Appraisal в условиях сегодняшнего сдувания бубля

Post by **chenko** » 05 Dec 2006 18:33

Каким образом величина appraisal соотносится с продажной ценой дома? Особенно в нынешней ситуации подсаживания цен?

Конкретный пример. Дом выставлен на продажу в конце зимы. В начале весны был шальной покупатель, предложивший 93% от запрашиваемой суммы и посланный негодующим, еще непуганным продавцом. К началу следующей зимы продавец уже созрел на цену в 75% от начальной.

Обычно банки оценивают дома по ценам недавних продаж в округе. Если цены падают, то по старому правилу appraisal должен быть выше рыночной цены на данный момент. Но с другой стороны, я бы будучи банкиром постарался подстраховать свои деньги и расчитывал на цену дома в ближайшие годы, то есть ниже сегодняшней "рыночной" величины.

Как оно работает на самом деле?

Robinzon · Post by **Robinzon** » 06 Dec 2006 00:13

Мне кажется что они просто будут подгонят к продажнои цене дома. По другому им будет не силно выгодно. Иначе будет так купил дом, завтра сделал heloc цены на дома упали ты деньги забрал, обьявляешь себя банкротом и все привет банку.

DR_35_USA · Post by **DR_35_USA** » 09 Dec 2006 04:34

Интересно, а как снижение цен влияет на существующие займы? К примеру Н занял 800 тыс, добавил 200, купил дом за лимон, на следующий год такие дома в его районе уходят за 700 скажем. И что дальше? Будет ли он платить PMI? Если это ARM, то дадут ли ему выше ставку при достижении времени Ч?

Post by **chenko** » 10 Dec 2006 20:56

Поговорили через знакомых с человеком, который делает appraisal домов. По его словам они стараются угадать продажную цену дома и быть как можно ближе к ней. Никто не хочет оказаться "deal-breaker"-ом из-за которого не дадут нужный мортгейдж. Оценка в +/- 10% от суммы сделки считается нормальной.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 31 Dec 2006 18:44

DR_35_USA wrote:Интересно, а как снижение цен влияет на существующие займы? К примеру Н занял 800 тыс, добавил 200, купил дом за лимон, на следующий год такие дома в его районе уходят за 700 скажем. И что дальше? Будет ли он платить PMI? Если это ARM, то дадут ли ему выше ставку при достижении времени Ч?

PMI не будет платить, и вообще условия заёма не меняются без аппрайзала. Но когда придёт время Ч, и Н захочет перефинансировать заём или продать дом, его попросят принести >=$100К cash на closing. It is called "ouch time".

Post by **chenko** » 03 Jan 2007 22:23

Докладываю.
"Заапрайзили" с точностью до копейки от продажной цены дома. Такое попадание наводит на мысль, что не очень-то и пытались угадать, а просто подсмотрели готовый ответ.

TheKonst · Post by **TheKonst** » 04 Jan 2007 19:14

А как долго банк держит mortgage у себя на балансе? Если он его перепродает за, скажем, месяц, то ему наплевать куда пойдут цены на дома.

BOBAH · Post by **BOBAH** » 05 Jan 2007 21:27

chenko wrote:Докладываю.
"Заапрайзили" с точностью до копейки от продажной цены дома. Такое попадание наводит на мысль, что не очень-то и пытались угадать, а просто подсмотрели готовый ответ.

Хм... а нам только что заапрейзили на +9К.

Felis Chaus · Post by **Felis Chaus** » 16 Feb 2007 04:08

Я разговаривал об этом недавно со своим лендером. Получил следующее обьяснение: по определению, цена дома - это сумма, которую reasonable buyer согласен заплатить reasonable seller-у. Задача appraiser - определить, насколько стороны сделки reasonable. В большинстве случаев, appraiser просто соглашается с ценой сделки, отсюда и совпадение до копейки. Если сделка развалится по какой-нибудь причине, может вполне случиться так, что тот же appraiser будет позже оценивать тот же дом для другого покупателя с другой ценой сделки и точно так же согласится до копейки с этой другой ценой.

Однако, бывает и другая разновидность appraisal - когда оценивается дом, который не планируется продавать. Типа хочется показать, что в результате каких-нибудь улучшений value у дома выросло настолько, что пора перестать платить PMI.