No downpayments

Friend0874 · Post by **Friend0874** » 29 Oct 2003 17:29

Привет, ALL!
А возможна ли покупка дома без downpayment-а, иногда вижу рекламу по телику там один мужик рекламирует набор кассет и книг о том как можно покупать дома без downpayment-а и показывают людеи которые через это, типа прошли и даже сделали на этом состояния. Я конечно понимаю что все это реклама-реклама-реклама, но все же хотелось бы узнать что народ думает по этому поводу.
И ещё, что вы думаете про обьявления в газетах (в основном это бесплатные журнальчики напичканые рекламои) и в однои из реклам предлагается так называемое государственное жилье под лозунгом "Why pay a rent?"?
Место деиствия California.

Papillon · Post by **Papillon** » 30 Oct 2003 17:59

Возможно,конечно...Прoсто процент вам дадут большои на home лоан...

u0999 · Post by **u0999** » 30 Oct 2003 18:12

ну не большой, а побольше. зависит от суммы лоуна, вашей кред истории. это если для себя. а насчет рекламы по ТВ - мне всегда хочется таких деятелей спросить - если это так круто и денежно, че ж ты сам таким способом денежки не зарабатываешь, а вместо этого книжки/кассеты/советы о том как эти делать продаешь?

KatrinaR · Post by **KatrinaR** » 30 Oct 2003 18:28

u0999 wrote:если это так круто и денежно, че ж ты сам таким способом денежки не зарабатываешь, а вместо этого книжки/кассеты/советы о том как эти делать продаешь?

Так вот они и делаuт денъги на покупателей книг.

Friend0874 · Post by **Friend0874** » 31 Oct 2003 00:39

Ну конечно же не без етого, делают деньги на всем!
Даваи представим что человек заработал достаточно на етом и решил а почему бы не попробывать продать идею(ввиде книг и кассет) , ведь он идею то продает , а сам как хорошии повар маленькую но важененькую деталь да пропустит. :wink:

Вопрос только в том: люди в етои рекламе - артисты или нет?
Ведь должна же существовать какая нибудь организация по фильтрованию реклам а также и ее артистов, чтоб народ не обманывали, или как деньги плати и ври что хочешь? :pain1:

ALK · Post by **ALK** » 31 Oct 2003 00:43

Представьте себе, что завтра Билл Гейтс начнет рекламировать серию семинаров на тему "Как стать миллиардером, организовав software company". На основе своего опыта. Никакого вранья. Он это сделал. Почему бы и Вам не сделать тоже самое?

prozaik · Post by **prozaik** » 31 Oct 2003 01:06

Papillon wrote:Возможно,конечно...Прoсто процент вам дадут большои на home лоан...

Это не проблема, через месяц пере-финансируетесь (блин, слово то какое).
Проблема в том, что в этом случае Вам придетсь до конца своих дней (кредита) платить PMI (страховка) в размере $50-$100
Но через год-два тип кредита (FHA -> conventional) можно будет поменять (если стоимость дома вырастет процентов на 30-40).
Тогда PMI отомрет...
IMHO если нет 20% на залог, то стоит воспользоваться такой идеей.

Friend0874 · Post by **Friend0874** » 31 Oct 2003 02:56

ALK wrote:Представьте себе, что завтра Билл Гейтс начнет рекламировать серию семинаров на тему "Как стать миллиардером, организовав software company". На основе своего опыта. Никакого вранья. Он это сделал. Почему бы и Вам не сделать тоже самое?

Геитс наверно ещё мало денег заработал , вот и не делится опытом.
:mrgreen:

lozzy · Post by **lozzy** » 31 Oct 2003 15:04

prozaik wrote:
Papillon wrote:Возможно,конечно...Прoсто процент вам дадут большои на home лоан...

1) Это не проблема, через месяц пере-финансируетесь (блин, слово то какое).
2) Проблема в том, что в этом случае Вам придетсь до конца своих дней (кредита) платить PMI (страховка) в размере $50-$100
3) Но через год-два тип кредита (FHA -> conventional) можно будет поменять (если стоимость дома вырастет процентов на 30-40).
Тогда PMI отомрет...
IMHO если нет 20% на залог, то стоит воспользоваться такой идеей.

Как говорит Domicianus "Докладываю":
1) Перефинансирование стоит денег, и не мало и прямо сейчас.
2) PMI (private mortgage insurance) страхует определенные риски, он обычно не страхует полную сумму моргиджа (только частично). Стоит сие счастье 0.3-0.9% от лоана в год при Loan-To-Value (LTV) равным 80.01-96.99%. При этом он (PMI) зависит еще от кучи факторов, таких как FICO score, суммы downpayment, срока заема и прочих риск-факторов.
3) Согласно "Homeowners Protection Act" принятым Конгрессом в 1998 году, заемщик может попросить лендера снять PMI, если баланс принципала достиг 80% от суммы заема (то есть Вы ударно платили в принципал, если контракт позволяет) либо дом вырос в цене и заем составляет 78% от нынешней стоимости дома (по идее PMI должен быть снят автоматически).

ALK · Post by **ALK** » 31 Oct 2003 18:50

lozzy wrote: Вы ударно платили в принципал, если контракт позволяет) либо дом вырос в цене и заем составляет 78% от нынешней стоимости дома (по идее PMI должен быть снят автоматически).

Хрен Вам, а не автоматически. Чтобы доказать, что Ваша equity составляет 20% или более, как результат подорожания дома, приходится делать appraisal, за который банк с Вас запросто сдерет $400. "А теперь спросите меня, откуда я это знаю" -(С) ОООО.

u0999 · Post by **u0999** » 31 Oct 2003 22:27

KatrinaR wrote:
u0999 wrote:если это так круто и денежно, че ж ты сам таким способом денежки не зарабатываешь, а вместо этого книжки/кассеты/советы о том как эти делать продаешь?

Так вот они и делаuт денъги на покупателей книг.

ясен перец, но ведь автор задает вопрос о делании денег на покупке/продаже недвижимости а не книг :wink:

B · Post by B » 03 Nov 2003 09:14

Friend0874 wrote:Привет, ALL!
А возможна ли покупка дома без downpayment-а, иногда вижу рекламу по телику там один мужик рекламирует набор кассет и книг о том как можно покупать дома без downpayment-а и показывают людеи которые через это, типа прошли и даже сделали на этом состояния. Я конечно понимаю что все это реклама-реклама-реклама, но все же хотелось бы узнать что народ думает по этому поводу.
И ещё, что вы думаете про обьявления в газетах (в основном это бесплатные журнальчики напичканые рекламои) и в однои из реклам предлагается так называемое государственное жилье под лозунгом "Why pay a rent?"?
Место деиствия California.

"Есть такая партия!" (Ц)
Можно и 100%, и даже 103% и 107%.
Зависит от величины лона, кредитной истории, готовности показать доход.

Andrey2 · Post by **Andrey2** » 08 Nov 2003 01:38

prozaik wrote:Проблема в том, что в этом случае Вам придетсь до конца своих дней (кредита) платить PMI (страховка) в размере $50-$100

Вместо 100% (или 103% etc) лоана приличный брокер предложит два -- 80% и 20%. В этом случае вы избегаете PMI, т.к PMI требуется по закону на кредиты более 80%. Проценты на кредиты обычно разные, но если исходить из платежа в месяц (а что еще может волновать) с учетом списанных с налогов процентов за кредит, то обычно выгоднее чем брать PMI.

Andrey2 · Post by **Andrey2** » 08 Nov 2003 02:09

Friend0874 wrote:"Why pay a rent?"
Место деиствия California.

Зайдите на любой сайт с кредитами (на fool.com есть что почитать вообще + ссылки) и узнайте какой процент вам могут предложить. Можете узнать у брокера (вам желательно знать свой Credit Score, что бы получить более-менее реальные цыфры и не оставлять у брокера никакой инфы вроде ссн).

Прикиньте платежи в месяц. Если кредит Interest Only, то это вообще просто считается :-)

. Не забудте, что все проценты за кредит tax deductable. И как минимум две суммы надо добавить - налог на недвижимость (чуть больше 1% в год) и ~$300 на home association fee в случае кондо или примерно такая же сумма в случае single family.

Сравните полученную сумму с рентом за такое же жилье.

Если у вас Interest Only ARM кредит, то суммы будут очень близкими. При этом рентуя вы ни чего не получаете, а в случае с домом он еще и в цене растет (брокеры говорят что не меньше 7% в год) :-)

В некоторых книжках это называют "деньги из воздуха".

Удачи

Zabava · Post by **Zabava** » 20 Nov 2003 03:26

Мы купили дом без даунпеймента, в Калифорнии. Но на деле для оформления сделки потребовалось, чтобы на счету было около 27 тыс.

Andrey2 · Post by **Andrey2** » 20 Nov 2003 03:48

Zabava wrote:Мы купили дом без даунпеймента, в Калифорнии. Но на деле для оформления сделки потребовалось, чтобы на счету было около 27 тыс.

Из моего небольшого опыта некоторые лендеры просят показать резерв, а некоторые нет (при прочих равных).

Ottar · Post by **Ottar** » 20 Nov 2003 23:18

lozzy wrote:3) Согласно "Homeowners Protection Act" принятым Конгрессом в 1998 году, заемщик может попросить лендера снять PMI, если баланс принципала достиг 80% от суммы заема (то есть Вы ударно платили в принципал, если контракт позволяет)

Это что такое нужно спрашивать у агента, чтобы выяснить точно - будет ли мой контракт позволять платить в принципал или нет?

И если неправильно понимаю - поправьте. "В принципал платить" - это когда платишь двойную месячную цену, и вторая часть автоматически идет в принципал. У нас так на машину. Вроде, как работает. Но при любых расспросах уж очень не любят они говорить о том, что можно платить в принципал (даже если и можно)

А если нельзя будет сразу же начать платить в принципал - и затевать весь процесс покупки дома без даунпэймента не выгодно. Будешь потом всю жизнь этот PMI платить.

Ottar · Post by **Ottar** » 20 Nov 2003 23:23

Zabava wrote:Мы купили дом без даунпеймента, в Калифорнии. Но на деле для оформления сделки потребовалось, чтобы на счету было около 27 тыс.

Ну эти 27 тыс у вас никто не отбирал ведь? Они - ваши и распоряжаетесь вы ими сами.

Вопрос к вам. Ну и что выгоднее для вас оказалось: покупка без даунпеймента с дополнительными пожизненными расходами на страховку или же лучше было бы подождать пока накопится 20% даунпеймента, платя во время накопления за аппартмент, но в последствии избавившись от PMI на долгие годы? Каково ваше мнение сейчас?

u0999 · Post by **u0999** » 20 Nov 2003 23:52

ну расходы на Пи-Эм-Ай не пожизненные. И копить 20% при калифорнийском росте цен.....Пока накопишь цена уже ушла вверх ого-го. Ксати, изза этого же роста цен можно положить 0% или 5% даун, потом сделать рефинанс и репарейзал с ним, и Пи-Эм-Ай уйдет или существенно упадет....ИМО конечно.

Andrey2 · Post by **Andrey2** » 20 Nov 2003 23:58

Ottar wrote: А если нельзя будет сразу же начать платить в принципал - и затевать весь процесс покупки дома без даунпэймента не выгодно. Будешь потом всю жизнь этот PMI платить.

Не мешайте мух с котлетами. PMI будет если кредит более 80% от суммы дома. 0% даунпаймент означает, что вы ничего не платите из кармана, при этом оставшаяся сумма абсолютно не обязательно должна быть одним кредитом. Порядочный брокер предложит вам два кредита, например на 80% и 20% или 75-25.

Процент по второму кредиту будет чуть выше, но как правило это все равно выгоднее, чем PMI, да и в отличие от PMI платежи по процентам списываются с налогов.

Ottar · Post by **Ottar** » 21 Nov 2003 00:43

А всё-таки как это - "платить в принципал"?

u0999 · Post by **u0999** » 21 Nov 2003 00:59

Ottar wrote:А всё-таки как это - "платить в принципал"?

например вам нащитали что вы в месяц платите 1850 долл.
из них:
500 долл - принципал (т.е выплата в сторону основной суммы займа - т.е. если вы занали 200 тыс, то 500 идут на их погашение)
750 долл - интерес (он всегда больщой и больше принципала в 1е годы выплаты)
50 долл - страховка
150 долл - Пи-Эм-Ай
400 долл - праперти такс

если вы будете платить в месяц на 1850, а 2050 и укажете что лишние хотите пустить 'в принципал', то распределится так:
700 долл - принципал
750 - интерес
50 - страховка
150 - ПиЭмАй
400 - праперти такс

т.е. чем больше идет в принципал, тем скорее вы выплатите долг, и тем меньше суммарного интереса заплатите.

на www.bankrate.com есть калькуляторы кот. показывают как изменится срок выплаты и тотал интерес при доплате принципала

Helmsman · Post by **Helmsman** » 21 Nov 2003 01:01

Ottar wrote:А всё-таки как это - "платить в принципал"?

Это значит платить больше, чем стандартный месячный платеж. Избыточный платеж идет на уменьшение суммы долга (принципал), что в свою очередь уменьшает проценты(интерест) и срок выплаты ссуды.

Helmsman · Post by **Helmsman** » 21 Nov 2003 01:04

u0999 wrote:если вы будете платить в месяц на 1850, а 2050 и укажете что лишние хотите пустить 'в принципал',

Это надо специально указывать?

u0999 · Post by **u0999** » 21 Nov 2003 01:21

Helmsman wrote:
u0999 wrote:если вы будете платить в месяц на 1850, а 2050 и укажете что лишние хотите пустить 'в принципал',

Это надо специально указывать?

да . на отрывном талоне приходящем со стейтментом, будет что то вроде:

Payment due: $1850
additional funds
principal _$200.00_
interest __________
late fee __________

TOTAL PAID ..$2050.00.....
т.е. вы на линии principal допишите сколько вы хотите приплатить (например $200.00), и тогда total $2050. Если вы ничего не приплачиваете, то тогда тотал будет сколько положено (т.е. 1850 в данном примере) и на тех линиях ничего не пишите. Разумеется чек на сумму тотал'а.
В разные месяцы можете приплачивать по разному, как бюджет позволить.

Привет

No downpayments

No downpayments

Re: No downpayments

Re: No downpayments