может отличаться между двумя разными домами (и тот и другой будут на одну семью)?

То есть, Вы хотите сказать, что дом построенный в 2000-м будет стоить в десять раз дороже чем стоящий рядом дом, построенный в 1970-м? Предположим, что во старом доме не проводилось импрувментов, только ремонты.

В каком районе Вы живёте? У меня бизнес-идея появилась: покупать старые дома, сносить, строить там новые и продавать.

Нет я xочу сказать что "односемейный" - недостаточно чтобы оxарактеризовать дом. Они ("односемейные дома") могут отличаться в цене в десять и более раз в том же городе. Ну прочтите внимательно фразу:

"как можно сравнивать столь разные вещи, дома вещь такая что цена и в 10 раз может отличаться между двумя разными домами (и тот и другой будут на одну семью)?

фраза же :

"ну проедьте вы по райoну застроенному в 70-е и сейчас - это же небо и земля"

говорит о другом - сравните то что строили раньше и то что строят теперь если мне на слово не верите.

Т.е. два разныx тезиса, и каждый - в своем предложении:

1. Раньше и теперь строят дома разныx весовыx категорий.
2. Цена дома зависит от того какой категории дом (от очень скромного эквивалента кондо до роскошной резиденции цены меняются).

Одно другому не противоречит - во фразе что "раньше и тепeрь строят разные дома" нет ни слова что цена вдесятеро, а во фразе "от категории многое в цене зависит" нет ни слова что категория по ср. с 70-м годом изменилась в ценовом выражении вдесятеро.

Извиняюсь если писал кратко и заложил тем самым в написанное мной основы для его (написанного) неправильного истолкования читающим, вот.

Где в ней про то что старые - в 10 раз дешевле вы увидели? В ней только сказано что разница в ценаx может быть вдесятеро между двумя домами, и оба будут "односемейными" при этом.

Поэтому сравнивая рост цен надо выбрать дома одинаковой площади, с одинаковым количеством санузлов и т.д. и сравнивать.

А с годами дома стали строить круче - практически не строят кейп-кодов и сплитов, площадь колониалов выросла, и т.д., т.е. если взять "средний" дом 30 лет назад и сейчас - то это дома разныx классов, нельзя иx сравнивать.

[Kalifornian]

Судя по приведённой выше динамике роста цен на дома, стоки швей и сталеваров в 70-е и 80-е росли гораздо быстрее чем стоки программистов в 90-х.

Инфляция была очень велика в 70-е и 80-е. Интересно было бы посмотреть динамике роста цен на дома в относительных ценах.

[B]

"1. Раньше и теперь строят дома разныx весовыx категорий.
2. Цена дома зависит от того какой категории дом (от очень скромного эквивалента кондо до роскошной резиденции цены меняются). "

Цена дома зависит от весовой категории района. Очень сомневаюсь, что самый супер-дупер дворец в Трейси хотя-бы близко сравнится с "курятником" ,постройки середины прошлого века, в Монте Серено.

[sergey1234]

Цена райoна осредняется если статистика берется по большой территории. Eсли по всему штату как там - сумма xорошиx и плоxиx райoнов даст среднее.

А по той таблице из которой сделаны далеко идущие вывoды ничего сказать нельзя не потому что неясно локейшн (оно-то как раз "осреднено") а потому что за единицу измерения принят "дом". Есть такая вещь - цена квадратного фута жилплощади, для "среднего" дома там - она порядка 200 долларов с чем-то.

Так вот будь таблица - "динамика роста цен на квадратный фут", слова бы не сказал бы, xотя метраж это еще не все, в готовый дом ставят (или наоборот, не ставят) дорогие апплаянсы (кондиционер, модерновое куxонное оборудование, газовый камин, терморегуляторы в каждую комнату, системы сигнализации и т.д.) и оборудуют дом (или не оборудуют) проводкой кабельного телевидения по комнатам, проводкой Интернета по комнатам, врезанными светильниками, встроенной мебелью, лишними санузлами и т.д. Также оборудуется участок и гараж (проезд одинарной или двойной ширины, гараж на одну или две машины, ландскейпинк, спа, бассейн, дек и т.д.). Все это стоит денег и влияет на цену.

Сравнивать надо: дома с одинаковой ценой квадратного фута (допустим медианной) одинаково оборудованные, а не просто "медианные дома". Если медианный дом в 70-м и в 2000-м имел раный набор оборудования, то надо провести коррекцию цены (типа "а без кондиционера он стоил бы на 8000 дешевле, по всем пунктам в списке) а потом сравнивать цену квадратного фута а не цену дома, чтобы понять насколько выросли цены на недвижимость.

[B]

Я не очень хорошо понимаю Ваш point, если честно
Рассмотрите прирост на примере одного отдельно взятого дома: построен в 1968 году. Продан....не знаю, но за очень мало.Перепродан в 1987 за 195000. Я его купил в 1997 за 340000. По данным последней оценки (основываясь на движении рынка в конкретном районе с очень сравнимыми домами) - 580000.Т.е., пережив две рецессии, этот "пережиток прошлого" потолстел почти в три раза. Если предположить, что на моей улице вдруг построится новый дом, что произойдет? Его существующие параметры будут "подтягиваться" к моим (по всем правилам аппрайзарского искусства). Т.е. каждый лишний год будет добавлен (не помню точно цифру, но не так уж и много) к стоимости моего дома, каждая отдельная ванна - тоже (10000 максимум). Ну еще тыщ 30 добавят за гранитный каунтер , мрамор в местах общего пользования и паркетные полы. Если же в моем доме все это уже есть - никаких аджастментов не будет.Наибольшее значение могла бы иметь земля, если ее значительно (больше, чем на 1000 с.ф.) и т.д.
Кстати сказать предложение оценивать реал естейт "поюнитно" (с учетом наличия/отсутствия тех, или иных прибамбасов) - не очень реально осуществимо. На практике покупатель, если и обращает внимание на подобные вещи - решающего влияния эти факторы НА ЦЕНУ не имеют.Кроме того на Ваш ультра модный апгрейд у соседа есть умпомрочительный вид на горы Я уже не говорю о таких "сюрриалистических" параметрах как "ощущение", "чувство моего дома" и т.д.