Сколько стоит morgage?

[DR_35_USA]

Вот на money.cnn.com пишут, что перефинансировать имеет смысл, если ставки на один процент меньше, потому как стоимость транзакции.

http://money.cnn.com/popups/2006/moneym ... les/2.html

Title insurance can easily run into four figures and broker fees can be expensive as well.

Сколько всё же стоимость всей транзакции? Допустим я прикидываю на себя займ тыщ на 300-400 и решаю - идти ли мне на 5,7, 10 лет ARM и по истечении этих лет либо перефинансироваться, либо пусть ARM ресетится.

Дополнительно. Может мне вообще ARM не нужен, если я собираюсь жить в хате тридцать лет? Как я понял, даже если рыночные ставки не изменятся, процент после первых лет ARM всё равно станет больше фиксированных 30-летних?

Дополнительно. Есть ли какой займ с плавающим процентом, который бы в условиях постоянных ставок давал меньший процент чем фиксированный займ? Т.е. я готов взять на себя риск роста ставок, но пусть за это мне будет выгода. Меня интересуют не маленькие месячные платежи в начальный период, а интегральная выгода.

[thinker]

Дополнительно. Может мне вообще ARM не нужен, если я собираюсь жить в хате тридцать лет?

Правильно.

[DR_35_USA]

Дополнительно. Может мне вообще ARM не нужен, если я собираюсь жить в хате тридцать лет?

Правильно.

Я хочу взять на себя риск изменения ставок, т.е. не платить "страховку" за постоянный процент. Выходит я не могу получить выгоду, взяв на себя этот риск?

Вернее получается могу, но только если выкуплю много быстрее тридцати лет. Скажем беру 5-лентий ARM, начальные ставки меньше чем 30-летний FRM. Пять лет кончается, я вынимаю например деньги из опций и выплачиваю остаток долга, машу ручкой банку. Если перефинансирую или переезжаю, то могу опять получить ARM, но заплатить за стоимость транзакции.

Возвращаясь к исходному вопросу, сколько всё же сейчас стоит перефинансировать?

[Komissar]

Title insurance can easily run into four figures and broker fees can be expensive as well.

Да, в моем опыте тайтл был от $960 до $1500.

Сколько всё же стоимость всей транзакции?

Трудно однозначно сказать, т.к. зависит от штата, каунти, размера лоана и т.д. Могу сказать, что примерно абсолютный минимум переоформления тайтла лежит где-то в районе $1500. Далее идут всевозможные накрутки.

Дополнительно. Может мне вообще ARM не нужен, если я собираюсь жить в хате тридцать лет?

Как говорит один мой знакомый брокер: "It's irrelevant how long you plan to stay in the house. What's relevant is how long you plan to keep THIS mortgage".

Как я понял, даже если рыночные ставки не изменятся, процент после первых лет ARM всё равно станет больше фиксированных 30-летних?

Не факт. См. ниже.

Дополнительно. Есть ли какой займ с плавающим процентом, который бы в условиях постоянных ставок давал меньший процент чем фиксированный займ?

Вы имеете в виду "каждый год, когда мой АРМ ресеттится, мой новый рейт все равно лучше, чем фиксированный рейт на аналогичный займ в ТОТ МОМЕНТ", так?

В целом, 100% гарантии тут Вам никто не даст. Дело в том, что АРМы и ФРМы коррелируют с совсем разными индексами. АРМы обычно с LIBOR, CMT, а ФРМы с 10-yr T-Bond. Грубо говоря, АРМы отражают short-term outlook on the economy, whereas FRMs reflect long-term outlook.

Т.е. я готов взять на себя риск роста ставок, но пусть за это мне будет выгода. Меня интересуют не маленькие месячные платежи в начальный период, а интегральная выгода.

Как я уже сказал, универсального рецепта тут нет. У меня лично есть хороший опыт (8 лет) с АРМ'ом у к-рого margin 1.5 (обычно у АРМов маржа 2.25-2.75). За 8 лет обладания этим АРМом я интегрально выиграл. Особенно сладкими были годы 2.62 и 3.62 АПР.

Каждый год, когда этот АРМ ресеттится, я проверяю его по отношению к ФРМу. Каждый год он немного но лучше ФРМа на тот момент. Но если бы у меня был crystal bowl, я бы его перефинансировал, когда фиксед был 4.75%. Даже хотя в тот момент это привело бы к увеличению АПР на 2%. Но... я пожадничал.

Мое грубое правило:
а) бери АРМ, если в тот момент он на 1.5-2% ниже ФРМ
б) Не бери АРМ, если он в тот момент на 0.25-0.5 ниже ФРМ
в) во всех остальных случаях - анализируй и принимай решение по своим обстоятельствам.

[DR_35_USA]

Вы имеете в виду "каждый год, когда мой АРМ ресеттится, мой новый рейт все равно лучше, чем фиксированный рейт на аналогичный займ в ТОТ МОМЕНТ", так?

Я имею в виду, что условия займа таковы, что в гипотетичексой экономике с постоянными ставками (впрочем никто загодя не знает что они будут стоять) - так вот, формально условия займа АРМ должны быть всегда ниже.

Если удастья нам синхронно перебраться из другого моего топика сюда, то может мы здесь разберёмся с Пателковскими цыфрами. 1-year ARM rate у них 5.25 (ну логично) а рядом они ставят что то APR типа 7.4 что почти на процент больше 30FRM APR

[Komissar]

Забудьте про АПР для АРМа. Его пишут для некоего общего гайданса. Он Вам не нужен.

Рассматривайте такие величины для АРМа:

а) исходный rate
b) index
c) margin
d) one-year adjustment cap
e) life-time adjustment cap
f) closing costs (loan-related only)

[DR_35_USA]

Давайте уже сюда полностью переберёмся

[DR_35_USA]

Забудьте про АПР для АРМа. Его пишут для некоего общего гайданса. Он Вам не нужен.

Рассматривайте такие величины для АРМа:

а) исходный rate
b) index
c) margin
d) one-year adjustment cap
e) life-time adjustment cap
f) closing costs (loan-related only)

ага. щас разберёмся с этой точки зрения. Пока что скопирую Пателковские цифры

Сравниваю на Потелке 30-фиксированный и, например 1-year ARM на 200 тыщ + 100 тыщ начальный взнос.

Discount Points = 0.5

У фиксированного
InterestRate 6.250%, Monthly Mortgage (P&I) $1231, APR = 6.370%
У плавающего (1-year ARM)
InterestRate 5.250%, Monthly Mortgage (P&I) $1104, APR = 7.754%

[DR_35_USA]

Вот что Пателко даёт на вебсайте. Вероятно не надо воспринимать всерьёз что они там пишут, но высокий APR это объясняет

Rate caps = 2% per annual adjustment and 6% over the lifetime of the loan.
Index = 1 yr. t-bill
Margin = 2.875%


При нынешней плоской кривой это выглядит грабительски. Это значит первый год они с меня берут 5.25, а если федералы не уронят ставки - то со второго года начнут драть под восемь процентов.

В общем будем искать маленький margin. К сожалению bankrate не даёт в сравнительной табличке ARM margin.

[Komissar]

Нормально было бы:
2% annual cap
5% over life-time
1.5 margin

2.875 -- грабительский марджин. Т-Билл был 5.01 за Октябрь, т.е. если бы АРМ ресеттился сейчас, было бы 7.885%. Yikes.

В таком раскладе лучше фиксд.

[DR_35_USA]

Нормально было бы:
2% annual cap
5% over life-time
1.5 margin

2.875 -- грабительский марджин. Т-Билл был 5.01 за Октябрь, т.е. если бы АРМ ресеттился сейчас, было бы 7.885%. Yikes.

В таком раскладе лучше фиксд.

Вот скажите, что можно из bankrate.com вытащить, или может вообще незачем туда ходить. Вот дают они APR, но туда фии заложены в добавок к margin, дают rate - но может он teaser и тоже нельзя вытащить margin.

Ещё на amerisave com смотрю. Я так и не въехал - они лендеры или брокеры?

[Komissar]

Не относитесь к bankrate как к последней истине. Там много устарелой инфы, много вранья и зазывалок.

Ничто пока не может заменить звонка лендеру/брокеру и выпытывания инфы по деталям.

[DR_35_USA]

Не относитесь к bankrate как к последней истине. Там много устарелой инфы, много вранья и зазывалок.

Ничто пока не может заменить звонка лендеру/брокеру и выпытывания инфы по деталям.

Ну так я примерно и предполагал. Сначала хотел разобраться по максимуму по интернету, хотя бы чтобы понимать что спрашивать и с чем сравнивать.