Купить первый дом без агента.

Palych · Post by **Palych** » 13 Jul 2006 04:57

Привет!

Насколько коварен для чайника процесс покупки дома напрямую.
Возможно ли это? Где подвох(и)?

И если есть агент - каким образом можно привлечь его к процессу, если например продавец не согласится?

Komissar · Post by **Komissar** » 13 Jul 2006 05:42

Безопасно (ну, относительно, конечно) покупать новостройку у строителя. Тем более, многие строители дают доп. скидки, если не приводить своего агента.

С подержанными домами 2 варианта:

1. Если продавец дома выставил дом со своим агентом (листинг-агент), то вы можете покупать без агента, а все бумаги для вас радостно (поскольку не надо делиться комиссионными) оформит агент продавца. В этом случае Вы можете изрядно поторговаться. Агент продавца за двойные комиссионные готов творить для вас чудеса.

Покупка через листинг-агента работает везде, за искл. тех штатов, где запрещено dual agency. Там вам хошь-не-хошь придется брать агента или по кр. мере real estate attorney.

2. Если продавец выставил свой дом без агента (FSBO), то Вы можете покупать без агента, но многие для подстраховки нанимают real estat attorney to look over the contract and paperwork. Не забудьте внимательно отнестись к проведению инспекций.

Palych · Post by **Palych** » 13 Jul 2006 05:50

Komissar wrote:2. Если продавец выставил свой дом без агента (FSBO), то Вы можете покупать без агента, но многие для подстраховки нанимают real estat attorney to look over the contract and paperwork. Не забудьте внимательно отнестись к проведению инспекций.

А если в этом случае брать агента - как ему платить?
Есть ли какие-то правила по этому поводу? (типа 3%, $600, bottle of Moonshine...)

Komissar · Post by **Komissar** » 13 Jul 2006 06:03

Если Вы приходите со своим агентом к ФСБО, то сначала дайте ей/ему возможность уговорить владельца поделиться % от продажной стоимости. Обычно не более 3% (часто слышу цифру 2-2.5%). Если же владелец заупрямится... тут скорее всего ничего не поделаешь (ну, кроме как кинуть агента и самому заключать сделку). Можно, конечно, договориться, что Вы отщипнете агенту комиссионные, но для Вас же тогда это будут 2-3% _сверх_ стоимости дома.

На $300/600/бутылку агент скорее всего не поведется, т.к. ей/ему надо делиться с брокером (владельцем агентской конторы) как миним. 1%, а то и 1.5%.

Post by **2005** » 13 Jul 2006 18:59

Palych wrote:Привет!

Насколько коварен для чайника процесс покупки дома напрямую.
Возможно ли это? Где подвох(и)?

И если есть агент - каким образом можно привлечь его к процессу, если например продавец не согласится?

Вообще не коварен.
Если у дома есть листинг агент, то как правило в цену уже заложены 2.4-2.5% комиссионных агента покупателя. Тут могут быть 2 стратегии:
1. Покупать без своего агента (листинг агент будет дуал агент, например) и требовать снижения цены за счет экономии этих 2.5%.
2. Бывает что конкретные конторы на это не идут (Prudential например), тогда найти агента который сделает вам кэш бак, обычно в районе 0.5-1% на клозинге.

Komissar · Post by **Komissar** » 13 Jul 2006 19:03

В Кали Prudential вполне идет на dual-agency.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 13 Jul 2006 21:58

мы сейчас дом покупаем, я сама всё делаю. Услугами риэлтора я не пользуюсь. Скажу сразу, без риэлтора купить дом очень сложно (ну и конечно муторно ездить всё, смотреть, делать research поскольку это наш первый дом, много деталей я не знаю). Не потому что не знаешь чего и как делать, а потому что риэтор противоположной стороны захочет иметь и свои 3% и ваши 3%, т.е. по сути будет вынуждать вас платить эти проценты всё равно. Мне прямо так и говорили когда я звонила делать appointment на осмотр домов: мы вам дом покажем, только если вы подпишите бумагу о том, что мы получаем 6% (т.е. 3% и 3%).

Если я отказывалась, то дома мне показывать отказывали. Неротрёпка страшная. Но формы все можно купить в инете (мне кстати на форумах помогли всё найти, я скачала заплатив определённую сумму). Если вы не юрист, нужно нанять на подписание бумаг юриста. У нас в качестве юриста выступает муж (кстати у нас в штате юрист может act as an agent and get his 3% off the price of the house towards downpayment or principle, что мы в нашем случае и делаем).
Пару раз нас пытались кинуть путём подсовывания бумаг на подпись. На мои вопросы о том что это, говорили: "это бумажка о том, что я вам показала дом как есть, подпишите". Выяснялось при более близком рассмотрении, что небольшой пунктик в бумажке был, где мы соглашались, что этот агент будет представлять и нас в качестве брокера. Поэтому осторожнее с подписанием всякого рода бумаг.
Удачи!

Post by **2005** » 13 Jul 2006 22:18

Komissar wrote:В Кали Prudential вполне идет на dual-agency.

Сори, неясно выразился, я имел ввиду не идут на снижение цены вычитая комиссионные агента покупателя, если дуал агент.

Komissar · Post by **Komissar** » 13 Jul 2006 22:36

про вычитание комиссионных лучше не говорить. Говорить надо в терминах снижения общей цены на дом. Просто у дуал-агента будет больше интереса уговорить продавца продать вам за более низкую цену.

Jedd · Post by **Jedd** » 13 Jul 2006 22:47

madam Liza wrote:Если я отказывалась, то дома мне показывать отказывали.
У нас в качестве юриста выступает муж (кстати у нас в штате юрист может act as an agent and get his 3% off the price of the house.

1. Я чего-то не понимаю, если ваш муж юрист и может взять себе RE lisence (у нас в MA тоже так) и вам отказывают в показе дома, то пара звонков со словами discrimination и unethical behaviour - и агент продавца останется без своей лицензии in no time.
2. Агент продавца всегда получает всю сумму, если это специально не оговоренно в его контракте. Делится он будет только если у вас есть РЕ лицензия. Но чтобы подвинуть продавца на сделку, он может раскошелится в сторону продавца, который вам соответственно скинет с обшей суммы. Или например заплатит за ремонт.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 13 Jul 2006 23:28

Jedd wrote:1. Я чего-то не понимаю, если ваш муж юрист и может взять себе RE lisence (у нас в MA тоже так) и вам отказывают в показе дома, то пара звонков со словами discrimination и unethical behaviour - и агент продавца останется без своей лицензии in no time.
2. Агент продавца всегда получает всю сумму, если это специально не оговоренно в его контракте. Делится он будет только если у вас есть РЕ лицензия. Но чтобы подвинуть продавца на сделку, он может раскошелится в сторону продавца, который вам соответственно скинет с обшей суммы. Или например заплатит за ремонт.

У нас немного по-другому. У нас в штате юристу не нужен RE лиценция для того, чтобы act as an agent. Пара звонков в real estate egancy директору и менеджеру была, не подействовала. Подействовал звонок непосредственно в Department of Real Estate's Enforcement Section или как там он называется. Тогда дом показали, но отношение уже было сами понимаете..Насчёт деления процентами, я наверное не так описала. Да, проблема была в том, что не хотели делится и не хотели снижать сумму дома. Например мы предлагали 97% от стоимости дома, на что была совершенно неадекватная реакция. И не раз.

Jedd · Post by **Jedd** » 14 Jul 2006 02:55

Ну тогда они просто зажрались. :umnik1:

Я в прошлом году покупал дом и при словах, что я сам по себе, агенты продавцов растилались бархотными ковриками.
В результате купленый дом нам обошелся на $30К дешевле от вполне reasonable asking price, агент заплатил за ремонт камина и я так понял дал продавцу $5К в виде bonus-a.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 14 Jul 2006 03:03

Jedd wrote:Ну тогда они просто зажрались.

не знаю, может быть. Но мы в итоге заключили контракт на посторйку нового дома и сейчас имеем дело с компанией, а не отдельным продавцом и агентом. It's so much easier, you won't believe it

Komissar · Post by **Komissar** » 14 Jul 2006 03:21

Congratulations! I love new construction. Please post the pix of the model you choose.

Вассисуалий · Post by **Вассисуалий** » 14 Jul 2006 06:33

madam Liza wrote: Но мы в итоге заключили контракт на посторйку нового дома и сейчас имеем дело с компанией, а не отдельным продавцом и агентом. It's so much easier, you won't believe it

Насчет easier - не уверен. Не знаю как у вас, но здесь контракторы - страшное жулье, так и норовят сэкономить за ваш счет. Хотите чтобы было хорошо - проверяйте каждый шаг.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 14 Jul 2006 16:51

Komissar wrote:Congratulations! I love new construction. Please post the pix of the model you choose.

Ну мне с вами не потягаться, домик у нас скромненький. Если интересно могу выслать фотки в приват (да, мы в Техасе если что..см тему ниже :mrgreen:

). Компания называется Lennar, насколько я знаю, они строят в Калифорнии

madam Liza · Post by **madam Liza** » 14 Jul 2006 16:52

Вассисуалий wrote:
madam Liza wrote: Но мы в итоге заключили контракт на посторйку нового дома и сейчас имеем дело с компанией, а не отдельным продавцом и агентом. It's so much easier, you won't believe it
Насчет easier - не уверен. Не знаю как у вас, но здесь контракторы - страшное жулье, так и норовят сэкономить за ваш счет. Хотите чтобы было хорошо - проверяйте каждый шаг.

Обязательно проверяем. А как же, с ним нельзя глаз спускать..

Komissar · Post by **Komissar** » 14 Jul 2006 16:53

жду фотки в привате. Lennar Homes - известная фирма, строит в Кали и в Неваде. Мои знакомые купили у них дом в Неваде, довольны.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 14 Jul 2006 17:30

Komissar wrote:жду фотки в привате. Lennar Homes - известная фирма, строит в Кали и в Неваде. Мои знакомые купили у них дом в Неваде, довольны.

Ну, дома отличаются в разных штатах (я смотрела на их дома в Калифорнии и Техасе на их сайте), но и цены тоже различаются. :mrgreen:

Post by **2005** » 14 Jul 2006 17:52

А мне не нравятся трак билдеры типа Сентекс или Леннар, дома все одинаковые, ставят все самое дешевое в стандартных опциях, лоты крошечные, так привлекают низкой ценой, начинаешь брать опции, чтобы хоть на дом было похоже - стоимость взлетает до цены такого же кастом дома. Ну и нафиг они?

madam Liza · Post by **madam Liza** » 14 Jul 2006 18:10

2005 wrote:А мне не нравятся трак билдеры типа Сентекс или Леннар, дома все одинаковые, ставят все самое дешевое в стандартных опциях, лоты крошечные, так привлекают низкой ценой, начинаешь брать опции, чтобы хоть на дом было похоже - стоимость взлетает до цены такого же кастом дома. Ну и нафиг они?

Это зависит от дома, некоторые дома у них прямо сказка. Но в целом таки да, cookie houses. Лот правда не крошечный (у нас в Техас), но домик очень простенький, и для начала нам пойдёт. Насчёт выбирать своё. У нас программа Lennar называется all-included. Там нельзя вообще ничего выбирать по цвету и т.п., за счёт этого дешевые цены, но мне не в облом самой потом стены перекрасить и кое-что поменять. Зато идут они уже со всеми встроеными appliences. Не отличного качества, но хорошего: холодильник, микроволновка, посудомойка, стираль. машинка и сушилка, blinds на окнах, tile in all wet areas, etc.
С другой стороны старые дома, что мы смотрели нужно переделывать, т.е. всё равно что-то менять, что-то перекрашивать, кое-где перестроить, то на то и получается..
Но это всё при небольших финансах, если бы у нас было хотя бы пол-лимона мы бы наверное уж повыбирали бы... :mrgreen:

Сенечки · Post by **Сенечки** » 23 Jul 2006 23:29

Komissar wrote:Просто у дуал-агента будет больше интереса уговорить продавца продать вам за более низкую цену.

Если я правильно понимаю, то там, где это разрешено законом, агенты всегда хотят быть дуал-агентами. И бедным продавцам приходится мириться с таким конфликтом интересов. Или есть варианты?

Komissar · Post by **Komissar** » 24 Jul 2006 00:02

Сенечки wrote:
Komissar wrote:Просто у дуал-агента будет больше интереса уговорить продавца продать вам за более низкую цену.
Если я правильно понимаю, то там, где это разрешено законом, агенты всегда хотят быть дуал-агентами. И бедным продавцам приходится мириться с таким конфликтом интересов. Или есть варианты?

Да, там где это не запрещено законом, агент продавца спит и видит, как к нему пришли покупатели с большим кошельком и без своего агента.

Ну, а продавцов есть единственная опция - не принимать оффер, если он им чем-то обоснованно не нравится.

Сенечки · Post by **Сенечки** » 24 Jul 2006 01:32

Komissar wrote:
Сенечки wrote:
Komissar wrote:Просто у дуал-агента будет больше интереса уговорить продавца продать вам за более низкую цену.
И бедным продавцам приходится мириться с таким конфликтом интересов. Или есть варианты?
Ну, а продавцов есть единственная опция - не принимать оффер, если он им чем-то обоснованно не нравится.

Так вам сейчас офферов (особенно, нравящихся) и накидают. :mrgreen:

Дуал-агент будет наклонять обе стороны во имя сделки. По моему, больше он будет наклонять продавца. Продавец же должет дополнительно простимулировать агента, чтобы тот наклонял покупателя. Или, снова, есть варианты?

Komissar · Post by **Komissar** » 24 Jul 2006 02:25

Дурить и продавца, и покупателя агенты будут в любом раскладе. В одном случае, 2 агента будут дурить, в другом один, но с удвоенной силой. You decide.

Купить первый дом без агента.

Купить первый дом без агента.

Re: Купить первый дом без агента.