House UNDERappraised - что делать

[Черепашка]

Продали дом. Выезжаем в пятницу. Уже все готово для выезда, мебель из дома вынесена. Closing получился очень быстрый - 18 дней. И вот только сегодня пришел appraisеr. Покупатель берет лоун на 100% и поэтому дом должен быть appraised по продажной цене.

Апрейзер пробыл в доме 10 минут, на улице минуты 3, и потом мы узнали что он выдал цену на 6 тыс меньше чем продажная цена. Нам кажется что это немного странно - он говорит что похожие дома в нашей эрии продались за столько сколько он говорит, но у тех домов нет фенса, дэка, гранита на кухне, все stainless steal appliances, супер отделаная ванна. Мы все эти апгрейды делали для себя и много денег забабахали, а тут он сравнивает наш дом со средними домами... Наш риелтер говорит, что апрейзер не возвращает ее звонки итд. Покупатели приходили сегодня смотреть на наш бейсмент - то есть они не выглядят озабоченными этой проблемой (может потому что думают что мы согласимся на 6 тыс меньше так как у нас выбора нет, так как мы практически выехали из дома уже)....

Неужели нет у нас никакого recourse против этого апрезйзара, так как считаем что он не сделал due diligence. by the way, наш county appraised наш дом на 2 тыс больше чем этот мужик....И еще... хоть я и не рассистка совсем, но нам показалось что этот мужик друг семьи покупателей и они все , включая их риелта - черные... Ну не знаю что теперь делать... Кто сталкивался с проблемой?[/b]

[DP]

a в вашей местности принято подписывать какой либо offer и давать залог с ним ??? в нашей например принято и там есть в частности определенные слова по поводу обязательств покупателя в части получения займа, etc.

[Черепашка]

а в вашей местности принято подписывать какой либо оффер и давать залог с ним ??? в нашей например принято и там есть в частности определенные слова по поводу обязательств покупателя в части получения займа, етц.

ага, есть. Написали чек на 1К . но по условиям они могут отказаться если дом не апрейзится под их лоун... короче дур дом. Нас все убеждали что никогда такого не случается - типо апрейзер дом под цену продажную подгонит... Просто апрейзер этот немного странновато себя вел и нас это на разные мысли нагоняет... А наша реиелтерша говорит что ничего нельзя будет сделать чтоб изменить апрезер - мне именно это странно, так как он явно (для нас) не сделал достаточно research о нашем доме

похоже если они будут пытаться цену снижать мы их по-дальше пошлем, так как сами строим дом и он закончится в Ноябре, а пока мы собирались жить в апартменте...

[Crocodile]

Хмм... я думал это в любой нормальной местности . Интересно, что же они называют тогда "продали" и closing ?

я тут дома не покупал, но думал что как и везде. Есть цена о которой договорились и заключили контракт. Если покупателю не хватает денег - то как бы при чем тут продавец?

[Черепашка]

. Есть цена о которой договорились и заключили контракт. Если покупателю не хватает денег - то как бы при чем тут продавец?

ох не знаю - я до вчерашней ночи тоже была так же уверена... это наш первый опыт с продажей дома. Буду сегодня вечером досконально изучать пункт о апрейзере... Может наша реилетерша чего не догоняет, но она нам сказала что покупателю лоун на столько не дадут если дом <is worth> меньше

[NEVA]

Когда мы наше жилье покупали appraisal тоже до цены не дотянул - соответственно заем под полную цену не дали. Ничего, мы разницу (2К) покрыли как миленькие (правда, у нас залог был в 10К а не 1К). И они покроют, если дом купить хотят. А нет - пусть идут лесом.

P.S. А почему бы вам не пригласить своего appraiser и посмотреть во сколько он оценит ваш дом?

P.P.S По-моему такая ситуация вполне может случиться если цены в районе быстро растут, а недавних продаж в вашем immediate neighborhood не было - appraiser-то в основном смотрит за сколько продались дома в вашем районе.

[Tatka71]

Когда мы наше жилье покупали appraisal тоже до цены не дотянул - соответственно заем под полную цену не дали. Ничего, мы разницу (2К) покрыли как миленькие (правда, у нас залог был в 10К а не 1К). И они покроют, если дом купить хотят. А нет - пусть идут лесом.

Проблема в том, что они наверное уже купили новый ... Два мортгиджа это неприятно, мягко говоря.

Нужно посмотреть что дешевле.. может самим $6К дешевле покрыть в конце концов. (Или сойтись на середине)

[Черепашка]

нет, дом мы не купили - мы его строим. Так что со временем у нас без проблем. Просто так настроились на эту продажу и тут такой облом за 2 дня до нашего выезда...

Нева, в том то и дело, что наша риелтерша говорит что другой апрезер НИЧЕГО не изменит - так как банк на это даже не посмотрит - они, типa, доверяют только своим... Ну не знаю. Мы точно решили что они пойдут лесом если не покроют разницу сами, так как дарить 6К совсем не хочется.

[Slava V]

если покупатель нашелся так быстро, может еще не поздно поискать другого?
100% финансирования и (может быть) прикормленный аппрайзер слишком напоминают книжки из серии "как стать богатым в real estate за 5 минут"

вам дали полный репорт от этого аппрайзера?

[Черепашка]

если покупатель нашелся так быстро, может еще не поздно поискать другого?
100% финансирования и (может быть) прикормленный аппрайзер слишком напоминают книжки из серии "как стать богатым в реал естате за 5 минут"

вам дали полный репорт от этого аппрайзера?

не поздно... да и покупатель не один был - сразу 3... но выбрали этого так как совсем никаких <contingencies> не было в контракте. А 100% финасирования для меня тоже странновато было.

неа, репорт мы не видили пока. Надеюсь наме его наша риелтерша покажет - интересно конечно как все это считается.

ну сегодня я на это уже чуть по-бодрее смотрю, это просто вчера вечером для нас шоком был, а сейчас мне кажется что ничего с нами не будет если пошлем их лесом, если у них денег не будет покрыть разницу... Вот только барахло свое надо будет из стореджа перетаскивать обратно - выходной будет убит. Но точно стоит того чтоб не подарить 6К кому-то

[bulochka]

Помимо реалтора, в таких случаях неплохо посоветоваться с адвокатом (если, конечно, у вас адвокат участвует в процессе - в нашем штате без адвоката бумаги все равно не оформляются). У наших знакомых именно их адвокат выбивал из их агента необходимые действия, когда агент почему-то не очень активно отстаивал их интересы.

[Slava V]

покупатель не один был - сразу 3... но выбрали этого так как совсем никаких <contingencies> не было в контракте.

а какие contingencies были у других? Вряд ли вы боитесь инспекции, а что касается mortgage contingency, то если покупатель не дал никаких денег, то он в любой момент может помахать ручкой если ему не дадут его вожделенный 100% моргидж; и суди его потом

[Jolka]

Ваша риелторша, похоже, права. Мы покупали без риелтора, и наш банк дал нам список своих аппраизеров. Также было сказано, что если будет несколько appraisals то они будут brat' во внимание тот, который на маньшую сумму получится.

У нас ситуатсия была как у вас, но по другую сторону баррикад Дом был appraised меньше чем selling price na $10K. Просто потому, что за последние 3 года не было никаких продаж в районе и соответственно не было comparables. Так как ето был hot seller's market то мы заплатили разнитсу, хотя если бы не очень хотели дом то разорвали бы контракт без ущерба для себя.

[alabama guy]

Проблема одна - что с рынком и сколько есть времени. Апрейзал - это головная боль ваших покупателей и не более. Кроме того, похоже на low ball в вашу сторону. Если они не могут найти заем под сумму сделки - это их проблемы. Короче, я бы не соглашался на понижение цены, только если бы последствия этого шага не стоили мне больше тех денег. Ваша риелторша будут петь любые песни, лишь бы сделка не разорвалась - для нее разница ысего 180 долларов, для вас - 6К.

[Черепашка]

покупатель не один был - сразу 3... но выбрали этого так как совсем никаких <contingencies> не было в контракте.

а какие <contingencies> были у других? Вряд ли вы боитесь инспекции, а что касается мортгаге цонтингенцы, то если покупатель не дал никаких денег, то он в любой момент может помахать ручкой если ему не дадут его вожделенный 100% моргидж; и суди его потом

другие две семьи свои дома продают - то есть нам нужно было ждать пока они продадут. А тут раз и думали что продали быстро. Инспекция прошла <with flying colors>. Так как мы не думали переезжать, то для себя дом хорошо обработали - поменяли окна, гаражные двери, весь трим наулице - короче нам ничего не надо было делать по инспекции.
ПОкупатель дал 1К, что конечно же не деньги если они действительно хотят выйти из игры.


всем спасибо за участия - я вроде как уже успокоилась.. А то ночью уснуть не могла.. Посмотрим чем дело кончится.

[DP]

ПОкупатель дал 1К, что конечно же не деньги если они действительно хотят выйти из игры.

надо было больше залог просить... тысяч 6 попросит - сошлись бы на $3K залога.

[Tatka71]

Наш "покупатель" за 5 дней до клоузинга оказался sex-offender и ему отказали в мортгидже вообще , а мы уже выселили тенантку простив ей половину последнего рента.

[NYgal]

а в вашей местности принято подписывать какой либо оффер и давать залог с ним ??? в нашей например принято и там есть в частности определенные слова по поводу обязательств покупателя в части получения займа, етц.

ага, есть. Написали чек на 1К . но по условиям они могут отказаться если дом не апрейзится под их лоун... короче дур дом. Нас все убеждали что никогда такого не случается - типо апрейзер дом под цену продажную подгонит... Просто апрейзер этот немного странновато себя вел и нас это на разные мысли нагоняет... А наша реиелтерша говорит что ничего нельзя будет сделать чтоб изменить апрезер - мне именно это странно, так как он явно (для нас) не сделал достаточно research о нашем доме

.

Вашу реалторшу на мыло. Скажите ей, что разница пойдет с ее комиссионных.
У нас была именно такая ситуация несколько лет назад. Правда мы были покупателями ( и нам очень хотелось ) Кооператив и правда был довольно уникальным. В хорошем районе и был оформлен как отдельный тошнхоусе. Ничего подобного в етом районе не было, но были в совершенно другом районе, который исторически дешевле. Кроме того, маинтенанце у нас был такой низкий, что с кооперативами другими вообще не сравнить.
по хорошему его надо было сравнивать скорее с простыми маленькими таунхаузами, которые встречаутся в етом районе, с дискаунтом на "кооперативность", разумеется. Оценщик был фиг знает откуда, не бруклинский, он деталей таких не знал, что и привело к оценке на сорок тысяч меньше.
Мы, конечно, как нормальные покупатели поинтересовались, не согласны ли продавцы изменить цену, но продавцы стояли твердо, а нам очень хотелось именно ето.
Именно реалторша продавцов привела местных оценщиков, которые в состоянии были вникнуть во все ети детали. В результате наш банк принял их оценку, мы получили заем и совершенно об етом не пожалели, когда потом продали ету квартиру в два раза дороже
Реалторшу свою пинайте - ето ее прямое дело, за что она комиссионные берет?

[Черепашка]

update :

покупатели захотели цену снизить на 4К, мы им сказали <no way>, они через пару часов сказали что они контактировали их <mortgage officer> и сказали ему, что так как считают апрейзал заниженым, то пойдут в другой банк и сделают <second appraisal>. Их <loan officer> подсуетился и сказал, что проблем нет, он все устроит с аппрейзером - типа не волнуйтесь и никуда не уходите - мы вам дадим лоун на этот дом.

вот такие дела. Похоже что мы все таки выезжаем из этого дома

[Снегурочка]

Вот это Блестящий Блеф!!!!!!!

мдяяяя........ глаз да глаз....

[NEVA]

Черепашка, молодец! Раскусила поганцев!

[Черепашка]

Черепашка, молодец! Раскусила поганцев!

мда... я вообще-то в осадке от такого....

[nov]

Похожий случай был и у меня с теперешним моим домом.Моргидж компания послала своего апрейзельщика оценить дом.Он был в доме 10 минут,звонит ко мне мой лоан-офицер и заявляет,что дом оценен на 8 кусков меньше.В ответ я тоже заявляю,что если эти 8 тыш не будут на месте я у них лоан не беру,а иду к их соседям.Через два дня они послали второго апрейзельщика и все устроилось.