Rent vs Buy в Bay Area

[Kalifornian]

Знакомый только, что снял 3-х бедрумнуй апартмент в Sunnyvale с купертиновскими школами за $1200 (вообще-то за $1300 но первый месяц бесплатно). Так есть ли смысл покупать что-то, если те-же 1200 в месяц если не больше, будут уходить на выплату процентов за купленный за 500K 2-х бедрумный кондо в том же Sunnyvale?

[lozzy]

Знакомый только, что снял 3-х бедрумнуй апартмент в Sunnyvale с купертиновскими школами за $1200 (вообще-то за $1300 но первый месяц бесплатно). Так есть ли смысл покупать что-то, если те-же 1200 в месяц если не больше, будут уходить на выплату процентов за купленный за 500K 2-х бедрумный кондо в том же Sunnyvale?

Хоть тема и обсосана с разных сторон, но все же - с чем останется Ваш знакомый после 10-ти лет проживания в апартментах ? Пусть даже платя половину от выплат за дом в 500К ?

[Kalifornian]

180K-200K кэшем.

[sergey1234]

180K-200K кэшем.

Понимаете, у теx кто купил дом тысяч за 450 года три назад эти 180 тыс наросли в цене дома за три года, а не за десять, на волне взлета цен на недвижимость.

Можно конечно спорить до xрипоты будут ли рости цены дальше (проверить любую из теорий можно только практикой). Но оглядываясь назад в прошлое - до сиx пор однозначно было выгоднее покупать жилье чем снимать его. В будущем - поживем увидим, давайте только не затевать пустой бездоказательный обмен мнениями о очередном кирдыке .

[ShellBack]

180K-200K кэшем.

И как это посчиталось? Или Вы надеетесь, что все ближайшие 10 лет этот апартмент будет рентоваться за $1200?
У меня лично уже через три года после покупки дома цена рента в окрестных апартментах стала выше чем мой mortgage. До этого два года жил в апартменте и каждый год рент поднимали на $100. А mortgage наоборот, уже два раза снижался из за рефинансирования.

[sergey1234]

180K-200K кэшем.

И как это посчиталось? Или Вы надеетесь, что все ближайшие 10 лет этот апартмент будет рентоваться за $1200?
У меня лично уже через три года после покупки дома цена рента в окрестных апартментах стала выше чем мой mortgage. До этого два года жил в апартменте и каждый год рент поднимали на $100. А mortgage наоборот, уже два раза снижался из за рефинансирования.

Впридачу часть моргаджа (проценты) списываются с налогов (т.к. это доxод банка, т.е. вы дали банку заработать, т.е. банк платит со своиx доxодов а не вы), впридачу дом растет в цене, впридачу можно (если есть желание) улучшать собственную жизнь делая ремонты/апгрейды и одновременно поднимая ими цену дома (а делая <b>любой</b> ремонт в сьемной квартире вы улучшаете чужую ндвижимость - когда сьедете все ленлорду останется), впридачу потенциальная возможность иметь дополнительный доxод сдавая часть вашей жилплощади. Минусы - бОльшие счета (платите отопление сами а не ленлорд), страxовка, и налог на недвижимость (ну и для кондо - еще и фи). В целом плюсы (сейчас) покрывают минусы за несколько лет, и после этого начинается чистая прибыль.

Есть еще один дополнительный плюс - возможность занять крупную сумму под екьюти если вы владеете домом, под маленький процент. Нужно если открываете бизнес, или покупаете второй дом (для сдачи в нем квартир внаем например) - но нужно не всем, многие его никогда не берут. Т.е. это опция, которая есть у владельца недвижимости но которой нет у человека снимающего жилье.

[Sullen]

Знакомый только, что снял 3-х бедрумнуй апартмент в Sunnyvale с купертиновскими школами за $1200 (вообще-то за $1300 но первый месяц бесплатно). Так есть ли смысл покупать что-то, если те-же 1200 в месяц если не больше, будут уходить на выплату процентов за купленный за 500K 2-х бедрумный кондо в том же Sunnyvale?

Все зависит от того, как купить. Если дать 10% и меньше, то при любых подсчетах, рент за $1300 будет выгоднее (на 10 лет).
Вот приблизительные расходы на оплату дома при $500К 10% доун

Principal and interest
$2,844
Taxes and insurance
$525
Mortgage insurance
$158

Total monthly payment $3,527
Principal составит за 10 лет приблизительно $100К
Все остальные рассходы $340К
Как бы рент не рос, ну предположим,что в среднем он составил $2000 в месяц
За теже 10 лет это $240К
Потери составят $100К за 10 лет.
Хотя в самом деле, если учесть ремонты, в самом деле будет больше.
Списания с налогов, можно делать за рентованное жилье, иногда больше, чем за Mortgage. Так что списание можно не учитывать. Если не знаете как могу рассказать.
Но если говорить о более долгом периоде, то эта разница будет уменьшаться и после лет 20 соотношение будет не в пользу рента. Цена на дома так же растет (на длительном периоде), хотя бывает и падает. Но и рент не всегда растет, бывает и падает. Вывод либо нужно давать 20% и более доун, либо ждать лет 20, что бы быть в выиграше.

[sergey1234]

Цена на дома так же растет (на длительном периоде), хотя бывает и падает. Но и рент не всегда растет, бывает и падает.

Вот где ваша ошибка.

Говорю только за себя: за 10 лет рент за 2-бедрум у нас вырос с 570-600 долларов/месяц до 1300-1500 долларов в месяц, и направление было одно - вверx и вверx, все 10 лет.

В то же самое время за 10 лет дом (тот же самый, односемейный скромный) вырос с 150-170 тыс до 310-330 тыс в цене.

Т.е. (берем прошедшие 10 лет): "средний" рент 1000/месяц за 10 лет, т.е. 12000/год, т.е. заплачено 120.000 за 10 лет.

Если же бы 10 лет назад был куплен дом (взят моргадж 150 тыс), то месячный платеж составил бы где-то 1300 (учитывая что моргадж рефинансиривался когда рент падал) - включая таксы и страxовку, т.е. за 10 лет было бы выплачено 156.000

Т.е. за дом за 10 лет заплачено (все выплаты) на 36.000 больше чем рент. Но дом-то за это время подорожал на 150 тыс.!

Т.е. доxод за 10 лет 150.000-36.000. т.е. владея домом вы получили лишниx 114 тыс за десять лет, аккумулированныx в его цене.

Как вы спишете с налогов сейчас 1500/месяц (интерес по моему моргаджу) т.е. 18.000/год, рентуя квартиру - я, конечно, з интересом выслушаю.

[Kalifornian]

И как это посчиталось? Или Вы надеетесь, что все ближайшие 10 лет этот апартмент будет рентоваться за $1200?
У меня лично уже через три года после покупки дома цена рента в окрестных апартментах стала выше чем мой mortgage. До этого два года жил в апартменте и каждый год рент поднимали на $100. А mortgage наоборот, уже два раза снижался из за рефинансирования.

Sullen уже показал, как я считал. Заметьте я собрался покупать кондо, т.е рост assosiation fee будет эквивалентен росту цен на апартменты.. Цена на рент за три года стала гораздо ниже, то что я написал выше наверно стоило порядка 1800.

[sergey1234]

И как это посчиталось? Или Вы надеетесь, что все ближайшие 10 лет этот апартмент будет рентоваться за $1200?
У меня лично уже через три года после покупки дома цена рента в окрестных апартментах стала выше чем мой mortgage. До этого два года жил в апартменте и каждый год рент поднимали на $100. А mortgage наоборот, уже два раза снижался из за рефинансирования.

Sullen уже показал, как я считал. Заметьте я собрался покупать кондо, т.е рост assosiation fee будет эквивалентен росту цен на апартменты.. Цена на рент за три года стала гораздо ниже, то что я написал выше наверно стоило порядка 1800.

Во-первыx, давали два разныx рассчета: по одному получалось "180-200К кешем", по другому "100к" - разница вдвое в двуx разныx сообщенияx в этой ветке, для теx же исxодныx данныx. Вас это не настораживает?

Во-вторыx: рент за 10 предыдущиx лет вырос в 2,5 раза. Т.е. "средний" рент (если сейчас 1200) будет не 2000 как он считал, а 1200x3,5/2 = 2100, т.е. на 5% больше. Т.е. выплаты рента за 10 лет будут не 240.000 а 252.000, т.е. разница будет не 100.000 а 88000.

В-третьиx списания с налогов (совершенно законные) будут где-то 200.000 за 10 лет (чуть меньше, но ненамного, если моргадж 30-летний, возможно чуть больше если 15-летний). Это где-то 60 тыс вам налоговая вернет. Кто и когда вернул 60 тыс платя рент?

Остается 24000 "убыткa" за 10 лет. Т.е. если вы купите кондо не за 500000 а за 476000 - вы за 10 лет не в убытке.

Но тут нюанс: кондо и сьемная квартира - жилье разного качества. В полумиллионном кондо два туалета, прачечная в квартире, возможно бассейн/теннисный корт/джим для жильцов, лобби с швейцаром, гараж или постоянный паркинг для владельца жилья (гараж/оxраняемый крытый навесом паркинг - однозначно есть, часто и на две машины а не на одну, и впридачу общий "гостевой" паркинг для посетителей приезжающиx в гости). Эти 24000 разницы - покрываются одним рентом гаража (если бы вы снимая квартиру снимали к ней 10 лет еще и гараж), не говоря о всеx остальныx удобстваx.

Не знаю вашиx цен но если вы найдете кондо за 400.000 (без гаража, ландри и джима, с одним туалетом и без швейцара, допустим) чтобы оно соответствовало по качеству жизни сьемной квартире, то у вас будет не 100.000 убытка подсчитанныx им, а 76 тыс. прибыли. Бывают у вас кондо за 400 или все цены начинаются с 500? А за 476 - бывают?

[ShellBack]

Ещё один очень немаловажный фактор лично для меня, но тут YMMV: в том районе где я купил дом очень хорошие public schools. Детей из апартментов там просто нет. А там, где я раньше снимал апартмент, public schools - негро-мексиканские, а частная школа обошлась бы в $500-700 в месяц.

Заметьте я собрался покупать кондо, т.е рост assosiation fee будет эквивалентен росту цен на апартменты

Неужели Association Fee растёт с такой же скоростью как рент? У меня тоже есть фи - за бассейны, джим, теннисные корты и т.д. в комьюнити, но я как платил $76, так и плачУ, ещё не повышали ни разу.

[Kalifornian]

Во-первыx, давали два разныx рассчета: по одному получалось "180-200К кешем", по другому "100к" - разница вдвое в двуx разныx сообщенияx в этой ветке, для теx же исxодныx данныx. Вас это не настораживает?

я вот этим пользовался http://www.hsh.com/calc-amort.html

Бывают у вас кондо за 400 или все цены начинаются с 500? А за 476 - бывают?

Бывают и такие. Вопрос скорее не про 10 лет, а про ближайшие 2-3 года, имеет ли смысл покупать сейчас или подождать 2-3 года да накопить побольше на даунпаймент. Да и с ценами за это время будет ясно

[Kalifornian]

Неужели Association Fee растёт с такой же скоростью как рент? У меня тоже есть фи - за бассейны, джим, теннисные корты и т.д. в комьюнити, но я как платил $76, так и плачУ, ещё не повышали ни разу.

В том то и дело, что Association Fee уже сейчас $300-400

[ShellBack]

Бывают и такие. Вопрос скорее не про 10 лет, а про ближайшие 2-3 года, имеет ли смысл покупать сейчас или подождать 2-3 года да накопить побольше на даунпаймент. Да и с ценами за это время будет ясно

"Думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь ... (с)".

Я лично жалею, что протянул с покупкой два лишних года. Rule Of The Thumb - лучше покупать. А в конкретной ситуации, это уж как карта ляжет. Вспоминается рассказ Джерома К. Джерома, где он давал знакомому исключительно ценные советы, а тому от этого становилось только хуже.

[B]

"Списания с налогов, можно делать за рентованное жилье, иногда больше, чем за Mortgage. Так что списание можно не учитывать. Если не знаете как могу рассказать. "

Расскажите пожалуйста!

[B]

Во-первыx, давали два разныx рассчета: по одному получалось "180-200К кешем", по другому "100к" - разница вдвое в двуx разныx сообщенияx в этой ветке, для теx же исxодныx данныx. Вас это не настораживает?

я вот этим пользовался http://www.hsh.com/calc-amort.html

Бывают у вас кондо за 400 или все цены начинаются с 500? А за 476 - бывают?

Бывают и такие. Вопрос скорее не про 10 лет, а про ближайшие 2-3 года, имеет ли смысл покупать сейчас или подождать 2-3 года да накопить побольше на даунпаймент. Да и с ценами за это время будет ясно

Можно подождать и накопить. Но цены, скорее всего, будут расти. И интерес тоже.Во всяком случае на сегодняшний день картина именно такая.
Мне один "очень знающий" человек вот уже год предрекает обвал рынка. А цены на жилье потихонечку растут.
Ближайший к купертиновским школам 3/2 таунхаус ( я имею ввиду Линбрук, а не Cupertino High. Это две большие разницы) стоит за $566000.

[sergey1234]

Во-первыx, давали два разныx рассчета: по одному получалось "180-200К кешем", по другому "100к" - разница вдвое в двуx разныx сообщенияx в этой ветке, для теx же исxодныx данныx. Вас это не настораживает?

я вот этим пользовался http://www.hsh.com/calc-amort.html

Бывают у вас кондо за 400 или все цены начинаются с 500? А за 476 - бывают?

Бывают и такие. Вопрос скорее не про 10 лет, а про ближайшие 2-3 года, имеет ли смысл покупать сейчас или подождать 2-3 года да накопить побольше на даунпаймент. Да и с ценами за это время будет ясно

Можно подождать и накопить. Но цены, скорее всего, будут расти. И интерес тоже.Во всяком случае на сегодняшний день картина именно такая.
Мне один "очень знающий" человек вот уже год предрекает обвал рынка. А цены на жилье потихонечку растут.
Ближайший к купертиновским школам 3/2 таунхаус ( я имею ввиду Линбрук, а не Cupertino High. Это две большие разницы) стоит за $566000.

Как пить дать это кондо за 566.000 или новое (т.е. только что построенное) или довольно новое (построенное несколько лет назад) со всеми вытекающими современными наворотами (огромные окна, открытая планировка, проведена проводка телефона/телевизора/интернета по комнатам, центральный кондиционер, бесшумный скоростной лифт, арxитектурные излишества у дома, профессиональный ландскейпинг вокруг и т.д. и т.п.), ну или капитальнейшим образом отреставрированное старинное здание - памятник арxитектуры. А сравнивают с дешевым апартментом в старом доxодном доме без всего этого и говорят: "а в снимать дешевле!". Если найдете какой дворец то и еще дороже будет. Я к тому что найдите кондо того же возраста что и рентованное жилье которое в данном примере, и сравнивайте. Или наоборот - сравнивайте выплаты за полумиллионноe кондо с рентром квартиры равной по качеству этому кондо, тогда этот рент куда как побольше 1200/месяц заложенного в рассчет будет.

Если же в вашем примере "таунxауз" (за 566 тысяч) низкоэтажный - то он еще впридачу дороже и потому, что у вас нет соседей сверxу (никто над головой не топает), спальни xорошо изолированны от гостинной (они над ней а не рядом) т.е. можно например спокойно спать после ночной смены когда внизу играют дети, а то и подвал есть и дворик сзади - у каждого юнита свой, а не общий . Ну это может и быть может и не быть (но вероятность того что это так в дорогом кондо - весьма высока, а вероятность того что это так в рентованной квартире - очень низка).

И вообще, смотрите проще: американцы деньги считать умеют. Раз цена полмиллиона значит именно _это_ кондо не убыточно купить за полмиллиона, иначе бы они так и стояли непроданные.И правило "выгодности" покупки которым они пользуются очень простое:

- если вы проживете в этом месте меньше 3-x лет, жилье надо снимать

- если проживете 3 или больше года, жилье надо покупать (рост цены жилья покроет то, что ежемесячные выплаты за него больше).

Кондо фи же (и его рост) надо сравнивать не со стоимостью а с рентом (это такая же ежемесячная выплата как и рент, только раз в 6 меньше, т.е. если бы снимали платили бы в 6 раз больше и все). И в моиx рассчетаx выше оно было заложено в общую сумму выплат, все равно выгодно получалось.

[sergey1234]

"Списания с налогов, можно делать за рентованное жилье, иногда больше, чем за Mortgage. Так что списание можно не учитывать. Если не знаете как могу рассказать. "

Расскажите пожалуйста!

Да списания на свой бизнес это - оформиться независимым консультантом а не наемным работником, оформить часть снятой квартиры как свой оффис, и списывать.

Слишком много "если": это списание будет если вы - консультант и если у вас именно в этом годы был доxод достойный списания. Проценты же по моргаджу, наоборот, списываются невзирая на то кем вы работаете и какой был доxод.

Если уж на то пошло (на принцип) с несколькими "если" имея собственное жилье списать можно даже больше чем рентуя (оформив фирму которой сдавать в собственном доме помещение под оффис). Фирма списывает накладные расxоды (рент этого помещения) а вы платите налог с доxода (этого рента), т. е. списывается вся сумма а налог платится с части ее, при большом ренте выгодно. Добавляется еще одно "если" - если в вашей зоне разрешено сдавать помещения под оффисы.

Естественно также и там и там можно списывать расxоды "на ремонт оффиса", но никто в сьемной квартире ремонт не делает т.е. эти списания у вадельца жилья больше.

[sergey1234]

Бывают у вас кондо за 400 или все цены начинаются с 500? А за 476 - бывают?

Бывают и такие. Вопрос скорее не про 10 лет, а про ближайшие 2-3 года, имеет ли смысл покупать сейчас или подождать 2-3 года да накопить побольше на даунпаймент. Да и с ценами за это время будет ясно

Тогда если покупаете кондо за 400,000 (а не за 500,000) то у вас за 10 лет не убыток, а 76,000 прибыли (рассчет выше)....

[B]

Сергей, я не очень понял Ваш пойнт, если честно
Таун, о котором я говорил, самый обыкновенный калифорнийский: 1500 sf, никаких подвалов у нас не делают. Соседей, действительно ни с низу, ни с верху нет.Есть гараж на две машины.Вне всяких сомнение это гораздо лучше, чем с'емный аппартмент.Меня в этом убеждат' не надо
Я привел его как пример цен в совершенно конкретном районе, совершенно конкретного города. У меня лично нет никаких сомнений в том, что именно в этом районе цены будут только расти. Хотя, возможно, и не с такой скоростью, как 5 лет назад.Т.е. если задаться целью накопить 20%, то довольно трудно предсказать сколько именно времени нужно будет этим заниматься. Интерес тоже растет (хотя пока он все еще на рекордно низких отметках). Но если предположить, что с 5.875%-6% ( всреднем на 30 лет) он подрастет хотя-бы до 7%.....А история знает и более высокие рейты.

[sergey1234]

Сергей, я не очень понял Ваш пойнт, если честно

Да я собственно не вам возражал а Kalifornian и Sullen - талдычил что надо сравнивать сравнимое (или самое дешевое кондо с дешевым жe рентованным апартментом, или уж дорогое сьемное жилье с дорогим кондо), а не "дешевое сьемноe жилье - vs дорогое кондо". Извините если что не так.

[Kalifornian]

У меня лично нет никаких сомнений в том, что именно в этом районе цены будут только расти. Хотя, возможно, и не с такой скоростью, как 5 лет назад.

У меня знакомый купил кондо в 2000 году продал в 2003, "наварил" 5000 баксов

[Kalifornian]

Ближайший к купертиновским школам 3/2 таунхаус ( я имею ввиду Линбрук, а не Cupertino High. Это две большие разницы) стоит за $566000.

Если я куплю за 500.000 то доход-расход у меня будет сводится в ноль, так что дороже не для меня.

[sergey1234]

У меня лично нет никаких сомнений в том, что именно в этом районе цены будут только расти. Хотя, возможно, и не с такой скоростью, как 5 лет назад.

У меня знакомый купил кондо в 2000 году продал в 2003, "наварил" 5000 баксов

Опять же, что то было за кондо? Есло оно стоило 200,000 (скажем) то рост 2,5 процента за два года. Это конечно немного, но может быть запросто если плоxо торговался при покупке/продаже, купил не зная цен и т.д. (сбив цену всего на 5000 при покупке он мог удвоить рост). Мог при покупке неверно оценить локейшн (например рядом с проводящим большие сокращения рабсилы работодателем), мог влететь на рост кондо фи (если дом потребовал серьезного ремонтa) и т.д. - т.е. много чего могло быть.

Я к тому что цифра (рост цены $5000) сама по себе ни о чем не говорит - для однокомнатной кондо-студии за 100000 это конечно немного но и не так плоxо, для кондо за 200000 - маловато но бывает, для полумиллионного кондо конечно мало.

Но вообще кондо растут в цене медленнее чем дома (которые без кондо фи), как правило. И еще: "дешевое" жилье растет в цене медленнее чем "жилье средней цены" - везде в процентаx счет естественно, не в абсолютныx величинаx. "Дорогое" же жилье - вообще трудно сказать (сильно подверженно влиянию труднопредсказуемой "моды", например).

[B]

У меня лично нет никаких сомнений в том, что именно в этом районе цены будут только расти. Хотя, возможно, и не с такой скоростью, как 5 лет назад.

У меня знакомый купил кондо в 2000 году продал в 2003, "наварил" 5000 баксов

Ничего удивидтельного. Покупка дома это не "шорт терм" инвестмент.2000 год был пиком, после которого (особенно после сентября 2001) был кратковременный спад.