что-то будет...

[Alaska]

Просите больше и не торопитесь - кому надо, тот купит дороже.

Самая распространенная ошибка при продаже.

Только не на быстро растущем рынке, где продавцы - короли.
Сейчас самая распространенная ошибка при продаже -
ето сама продажа.

Ну если цель не своя продажа, а помощь конкурентам с продажей, то завышенная цена явный плюс.

[Komissar]

неужели в самом Сити?

пенинсула- южный залив

Вы меняете породистую Пенинсулу на индюшатник в Сан-Хозе/Санта-Кларе?

[Kolombina]

Все продается за меньше недели за большие деньги.

Во первых если нет надобности торопиться, то зачем нужно так быстро?
Из 15 оферов остется неудовлетворенным 14.
Если так, то тот, кто торопится продать, недокладывает в свой карман.
Агенты говорят - быстрее-быстрее.
Им надо по быстрому комиссию срубить.
А вам нет.
При таком перевесе спроса над предложением цены должны быстро ползти вверх.
"большие деньги" - ето по сравнению со вчера.
Через год "большие деньги" будут еще "больше"
и даже к концу лета будут "больше".

Поставив высокую цену вы просигналите, что вы не торопитесь.
А покупатели сейчас торопятся. И пусть торопятся.
Им надо больше - пусть прогибаются.

Очень-очень соглашусь с этим. Я уже говорила, что у меня такая тактика работала и работает при продаже. Выставлять дорого, и ждать the right buyer.
Ставить дешевле - уйдет дешевле, вот стопудово уйдет дешевле чем мог бы, даже с 25ю офферами.

Мне не надо 25 офферов. Мне нужен один байер. И таки да, часто это китаец со жгущими ляжку деньгами. Так что с этим тоже согласна.

Я не люблю вечную присказку агентов - "you can never underprice your home." еще как можно.

[Komissar]

а в каком месте китайской ляжки деньги жгут? Я бы препочел укладывать 100К на поясничку, для терапевтического эффекта.

[Ana123]

неужели в самом Сити?

пенинсула- южный залив

Вы меняете породистую Пенинсулу на индюшатник в Сан-Хозе/Санта-Кларе?

maybe yes, maybe no

[boblenin]

Просите больше и не торопитесь - кому надо, тот купит дороже.

Самая распространенная ошибка при продаже.

Только не на быстро растущем рынке, где продавцы - короли.
Сейчас самая распространенная ошибка при продаже -
ето сама продажа.

Ну если цель не своя продажа, а помощь конкурентам с продажей, то завышенная цена явный плюс.

Ваша цель помочь конкурентам с продажей подороже,
но при етом помочь реальным покупателям с деньгами понять
что суета с 15 оферами им обходится очень дорого.
Их время стоит гораздо дороже чем ваше, потому что
у них в кармане денег не на ваш дом
а на 10-100 таких домов (поетому они за кеш и покупают).
И с такой стастистикой (1 из 15)
они потратят времени в 15 раз больше чем вы
на одну успешную сделку.
А их время стоит не 100 долларов в час а 1000-10,000 в час
(поетому они за кеш и покупают, что денег у них много).
И вот стоит ваш дом с ценой не "запредельной" ,
а слегка выше рыночной вот уже какую неделю.
А цены ползут вверх.
И про ваш дом знают все 14 человек которые пролетели.
Но они хотели подешевле, потому и ставили свой оффер на дешевый дом.
Из них есть тот которому не терпится больше всего,
он поставит оффер на 5% выше в следующий раз и может быть выиграет,
а есть также тот который сильно устал от етой суеты после 2-3 пролетов.
И он видит растущие цены, видит ваш дом и думает,
если не подсуетиться сейчас - то через 2-3 месяца етот дом также уйдет,
с 15 оферами, и ему не достанется.
И он решaет что ему больше нужно на своей фабрике в Китае
(где на него работают 20000 человек - based on the real story)
что нибудь полезное сделать, чем на ету суету время тратить.
И тут он делает вам оффер.

А агентов на таком рынке слушайте меньше.
Они свою капусту рубят, а не вашу.
Им надо за неделю продать ваш дом, чтобы вы к другому агенту не ушли.

[boblenin]

а в каком месте китайской ляжки деньги жгут? Я бы препочел укладывать 100К на поясничку, для терапевтического эффекта.

http://www.youtube.com/watch?feature=pl ... 3b_Zj_Jw8w
"Михалыч, нужен праздник.
я слишком долго был на севере..."

[boblenin]

Я не люблю вечную присказку агентов - "you can never underprice your home." еще как можно.

Ето разводилово для лохов, чтобы ему легче было срубить с вас свою капусту.

Кстати, если кто не знал:
Китайцы покупают дома за кеш
потому что для них ето единственный путь к емиграции.
Поетому им деньги важны меньше чем обычным покупателям.
Для них ето вместо H-1B

[Womanly]

Я не люблю вечную присказку агентов - "you can never underprice your home." еще как можно.

Ето разводилово для лохов, чтобы ему легче было срубить с вас свою капусту.

Кстати, если кто не знал:
Китайцы покупают дома за кеш
потому что для них ето единственный путь к емиграции.
Поетому им деньги важны меньше чем обычным покупателям.
Для них ето вместо H-1B

не совсем понятно, что вы имеете в виду. С каких ето пор покупка недвижимости стала путем к емиграции?

[Komissar]

Я тут намедни поразмышлял, работает ли стратегия underpricing the home. И все-таки на стороне реалторов есть своя правда. Как и при продаже с рук автомобиля, первая задача – заставить людей посмотреть твой товар. Слегка заниженная цена помогает с этом и уводит толпу от конкурентов. Далее, если поставить сразу «справедливую» цену, то дом может застояться на рынке, а это вызывает подозрение и опасения у потенциальных покупателей.

Психология покупателей такова, что вид конкурирующей толпы, рыскающей по опен-хаузам и реалторов с таинственными мордами, шепчущихся с кем-то в уголке – все создает ажиотаж и желание to get into a bidding war. Этот ажиотаж помогает вздернуть цену намного сильнее абстрактных сравнений цены за квногу и качества гранитов на кухне.

Главное, не underprice слишком сильно и уметь противостоять сладким уговорам реалторов принять оффер ниже желаемой цены.

[Komissar]

Я не люблю вечную присказку агентов - "you can never underprice your home." еще как можно.

Ето разводилово для лохов, чтобы ему легче было срубить с вас свою капусту.

Кстати, если кто не знал:
Китайцы покупают дома за кеш
потому что для них ето единственный путь к емиграции.
Поетому им деньги важны меньше чем обычным покупателям.
Для них ето вместо H-1B

разве это стало уже законом? Но планы такие есть:

http://www.thefiscaltimes.com/Articles/ ... aspx#page1

Wealthy Chinese citizens with half a million bucks to plunk down for a primary residence in the U.S. could soon be fast-tracked for a residential visa – and they aren't the only ones.

With a huge overhang of unsold homes slowing the recovery of the U.S. housing market, Senators Chuck Schumer (D-N.Y.) and Mike Lee (R-Utah) have added legislation to their new immigration bill that would offer wealthy foreign buyers a renewable, three-year residential visa – typically a laborious process – once they purchase a house in America.

[Komissar]

все как я и предсказывал: корабли с китайцами, самолеты с индусами, грузовики с мексиканцами. А земли-то больше не делают!

[Экономная]

все как я и предсказывал: корабли с китайцами, самолеты с индусами, грузовики с мексиканцами. А земли-то больше не делают!

Комиссар, сейчас другая мода:

http://www.survivalcondo.com/index.html

[Komissar]

сайт выглядит стремно, а в общем, разводилово.

[Alaska]

Я тут намедни поразмышлял, работает ли стратегия underpricing the home. И все-таки на стороне реалторов есть своя правда. Как и при продаже с рук автомобиля, первая задача – заставить людей посмотреть твой товар. Слегка заниженная цена помогает с этом и уводит толпу от конкурентов. Далее, если поставить сразу «справедливую» цену, то дом может застояться на рынке, а это вызывает подозрение и опасения у потенциальных покупателей.

Психология покупателей такова, что вид конкурирующей толпы, рыскающей по опен-хаузам и реалторов с таинственными мордами, шепчущихся с кем-то в уголке – все создает ажиотаж и желание to get into a bidding war. Этот ажиотаж помогает вздернуть цену намного сильнее абстрактных сравнений цены за квногу и качества гранитов на кухне.
.

Завышение цены приводит к потери основного козыря "новый на маркете".
И тогда DOM-days on market играют против тебя.
Через 4 недели дом становится частью невостребованной инвентори. Через 6 - об'ектом подозрения. Через 8-10 - target for low bowl offers.

Главное, не underprice слишком сильно и уметь противостоять сладким уговорам реалторов принять оффер ниже желаемой цены

+1. Ни цента ниже.

[Nyurka]

Я тут намедни поразмышлял, работает ли стратегия underpricing the home. И все-таки на стороне реалторов есть своя правда. Как и при продаже с рук автомобиля, первая задача – заставить людей посмотреть твой товар. Слегка заниженная цена помогает с этом и уводит толпу от конкурентов. Далее, если поставить сразу «справедливую» цену, то дом может застояться на рынке, а это вызывает подозрение и опасения у потенциальных покупателей.

Психология покупателей такова, что вид конкурирующей толпы, рыскающей по опен-хаузам и реалторов с таинственными мордами, шепчущихся с кем-то в уголке – все создает ажиотаж и желание to get into a bidding war. Этот ажиотаж помогает вздернуть цену намного сильнее абстрактных сравнений цены за квногу и качества гранитов на кухне.

Главное, не underprice слишком сильно и уметь противостоять сладким уговорам реалторов принять оффер ниже желаемой цены.

+100! наблюдаю это уже который месяц. И толпы, и про дома которые застоялись первым делом спрашивают - что с ним не так? и все что перечислили. Кроме того, есть ценность в ассиметрической информации - все знают, что нужно переплачивать выше того, что просят, но не знают на сколько именно. И переплачивают много, чтобы бить наверняка - справедливого рынка тут нет, квадроноги и остальные объективные характеристики начинают иметь меньшее значение, когда не знаешь точно, насколько выше другие предложат за проперть.

Вообще это очень образовательный экпериенс это наблюдать. Я вроде как не первый раз дом покупаю, но мой предыдущий опыт - там где дома могут стоять на рынке месяцами, или по крайней мере уж несколько недель, где все можно обнюхать сколько хочешь раз перед покупкой, где ожидаемо и принято предлагать за дом меньше чем листинг, и обычно дома так и продаются, где после такого офера можно ожидать каунтеры пока не договорятся с покупателем, иногда о каких-то там 2-3К на самом деле. Тут весь этот опыт пришлось выбросить в мусорку.

[Komissar]

да, варьировать каунтер на меньше, чем 10-20К на Пенинсуле не комильфо. А уж за 2-3К торговаться, фи.

[Nyurka]

да, варьировать каунтер на меньше, чем 10-20К на Пенинсуле не комильфо. А уж за 2-3К торговаться, фи.

Я думаю это функция стоимости реал естейт. В % отношении от стоимости жилья там и там получается примерно одно и тоже, просто здесь оно дороже.Хотя вообще это распространенный такой bias, что на вещи за $100 будут стараться $10 съэкономить, или там покупать самый дешевый авиабилет при том что у конкурентов на $20 больше, если есть возможность, а за 2-3К за дом торговаться - не комильфо.

[Nyurka]

Кстати каунтеров я не видела на этом рынке, и агент нам тоже самое сказал - у вас один шанс предложить цену, ничего "потом" не будет, они как все офферы получают в тот же вечер считай все решают, принимают оффер и все.

Это я пока не совсем понимаю, почему продавцы не хотят столкнуть покупателей лбами когда уже нарисовались близкие претенденты. Времени агента на это уйдет еще от силы день-два. Конечно агенту нет резона т.к. он работает за 2.5% и эти 2.5% от повышенной цены (разница) очень мала. Нo вот куда смотрят продавцы и почему дальше не торгуются мне не очень понятно пока. Все таки можно 3-5-10К за вечер работы/ожидания поднять. Мало кто зарабатывает такие деньги, это уже прямиком в карман продавцу же идет.

По аналогии например с покупкой автомобиля - собрал со всех дилеров что они могут предложить, грубо выбираешь лучшие 3, говоришь двум предпоследним типа вот у меня есть такай квота, можете побить? Вполне есть шанс что сторгуешь еще лучше.

[Alaska]

Это я пока не совсем понимаю, почему продавцы не хотят столкнуть покупателей лбами когда уже нарисовались близкие претенденты. Времени агента на это уйдет еще от силы день-два. Конечно агенту нет резона т.к. он работает за 2.5% и эти 2.5% от повышенной цены (разница) очень мала. Нo вот куда смотрят продавцы и почему дальше не торгуются мне не очень понятно пока. Все таки можно 3-5-10К за вечер работы/ожидания поднять. Мало кто зарабатывает такие деньги, это уже прямиком в карман продавцу же идет.
.

Еще как сталкивают. Дается малтипл каунтер.
Но далее игра должна быть очень виртуозная. Не все агенты рискуют. Стратегически это часто оправдано. Надо держать переплативших покупателей "happy" и не дать им повода сомневаться и выкручивать потом руки продавцам по мелочам.

[boblenin]

Я не люблю вечную присказку агентов - "you can never underprice your home." еще как можно.

Ето разводилово для лохов, чтобы ему легче было срубить с вас свою капусту.

Кстати, если кто не знал:
Китайцы покупают дома за кеш
потому что для них ето единственный путь к емиграции.
Поетому им деньги важны меньше чем обычным покупателям.
Для них ето вместо H-1B

не совсем понятно, что вы имеете в виду. С каких ето пор покупка недвижимости стала путем к емиграции?

Investment of $500K+ in US economy is a way to get an Investor Green Card.
So they open a corporation, invest cash, buy a house or two,
then bring their wives, parents and children to live in those houses.
I have been in one such empty house in Foster City once

[Kolombina]

Investment of $500K+ in US economy is a way to get an Investor Green Card.
So they open a corporation, invest cash, buy a house or two,
then bring their wives, parents and children to live in those houses.
I have been in one such empty house in Foster City once

Дом - это не инвестиция. Нужно создать 10 jobs, чтобы квалифай на EB5.

[Kolombina]

Кстати каунтеров я не видела на этом рынке, и агент нам тоже самое сказал - у вас один шанс предложить цену, ничего "потом" не будет, они как все офферы получают в тот же вечер считай все решают, принимают оффер и все.

Вот это и идет к заниженным ценам. Селлеру каждая тысяча в карман, а агенты не дерутся за эту тысячу. дедлайн надо ставить тогда хотя бы 2 недели от опен хауза. А не принимать лишь бы что принять.

Boblenin говорит, что если дома ставят по 850 и продаются по 900, то нужно ставить за 920-930.
вы действительно думаете, что дом за 930 застоится?

Конечно нет.

3.5% разницы в цене - не биг дил для серьезного покупателя.

[Nyurka]

Это я пока не совсем понимаю, почему продавцы не хотят столкнуть покупателей лбами когда уже нарисовались близкие претенденты. Времени агента на это уйдет еще от силы день-два. Конечно агенту нет резона т.к. он работает за 2.5% и эти 2.5% от повышенной цены (разница) очень мала. Нo вот куда смотрят продавцы и почему дальше не торгуются мне не очень понятно пока. Все таки можно 3-5-10К за вечер работы/ожидания поднять. Мало кто зарабатывает такие деньги, это уже прямиком в карман продавцу же идет.
.

Еще как сталкивают. Дается малтипл каунтер.
Но далее игра должна быть очень виртуозная. Не все агенты рискуют. Стратегически это часто оправдано. Надо держать переплативших покупателей "happy" и не дать им повода сомневаться и выкручивать потом руки продавцам по мелочам.

мы были близко (в пределах 5-10К) от выигравшего оффера 2 раза, и ничего после этого не было. Не угадали с предложением, потому что на 5К больше точно бы заплатили. Да, было обидно, но я из этого так и не поняла что должно было мне накануне помочь принять решение дать на 5К больше.

[boblenin]

Завышение цены приводит к потери основного козыря "новый на маркете".
И тогда DOM-days on market играют против тебя.

Ето работает в нормальные времена, никто не спорит.
А теперь добавьте сюда 15 оферов на один дом,
и final countdown on Inventory.
Один из 15 дрогнет и купит.
Потому что "пойди по базару и найди дешевле".
Простой закон спроса и предложения.
Больше времени на поиски покупателя дают больше вероятности, что найдется ваш мешок с деньгами из Китая, который приехал летом в отпуск и ему некогда ждать.
А за неделю продать дело нехитрое.
Лучше рекламы побольше дать,
чтобы каждая собака занала, что:
КОРОВУ СВОЮ НЕ ОТДАМ НИКОМУ,
ТАКАЯ КОРОВА НУЖНА САМОМУ.
В текущем рынке дом дороже денег,
на падающем - наоборот.
А что с домом не так?
Вы просто не хотите отдавать его "за бесценок".
И один из 15 дрогнет и купит.