Вот такой вот расклад...(второй дом)

[Vоvan]

...

After spending half a day and lots of time on the phone with different creditors, I plug final numbers and here we go :

Loan #1 (mortgage) : 415k (you can't go higher with investment property as rates go up) : $2,500
Loan #2 (heloc from current house) : 80k to bring down payment to 20% : $550
Property tax on 510k residence : $6400/12 = $531
Insurance (liability) : $500/12 = $42
HOA (Association Fees) : $275
Total outflow : $3,890

Rent income : $2,000
Balance./mo : -$1,890

the place where I screwed up :

I have covered negative cash flow with salary and got into positive flow. The real big mistake of mine is that my negative flow is my money : no matter how, those go out and I need to come up with those. Over the year, that negative adds up to $23,000 assuming I have renters. If I don't have renters, it's -$3,890 a month.
Two possible scenarios :

rented :
place needs to be rented for at least one year, no one would move in for less than that in a house :
you have $23,000 plus any possible rental expenses (fixes and maitenance) let's say $2000/yr : $25,000 outflow.
Place appreciates with 6% annual rate (very optimistic given housing market now) so it sells for 550*1.06=583k
less real estate commisions : 30k (5%) = $553k. Less negative flow over year : 553-25 = $528k
that'll be 528-510 = 18k profit (before tax) over one year. Less closing fees, appraisal fees, title insurance, and cleanup after renters, so you may end up with 10k profit, if you're lucky.

not rented :
with negative flow of $3890/mo I'm gonna need to eat bread and milk. Keeping place till summer :
5 months : $19,500 outflow. Painting, fixing, bringing it up to a shiny conditions would easily be $3,000, that's
$22,500 in expenses. Plus any fees associated with the loan (from our last one those were around $6k : $28,500 in expenses. Then the same : place maybe sells for 580k (bright and shiny, so higher appreciation) Less comissions : 550k, less expenses : 527.5 (almost the same as rented and sold later) Slightly higher profit though : 17k over half a year (8% over the purchase price of 510k)

All the profits are before capital gain tax.

Also add contractors expenses for fixing things when you rent or your time spent when you fix it yourself.
Add stress and time taken away from family.... that makes it really not worthwhile...

....

---
V.

[Komissar]

"не ходите, дети, в Африку гулять" (с)

Это Вы собственный экспириенс описываете или чей-то чужой?

[Vоvan]

"не ходите, дети, в Африку гулять" (с)

Это Вы собственный экспириенс описываете или чей-то чужой?

свой. Чуть не вляпался.... Наслушался розовых историй...
Выдержка из draft который на веб страницу пойдет...

--
В.

[uncle_Pasha]

Loan #2 (heloc from current house) : 80k to bring down payment to 20% : $550
Property tax on 510k residence : $6400/12 = $531
Insurance (liability) : $500/12 = $42
HOA (Association Fees) : $275
Total outflow : $3,890

Rent income : $2,000
Balance./mo : -$1,890

Зачем такой дорогой дом покупать?

Покупается дом в отличном районе, как primary, за 200К, 0% down
$1100/mo - %%
$150/mo - Tax
$50/mo - insurance
$150/mo - property management
$40/mo - HOA
-------------------
$1490/mo - Total
И сдается, к примеру, за $1650/mo

Удачи!

[Кусака]

Loan #2 (heloc from current house) : 80k to bring down payment to 20% : $550
Property tax on 510k residence : $6400/12 = $531
Insurance (liability) : $500/12 = $42
HOA (Association Fees) : $275
Total outflow : $3,890

Rent income : $2,000
Balance./mo : -$1,890

Зачем такой дорогой дом покупать?

Покупается дом в отличном районе, как primary, за 200К, 0% down
$1100/mo - %%
$150/mo - Tax
$50/mo - insurance
$150/mo - property management
$40/mo - HOA
-------------------
$1490/mo - Total
И сдается, к примеру, за $1650/mo

Удачи!

Something tells me that such a house does not exist

[uncle_Pasha]

Something tells me that such a house does not exist

Передайте Самсину, что он ошибается.
Удачи!

[Кусака]

Something tells me that such a house does not exist

Передайте Самсину, что он ошибается.
Удачи!

Кто будет рентовать дом за 1600 если его можно иметь за 1400 и 0% down?
Нелегалы? Люди без кредитной истории работающие за кеш? А не страшно будет к своему дому ездить при таком раскладе?

[Vоvan]

Loan #2 (heloc from current house) : 80k to bring down payment to 20% : $550
Property tax on 510k residence : $6400/12 = $531
Insurance (liability) : $500/12 = $42
HOA (Association Fees) : $275
Total outflow : $3,890

Rent income : $2,000
Balance./mo : -$1,890

Зачем такой дорогой дом покупать?

Покупается дом в отличном районе, как primary, за 200К, 0% down
$1100/mo - %%
$150/mo - Tax
$50/mo - insurance
$150/mo - property management
$40/mo - HOA
-------------------
$1490/mo - Total
И сдается, к примеру, за $1650/mo

Удачи!

zipcode ?
sq. feet ?
number of rooms ?

---
V.

[uncle_Pasha]

Кто будет рентовать дом за 1600 если его можно иметь за 1400 и 0% down?

Те, кто живет временно, семьи с детьми - на 2-3 года покупать дом чаще не выгодно. А если работодатель оплачивает рент - так и подавно.
Да и найти 3+ бедрумный апартмент, в районе с хорошими школами часто весьма проблематично. А с дополнительным storage или pets-friendly - и подавно.
Удачи!

[rvd]

а теперь более реальный вариант:
через год цена упадет на 5%
interest rate вырастет на 1%
есть еще желающие "заработать много денег просто так"?

примерно с таким же риском/успехом можно набрать stocks на stocks exchange

но если совсем невмоготу, и охота именно real estate, то могу посоветовать REITs, нaмного меньше головняка, а идея та же

[mudi]

Покупается дом в отличном районе, как primary, за 200К, 0% down
$1100/mo - %%
$150/mo - Tax
$50/mo - insurance
$150/mo - property management
$40/mo - HOA
-------------------
$1490/mo - Total
И сдается, к примеру, за $1650/mo

Удачи!

И кто в своем уме будет снимать дом за $1650, если его можно купить и платить за него меньше чем рент? Да, я знаю что такое краткосрочно случалось в отдельные моменты времени в некоторых регионах (слышал о подобном соотношении цен в Вегасе году этак в 2000), но я не верю что такое где-либо есть сейчас.
Глядя по сторонам, то что можно снять за $1650 продается от $500К и выше и при этом цены него потихоньку падают (то есть рент не будет покрывать даже половину расходов и при этом сам дом будет терять в цене).
Если ваши расчеты имеют отношение к реальности, то дайте ссылки на "дома в отличных районах" продающиеся за $200К и сдающиеся за $1650 или хотя бы назовите город, в котором такие чудеса происходят.

[uncle_Pasha]

zipcode ?
sq. feet ?
number of rooms ?

Вот, к примеру этот 4-х бедрумный 2400 sf дом, который стоит сейчас ~260К сдается за $2400/mo.
Или вот еще - стоил в начале года порядка 200К.
Удачи!

[uncle_Pasha]

или хотя бы назовите город, в котором такие чудеса происходят.

Это происходит на ~80% территории штатов, которая удалена на несколько сотен миль от Новой Англии с одной стороны и Калифорнии с другой.
Удачи!

[Ratbert]

Покупается дом в отличном районе, как primary, за 200К,

ух ты... а сколько же стоит такой же дом но в плохом районе... или за него уже доплачивают...

[mudi]

Вот, к примеру этот 4-х бедрумный 2400 sf дом, который стоит сейчас ~260К сдается за $2400/mo.
Или вот еще - стоил в начале года порядка 200К.
Удачи!

А 5 лет назад он может и 100К стоил, но мы то говорим о текущих ценах, которые долго перли вверх а теперь остановились или пошли вниз. 260К с 0% down со всеми tax и прочими поборами - ближе к 2К в месяц получается, а если учесть что это второй дом, который покупается не как primary residence, то расклад может быть еще хуже. Если же дом будет дешеветь (что очень вероятно сейчас), то даже продать его в ближайшие годы будет нельзя себе не в убыток. Ну и потом просить $2400 в месяц за этот дом и сдать за $2400 или даже за $1600 - это разные вещи. Не удивлюсь если по той улице возле каждого второго дома стоит табличка "for rent".

[uncle_Pasha]

Не удивлюсь если по той улице возле каждого второго дома стоит табличка "for rent".

А вы съездите и посмотрите.
Удачи!

[uncle_Pasha]

мы то говорим о текущих ценах, которые долго перли вверх а теперь остановились или пошли вниз.

Где-то остановились, где-то пошли вниз, а где-то все прет со скоростью 20% в год...
Удачи!

[rvd]

Это происходит на ~80% территории штатов, которая удалена на несколько сотен миль от Новой Англии с одной стороны и Калифорнии с другой.
Удачи!

удалившись на несколько сот миль от CA i New England 80% не получится

[TheKonst]

Вот, к примеру этот 4-х бедрумный 2400 sf дом, который стоит сейчас ~260К сдается за $2400/mo.
Или вот еще - стоил в начале года порядка 200К.
Удачи!

Я посмотрел на дома в рент по Остину и могу сказать только одно - нужна очень большая удача, чтобы нашлись люди, готовые платить такие деньги за такие дома в таких местах. Очень большая.

[uncle_Pasha]

Я посмотрел на дома в рент по Остину и могу сказать только одно - нужна очень большая удача, чтобы нашлись люди, готовые платить такие деньги за такие дома в таких местах. Очень большая.

$1400-2000 за рент дома в приличном месте? Находятся и платят.
Удача нужна, чтоб найти и купить рентал который будет выгоден где-нибудь в Калифорнии.
Удачи!

[Hamster]

Вот, к примеру этот 4-х бедрумный 2400 sf дом, который стоит сейчас ~260К сдается за $2400/mo.
Или вот еще - стоил в начале года порядка 200К.
Удачи!

Должно быть довольно трудно найти рентера на 4 бедрумный дом за 2400, когда в том же районе есть десяток апартмент комплексов с 3 бедрумными квартирами от 1100.

[uncle_Pasha]

Вот, к примеру, вариант в хорошем районе - ~ $223К, tax value ~159K, 4 бр, 2.5 ванны, ~1900 sf
$1200/mo - %%
$130/mo - Tax
$50/mo - insurance
$150/mo - property management
$38/mo - HOA
-------------------
$1568/mo - Total

Если сдадим за $1650 (а сдадим скорее всего в течении месяца) - то уже в плюсе.

Удачи!

[Hamster]

Я с Шарлоттом NC не знаком, но простой поиск на apartmentguide.com:

http://www.apartmentguide.com/searchres ... low_9_0_-1

дает 12 комплексов с 3br квартирами в Ballentyne Area.

[uncle_Pasha]

Я с Шарлоттом NC не знаком, но простой поиск на apartmentguide.com:
дает 12 комплексов с 3br квартирами в Ballentyne Area.

Ради интереса - позвоните, спросите стоимость и что из 3 бр есть в наличии в течении ближайшего месяца, например...
Удачи!

[DP]

за 260К...
$200/mo - Tax

а ведь может быть и > $500/mo...