No downpayments

[B]

Привет, ALL!
А возможна ли покупка дома без downpayment-а "Why pay a rent?"?


Da eto ochen daje vozmojno. Moia sotrudnicha poluchila loan bez downpayment
and closing cost. T.e za nee closing cost okolo 4000. zaplatilo gosudarstvo i ona daje ne doljna vernut obratno. Est u gosudarstva granti dlia maloobespechennix semei, dlia menshinstv i t.d. T,e gosudarstvo pooshriat maloobespechennix i t.d
pokupat doma (house, not co-op, condo)

Kstati, moia sotrudnicha imeet 2 kids and single.

Возможный вариант, но ...боюсь, что не для Калифорнии. Или, во всяком случае, не для всей Калфорнии.
Про безвозвратную ссуду мне вообще слышать не довелось. Знаю, что в некоторых графствах 5% можно взять в долг без выплаты интереса. Но, опять же, существуют ограничения как по доходу (не более чем......, не менее чем......) так и по стоимости жилья. Тот "потолок", который пару лет был установлен в наших краях (что-то до 300К) просто даже и рассматривать нельзя. Таких цен просто в природе не существует (ну разве что одно-двух спальное кондо в паршивом районе).

[texan]

Процент (интерес) считается "со всей суммы моргаджа" а не с "невыплаченного остатка моргаджа". Т.е. если в этом месяце вы доплатили сколько-то в принципал впридачу к "обычному" месячному платежу - это не значит, что в следующий месяц ваш обычный (без добровольной доплаты) платеж будет меньше т.к. "долг стал несколько меньше". <b>Платеж будет тем же самым</b> т.к. вы с банком заключили договор о заеме такой-то суммы, и пока всю сумму не вернете - платите проценты <b>со всей суммы</b>.

По моему это ошибочное представление. Сумма платежа рассчитана из условий, что вы ежемесячно в течении 30-ти лет будете платить одну и ту-же сумму. Однако, ваша задолженность на данный, сегодняшний день (сумма займа плюс интерес), пересчитывается банком ежедневно по формуле

(задолженность сегодня) = (задолженность вчера) * ( 1 + APR/100/365 )

Иными словами вы не гарантируете банку какую-то абсолютную сумму прибыли, а лишь гарантируете то, что будете платить банку N процентов с текущего балланса всё время пока этот баланс будет продилжать существовать.

[lozzy]

По моему это ошибочное представление. Сумма платежа рассчитана из условий, что вы ежемесячно в течении 30-ти лет будете платить одну и ту-же сумму. Однако, ваша задолженность на данный, сегодняшний день (сумма займа плюс интерес), пересчитывается банком ежедневно по формуле

(задолженность сегодня) = (задолженность вчера) * ( 1 + APR/100/365 )

Иными словами вы не гарантируете банку какую-то абсолютную сумму прибыли, а лишь гарантируете то, что будете платить банку N процентов с текущего балланса всё время пока этот баланс будет продилжать существовать.

Да, примерно так, только проценты для моргиджа начисляются ежемесячно, а не каждый день. В Канаде, по моему, раз в пол-года.

[texan]

Правда? Так же, по моему, невыгодно банку...

[lozzy]

Правда? Так же, по моему, невыгодно банку...

Тем не менее так и есть. Interest is compounded on a monthly basis. В Канаде все хуже, даже не смотря на semi-annually interest compounding:

This calculator assumes conventional mortgage financing compounded semi-annually. The maximum Gross and Total Debt Service Ratios (GDSR and TDSR) are usually 32% and 40% respectively. The calculation assumes the total of all non shelter financial obligations will not exceed an additional 8% of the required household income. A conventional financing calculation should incorporate 75% mortgage up to 400,000 of value and 65% thereafter to determine the required down payment. This underwriting practice varies between financial institutions.

В США аналогами GDSR и TDSR являются Front Ratio и Back Ratio, и как правило, эти показатели обычно ниже, чем в Канаде (от 28%-36% ). Downpayment, как Вы видите, в США меньше.

Для тех, кто не знает -
Front Ratio = (Ежемесячный mortgage платеж)/(Все доходы до налогов)

Back Ratio = (Все ежемесячные платежи + Ежемесячный mortgage платеж)/(Все доходы до налогов).

Под ежемесячными платежами подразумевается выплаты разного рода кредитов (не включающих в себя кредиты, до выплаты которых остается менее 10 месяцев) или других обязательных расходов, например алименты.

Из этого следует, что меньший (по сравнению с Канадой) Front Ratio уменьшает максимально возможный заем при одной и той же зарплате, но при бОльших значениях данного показателя (как говорится на пределе своих возможностей) существует бОльший риск невыплаты - это одна из причин, почему в Канаде требуют бОльший downpayment.

Вообщем так сумбурно написал, что и сам не понял. Если чего непонятно - спрашивайте